淺析房地產業融資的困境及出路

李文軍

摘 要 房地產業是一種資金密集型產業，在一定程度上普遍存在過度依靠銀行貸款等問題。高負債是房地產企業的主要特征之一，使得房地產企業的財務風險與日俱增。近年來，房價不斷攀高，嚴重影響了廣大人民的基本生活，為了穩定房價，使房價回歸合理的水平，同時也為了防止房地產業產生的泡沫經濟造成重大的社會經濟影響，國家提出了“房子是用來住的，不是炒的”等口號，推行了一系列的房地產宏觀調控政策，逐漸加大了對銀行、非銀行金融機構的監管力度，在一定程度上起到了穩定和控制暴漲的房價的作用，切實提高了廣大人民的生活質量，但與此同時也導致房地產企業在融資方面出現了資金緊張、融資困難等現象，房地產企業在經營發展過程中受到阻力，出現了蕭條的景象。在目前市場下行的背景下，高負債率使房地產企業的財務風險更加凸顯，很多企業甚至出現破產的現象。基于此，本文從房地產企業目前主要采用的融資方式、房地產業的融資現狀及分析等方面，闡述房地產企業目前的融資狀況，針對存在的問題提出幾點解決思路，以使房地產企業在提高融資能力的同時，通過不斷提升經營管理水平、降低財務風險來保障企業穩定、可持續發展。

關鍵詞 房地產企業 融資現狀 融資渠道 融資困境

一、房地產業主要融資方式

房地產企業融資是指房地產企業或開發項目的直接或間接融資的總和，其中包括資本市場融資和銀行信貸融資等。房地產融資根據其資金來源可以分為外部融資和內部融資兩種形式。

（一）外部融資

外部融資一般有股權性融資和債務性融資兩種形式。

1.股權性融資。指資金需求方通過向出資方出讓一部分股權、對出資方分配一定的利潤來獲取融資的行為。這種融資方式的特點在于取得的資本是永久性資本，不需要償還，出資人和融資者風險共擔、利潤共享，降低企業的財務風險，同時資金的使用方式不受限制。缺點是融資成本比較高，程序比較繁雜，還有可能涉及企業管控權的問題，降低企業后期日常運營的效率。股權性融資一般分為合作開發融資、直接吸收融資、發行股票融資。

2.債務性融資。指房地產企業通過銀行或其他金融機構以貸款或發行企業債券的方式獲取所需資金的一種融資方式。債務性融資方式與股權融資方式相比，融資成本較低，速度較快，并且方式也較為隱蔽。不足之處是融資方需要支付本金和一定的利息，會提高企業的資產負債率。當企業陷入財務危機或者企業的戰略不具備競爭優勢時，還款的壓力會增加企業的經營風險。房地產企業使用的債務性融資方式一般包括貸款融資、債券融資、租賃融資。

（二）內部融資

內部融資一般有兩種形式，企業自有資金和預收賬款。

1.企業自有資金。房地產企業自有資金主要包括前期各股東方投入的資金，以及在開發經營過程中企業形成的留存收益。這部分資金企業可以長期持有、自主支配。充足的自有資金可以為企業可持續發展提供良好的保障。

2.預收賬款。房地產企業的預收賬款是購房者和開發商簽訂購房合同后，向開發商支付的各種購房款項以及個人購房按揭貸款等。預收賬款是房地產企業重要的前期資金來源，也是各項融資貸款的重要還款保證。

二、房地產業融資現狀及原因

（一）房地產業融資現狀

1.房地產企業融資方式單一。近年來，由于人們的生活不斷得到改善，購房需求也越來越大，房價不斷上升，房地產企業逐漸增多，企業間競爭日益激烈，同時土地價格不斷攀升，材料價格不斷上漲，導致房地產企業開發成本進一步增加。為了取得金融機構的資金支持，一般房地產企業會使用上述融資方式獲得融資。股權性融資一般程序煩瑣、周期較長、融資費用過高，還有可能稀釋股權;債務性融資的其他方式主要有房地產基金公司、信托公司、保險公司等，這些融資公司對房地產企業的準入門檻相對較低，比較靈活，但是一般資金成本相對較高，市場不完善，運用較少。由于銀行貸款融資成本相對較低，為了降低成本，房地產企業紛紛向銀行申請房地產開發貸款，這種銀行貸款的審批速度較快，導致銀行融資規模逐年上升，能否取得銀行貸款成為房地產企業生存發展的關鍵。然而隨著國家宏觀政策的調控，取得銀行貸款越來越難，很多中小房地產企業為了生存，不得已進行并購重組或者轉型。

2.房地產企業在債券市場的融資規模較低。房地產企業債券融資一般具有還款比較靈活、還款期限較長、融資成本相對較低、附加條件較少等特點。但是國家對房地產企業發行債券有嚴格的控制，企業經營業績較好的大型企業可以通過債券市場融資。很多中小型房地產企業希望通過發行本公司的債券來融資，但是受到企業基本面的影響，再加上債券市場本身也存在諸多不完善的地方，債券市場風險較大，債券融資很難成功，導致很多企業很少選擇這種融資方式，造成債券發行量較少，嚴重影響了債券市場的發展規模。

3.房地產企業上市融資難度很大。受融資渠道狹窄、資金成本的影響，很多房地產企業紛紛選擇上市融資的方式。這種融資方式的優點是企業募集的資金不需要償還，不存在歸還本金和利息的壓力，資金使用比較靈活，只有在企業取得利潤時，向股東分配利益。但是，由于房地產企業一般資產負債率高，存在很大的財務風險，所以為了金融市場的安全，國家對房地產企業上市有嚴格的規定。很多房地產企業達不到國家規定的上市相關要求，無法在短期內成功上市，也就失去了在后期經營開發過程中通過二級市場增發股票再融資的造血功能。

（二）房地產業融資現狀的原因分析

1.宏觀經濟政策的影響。近年來，隨著國家經濟的迅猛發展，人們的生活水平不斷提高。很多人將閑余資金投入房地產領域進行投資，住房不僅僅是人們的基本生活條件，還成了一種投資渠道，使房地產行業飛速發展。截至2010年底，我國上市房地產企業已經超過130家，房價不斷攀升，尤其在2015—2016年，全國房價暴漲，嚴重影響了有住房剛需的購買群體，對人們的生活造成了嚴重的影響。甚至有些地方政府依靠拍賣土地發展當地經濟，導致房地產行業對我國經濟增長的影響越來越大。

在這種情況下，國家先后出臺了嚴格的宏觀調控政策，先后在2016年9月30日、2017年3月17日出臺了相應的緊縮政策，通過提高個人按揭貸款利率、限制商業的認購資格、限制房屋交易的年限等一系列手段來穩定房價，使房價回歸理性水平。到目前為止，房價紛紛開始回落，交易量也逐漸減少，人們開始觀望房價的走勢，房地產行業出現了蕭條的景象。很多房地產企業銷售出現困難、資金回流出現問題，無法償還銀行貸款，再加上銀行貸款也受國家政策的影響，很多企業為了防止資金鏈斷裂，開始尋求其他的融資渠道。

2.融資渠道較為單一。我國房地產企業主要通過銀行貸款獲得融資。在筆者從事房地產工作的近20年里，貸款的主要方式是通過銀行進行融資。按照銀行對房地產企業自有資金最低比例的要求，房地產企業中銀行融資所占的比例達60%以上。按目前政策，個人購房進行按揭貸款首套的比例在60%，二套在20%。由此可見，房地產企業對銀行具有很強的依賴性。另外，股權融資、房地產基金融資、信托融資、保險融資等這些外部融資方式都存在融資成本高、管理要求嚴格，甚至會派駐董事會、財務管理人員等一系列局限性，一般的房地產企業較少采用。此外，內部融資也是企業的一種有效的融資方式，在實際工作中可以以委貸的形式獲得股東的支持。內部融資的優點是成本低、財務風險小，不足之處是有規模的限制，只能解決短期的資金問題。

3.金融市場不完善。我國房地產是資金密集型行業，資金鏈是一個房地產企業的命脈。很多房地產企業存在資金不足、資產負債率過高的問題，大部分資金都來自金融市場，對金融市場的依賴性很強。但是，我國金融市場普遍存在制度不健全、發展不完善等問題，在很大程度上影響和制約了房地產企業的發展。很多企業都是通過銀行貸款取得資金，但是銀行貸款品種單一，缺乏創新，主要融資產品就是房地產開發貸款。其他金融機構的融資也局限于少數幾種產品，而且由于種種限制無法得到有效運用，無法滿足房地產企業的資金需求，嚴重制約了房地產企業的融資發展。要想改變這種局面，需要加強對金融體制的改革，創新金融產品。

4.房地產企業盲目擴張。隨著我國經濟的發展，房價不斷攀升，受利潤的驅使，越來越多的企業轉向房地產行業，出現了大量的中小型房地產企業。有些企業缺乏房地產管理經驗，整體經營水平較低，由于信用評級不足，無法取得銀行等金融機構的貸款，導致企業無法發展壯大，甚至無法生存下去，在某種程度上影響了整個房地產行業的融資現狀。

三、沖破房地產業融資困境的建議

（一）加強企業經營管理，降低對金融機構的依賴度

目前我國房地產企業普遍對銀行貸款的依賴性很強，資產負債率過高，企業財務風險較大，一旦受政策影響出現銷售不暢，就會有資金鏈斷裂的風險。因此，房地產企業為了保證自身可持續發展，需要不斷研發適應市場的產品，在保證質量的前提下，提高產品的去化速度，保證資金快速回流。同時要嚴格做好全面預算，控制好各項成本費用的支出，真正做到開源節流。房地產企業要從單純的房地產開發商向城市運營商轉化，加強配套設施的建設、運營和管理，采用多元化的發展戰略帶動區域經濟發展。只有這樣，客戶才會心甘情愿地購買產品，企業資金才可以迅速回流，降低對銀行等金融機構的依賴度，形成一個良性循環，有利于企業不斷發展壯大。

（二）加強研究多元化融資渠道，保障企業資金需求

隨著經濟的快速發展，各行各業專業化程度越來越高。單個企業要想在市場中生存，必須改變現有的單一的運營模式，制定強強聯合、優勢互補的發展戰略。2017年初，利用直接吸收融資的方式，筆者公司聯合幾家國內知名的房地產企業聯合拿地，不但降低了企業經營風險，而且積極發揮各個企業的特長，打造出適應市場需求的住宅產品，在開發過程中取得了銀行的支持，拿到了開發貸款，多種融資方式相結合，保障了企業的資金需求。房地產企業需要向多元化方向發展，分散投資，拓寬融資渠道，降低財務風險。以國內知名的房地產企業萬達企業為例，其在加強房地產建造、銷售、運營的同時，還涉獵文化、娛樂業，一方面可以分散投資風險，另一方面，不同領域可以形成不同的融資渠道，保障企業的資金需求。

（三）增強企業風險意識，加強企業風險管控

房地產企業往往容易受各種因素的影響和制約，包括財政政策、市場因素、金融政策等，因此如何抵抗各種風險是一個優秀的房地產企業必備的能力。融資可以為企業帶來杠桿效益，同時如果控制不當也能為企業帶來重大的財務風險。因此，房地產企業在追求利潤最大化的同時，也要預防和控制風險，在企業出現風險時要有相應的應對策略，避免風險控制不足給企業帶來毀滅性的打擊。在實際工作中，我們往往會根據企業的經營計劃，合理預測資金的使用量，在融資初期就事先統籌安排資金，不僅要防止資金的閑置浪費，也要做好相應的還款計劃。在貸后的資金管理過程中，充分利用有限的資金做好調度，按照貸款的還款要求及時跟蹤銷售回款，充分準確地掌握按期還款的本金及利息額度，保證企業在規定的期限內償還貸款，防止出現延緩，避免出現財務風險。

（四）建立集團管控模式，成立財務公司

目前，成熟的房地產企業往往是按區域成立公司進行開發經營，建立集團公司有利于提高集團融資與償債能力、優化資源配置、加速集團內部資金周轉、提高資金使用效率。企業集團融資的特點是集團內部融資及優化配置，從現金流的角度，可以充分利用折舊作為“非付現成本”這種企業內源資本。集團內部融資業務的開展，為提高集團整體財務資源配置效率、降低集團外部融資總額及融資成本提供了機會，主要通過集團統一資金管理促進整個集團經營業務發展。在集團公司內部可以成立專門的財務公司作為內部資金管理平臺，形成一個有效的資金池。財務公司不僅可以統一管控集團內各個房地產企業的資金，開展內部房地產企業信貸業務、融資顧問服務、對成員單位提供擔保、發行企業債券等業務，同時也可以為各成員單位提供結算服務，這樣就可以使資金有效地流動起來。通過成立財務公司，可以提高資金的集中度、提高資金的配置效率、降低融資成本。通過對內部企業的資金監管，能夠主動地對有資金缺口的企業定向調配資金，保證其正常運營，不僅能夠降低財務風險，還能使資金使用效率最大化。

四、結語

要改變房地產企業的融資現狀、解決融資中出現的各種問題，需要國家政府、金融機構、房地產企業的共同努力。政府要加強對房地產企業的宏觀調控;企業要提高自身競爭力，拓寬融資渠道，加強風險管控;金融機構要不斷地研發和創新金融產品，為房地產企業實現融資方式多元化提供強有力的支持。

（作者單位為北京京投灜德置業有限公司 ）

參考文獻

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