房地產企業資金管理存在的問題與對策

葛愛斌

近年來國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，各地房地產調控政策相繼出臺，面對競爭日益激烈的市場環境，對于高投入、高風險的房地產企業來說，要想改變現階段的經營狀況和盈利能力，企業要在不斷開拓市場、尋求新的利潤增長點的同時，制定切實可行的資金管理制度，提高企業抗風險能力，全面有效的提升企業經營管理水平，積極開展資金管理工作。

一、房地產企業資金管理的重要性

加強資金管理是企業財務管理工作的重要組成部分，對企業的各項經濟活動起著重要影響，資金管理工作貫穿于房地產企業開發、建設、運營、銷售的全過程，是企業系統性較強的管理工作，房地產企業加強資金管理有助于提升企業資金的運營水平，加速資金周轉速度，保障資金鏈的正常運轉，有助于緩解企業的資金壓力；有助于防范房地產企業的經營風險，對實現房地產企業健康、有序發展起著重要作用。

二、房地產企業資金管理中存在的主要問題

（一）融資渠道單一

我國大多數房地產企業規模小，信用等級低，資金來源渠道比較單一，開發資金主要依賴銀行等金融機構貸款來解決，無法有效滿足企業發展的資金需求。據有關部門數據顯示，銀行等金融機構為房地產企業直接或間接提供了70%以上的開發資金，資金過渡依賴銀行對于房地產企業的資金運作和自身發展非常不利，在國家宏觀調控、金融去杠桿的背景下，房地產信貸政策收緊，造成企業融資風險高，償債壓力大。

（二）資金周轉效率低

房地產開發項目建設周期相對較長，從項目可行性研究、決策階段的市場調研、分析、選址、項目定位、概念設計、成本測算，前期準備階段的獲取土地、規劃設計、項目報建、招標、勘察，直至工程建設階段到預售等環節，一般需要經歷1-2 年的時間，期間只有資金的投入，幾乎沒有資金流入。而且房地產項目作為一種特殊的商品，單套價格相對較高，少則幾十萬元，多則幾百萬上千萬元，對于中低收入的工薪階層來說并不是小數，購買時會比較慎重，這在一定程度上影響了商品的銷售速度，造成企業資金的回流周轉速度慢，周期較長。

（三）資金管理缺乏風險意識

很多房地產企業的資金管控意識薄弱，沒有防控經營風險的意識，缺乏對市場的了解和國家宏觀政策研究，對項目的投資建設、經營及利潤情況掌控不夠，不知道對企業如何進行有效管理，對企業財務風險的把控能力不足，不能統籌運作企業的資金，致使資金的管理能力不強。針對房地產企業的開發特點，這就要求企業的決策者具備超強的資金管控能力與風險管理意識，合理安排每一筆資金投入，保證項目現金流安全，避免出現資金鏈斷裂的問題。

（四）預算管理制度不完善

資金管理工作在房地產企業的重視程度還不夠，沒有建立完善的資金預算管理制度，有些企業雖然制定了年度資金預算管理方案，但在實際執行過程中，很難做到按計劃執行，管理部門沒有定期對資金的使用情況及預算的執行情況進行跟蹤檢查，預算指標與實際支出情況相差甚遠，造成項目投資、建設、運營等環節的成本費用頻頻超支。

三、房地產企業資金管理存在問題的原因分析

（一）資金需求量大，經營風險高

房地產企業具有開發時間長、資金需求量大的特點。項目開發的全過程都離不開龐大的資金支持，一個房地產項目少則數億資金，多則百億資金，企業緊緊圍繞著資金鏈這條生命線在高速運轉。然而面對不斷變化的市場環境，以及政府宏觀調控政策頻頻出臺，一旦投資決策略有偏差，項目的前期、開發、預售等階段的手續推遲辦理，預售不能預期實現，以及房產出現滯銷等，囤積的資金一時難以及時收回，很容易造成資金被套，從而加劇了企業的經營風險。

（二）資本結構不完善，財務風險高

房地產企業在快速發展的過程中，當自有資金不能滿足企業發展的需要時，往往要通過多元化的融資方式來實現，一般情況，融資方式可分為權益融資和負債融資兩大類。資本結構主要包括債務融資與股權融資，還包括內部融資與外部融資；短期融資與長期融資。大多數企業在融資時，未能對公司的償債能力和風險承受能力進行全面分析，沒有考慮管理層對企業的控制能力、企業的資產結構、增長率、盈利能力以及有關的稅收成本等，此外，還有一些比較難以量化的因素，如企業未來戰略的經營風險、企業所處的行業風險、企業對風險的態度等，經常忽視企業短期融資與長期融資的結構，負債融資與權益融資的資本成本，給企業帶來了巨大的到期兌付壓力，增加了企業的財務風險。

一般來說，企業資產越重，則經營風險越高；負債越高，則財務風險越大。在房地產行業中，由于內部關系比較復雜，各大股東為了擴大企業的規模和追求超額利潤，在經營中較大比例的運用了負債經營的杠桿效應，短期來看負債經營確實給企業發展帶來了一定的優勢，但是負債經營又是一把“雙刃劍”，當企業過度負債時，則會加大財務風險。

四、完善房地產企業資金管理的對策建議

（一）拓寬資金來源降低資金成本

改變現有的融資模式，拓寬融資渠道，結合上市融資、資產證券化、私募基金、組合式融資等多種方式籌集資金，融合權益融資與負債融資的優勢，優化企業的資金結構。例如通過資產證券化形式，企業可以在不增加負債的前提下取得資金，從而優化了財務結構，降低了財務風險。針對房地產企業發展所處的不同時期、不同階段，我們可以選擇最適合的融資方式進行籌資，使其能夠滿足企業發展的同時，又能最大程度上降低企業的資金成本。

（二）加速資金回流提高資金使用率

建立最佳的資金管理模式，提高資金的使用效率。通過預算管理、內部控制等制度的建立，對項目的全周期資金進行監控，保證資金使用效率最大化。保證公司資金調度和使用的及時性與準確性，縮短資金周轉期。嚴格控制工程付款的各個節點，統籌安排各項支出，仔細分析公司經營、財務等狀況，按合同條款及工程推進情況制定符合企業運轉的現金流管理計劃；對于應收賬款、預付賬款等，進行動態追蹤和監控，并將相關負責人的績效與應收賬款的回籠等結合起來，建立獎懲措施，完善應收賬款的管理，制定適應行業的賒銷政策及相關措施，提高資金的回款速度。

（三）加強內部控制制度強化風險意識

房地產企業在發展過程中必須結合企業所處行業特點及外部環境，充分了解自身的實際情況，制定科學完善的內部控制制度。同時，深入了解內部控制內涵，建立內部控制執行制度，內部控制做到科學性、合理性與可執行性，各環節業務流程與內部控制制度緊密結合起來，使得風險控制前移。同時，保障內控職能部門的獨立性，確保監督職權有效行使，明確項目開發的業務流程及人員職責，嚴格執行資金的使用管理規定，做好風險防范措施。企業內部樹立風險防控理念，強化風險防范意識，遵循全面、客觀、謹慎、獨立、有效的風險防控理念。內部控制及風險防控工作要做到“橫向到邊，縱向到底”，項目開發全周期均需納入風險防控范圍，全周期每個環節的各個操作流程，均應嚴格按照風險防控要求設置，從管理者到基層普通員工樹立風險防控理念，切實提高企業的風險防控能力。

（四）完善預算體系加強資金集中管理

加強房地產企業的資金管理工作，保障資金運作良性循環的前提和基礎是重點抓好資金預算管理工作。企業應建立資金預算管理制度，制定科學、合理的預算方案，以及建立全面預算管理體系，制定適合企業的資金審批程序，對實際工作中資金管控的各個環節逐一分析，具體指導，細化具體指標，責任明確，切實將預算管理工作落到實處。通過資金預算管理方案的實施，對企業的日常資金使用進行跟蹤管理，嚴格控制超標準、超范圍資金的支付，以降低財務風險，確保企業經營活動有序進行。

加強資金集中管理，將分散在各所屬企業、子公司的資金集中到總部，由總部統一調度、統一管理及統一運用。由于房地產企業投資的項目多，地域分布廣，資金存放分散，會大大降低資金的周轉效率。通過資金的集中管理，從而能夠有效地降低融資成本，提高資金使用效率，確保企業戰略目標的實現，實現企業的整體利益最大化。例如，企業集團通過設立結算中心、內部銀行及財務公司等管理模式；對企業規模較小的企業實行統收統支、撥付備用金管理模式等。

五、結論

由此可見，對于房地產企業在資金管理過程中存在的問題，企業應通過積極有效的方法加以應對，增強企業的核心競爭力，提高自身資金管理的綜合水平，加強資金預算管理及風險的管控能力，確保運營資金的穩定，以實現房地產企業的健康、穩定發展。