淺析住房養老抵押貸款的意義及其現狀與發展

新澤西州立羅格斯大學商學院 廖寅超 姚昊

我國“單獨二孩”“全面二孩”政策出臺后，生育率遲遲不能達到預期水平且處于持續低迷的狀態。在當前背景下，我國人口甚至面臨“負增長”關口，人口老齡化問題日趨嚴峻。同時，計劃生育政策對我國人口結構影響重大，“四二一”(四個老人、一對夫妻、一個孩子)結構正在成為當代家庭模式的主流?！吧嫌欣?，下有小”的中間一代，既具有對父母的贍養義務，也具有對子女的撫養義務，家庭養老的代際壓力日益凸顯。所以實現“老有所養”這一目標需要激發老年人自主性，從而緩解政府、社會和家庭的壓力，“自主養老”這一概念應運而生。而住房養老抵押貸款正是對“自主養老”途徑的有益探索。

住房養老抵押貸款是指借款方(房屋產權者)將房屋抵押給貸款方(金融機構)，貸款方在對其房屋進行綜合評估后，雙方簽訂合同，貸款方為借款方提供定期現金流支付的新型金融工具。除了定期現金流的收益，借款方仍可繼續居住在抵押房產內，當住房養老抵押貸款到期(借款方身故時)，房屋被出售以償還債務。

1 我國推行住房養老抵押貸款的意義

1.1 挖掘“銀發市場”的潛力

人口老齡化問題，是挑戰，也是機遇。其機遇就在于潛在的養老市場，即“銀發市場”。住房養老抵押貸款為自主養老群體提供了可觀且穩定的現金流。這些現金流入增強了老年人購買力，促進其消費需求的增長。一旦老年人的消費需求增長，巨大的潛在利潤便應運而生，“銀發市場”這一塊巨大的蛋糕將成為資本青睞的對象，資本隨之涌入，老年產品與服務市場將達到一個新的供需平衡點。在該過程中，供需平衡點的上移帶動了養老產業鏈的進步與繁榮、相關工作崗位的創造與創新、市場供需兩側的互惠與互補。一方面老年人生活品質得到了巨大改善、獲得感與幸福感得到了顯著提升；另一方面就業崗位得到了極大拓展，銀發產業得到了長足發展，我國經濟因為“銀發市場”的挖掘而更加有力。

1.2 增強市場資本的流動性

住房養老抵押貸款是新型金融產品，就發行的金融機構而言，其本質是一種投資方式。作為投資方，金融機構會對該項目進行充分評估，對擁有的現金進行合理分配，然后再投入資金以期回報。而多數情況下，由于資金周轉不足等原因，住房養老抵押貸款的供給方并無足夠的資金用于投資。故該供給端會尋求其他閑余資本以支持此業務，從而住房養老抵押貸款會刺激供給端尋求資本，為金融機構之間的資金提供流動性。此外，就需求端而言，住房養老抵押貸款提高老年人的購買能力、刺激老年人的消費需求、增強老年人的消費欲望，改變老年人的消費習慣。因此，我國“老年人只存錢，不消費”的普遍現狀會得到改善，老年人的儲蓄會得到釋放，市場流動資金會進一步充裕，我國內需將進一步擴大。再者，當前我國家庭財富主要是住房資產，家庭財富相對凝滯。而住房養老抵押則使得不動產轉化為定期現金流，為個人和家庭提供了資金流動性，使家庭的財富資源得到更合理的配置、發揮更大的效用。

1.3 發揮住房養老抵押的投資性

西方國家的住房養老抵押貸款發端于20世紀80年代，已經走過了近40個年頭。在這些發達經濟體當中，美國的住房養老抵押貸款市場具有歷史悠久，規模較大的特點，其住房養老抵押貸款的發展歷程對我國具有一定的借鑒意義。當代美國，其住房養老抵押貸款市場甚至已經發展到新的階段。這一新階段的特征主要表現在更注重住房養老抵押貸款的投資屬性。第一，自主養老群體已經不再滿足于依賴小額定期現金流以安享晚年，而是選擇把一部分定期現金流用于再投資，提升晚年生活質量；第二，在看跌房產價值的這一前提下，養老抵押貸款的需求方將該類形式的金融工具作為防范房價下跌的重要手段是合理的；第三，在遺產稅征收問題上，房產作為大部分中老年人普遍自有的財產，住房養老抵押貸款提供了合法避稅空間。因此，在住房養老抵押貸款的發展過程中，其所具有的投資屬性仍然是不可忽略的。

2 我國推行住房養老抵押貸款的現狀

2.1 分業經營的限制

所謂“分業經營”，就是金融機構業務范圍的“分業”管制。而金融行業內部的分業經營則體現在銀行業、證券業和保險業三個子行業的分離。面臨與日俱增的自主養老需求，以住房養老抵押貸款為代表的系列金融工具“浮出”市面，這些“以房養老”性質的金融工具越發要求一個綜合平臺的出現，也越發要求分業經營朝著混業經營的方向轉變。在當前“分業經營”的環境下，針對住房養老抵押貸款這一“新興”金融工具，任一子行業都尚不具備獨立開辦住房養老抵押貸款的能力。一方面，商業銀行難以對因借款人壽命長短而引發的“長壽風險”、抵押物價格波動等風險進行分散和轉移，而這一缺陷降低了商業銀行向老年產權者提供住房養老抵押貸款的意愿；另一方面，國內的保險公司普遍不具備吸納儲蓄、籌集資金的能力，這一缺陷限制了保險公司向“以房養老”需求者提供住房養老抵押貸款的能力。筆者認為，我國金融行業的“分業經營”現實，使得商業銀行和保險公司之間缺乏優勢互補，阻礙了住房養老抵押貸款業務的進一步發展，當前金融行業內“分業經營”的狀況亟待改善。

2.2 國家政策的缺失

由于金融機構內部“分業經營”的存在，金融行業內部存在著較為明顯的“各自為戰”“各管一攤”的現象。就金融行業外部而言，開辦和經營住房養老抵押貸款業務則缺乏統一有力的政策支持，住房養老抵押貸款的投資者(金融機構)和申請人(自主養老群體)在諸多環節上仍然存在較多的顧慮。就供給端而言，金融機構作為住房養老抵押貸款的供給者和投資者，需要同時兼顧其收益和風險。由于當前住房養老抵押貸款尚未納入社會養老保障體系，住房養老抵押貸款業務尚未實現標準化、制度化，供給端承擔風險較大，故其業務積極性較低；就需求端而言，在我國房產是當代老年人的主要財富，所以如何處置房產對其晚年生活至關重要。而住房養老抵押貸款業務的流程尚不公開化、透明化，導致供需兩端信息不對稱現象的出現，故需求側的積極性不高。因此，政府政策的缺失阻礙了住房養老抵押貸款業務的發展和完善。

2.3 養老觀念的阻礙

西方國家推行住房養老抵押貸款的有利條件之一，是其人民崇尚獨立自由的歷史傳統。遵循這一傳統，老年人在處置其自身財產時擁有極大的自主權，從而在考慮資產分配時僅以提升晚年生活質量、實現晚年幸福為目標，故上述條件為住房養老抵押貸款的推行提供了重要的前提與基礎。我國的傳統養老觀念則不同，一是老年人期待子女能夠盡到應盡的贍養義務，大部分家庭仍遵循依靠子女的傳統贍養模式。老年人對傳統家庭贍養模式的樂觀預期降低了自主養老意愿，從而阻礙了住房養老抵押貸款市場由隱性市場向著顯性需求的轉化。二是老年人在財產處置方面具有濃厚的家庭觀念，即在過世后將自身財產(尤其是房產)遺贈后代。除了考慮提升晚年生活質量，老年人還將后代對房產的繼承權納入考量，導致其對于自身財產分配的自主權進一步削弱。因此，老年人難以將房產進行養老抵押以實現晚年生活品質改善。因此，在傳統的文化觀念層面，我國推行住房養老抵押貸款還存在著較大的困難。

3 我國住房養老抵押貸款的若干建議

3.1 有效開展金融行業內部“銀保合作”

開辦和經營住房養老抵押貸款對有意于該業務的金融機構提出了較高的資金準入門檻。在金融行業內部的三大子行業中，由于具有金融信貸的投資能力，商業銀行在資金規模方面具有無可比擬的優越性。作為住房養老抵押貸款的供給端，金融機構同樣面臨著一定風險—長壽風險、市場風險和政策風險。因此，發放住房養老抵押貸款對金融機構提出了較強的風險保障要求。而保險公司在風險保障方面則具有明顯優勢。鼓勵和開展“銀保合作”，有利于將商業銀行金融信貸能力同保險公司風險保障優勢相結合、有利于將商業銀行開辦住房抵押貸款的經驗同保險公司開辦的養老保險業務相結合，最終實現優勢互補，強強聯合，進一步促進住房養老抵押貸款市場的發展和完善。

3.2 積極構建政府信用擔保支持平臺

將住房養老抵押貸款納入社會養老保障體系并制定相應擔保政策，肯定了住房養老抵押貸款是我國自主養老模式有益補充的事實，同時也是促進我國住房養老抵押貸款穩健發展的根本舉措。在這一點上，美國政府在21世紀初，其住房養老抵押貸款市場快速發展之際，積極地為“以房養老”新模式提供有力擔保。例如，由金融機構發行并銷售，并由美國聯邦住房管理局(FHA)進行擔保的“房屋價值轉換抵押貸款”(HECMs)就是由政府出面擔保、積極參與住房養老抵押貸款的實例。因此，對于住房養老抵押貸款的發展而言，政府的高度重視和頂層設計不可或缺。在住房養老抵押貸款市場中，政府的介入和擔保能有效降低貸款人和借款人所承擔的風險，從而為住房養老抵押貸款的供需雙方都服下“定心丸”，調動了金融機構養老抵押貸款產品研發推廣的積極性，同時也促進了自主養老群體對住房養老抵押由隱性市場向顯性需求的轉化。

3.3 大力推廣住房養老抵押貸款模式

如上文所述，筆者認為傳統養老觀念體現于“養兒防老”的傳統家庭贍養模式。針對此觀念，我國主流媒體應就住房養老抵押貸款對民眾進行科普與宣傳，最終讓“養老靠自己”的觀念逐步取代百姓“養老靠子女”的傳統觀念。同時我國應借鑒美國的成功經驗：美國于1981年設立了非營利性組織“國家房產價值轉換中心”(NCHEC)，專為老年人提供住房養老抵押貸款的產品咨詢與推廣業務。此組織的運營最終助力住房養老抵押貸款風靡全美。由此可見，住房養老抵押貸款在我國的推行還需要相關機構的建立、推廣與支持以及更加完善的公共服務。就金融機構而言，辦理住房養老抵押貸款的商業銀行和保險公司需要運用市場營銷的方式，對自主養老的新方式—— 住房養老抵押抵款，進行宣傳推廣并出臺相應的促銷與優惠策略以促進此業務發展。