房地產開發項目投資風險控制

林權

摘要：房地產業對促進我國社會繁榮發展、提升社會公眾的生活水平與質量，具有非常重要的作用。然而，隨著房地產項目開發難度的增大，房地產項目的經營管理風險也呈現遞增趨勢。當前關于房地產項目方面的研究，大多側重于傳統的成本、質量管理等方面，多未系統梳理房地產項目投資過程中所面臨的風險問題，以有針對性提出應對策略。對此，本文從政策風險、經濟風險、市場風險等四個方面，概括分析房地產開發項目投資風險。然后，從投資決策階段、前期手續及規劃設計階段和項目建設階段等方面，提出房地產開發項目投資風險控制措施。

Abstract： Real estate industry plays a very important role in promoting the prosperity and development of our society and improving the living standard and quality of the public. However， with the increasing difficulty of real estate project development， the risk of real estate project management also shows an increasing trend. At present， the research on real estate project investment risk management still needs to be further improved. In this regard， this paper summarizes and analyses the investment risk of real estate development projects from four aspects： policy risk， economic risk and market risk. Then， from the investment decision-making stage， the pre-formalities， the planning and design stage and the project construction stage， the paper puts forward the investment risk control measures for real estate development projects.

關鍵詞：房地產開發項目;投資風險;控制

Key words： real estate development projects;investment risk;control

中圖分類號：F293.33 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）11-0050-03

0 ?引言

自改革開放以來，我國在經濟與社會等領域取得較大成就。與此同時，隨著房地產業的平穩快速發展，在一定程度上帶動了我國水泥、鋼鐵等相關產業的發展，使得房地產業成為支撐我國經濟發展的重要支柱之一。此外，房地產業對促進我國社會繁榮發展、提升社會公眾的生活水平與質量，具有非常重要的作用。然而，在我國房地產業蓬勃發展進程中，也出現了投資增長速度相對較快、房屋空置與閑置率較大、項目開發建設周期相對較長等特點，使得房地產開發項目在投資、建設與運營過程中出現多種問題，亦引起了水泥、鋼鐵等材料價格不斷提高，在一定程度上增加了建設工程項目投資成本與其他行業的生產成本。

當前，房地產行業成為促進中國經濟社會發展的重要支柱產業之一，并且在房地產行業發展過程中，其越趨規范化，并已形成完善的商業模式進行項目投資運作。同時，房地產行業開始由粗放型生產模式向精細化作業方式轉變，并在調控模式方面，房地產企業越發傾向依托自身實力進行經營管理，對于外部調控方面正在弱化。此外，雖然我國房地產開發經管管理越發規范化和法制化，但隨著我國改革開放的不斷深入，包括外資與本土在內的資金不斷涌入，其內外部競爭壓力仍呈現遞增趨勢，并且利潤空間隨著競爭壓力的增大逐步遞減，這在一定程度上增加了房地產市場的復雜程度。因此，房地產商在進行房地產項目開發投資的過程中，需深入了解所在區域的內外部復雜環境，充分認識房地產項目開發的現實情況。

隨著房地產項目開發難度的增大，房地產項目的經營管理風險也呈現遞增趨勢。當前我國房地產市場的日趨成熟，房地產企業在項目投資、建設與運營過程中，越發重視項目的風險控制。同時，我國房地產企業開始重視企業內部的經營管理，并通過降低自身產品的生產成本，增大競爭優勢。然而，當前關于房地產項目方面的研究，大多側重于傳統的成本、質量管理等方面，多未系統梳理房地產項目投資過程中所面臨的風險問題，以有針對性提出應對策略。因此，房地產項目投資風險管理方面的研究，仍有待于進一步完善。對此，本文在系統梳理房地產項目投資風險的基礎上，制定相關應對措施。

1 ?房地產開發項目投資風險分析

房地產開發項目所面臨的投資風險問題，可系統歸納為政策風險、經濟風險、市場風險等方面（如圖1所示），具體分析如下：

1.1 政策風險方面

我國房地產項目所面臨的政策風險，包括稅收、土地、金融等方面的政策風險。

①稅收作為我國政府進行房地產市場調控的重要手段，其涉及到房地產開發過程中的多種稅費。房地產項目的稅收政策風險主要體現在，為充分保障我國宏觀經濟的調控效度，我國目前稅收政策處于動態調整階段，由此稅收政策對我國房地產企業造成一定影響，使得房地產項目在開發過程中產生一定影響。

②土地作為房地產開發項目的必備資源，土地政策的變動程度亦成為房地產開發的另一影響因素。土地政策變化具有難以預測的特點，這在一定程度上增加了房地產開發項目的投資風險。

③房地產開發過程中的金融政策風險主要影響房地產開發企業的未來收益，對于房地產企業而言，其項目資金多數來源于銀行等金融機構，因此貸款利率的變動會在一定程度上影響房地產企業的財務與融資成本。此外，金融機構信貸政策的變動，亦會對房地產市場的供求關系產生一定影響。因此，金融政策的變動會對房地產開發項目的投資建設造成重要影響。

④房地產項目的產業政策風險是指，房地產開發項目相關政策變動，會在一定程度上影響房地產開發項目的需求結構，并影響房地產項目的遠期收益，使得房地產企業發生損失。因此，房地產業相關政策的變動，會對房地產企業發展造成一定影響。

1.2 經濟風險分析

我國房地產開發項目的經濟風險主要體現在利率、通貨膨脹及國民經濟運行等方面。

①利率作為我國政府進行宏觀調控的重要手段，通過引導資本投入，合理調控我國經濟運行方式與方向。房地產項目在開發過程中，需投入大量資金，通常超過其總投資額度的一半，因此需獲得包括銀行在內的金融機構支持。在房地產項目開發過程中，利率變動所產生的負面影響主要體現在兩個方面：利率使得地產自身價值降低，利率提高在一定程度上增加了項目費用。此外，利率增加也會抑制社會公眾的購房需求，影響社會公眾的商品房購買力，并對企業的資金造成影響。

②房地產項目開發成本涉及前期階段、建設階段等，通貨膨脹使得房地產開發項目的材料成本、人力成本以及管理成本提高，從而增加商品房的銷售成本，使得社會公眾對商品房的購買期望降低，使得房地產開發企業產生損失。

③國民經濟的運行與發展情況，會對房地產開發活動起重要作用。國民經濟的平穩健康快速發展，可以推動房地產市場的發展，而宏觀經濟停滯則會使得房地產市場出現蕭條情況。因此，國民經濟的運行情況在一定程度上決定了房地產開發項目的前景，進而影響房地產項目的投資建設。

1.3 市場風險分析

我國房地產開發項目的市場風險主要涉及原材料供應、市場需求等方面。

①原材料供應方面的風險主要為，房地產項目在建設過程中需要大量的鋼鐵、水泥等材料，所需材料的價格水平及變動情況可對房地產項目的投資額度與收益水平產生重要影響。此外，鋼鐵、水泥等建材的價格可能隨著季節變動，產生一定波動，如旺季價格上漲、淡季價格下跌。與此同時，近年來我國政府為保護自然環境，關停部分能源消耗量大、污染浪費嚴重的產業，以調整我國相關產業結構，這增加了房地產業建筑材料供應的難度，使得建材價格發生明顯變動，使得房地產業發展難度增大。

②房地產項目的市場需求風險受多種內外部因素的綜合影響，主要表現為商品房的供大于求，致使房地產商品房出現滯銷現象，從而對所在區域的房地產市場的平穩健康發展造成一定影響。同時，如果房地產市場的供小于求，則會致使房地產商品房價格增長，亦會在一定程度上使得房地產項目出現投資風險。

1.4 決策與經營方面風險分析

我國房地產市場的經營與決策方面的風險主要體現在投資決策、項目類型時機等方面。

①房地產項目的投資決策風險方面主要體現在房地產開發企業在項目建設初期對土地進行購買的過程中，出現的投資風險問題。隨著我國經濟社會的快速發展，社會公眾對商品房的質量、多樣化等方面的需求不斷提升，使得房地產商品房的價格逐步增長。同時，房地產項目投資呈現周期循環態勢，具體表現為收縮—低谷—高峰—恢復等環節。伴隨著房地產項目的大規模投資，根據其趨勢變化，需要一段時間恢復正常產業狀態。因此，房地產項目在開放經營的過程中，應科學合理地進行可行性分析，避免投資決策過程中的盲目性。

②房地產開發項目類型和時機風險主要表現為，房地產開發項目的類型表現為寫字樓、商品房等多種形式，不同形式的項目會對房地產項目的開發造成不同程度的影響。同時，因房地產項目多表現為一定的周期性，因此房地產項目在開發過程中，應把握好一定時機，綜合考慮周邊的經濟發展水平、公眾收入水平以及公眾消費心理等宏微觀環境。

2 ?房地產開發項目投資風險控制研究

房地產開發項目投資風險控制措施，可歸納為投資決策階段、前期手續及規劃設計階段和項目建設階段等方面（如圖2所示），具體如下：

2.1 投資決策階段風險控制。

房地產開發項目在投資決策階段的風險控制應側重于政策風險控制、強化對區域市場的適應能力、充分評估經濟可行性。

①增強自身政策風險抵抗能力。因房地產項目對政府政策方面的敏感度較高，因此政策方面成為房地產項目在開發建設過程中的重要風險因素，房地產企業需提高自身的政策分析與運用能力。房地產企業應及時關注政府最新政策方向，對于不利因素，及時采取針對性措施。此外，房地產企業還應與金融機構、咨詢公司等保持密切聯系，獲取與房地產項目相關的全面信息，通過調整公司發展戰略、經營管理方向等，最大程度避免政策風險。

②強化對區域市場適應能力方面，系統分析項目可行性。房地產開發項目的策劃及實施人員，需充分了解所在區域的房地產市場情況，尤其是商品房供需現狀，此外還需充分了解項目選址附近的建筑物及遠期規劃情況等，進而結合所在區域的消費者消費偏好，開發、建設符合所在區域要求的房地產項目。另外，項目管理人員還應充分評估預警項目未來的收益情況，結合項目實際情況，不斷完善已有方案，從而使得項目建設滿足經濟、社會與環境的可持續發展要求。

2.2 項目前期手續及規劃設計方面的風險控制

房地產開發項目在前期手續及規劃設計方面的風險控制，應側重于部門之間協調溝通、優化設計等方面。

①對于前期手續與規劃設計中存在的風險問題，首先應與政府、業界等相關部門建立良好的溝通協調機制，在房地產項目開發工作實施前，應與政府相關部門充分協調溝通，了解政策導向、所在區域的規劃情況以及其他方面的情況，為房地產項目的施工進度安排與建造成本控制，提供保障。此外，房地產開發項目在實施過程中，還應保持與政府及其他部門單位的溝通，保證信息的通暢。

②優化設計方面，房地產開發商應通過招標方式選擇合適的設計單位，以強化房地產開發項目的設計方案，保證設計質量水平。同時，還需及時跟進項目的設計過程，重點查驗項目設計的進度與具體內容，強化對設計中期的抽檢，以及時發現潛存的問題，有針對性提出改正措施。

2.3 房地產開發項目建設階段的風險應對措施

房地產開發項目在建設階段的應對措施可歸納為強化項目總體成本控制、嚴控工程項目評標過程、完善材料及設備的采購等方面。

①強化房地產項目成本控制方面，建設單位應重視項目設計階段的成本控制，通過嚴格設計方案審批、提高設計效率等方面，提升設計質量與效率水平。同時，還應嚴格控制項目的成本，通過投資估算、預算及結算等過程，全面綜合控制項目的投資預算。

②房地產項目的建設單位還應重視投標過程中的公開公平公正與透明，嚴格審查招標文件各個條款，強化房地產項目的內部控制。此外，建設單位還應重視房地產項目的材料與設備的采購，在市場調研、研討的基礎上，制定采購計劃，嚴格按照既定計劃采購相關材料設備。同時，還應選擇物優價廉、信譽較好的材料與設備供應商，強化房地產項目的材料采購控制。

3 ?結語

房地產業對促進我國社會繁榮發展、提升社會公眾的生活水平與質量，具有非常重要的作用。雖然我國房地產開發經管管理越發規范化和法制化，但隨著我國改革開放的不斷深入，包括外資與本土在內的資金不斷涌入，其內外部競爭壓力呈現遞增趨勢，在一定程度上增加了房地產市場的復雜程度。隨著我國房地產市場的日趨成熟，房地產企業在項目投資、建設與運營過程中，越發重視項目的風險控制。然而，目前房地產市場的投資風險管理方面，仍側重于傳統的成本、質量等方面，多未系統梳理房地產項目投資過程中所面臨的風險問題，從而有針對性提出應對策略。因此，當前關于房地產項目投資風險管理方面的研究仍有待于進一步完善。對此，本文在系統梳理房地產項目投資風險的基礎上，制定相關應對措施。首先，從政策風險、經濟風險、市場風險等四個方面，概括分析房地產開發項目投資風險。然后，從投資決策階段、前期手續及規劃設計階段和項目建設階段等方面，提出房地產開發項目投資風險控制措施。

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