加強房地產企業資金管理的相關問題思考

王寅婷

摘 要 中共中央政治局會議的召開落實了房地產的長效管理機制，強調不將房地產作為短期刺激經濟發展的手段，中國房地產企業正面臨著資金來源不斷減少但資金支付需求不斷增長的形勢。因此，加強資金管理顯得尤為重要。如何提高資金使用效率，更好地管控資金，降低資金成本，成為很多房地產企業亟待解決的問題。本文分析房地產企業在當前宏觀形勢下資金管理中存在的問題，并提出有針對性的解決建議，以期能為提高房地產企業的資金管理水平提供參考。

關鍵詞 房地產企業 資金管理

一、房地產企業主要運營階段中的資金流轉

房地產企業運營過程主要分為以下階段：

第一，項目儲備階段，此階段主要是資金投入。房地產企業向投資者、金融機構、債權人、證券市場籌集資金購買土地，并對項目報批報建，進行規劃設計等，儲備必要的人力物力。

第二，項目施工階段，此階段主要仍是資金投入。在此階段中會耗用儲備的人力物力，支付資金，將資金轉變為可售資產。

第三，項目銷售階段，此階段主要是資金回流。同時，在相關的營銷、管理活動中會伴隨著營銷費、管理費、財務費、稅費等費用的支出。

第四，新項目投資階段，此階段主要是對閑置資金進行處理。對外投資新項目或者購買理財基金等，以期獲得更高的收益。

二、房地產企業加強資金管理的重要性

（一）資金管理能夠提高企業項目管理水平，提高其整體競爭力

充足的現金流是企業經營活動順利進行的根本保障，因此，房地產企業應以資金管理為中心，這也是由其建設周期長的客觀要求決定的。房地產企業資金管理能力的大小直接決定著企業整體管理水平的高低。高水平的資金管理除了可以理順房地產企業資金管理的思路，使資金運作清晰明了，促使單個房地產項目的投資規模、投資風險和投資回報等涉及的資金運作、管理、增值活動實現資金的內部優化配置，也可以提高整個房地產企業的經濟效益，使企業各部門相互協調合作，提高工作效率，增加競爭優勢，促進房地產企業整體管理水平的提升，從而降低財務風險。

（二）資金管理能夠保證財務安全，促進企業發展

房地產企業加強資金管理，可以降低企業的資金成本，優化企業資本結構，最終優化整個企業的產業結構，減少其各個項目的每個環節中所面臨的資金問題和風險，保證企業的可持續發展。

（三）資金管理能夠提高企業風險應對能力，拓寬資金來源渠道

受國家宏觀調控以及政策導向的影響，近年來，房地產企業融資更加困難。加強資金管理，可以使房地產企業拓寬資金來源渠道，同時控制資金成本，把握資金的來源及去向的安全性，減少企業所面臨的資金風險和壓力。

三、房地產企業資金管理中存在的問題和不足

（一）房地產企業資金管理者專業水平較低

房地產企業涉及條線多且人員的流動也較頻繁，導致其管理上的時效性及執行力較差，管理者管理水平較低，無法激發各部門條線之間的聯動，無法理順資金流轉程序，無法使資金流轉透明化，造成管理效率低下，給企業發展帶來阻礙。此外，部分企業管理者資金管理知識儲備不足，對資金管理沒有引起足夠的重視，也沒有進行規劃，缺乏資金管理意識，對項目回款進度督導不夠，使得資金運轉周期拉長，留存的資金無法通過投資創造新的價值。

（二）房地產企業資金來源渠道狹窄

房地產企業資金需求量巨大，僅依靠自有資金及盈余利潤無法滿足其實際需要，所以拓寬外部融資渠道對房地產企業的正常經營運作來說尤為重要。從傳統的融資渠道來看，銀行貸款仍然是房企最主要的融資渠道。但國家政策規定在房地產領域不可“通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資”，嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資，并禁止資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場。同時，要求開發商在進行信托融資前要拿到《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證，地產商必須至少投入30%的自有資金，開發商必須有國家二級資質。在一系列的融資穿透、限制及阻礙下，房地產融資已被全面納入監管。由于金融機構不愿承擔過多的風險，其對房地產企業的支持力度明顯變小，房地產企業面臨的融資壓力極大。部分房地產企業沒有更多的資金來源補給，也沒有渠道去分散經營中所面臨的各種危機，導致其出現嚴重的資金問題，甚至退出這一市場。

（三）房地產企業資金分散

房地產企業普遍存在開發項目多且分散的現象，資金沒有統一的歸集，造成資金出現分散和閑置的問題，由于缺少相應的監督，單個項目因條線管理問題可能對資金回收的掌控不力，嚴重影響企業資金的循環利用，導致資金占用率過高，嚴重降低了資金的創利性。資金的分散也提高了企業的人力成本，增加了銀行手續費，無形中給企業造成資金浪費。

（四）房地產企業資金預算管理監管不足

有的房地產開發企業雖然編制了資金預算，但沒有起建立相應的制度進行指導操作，也沒有專門的部門去規范管理、執行和監督。部分房地產企業僅根據過往的經驗及上一年度的資金實際執行情況，來制定下一年度資金預算的指標，沒有客觀地對下一年度的生產經營狀況進行分析，當外部環境、行業發展速度、業務范圍等因素發生比較大變動時，依據經驗制定出來的資金預算指標就會缺乏客觀性。有的房地產企業的資金預算管理只停留在預算指標的編制和匯總上，雖然專門成立了預算職能部門進行預算編制，但未結合實際的市場情況及內部結構、人員變動等因素，缺乏靈活性及可行性，且預算職能部門很少參與預算的執行和監督。有的房地產企業雖然制定了考核和激勵機制，但落實不到位，這也成為房地產企業資金預算管理目標無法實現的主要原因。有的房地產企業資金預算流于形式，無法與其他團隊配合調整，造成資金管理控制失效。目前，房地產企業正面臨著限價的新形勢，各地政府負責審批備案價的部門都嚴格把控房地產售出價格，導致許多房地產企業無法按計劃收回預計的銷售款。

（五）市場引導不當，企業投資盲目

房地產市場之前的紅利吸引企業過度圈地，盲目投資，使企業的資產負債率居高不下，資金利用率大大降低。同時，由于開發經驗上的缺失，部分房地產對客戶的需求認知不甚了解，開發項目的產品定位不準、服務意識較差，導致資金回流滯后。

四、加強房地產企業資金管理的方法

（一）增強資金管理的風控意識

房地產企業的中高層管理人員應將資金管理上升到企業重要的戰略地位。一直以來，我國房地產企業重規模、輕質量，現必須轉變為重質量、控風險。資金管理需要全員參與，樹立并在過程中強化資金管理的風控意識，構建風控架構，制定風控流程，明確風控部門職能，指定專業人員分工協作，做到資金流動的全程監管，使企業在增強資金管理風控意識的基礎上，更能夠提高抵御資金風險的能力。

（二）拓寬融資渠道

房地產企業應拓寬融資渠道。房企自籌資金中的股權融資主要包括IPO、增發和配股等，是房企降低負債率最有效的手段。而境外債券融資也是房地產企業資金來源的重要補充。海外融資在一定程度上拓寬了我國房地產企業的融資渠道，緩解了房企的資金壓力。房地產企業還可以通過非標債權產品，如信托、私募基金、券商資管通道等拓寬融資渠道。除了上述較為傳統和主要的融資渠道外，房企多元化的融資渠道還有合作開發、資產證券化等，多元化的融資為企業的長遠發展奠定了堅實的基礎。由于房地產企業往往為多元化經營，在考慮融資渠道的時候，也需要考慮期限、利率、資金需求量等，使企業的資金成本和經營風險進一步降低。

（三）加強資金的集中管理

房地產企業應當制定資金集中管理制度，建立資金結算中心，有條件的可建立財務公司對各項目現金流進行集中統籌。集中管理首先要保證資金安全，梳理實際工作中的資金流程，制定科學的資金集中管理辦法制度及控制體系，將各項目開立的銀行戶頭匯總，對不常用的賬戶進行銷戶，將分散在各賬戶中的資金進行歸集統一，針對各項目的支付，也要根據預算劃撥統一處理，這樣既減少人力成本，又免去煩瑣的對賬工作，便于結算部門查詢掌握資金的實時結余信息，使企業管理層更清晰明了地掌握企業現金流，提高新投資決策的效率，同時提高了房地產企業在金融機構中的信譽度，能為銀行提供存款支持，增強了合作關系。

（四）強化資金預算管理

房地產企業要建立健全資金預算管理體系，保證資金預算管理的有效組織實施，加強對資金預算與考核的管理，將預算管理與激勵機制相結合，采取多種形式編制預算并嚴格執行。在按照年度經營計劃編制年度資金計劃的基礎上，進一步細分為季度、月度、關鍵節點甚至細分為周、日。資金計劃應滾動上報，如果是按月安排，除了預計下月的也應該加上其后兩個月的支付計劃。制定資金日報規定，實時掌握存量資金，了解計劃與執行的偏差并分析原因。對于上報計劃與實際匹配較高的，要給予適當獎勵。在提高企業資金管理工作質量的同時，把財務與運營管理緊密聯系起來，保證企業預算目標的實現，促進企業可持續發展。

（五）建立有效的資金管理監督機制

房地產企業進行資金管理時，要做到權責明確、溝通順暢，同時需要充分發揮企業財務、審計、監察等職能部門的功用，豐富上述部門相關人員的專業知識及提高其職業素養，研究探討資金管理的特點及規律，堅持大額資金使用必須經過集體討論的原則，降低信息不對稱帶來的風險，另外因為房地產是高風險行業，需要隨時把握經濟環境的變化，建立有效的內部審計管控機制，以此確保企業資金安全、周轉順暢，不斷優化資本結構，提高經濟效益。

五、結語

隨著市場、行業的發展，房地產企業因為預算管理體系不健全、資金結算分散、監督考核薄弱、管理方式落后、辦事效率低下，導致財務風險愈趨明顯。房地產企業在市場激烈競爭中博弈，做好資金管理，使資金得到優化配置是其取得健康長遠發展的關鍵。要切實加強房地產企業的資金管理，做到優化資金配置，除了要增強人員意識，控制投資風險以外，還要重視融資渠道的拓展，降低資金成本，改進預算方式方法，加強預算監管，將獎懲與考評相結合，提高人員積極性，減少資金占用，提高資金利用率，為企業的生存和發展奠定財務基礎。

（作者單位為鑫控集團有限公司）

參考文獻

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