走進藍海—談建行在住房租賃業務領域的發展和創新

段超杰 孫良

摘要：建設銀行在發揮住房租賃傳統優勢的基礎上，充分運用互聯網思維，采取開放和交互式的平臺經營模式，積極探索開發適銷對路的金融產品，為住房租賃市場管理、住房租賃產業和租賃住房供需雙方提供管理系統和一攬子金融服務。本文運用SWOT分析法研究建行“藍海”項目，指出建行開展住房租賃業務中存在的優勢和劣勢，并針對客戶基礎薄弱、系統平臺功能不完善、風險管控等方面提出發展住房租賃業務的建議。

關鍵詞：建行 住房租賃 藍海 SWOT分析

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”習近平總書記在2018年新年賀詞中重溫了唐代詩人杜甫的名句。對于民生領域的住房問題，黨和政府高度重視。如何站在普惠金融和服務民生的角度，履行國有大行擔當和社會責任，抓住住房租賃這個經濟和社會新熱點，實現在住房租賃業務領域的發展和創新，是建行面臨的重要課題。

住房租賃成為實現房地產供給側結構性改革和控制居民杠桿率過快增長的有力工具，是新形勢下當之無愧的熱點之一。在房地產調控勢在必行的國情下，住房租賃市場必將帶著強大的政策助力，成為金融界和商界的“兵家必爭之地”。

一、住房租賃業務蘊含市場“藍海”

培育和發展住房租賃市場，符合新時代居民對房屋的多層次的需要，有助于人口在城市間有序流動，有益于國民經濟的健康發展。為了發展住房租賃市場，國務院于2016年6月提出了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。2017年10月，黨的十九大報告明確提出“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”在中央與地方共同推動住房租賃市場發展的大環境下，住房租賃市場迎來黃金發展期已成為共識。在政策強力支持下，住房租賃行業成長空間較為廣闊。中國房屋租賃市場規模2017年為1.2萬億元，據預計，2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年將會超過4萬億元，屆時國內的租房群體數量將達到2.7億人。

隨著政府、企業、金融機構加速布局，住房租賃市場面臨前所未有發展機遇，成為中國房地產市場的新藍海，也為商業銀行帶來豐富的金融業務機會和難得的發展機遇。今年來，從國家到地方政府層面紛紛出臺各類落地政策加大對住房租賃市場發展的扶持力度，住房租賃市場已成為投資新風口。在2016年5月，萬科正式推出長租公寓服務的統一品牌“泊寓”，目前累計獲取房間數量超過7萬間;而龍湖地產的長租公寓品牌“冠寓”，也已經在7個城市開始布局。據統計，中國排名前30位的地產商中已經有三分之一以上的企業涉足長租公寓市場。

從目前來看，我國住房租賃市場作為朝陽產業仍處于不充分、不合理、不健全的初級階段，屬于亟待開發的“藍海”領域。與發達國家相比，我國的住房租賃市場有著很大的發展空間，從區域租賃人口占比看，美國為35%，英國為37%，日本為27%，而我國這一占比僅為11.6%，即使是流動人口最為密集的北京、上海等一線城市，租賃人口占比也僅為20%左右。從衡量住房價格水平合理性的租售比指標來看，我國北京、上海、廣州、深圳的租售比分別為1.4%、1.6%、1.9%、1.5%，同期美國主要城市華盛頓、洛杉磯、舊金山、西雅圖租售比分別為2.6%、3.2%、2.8%、2.3%。由此來看，我國未來還有很大的發展空間，租賃市場將迎來黃金發展時期。

2018年，建設銀行提出普惠金融、金融科技、住房租賃“三大戰略”，是在鞏固好傳統優勢的同時結合新形勢做出的戰略調整。住房租賃戰略就是抓住房地產供給側結構性改革契機，用住房租賃連接和承接住房按揭，實現從紅海走向藍海的“指南針”。貫徹住房租賃戰略是落實中央政策、履行國有大行責任的擔當之舉，也是從供給側發力，傳導新時代新理念的思想變革，更是通過金融創新，搶抓租賃市場的重要戰役。

二、運用SWOT分析法研究建行“藍海”項目發展情況

（一）建行開展住房租賃業務中存在優勢

建設銀行積極響應以習近平總書記為核心的黨中央號召，在發揮住房租賃傳統優勢的基礎上，充分運用互聯網思維，采取開放和交互式的平臺經營模式，積極探索開發適銷對路的金融產品，順勢而為搶占藍海，以“安居”核心提供綜合服務方案，可以為住房租賃市場管理、住房租賃產業和租賃住房供需雙方提供管理系統和一攬子金融服務。

1.市場信用高，與政府等機構客戶合作基礎較好。為助力租購并舉住房政策的貫徹落實、引導與培養長租文化和意識，建設銀行先于其他商業銀行積極地采用銀政合作模式，給予住房租賃業務以金融支持和解決方案。2017年11月初，總行黨委推出了住房租賃金融服務，不到半年時間，就與320個地級以上城市，也就是全國超過95%的地級以上城市簽約住房租賃平臺合作。之所以能這么快，正是因為建行積極響應黨中央號召，找準社會痛點，契合人民需求，提供了適銷對路的金融產品支持，充分地連接好租賃市場中多方主體的供需關系，積極推進合作深化。

2.擁有強大的客戶基礎，已形成產業鏈條。建行持續做好提升捕捉信息的能力，做好平臺營運，樹立共享理念，探索與中介機構合作方式，圍繞“房子”與設計、裝修、家電、物業、養老等企業開展合作，打造與專業公司的合作模式，形成居家生活全套服務的產業鏈、生態鏈。如與海爾集團開創了新藍海合作模式，根據雙方戰略合作協議，為培育和發展住房租賃市場，雙方將利用建設銀行技術平臺優勢，依托建行強大的系統支持能力，綜合運用“互聯網+房地產+金融”的模式，為海爾集團提供“一攬子”住房租賃業務服務支持，包括提供住房租賃綜合服務平臺，撮合住房租賃需求，實現長租房源的穩定獲取與運營，滿足其在租賃物業建設、購買、裝修改造以及運營、盤活資產等全生命周期的金融需求。

3.強大的產品創新能力，靈活方便的貸款方式。一是積極支持大型住房租賃企業發展。為住房租賃企業提供融資方式多樣，包括新建租賃住房、改建工業和商業用房、購買存量房屋、收購股權、購買租賃權、輸出管理等，在有效整合表內外資源，滿足企業在獲取房源階段的各類融資、融信、融智需求的同時，還可滿足住房租賃企業在項目運營、資產盤活等方面的金融需求，按需定制金融產品，支持企業發展;二是能夠提供豐富的個人金融服務支持。對于個人出租人的房屋裝修、購買家具家電消費支出等貸款融資需求，以及現金管理、投資理財、財產保險等需求提供豐富的多元化的個人金融服務支持。如建設銀行在進軍住房租賃市場中推出了“按居貸”，有效地將房屋的所有權和居住權進行分離。“按居貸”最大的優勢在于：首先，滿足了房地產開發商長期穩定資金流需求，長期穩定現金收入又可以促進開發商獲得資金的再投資收益;其次，實現了長租住戶鎖定遠期房屋租金上漲的租房目標，即“按居貸”對于長期租戶而言類似于一個鎖定租約期間房屋租金額度的遠期合約，與此同時租戶按揭還租房貸款也緩解了一次性繳納大筆房租的資金壓力。同時建行還可提供項目前期住房租賃貸款、產業基金、“融資租賃+租融保”等對公融資服務，用于解決采購家電及購置物業需求;項目中期個人住房租賃貸款、租客貸、個人住房租賃信用卡滿足支付住房租金及日常消費的融資需求;另外項目后期形成穩定租金收入后通過資產證券化滿足住房租賃公司持續融資需求，幫助其擴大規模。

4.“新一代核心系統”提供了有力的科技支撐。借助“CCB建融家園”“CCB建融公寓”“CCB建融公租”“CCB建融中介”等APP的上線，分別打造了住房租賃綜合平臺、品牌公寓租賃服務平臺、政府公共住房租賃服務平臺、中介經紀人管理平臺等，將各類租房需求人與相應的房源供應主體緊密有效地連接起來，實現有承租意向的多家企業將房源實現上線，實現了“要租房 找建行”的房屋租賃市場服務定位。

5.分支機構覆蓋廣泛，提供了地域上的先發優勢，跨區域業務聯動更加便利。建設始終堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，以金融力量激活住房要素市場、穩定租賃關系、平抑租賃價格，疏解社會的痛點，通過CCB建融家園建設、住房租賃綜合服務平臺推廣、建信住房服務公司開業等，迅速建立并形成覆蓋全國的租賃服務網絡，打響了“要租房到建行”“要存房到建行”的品牌，引領了“長租即長住，長住即安家”的社會新理念。同時由此切入點，結合金融科技戰略，聯動打造智慧社區平臺，多渠道整合社會資源，推動智慧城市建設，營造宜居宜業的環境，使百姓共享現代金融發展的成果。

（二）建行開展住房租賃業務中存在劣勢

1.跨界經營，可以快速發現當前住房租賃市場的痛點和弊端，但對于市場的深度理解有待提升。當前，國內正處于新舊動能轉換的重要節點，各地政策不夠明朗，同業競爭日益激烈。住房租賃市場發展不僅面臨銀行同業競爭，也面臨與房地產開發商、中介機構、酒店服務企業、創業機構等的競爭。房地產開發商具備較高的獲客能力;住房中介平臺推廣租房已有多年發展經驗，平臺數量眾多，模式成熟;酒店服務企業不斷推出公寓租賃，提供方便快捷的拎包入住;各地市又常有本地區的創業機構，掌握較多房源，建行租房租賃業務推廣面臨多重考驗。

2.人才儲備較為缺乏。該項業務剛剛起步，銀行工作人員對租賃市場制度、規則和環境了解不足，實戰能力較弱，需要加強學習，轉變觀念，深入理解國家及建行住房租賃政策的實質意義。

3. 平臺功能急需完善，集群效應有待加強。住房租賃綜合服務平臺是建行打造的首個線上生態平臺，在銀行業界也是全新嘗試。但是目前運行中還存在系統問題：一是生態平臺良性運轉的焦點--B端客戶能力培育存在較大改進空間。二是平臺流量經營的核心要素--C端客戶體驗線上流量經營有較大的潛力空間。三是平臺吸附力的重點環節--全流程貫通、交易達成，急需提升。四是長期競爭力的戰略關鍵——對標市場實現服務迭代空間巨大。

（三）建行開展住房租賃業務中存在機會和創新

在住房租賃市場快速發展的背景下，住房租賃這塊蛋糕成為金融業競相爭奪的對象。金融業在住房租賃市場的動向，集中在住房租賃服務平臺的打造、為房地產企業提供全方位的融資支持和個人住房租賃貸款三個方面，建行應該緊緊抓住在住房金融領域的優勢和“新一代”所帶來的轉型優勢，不斷創新金融服務，打造住房租賃市場的金字招牌。

1.在發揮傳統優勢的基礎上抓住機遇加快搶占“藍海”。

（1）順應互聯網時代要求，將“以市場為導向，以客戶為中心”的經營理念貫穿藍海戰略。對標互聯網同業，補齊系統功能性短板，強化落地層面主動管理，是提升客戶體驗、推動“以客引客”的關鍵。在推進住房租賃業務時，著眼于新技術、新模式和新手段的創新應用，借助建行已有的“新一代”大數據科技條件和雄厚服務能力，深入挖掘現有的客戶資源，精耕市場，逐步建立市場口碑，提升平臺使用率和活躍度。同時，依托住房租賃平臺增強客戶粘性，帶動零售業務發展。圍繞住房租賃客戶綜合化、場景化、一站式的金融服務需求，以租賃資金支付等基礎服務為切入點，以租金保值增值、房屋財產保障等增值服務為滿足點，以嵌入式、精準化、智能化的精準服務為體驗點，構建基礎服務、增值服務、精準服務、特色服務四位一體的藍海項目個人綜合金融服務體系，真正將產品服務嵌入到住房租賃平臺流程，部署到CCB建融家園APP、建融公寓APP及網站中，并持續推出更多藍海項目個人金融產品和服務，實現平臺場景獲客、沉淀存款資金、增加中收來源、增強客戶粘性的目的。

（2）抓住發展趨勢，強強聯合、優勢互補，不斷創新是藍海戰略勝利推進的法寶。當前，我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，而發達國家成熟市場普遍在20%—30%。由此來看，未來還有很大的發展空間，租賃市場將迎來黃金發展時期。大力推動住房租賃與各行各業的深度融合，施展新打法，開辟新市場。住房租賃的升溫，潛在的受益者還有國內的家裝行業。據預測，到2020年家裝行業因全裝修政策就將新增6700億元至8800億元的市場需求。而在租房新政的助推下，預計未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房，這將成為家裝行業擴容的巨大動力。

（3）長租公寓是藍海戰略推進的重要一環。當前長租公寓已經處在發展的黃金期。建行不僅是住房租賃業務市場的引領者，也是市場的推動者，應借助物聯網、市場長租公寓等有生力量，推進“藍海”戰略。長租公寓市場作為租房市場中的后起之秀，面對逐步升溫的市場，房地產開發商是最早入局的沖浪者。萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內的全國13個城市上線。眾多城市開始嘗試“租售并舉”的模式，倒逼開發商轉變開發理念，從單一的房產銷售模式轉向物業運營，房地產開發企業通過拿地自持、存量改建取得自持物業，再借助雄厚的資金及融資優勢，以其地產建設能力、改造裝修能力、品牌物業的客戶集聚能力，迅速搶占市場。

在物聯網時代，人們對提升居住體驗的訴求必將進一步加強，借助創新模式為美好生活打造舒適的人居環境，長租公寓在未來將更加值得期待，建行應將長租工作作為藍海戰略推進的重要一環，各分支機構應充分利用有合作基礎的房地產開發企業客戶，特別是建行貸款支持企業，共享住房租賃“藍海”，引進優質品牌公寓，批量增加優質房源，不斷提升平臺吸引力。

（4）持續打造建設銀行技術平臺優勢。一方面，依托建行強大的系統支持能力，綜合運用“互聯網+房地產+金融”的模式，為企業客戶提供“一攬子”住房租賃業務服務支持，包括提供住房租賃綜合服務平臺，撮合住房租賃需求，實現長租房源的穩定獲取與運營，滿足其在租賃物業建設、購買、裝修改造以及運營、盤活資產等全生命周期的金融需求;為個人客戶提供長租類理財產品，配合普惠金融業務發展，從租賃平臺為客戶提供長租普惠型理財產品，理財收益用于抵扣所租住房屋的租金，或因租房形成的銀行債務，降低客戶資金壓力。另一方面，強化移動渠道聯動，提升客戶端體驗。為更好地提供綜合金融服務，服務平臺可進行整合。目前，建行手機銀行開立已有完善的身份驗證、密碼管理等風險防控措施。如通過信息共享整合手機銀行和建融家園的驗證信息，通過建行手機銀行客戶端進入住房租賃簽約的客戶，可適當簡化對身份信息的核驗，提高業務辦理效率。同時，也便于借助建行龐大的手機銀行活躍客戶群體，更好地宣傳住房租賃平臺。

2.加快轉型，逐步推進構建住房租賃金融生態圈。結合住房租賃企業的運營模式、建行存量客戶和建行各類產品，在租賃企業日常客戶營銷、租賃簽約，租務管理等不同場景下深入探索客戶的拓展、綜合營銷，實現獲客、活客、留客、粘客為深度融合的住房租賃金融生態圈建設。

（1）做好房貸業務的有效承接。在繼續弘揚“要住房、到建行”的業務品牌同時，創新樹立“要租房、到建行”的住房租賃領域新品牌。對建行已投放的一手房、二手房貸款客戶，挖掘客戶需求，營銷閑置房源發布至建行住房租賃平臺，為客戶提供保值、增值服務。長租公寓在未來將更加值得期待，主動與知名長租公寓進行深層次合作，共享住房租賃“藍海”，切實推動建行住房租賃業務。

（2）做好公積金業務的融合創新。探索復制租房線上支取公積金業務。加強與住房資金管理中心聯動，積極探索復制線上支取住房公積金支付房租業務。建行廣東分行與佛山市住房公積金中心聯合創新，在全國首推“公積金交租易”，為租房一族提供全流程在線操作的公積金支取服務，用于租金支付;積極推動“公積金和建行住房租賃貸款”業務，即建行個人住房租賃貸款與公積金租房貸的組合貸款，率先為單位公租房提供貸款業務。

（3）做好個人客戶的聯動拓展，為客戶提供全場景服務，提高客戶體驗。通過“CCB建融家園”“CCB建融公寓”的客戶注冊和實名認證，拓展我行手機銀行客戶和網銀客戶;通過建行住房租賃平臺完成交易的出租人和承租人帶動建行個人賬戶的開立、個人存款的新增;通過住房租賃平臺向有長租需求的個人提供建行“按居貸”，向承租人提供房屋裝修貸款，消費品分期等產品，帶動建行資產業務的拓展;為住房租賃平臺個人客戶提供結算、支付等金融支持，豐富龍支付、云閃付、微信支付、支付寶等渠道。

（4）做好智慧社區的融合延伸。“智慧社區”云平臺涵蓋兩大智能平臺（物聯網服務平臺和智慧社區云平臺）、七大智慧生活場景（智慧門禁、智慧停車、智慧安防、智慧展示和智慧小屋、智慧家庭、社區物業ERP、建融社區APP）和146項功能。通過建立和鞏固住房云與智慧社區云的延伸發展，方便業主隨時將本社區房源發布到住房云上，同時實現預約看房、在線交易、查看本社區附近的房源等功能，打造閉環式、全流程客戶體驗服務。

（5）做好存量客戶的深度挖掘。在推進住房租賃業務時，要著眼于新技術、新模式和新手段的創新應用，借助“新一代”具備的先進科技條件和雄厚服務能力，大力推動住房租賃與各行各業的深度融合，施展新打法，開辟新市場。圍繞“房子”的設計、裝修、家電配套、物業管理等方面延伸服務鏈條，通過與知名企業聯手，整合社會各方資源，解決客戶需求，創建住房租賃生態體系，深度挖潛住房租賃平臺綜合優勢，市場商機和發展空間將幾何式擴大，必將成為獲客、活客、留客、粘客的重要渠道。

三、發展住房租賃業務的建議

住房租賃在建行迅速起步、成效顯著，但仍存在客戶基礎薄弱、系統平臺功能不完善、風險管控缺乏等方面的問題，針對上述問題建議如下：

（一）加強市場培育和市場拓展，打牢客戶基礎，打造住房租賃金融生態圈，真正做到“獲客、活客”

第一，與房地產開發企業合作，針對開發商通過在土地交易市場拍得“只租不售”住宅用地，用于開發的“長租公寓”，通過金融服務的支持，獲取長租房源。

第二，加強與政府合作，利用我行與政府的良好關系，積極營銷政府主導的公租房、廉租房等租賃房源。

第三，開展“存房業務”，分散式房源應是未來發展的著力點，通過開展“存房業務”直接開拓市場個人租戶房源，打造“要存房，到建行”品牌。

第四，打造住房租賃金融生態圈，將住房租賃和金融二者緊密結合，建行作為金融機構，以住房租賃為載體，積極發揮綜合性金融服務優勢，同時深度拓展客戶其它金融和非金融服務需求。如購車、快貸、教育、醫療、旅游出行等服務，打造住房租賃金融生態圈，為住房租賃客戶提供全方位全流程金融、非金融服務。

（二）強化金融科技支撐，完善平臺功能

有效解決住房租賃市場普遍存在的問題和亂象;加強云計算、人工智能、大數據、區塊連等創新技術運用，改善用戶租賃體驗。

一是夯實住房租賃綜合服務平臺建設，完善平臺功能。圍繞政府、市場主體、居民全量客戶，著力突出差異性、綜合性，找準市場著力點，提升市場適應性和競爭力，依托新一代信息科技和渠道優勢，將平臺建設成有自己的特色和其它市場主體無法替代的優勢，為政府、企業、個人等各類主體提供便捷信息發布渠道與服務平臺，確保發布的住房租賃信息準確、真實，力戒信息的失真誤導，從根本上杜絕假房源、假信息。

二是利用自身系統的海量數據，構建樓盤大數據分析平臺，同時結合外部數據，發布住房租賃、住房價格指數，實現市場分析、房屋評估、風險測評等功能，引導市場穩健發展，提升在市場的引領性、權威性。

三是深入推進人工智能、大數據、云計算、區塊鏈等為代表的金融科技創新，完善平臺的綜合服務功能，滿足客戶各類需求，將平臺打造成為各類生活服務甚至為生產服務的平臺，以此增強客戶的粘性和忠誠度。

（三）進一步完善金融產品設計

在風險可控前提下，為企業提供覆蓋項目獲取（購買或租賃房源等）、開發建設（開發、改造、裝修等）和日常運營等信貸支持產品和資產證券化支持產品（如 REITs、ABS 等）等，建立多層次的融資體系，滿足不同類型的融資需求。

（四）加強住房租賃業務風險管控

住房租賃市場是新興市場，其市場模式、客戶行為、風險狀況都具有復雜性，存在配套政策不完善，規范化程度不高，缺乏專業化、規模化的住房租賃企業，長租消費模式尚不成熟等問題;對于銀行而言在住房租賃業務發展模式、產品創新及風險控制機制等方面也在不斷探索中，用傳統思維對待和考慮問題勢必帶來很多困惑。在發展業務的同時也要充分認識到在其發展過程中面臨的風險點并制定切實可行的風險管控措施。

1.將住房租賃業務納入全面風險管理體系進行管理。落實總行全面風險管理“五個到位”要求，從產品、客戶、服務、制度、流程、系統、人員等梳理住房租賃業務領域風險特征和薄弱環節，要求各分支機構增強風險意識，嚴格執行規章制度和相關政策要求，有效落實各環節關鍵風險點，提高風險管控措施。

2.積極轉變風險視角。既要著眼戰略性業務為建行帶來的長遠效益，也要針對由于配套政策不完善、消費模式不成熟等原因導致的問題與難點，積極主動工作，堅持在業務發展中不斷積累總結經驗，持續改進完善配套風控措施，搭建住房租賃業務個性化的風控體系。

3.做好差異化風險控制安排。對住房租賃客戶進行風險分類，主動引導業務發展方向和模式。針對重資產運營企業的風險特征，優先選擇人口凈流入量大，房屋成交量活躍的區域，以及具有開發經驗或優惠政策支持，經營實力較強的客戶，并通過恰當的期限設置、必要或補充的抵押擔保措施強化風險緩釋。針對輕資產運營企業的風險特征，給予客戶與風險因素相匹配的授信總量，并選擇行業龍頭、成長性較好的企業。同時要強化貸款資金用途約束，貸款資金要真正用于培育住房租賃市場主體，確保項目“租賃”屬性，謹防資金變相流入房地產開發領域，偏離“降杠桿”的宏觀政策方向。

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（段超杰任職于中國建設銀行股份有限公司安徽省分行營業部;孫良任職于中國建設銀行股份有限公司泰安分行）