浙江省住宿業發展現狀及銀行授信策略

中國建設銀行浙江省分行 吳韶琳 胡志剛

1 浙江省住宿業發展現狀

浙江近年旅游業獲得了高速發展，2013—2017年國內旅游收入從5202億元增長到8764億元，增長了68%；國際旅游外匯收入從54億美元增長到83億美元，增長了53%。在旅游業高速發展的同時，住宿業營業額卻保持了基本穩定，同期營業收入從276億元增長到325億元，僅增長了18%，遠小于旅游業的增長速度。

住宿業的主體為星級酒店，其經營情況存在以下特點。

(1)浙江星級酒店總體經營情況好于全國平均水平。根據星級酒店財務申報情況，浙江2017年度營業收入、平均房價與上一年度基本持平，出租率呈穩定上升態勢。2017年度浙江平均房價375元/間夜，高于全國的平均水平352元/間夜，出租率60%，高于全國的平均水平58%，浙江星級酒店總體經營情況好于全國平均水平。

(2)浙江星級酒店數量不斷減少，摘星現象明顯。浙江星級酒店數量主要集中在四星、三星二個級別，根據2017年最新統計，全省604家酒店中，三星級258家、四星級167家，分別占全部酒店數的43%、28%，酒店平均星級高于全國平均水平。

從星級酒店發展趨勢看，總體數量在不斷減少，2017年一共604家較2014年的792家減少了23%。其中低星級酒店減少尤為明顯，二星級減少了54%，三星級減少了22%；四星、五星級酒店基本穩定。浙江星級酒店數量的變動趨勢說明浙江住宿業的發展正在經歷轉型，連鎖酒店、民宿等非標準住宿正在興起，星級標準在經營中的重要性下降，低星級酒店“摘星”現象比較明顯。

(3)高星級酒店經營情況好于低星級酒店。浙江旅客住宿偏好于三星以上酒店。根據2017年度統計數據顯示，浙江星級酒店中四星級酒店出租率最高，達到了65%，其次是五星級酒店的60%，遠高于二星級酒店的52%。

2 浙江住宿業存在的主要問題

浙江星級酒店盡管從橫向比較，經營情況好于全國平均水平，但同近年蓬勃發展的旅游業發展形勢相比，業務增長已明顯落后，空缺市場被非標連鎖酒店占據。分析原因，主要有以下幾點。

(1)管理存在差距，經營模式落后。浙江本土自營星級酒店在管理方面和國外酒店管理集團相比有較大差距。據統計，2016年度五星級酒店國內自營比外資酒店平均出租率低8%、平均房價低170元/間夜，除了品牌效應外，管理上存在明顯差距。

此外，星級酒店在市場變化新形勢下經營模式落后。在當前消費市場結構變化、互聯網時代到來雙重因素作用下，星級酒店還處于單店經營模式中，相對于連鎖企業在集團層面系統、平臺等方面投入的能力，單體酒店顯得力不從心，在市場營銷、客戶數據收集與分析、酒店服務優化等方面存在嚴重不足，無法適應當今競爭形勢。

(2)同質化嚴重，創新能力不足。隨著互聯網時代和大眾消費時代的到來，需要酒店經營企業銳意創新，提供個性化特色服務和創新營銷手段。但部分星級酒店缺乏創新變革所需的先進管理理念、人才儲備，經營同質化嚴重，導致價格競爭激烈。在營銷手段上，不少酒店互聯網營銷大多僅停留在信息傳遞方面，未能建立自身會員體系、常客獎勵計劃等，很難留住客戶。

(3)專業人才短缺，行業發展受限。人力資源短缺一直是制約住宿業發展的突出問題。連鎖化、集團化、互聯網化的模式變革要求管理人員技能多元化、復合化，傳統的單店運營管理人員在網絡營銷、會員體系建設、收益管理、智慧酒店等方面知識和技能不足。同時精品酒店、主題酒店等新型業態管理人員以及連鎖品牌、集團總部人才嚴重不足制約了企業的轉型創新。

3 浙江住宿業的發展趨勢

(1)未來趨勢將不斷向好。住宿行業作為大消費行業的重要組成部分，具有廣闊的發展空間和行業增長前景。在政策方面，“十三五”規劃為住宿業健康發展提供了政策保障；在經濟方面，我國經濟長期向好基本面沒有變，國民參加旅游的意愿持續高漲，旅游業的持續高速增長將帶動住宿業的發展，因此行業趨勢向好的基本面不會改變。

(2)星級酒店將不斷減少。星級酒店標準是國家旅游局于1997年推出的，為規范我國的住宿服務做出了很大貢獻。但目前主流住宿業態正從星級標準向品牌標準演化。一方面，隨著近幾年連鎖酒店的市場份額不斷增長，品牌影響力越來越大，消費者不再只以星級作為選擇的標準；另一方面，國內旅游市場正向散客為主演變，傳統的星級標準無法滿足消費者個性化、多樣化的住宿需求，星級酒店市場份額日漸下降。因此，很多新建酒店不再熱衷于取得星級資格，許多連鎖酒店也不再參與星級評定，而是以自己的品牌標準取代星級標準。

(3)中端酒店成為熱點。中端酒店一般是指房價定位于300～500元的酒店，目前正快速增長，主要原因是：中央“八項規定”出臺后，五星級酒店被拒于政府采購名單之外，客源流向中端酒店；經濟型酒店提價困難，不少經濟型酒店改造升級到中端酒店，以應對租金上漲導致的盈利壓力；隨著中產階層的擴大，消費升級，中端酒店逐漸成為首選酒店；從市場看，2018年中端酒店總規模63萬間，遠少于與經濟型連鎖酒店的242萬間，還有較大的發展空間。在上述各因素的推動下，各大酒店集團紛紛將中端酒店作為擴張重點，國內中端酒店正快速增長。

(4)連鎖酒店成為主流。在經歷近年的行業并購整合之后，國內連鎖酒店品牌正在形成新的行業格局，酒店行業也在重新洗牌。酒店行業迅速向精細化、個性化、互聯網化升級，很多跟不上行業發展變化的單體酒店將會加速淘汰。

4 住宿業銀行主要風險審查點和授信策略

4.1 住宿業銀行主要風險審查點

(1)應重點關注選址風險。住宿業受所在地的經濟類型、經濟總量以及旅游資源影響較大。浙江省各地市經濟稟賦、旅游資源差異較大，因此住宿業發展的經濟環境各不相同，需區別 對待。如果在缺乏旅游資源的城市建設旅游度假型酒店，在非中心城市建高端豪華商務酒店，酒店經營就會存在客源不足的問題。此外，同一城市中不同區域交通的便捷性、周邊配套、酒店數量等，都會影響到客流量、入住率，選址不當在經營上會存在風險。因此，銀行應重視酒店選址風險，應調查分析酒店的定位與所處城市、所處區域是否匹配，選擇符合商業邏輯的酒店合作。

(2)應重點關注投資人實力不足風險。住宿業是重資產行業，對投資人的資金實力要求較高。一是對于新建酒店項目，建設資金需求量大，投資回收期長，且存在建設期風險，需預留充足的儲備資金。如投資企業缺乏后續出資能力，有可能形成“爛尾”工程。二是對于經營期的住宿企業，投資人還需儲備足夠的資金彌補可能出現的前期經營虧損，否則酒店可能發生資金鏈風險。

因此，銀行應重視對投資人資金實力的考察，選擇資金實力雄厚或有大型集團財力支持的企業合作。

(3)應重點關注經營管理能力不足風險。住宿業經營的專業性要求管理者具有豐富的酒店管理經驗。目前住宿企業的經營主要有兩種模式：產權人自營或聘請專業酒店管理公司管理。對于自營酒店，容易因管理不到位而發生經營風險；聘請專業酒店管理公司在經營管理方面風險較小，但存在外聘公司定位與酒店是否匹配的問題。

因此，銀行應重視對管理層經營管理能力的考查，應盡可能選擇加盟連鎖酒店品牌的客戶，并且需要評估品牌定位與酒店自身資源是否存在錯位。

4.2 銀行授信策略

住宿業在我國正向消費型社會轉型的今天，具有很大的發展空間。如何抓住當前住宿業轉型發展的機會開拓信貸業務，分享行業發展的紅利，同時回避信貸風險，是擺在銀行面前的問題。為更好地選擇客戶和項目，建議以下幾點。

4.2.1 強化區域、客戶、項目選擇

區域選擇方面應優先支持經濟中心城市、旅游景區，壓縮退出缺乏旅游資源的經濟欠發達地區。建議優先支持杭州市城區，以及5A級景區所在鄉鎮；壓縮退出缺乏旅游資源的非百強縣、非城區鄉鎮；選擇支持其余區域。

客戶選擇方面應優先支持加盟全國前30大酒店連鎖集團、外資酒店管理集團品牌酒店；選擇支持加盟其余酒店連鎖集團酒店，以及入住率在65%以上的單體酒店客戶。

對于選擇支持客戶，應對項目進行優選。考慮到酒店管理的規模優勢以及承債能力，應優先支持大型酒店（600間客房以上）以及銀行負債控制在以下標準內的中型酒店（200～600間客房）：五星級酒店（或超豪華酒店）7000元/平方米、四星級酒店（或豪華酒店）4500元/平方米、三星級酒店（或中端酒店）2000元/平方米；壓縮退出小型酒店（小于200間客房）以及銀行負債超出以下標準的中型酒店：五星級酒店10000元/平方米、四星級酒店6500元/平方米、三星級酒店3000元/平方米。

4.2.2 妥善安排風險緩釋措施

(1)優先選擇酒店房地產抵押的方式，固定資產貸款必須落實酒店房地產抵押。基于酒店經營的特殊性，應要求整體抵押，不宜接受分層抵押或部分抵押。

對于優先支持類客戶可適當放寬風險緩釋措施，經營周轉類貸款可采用母公司保證的方式，但需承諾酒店固定資產不對第三方抵質押。

(2)為進一步強化風險控制，可要求借款人股東出具由股東籌措項目超預算投資資金的承諾；出具流動性支持承諾；出具不分紅、不抽資，資產、權益不對外抵質押承諾；應約束借款人股權及實際控制人變更；應要求借款人簽訂賬款監管協議，明確酒店經營收入全部通過監管賬戶結算，經營凈現金流優先用于歸還貸款；應要求投保項目建設期工程險及經營期財產險，且保險第一受益人為銀行，同時保險公司出具不變更受益人的書面承諾。