關于我國商業地產經濟可持續發展戰略的幾點思考

上海對外經貿大學 程佳駿

我國房地產行業作為我國國民經濟增長的重要支撐，近年來我國房地產行業也呈現出繁榮發展的景象，但隨著商業地產繁榮發展的同時，發展中的問題也逐漸顯現。我國為了更好地對商業地產進行管理，頒布多項管理政策，同時還進一步加強商業地產的宏觀調控工作，并結合商業地產發展現狀，來對其運行模式進行改變，以期進一步增強商業地產運行管理水平，減少發展過程中的阻礙因素，從而進一步促進我國商業地產長久穩定發展。

1 商業地產的現狀

近年來，我國商業地產在開發過程中多呈現出：“發展較晚，發展速度過快，開發問題較多，有著良好的發展前景等特征。由于城市建設的發展離不開商業地產的帶動，政府部門也積極開展商業地產的規劃工作，隨著大型購物中心的崛起，商業租金也不斷上漲，一些住宅開發商也看好商業地產的發展前景，紛紛轉型，或同商業地產開發商進行合作，強強聯手以期實現經濟利益最大化。據數據調查顯示，我國2015—2017年二線城市商業地產數量均在4000家左右，商業建筑面積高達3億平方米，并且這一數字還在不斷增加，購物中心數量也會是現在的2.5倍。商業地產企業也呈現出高收益高回報現象，一些商業地產開發商為了獲取高額的利益而不斷擴大商業面積，這也使得商業地產的開發和經營中的問題逐漸顯現出來，商業地產質量差、服務體系不健全，這也在一定程度上阻礙了我國社會的發展，也不利于提高人們生活質量。

2 商業房地產在發展中存在的問題

隨著經濟社會的發展，人們的生活質量也得到極大的提升，對休閑娛樂活動要求也越來越高，這也在一定程度上帶動商業地產的發展。但據相關數據顯示，現階段我國商業地產行業發展還存在許多問題，開發商面臨的開發風險逐漸加大，商業住宅定位不夠準確、開發過程中沒有注重對環境的保護，使得周圍的生態環境受到破壞等，這都不利于商業地產的長久穩定發展，也是制約商業地產發展的重要因素。

2.1 經濟效率不高，定位不夠準確

近幾年來，雖然市面上出現了很多的娛樂場所和購物廣場，但他們也多因各種各樣的原因而被迫倒閉，這主要是由于商業地產盲目開發導致的，開發前沒有結合市場的需求展開深入調查，對今后的發展規劃不夠明確，使得商業運作的方式存在嚴重的不合理現象，最終因經營不善而被迫倒閉。就目前來看，由于商業地產的經營管理人員沒有正確的認識到商業地產與傳統地產間的差異性，因此，很多客觀因素無法進行充分的考慮，無法與社會發展相適應，最終阻礙了商業地產的發展[1]。

2.2 商業模式與住宅模式混淆

商業地產是在住宅地產的基礎上形成的，二者在開發的過程中也不可避免地會存在一定的相似之處。在商業地產如果沒有正確地把握自己的發展方向，照搬住宅地產的開發模式，那么必然會對今后的發展帶來一定的阻礙。因此，商業地產開發應吸取住宅地產的先進之處，并形成自己的發展優勢，這樣才能提高商業地產的競爭力，使其作用進行充分地發揮。當下我國商業地產發展還存在一些缺陷，開發商對市場沒有充分地了解和掌握，調查分析過于表面，這也不利于實現預期的開發目標。與此同時，商業地產的開發、經營理念仍采用傳統的住宅地產的經營方式，也無法對其進行有效地調控，這也在一定程度上加大了商業地產開發、管理難度[2]。

2.3 短期的商業地產開發行為對生態破壞嚴重

商業地產在開發的過程中會拆除大量的廢舊建筑，對周圍的環境帶來嚴重的破壞，在施工時如果構建大型的地下車庫和地下商業街還會導致商業污水不合理排放，這種商業開發方式不僅會加大能源的消耗，還會產生大量的塵土、垃圾，對環境帶來嚴重的污染。我們經常會看到，在商業建筑較為密集的地區，很少有綠化建設，這主要是由于開發商為了實現經濟效益最大化而節省了綠化的建設，沒有形成一個良好的環境保護意識，這種落后的思想必將影響其今后的發展，這也是商業地產開發普遍存在的問題[3]。

3 推進商業地產未來發展的方式

3.1 拓寬融資渠道

商業地產要想實現又好又快的發展，就要求商業地產開發商在掌握市場發展現狀的前提下，不斷地去對商業地產的開發模式進行創新，通過合理的經營理念進行管理。同時，還要意識到與房地產企業的區別，這樣才能始終堅持正確的發展方向，對實現商業地產長久穩定的發展有著重要的意義。商業地產在其融資時，要不斷拓寬融資渠道，這樣才能有充足的資金進行開發。由于商業地產建設周期較長，一般的銀行貸款無法為其提供穩健的資金鏈，因此，商業地產應積極的開發融資渠道，保證資金的流通，這樣才能如期的完成工程建設。當下，我國商業地產融資渠道也越來越廣，貸款的種類以及時間也更加靈活，這為商業地產提供了充足的資金。而開發商要想進一步帶動商業地產的發展，在提高商業地產融資手段的同時還應盡量降低其融資成本，這樣才能使利益最大化。商業地產在融資時，應做好項目規劃工作，進一步帶動房地產企業的發展，還要積極開發客戶群體，建立良好的合作方式。在商業地產開發過程中需要資金支持的情況下，可以通過存貨融資，應收賬款融資等方式展開融資，這對于帶動商業地產經濟效益的增長起著積極的作用[4]。

3.2 轉換運營模式

商業地產要想不斷提高自身的發展水平，就需要不斷對自身的運營模式進行優化。當下我國商業地產的發展也受到了國家政府的調控，商業地產的運營模式也更加多元化，人們也賦予商業地產更專業的評估、判斷，這也在一定程度上促進了商業地產的發展，為其發展指明了正確的方向。就目前的發展情況來看，商業地產的運營模式多傾向于住宅地產，這也為后續的招商工作帶來一定的困難，這不僅加大了房產建造成本，還不利于留住客源。因此，商業地產要想得到長久穩定的發展，就要改變原有的運營模式，結合商戶的需求開展商業地產的建設工作，并對商業地產開發進行深入調查，這樣才能保證商業地產建設的合理化，也能夠減少開發過程中的風險，實現商業地產效益最大化。同時在商業地在開發過程當中，還要結合市場的動態變化，時刻將用戶需求放在第一位，從而逐步的去完善商業地產的運作形式，保證商業地產同用戶之間可以協調發展。對提高商業地產的經濟效益有著重要的意義，這種按需建設的方式，可以避免在建設完成后出現一些不必要的麻煩，提高建筑的實用性，以更好地適應我國社會發展需要[5]。

3.3 加強商業地產運營管理工作

商業地產與住宅地產間雖然存在一定的相似之處，但也有著明顯的不同，而要想實現商業地產又好又快的發展，就應在商業地產運行的過程中，不斷提高商業地產的經營管理水平以及服務水平，從而不斷地提高商業地產的經濟效益。在商業地產發展過程當中，由于受到住宅地產以及運營及服務的影響，對商業地產的發展帶來嚴重的阻礙，商業地產在經營發展的過程中，應結合商業地產的發展特性建立與其相適應的運行管理理念，不斷增強商業地產的運行管理工作以及資產管理工作，堅持正確的發展方向，從而帶動商業地產招商工作的順利開展，還要不斷地提高客戶服務質量，提高客戶滿意度，從而更好地促進商業房地產長久穩定發展[6]。

3.4 維護環境生態的平衡，真正做到可持續發展

人口發展、環境發展、資源合理利用以及保護生態環境是地產開發不可缺少的內容，商業地產要想實現可持續發展，那么就應在開發各個環節做好生態環境的保護工作，做好對環境的維護工作，保證生態的平衡以及人與自然的和諧發展。不要過度的消耗不必要的資源，應堅持在滿足當代人生活需要的同時，為后代留下寶貴的資源。不要進行掠奪性開發，在開發的過程中盡量采用低污染、低消耗的開發模式，塑造優美環境從而實現商業地產的可持續發展[7]。

4 結語

綜上所述，隨著我國經濟社會的發展，人們對生活質量要求也不斷提升，這也要求商業地產開發商在滿足人們休閑娛樂需求的同時還要提高商業地產開發質量。雖然商業地產在開發的過程中會存在各種各樣的問題，但我們仍應正確的看到商業地產今后的發展潛力，以及開發價值。因此，在商業地產發展過程當中結合市場發展現狀以及用戶的需求，來制定合理的開發模式，不斷提高客戶服務質量，從而實現商業地產的可持續發展，對我國社會經濟的增長也有著重要意義。