一線城市房租上漲的成因及應(yīng)對(duì)

馮明 鐘春平

北京、上海、深圳等一線城市在很大程度上代表著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“增長(zhǎng)可能性前沿”，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“火車頭”。一線城市對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力如何、創(chuàng)新活力如何，從中長(zhǎng)期看來將是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的重要因素之一。近兩年來，一線城市房租價(jià)格快速攀升，造成了廣泛而深刻的社會(huì)影響。本文首先分析導(dǎo)致當(dāng)前一線城市房租價(jià)格上漲的原因，對(duì)其未來走勢(shì)進(jìn)行展望和研判，進(jìn)而提出相關(guān)對(duì)策建議。?

一線城市房租快速攀升， 未來長(zhǎng)期面臨上漲壓力?

2018年以來，北京、上海等一線城市住宅租賃市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲。特別是每逢春節(jié)假期之后和七八月份高校畢業(yè)季，房租話題在全社會(huì)尤其是青年群體中總會(huì)引發(fā)熱烈爭(zhēng)議，造成較為廣泛的社會(huì)焦慮情緒。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，2019年5 月，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)城市的住宅平均租金相比2017年1月分別上漲了39.5%、23.3%、53.6%和33.5%。

展望未來，我國(guó)一線城市房租價(jià)格仍將持續(xù)面臨較大的上漲壓力。經(jīng)濟(jì)學(xué)上通常用“租售比”指標(biāo)來衡量房租水平的相對(duì)高低，該指標(biāo)可以為研判中長(zhǎng)期房租走勢(shì)提供一根基本線索。簡(jiǎn)言之，租售比衡量的是：在假設(shè)未來房?jī)r(jià)不變的情況下， 買房用于出租，并且僅靠收取租金作為回報(bào)，那么投資收益率是多少，因而也被稱作靜態(tài)“租金回報(bào)率”。例如一套房子的市場(chǎng)交易價(jià)格是100萬元，月租金為5000 元，那么這套房子的年租金回報(bào)率就是6%。換言之，在假設(shè)未來房?jī)r(jià)不變的情況下，那么大致需要16.7年，租金收入的總和才能抵消其購(gòu)買價(jià)格。

目前，我國(guó)一線城市租售比處于較低水平。首先，從橫向跨國(guó)比較來看，根據(jù)《2018全球城市租金回報(bào)率報(bào)告》2018年北京、上海、深圳、廣州的租金回報(bào)率分別約為1.58%、1.49%、1.42%和1.72%， 系統(tǒng)性地顯著低于全球其他大城市。國(guó)外幾大代表性都市中，紐約曼哈頓的租金回報(bào)率為3.58%，洛杉磯為5.28%，東京23區(qū)為5.5%，舊金山為3.91%，倫敦為3.45%，法蘭克福和柏林分別為3.5% 和3.4%，悉尼為3.71%，巴黎為2.66%。其次，我國(guó)一線城市的租金回報(bào)率也遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)其他金融投資品的收益率。當(dāng)前，銀行1年期理財(cái)產(chǎn)品平均年化收益率在4.5%以上，“余額寶”的年化收益率約為2.3%。銀行理財(cái)和余額寶在金融市場(chǎng)上被老百姓普遍視作無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，且流動(dòng)性較高;而房地產(chǎn)市場(chǎng)在流動(dòng)性較差且存在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，租金回報(bào)率卻遠(yuǎn)低于這些無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的回報(bào)率。這一局面是不可能長(zhǎng)期持續(xù)的，必然會(huì)在市場(chǎng)力量的推動(dòng)下逐漸趨于均衡。邏輯上存在兩可能：一是銀行理財(cái)、余額寶等金融產(chǎn)品的收益率下降;二是租金回報(bào)率上升。而租金回報(bào)率的上升在邏輯上無非只能通過兩種路徑來實(shí)現(xiàn)：要么是租金上漲，要么是房?jī)r(jià)下跌。

上述分析意味著，在金融市場(chǎng)利率不顯著走低、一線城市房?jī)r(jià)不顯著下降的情況下，未來房租價(jià)格仍然面臨上漲壓力。一個(gè)簡(jiǎn)化的假想測(cè)算顯示：假設(shè)北京房?jī)r(jià)基本維持在目前的水平上，既不過快上漲，也不大幅下跌，那么：第一，如果北京的房租回報(bào)率趨同于“余額寶”當(dāng)前2.3%的年化收益率，那么意味著房租價(jià)格至少還有約45%的上漲空間;第二，如果北京的房租回報(bào)率趨同于銀行理財(cái)產(chǎn)品當(dāng)前4.5%的年化收益率，則意味著房租價(jià)格至少還有約1.8倍的上漲空間。當(dāng)然， 這一測(cè)算是極端簡(jiǎn)化的情形，目的僅在于為我們展望未來房租走勢(shì)提供一個(gè)參考基準(zhǔn)，而非準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。毋庸諱言，現(xiàn)實(shí)中市場(chǎng)存在諸多缺陷，并非完美。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有做空機(jī)制，房產(chǎn)交易涉及高昂的稅費(fèi)成本。其次，我國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)格的限購(gòu)政策，持有房產(chǎn)的人無法輕易地賣出房產(chǎn)、轉(zhuǎn)而追逐金融市場(chǎng)的高收益率。但是，市場(chǎng)缺陷并不意味著上述分析失去價(jià)值，這些因素或會(huì)延緩、但絕不會(huì)終止市場(chǎng)消滅套利空間、走向均衡的過程，租金回報(bào)率與金融市場(chǎng)利率走向趨近的大方向是不會(huì)變的。

過去長(zhǎng)期以來，低租售比被看作是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)典型特征，以至于使很多人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比就是應(yīng)該比較低、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比“低得有道理”“低是正常的”。持有這一觀點(diǎn)的人無非是援引如下幾點(diǎn)理由：一是認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，所以租金回報(bào)率低也沒關(guān)系。二是認(rèn)為中國(guó)人愛買房子、不愛租房子，因而愿意接受比較低的租金回報(bào)率。三是認(rèn)為中國(guó)人更重視私密性，不少人寧愿讓房產(chǎn)空著也不愿意租出去，所以租金高低無所謂。這三點(diǎn)因素歸結(jié)起來，最核心的其實(shí)還是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的剛性上漲固化了人們“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期。在這一剛性預(yù)期之下，人們對(duì)低租金回報(bào)率的容忍程度較高，因?yàn)樗麄兛梢詮姆績(jī)r(jià)上漲中獲取資本利得，從而抵消低租金回報(bào)。然而，“樹不可能長(zhǎng)到天上”， 一旦未來某一天房?jī)r(jià)持續(xù)上漲和資本利得的預(yù)期消失，人們對(duì)低租金回報(bào)率的容忍度必然會(huì)降低，屆時(shí)租金價(jià)格則容易出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲。由于諸多市場(chǎng)缺陷和政策限制的存在，租金回報(bào)率與金融產(chǎn)品收益率之間的缺口或許無法達(dá)到零，但市場(chǎng)趨于均衡的力量始終是存在的，在這一力量的作用下，可以肯定的是：一線城市未來房租的上漲速度大概率會(huì)超過房?jī)r(jià)的上漲速度，過去長(zhǎng)期以來房?jī)r(jià)快漲、房租慢漲的情況將成為歷史。

一線城市房租過快上漲的原因分析?

住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)牽扯到千家萬戶利益的，具有若干獨(dú)特性質(zhì)的，極為復(fù)雜的市場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)一線城市房租價(jià)格過快上漲是在多種因素的共同作用下導(dǎo)致的。大體而言，主要原因在于如下三方面：

首先，供給不足是一線城市房租價(jià)格過快上漲的根本原因。一方面，人均壽命延長(zhǎng)、離婚率增加、家庭平均人口規(guī)模下降、職住空間錯(cuò)配等原因?qū)е乱痪€城市的住房需求持續(xù)擴(kuò)大。即便北京市大力疏解人口、嚴(yán)格控制人口總量，但仍然無法完全抵消上述因素增加的租房需求。另一方面，供給增長(zhǎng)跟不上需求增長(zhǎng)，甚至部分區(qū)域出現(xiàn)了供給量的凈減少。在房?jī)r(jià)剛性上漲預(yù)期下，不少人購(gòu)買房產(chǎn)之后自己不住，也不用于出租，而是將其空置，等待升值，導(dǎo)致一線城市存在大量的住房閑置。

其次，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)處于發(fā)展初期， 個(gè)別頭部公司在資本的助推下濫用市場(chǎng)勢(shì)力，惡性競(jìng)爭(zhēng)和不規(guī)范發(fā)展的現(xiàn)象普遍存在。租房市場(chǎng)的一大特點(diǎn)是租客與房東之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，因而需要第三方中介機(jī)構(gòu)從中居間，提高搜尋匹配效率，而中介市場(chǎng)又存在明顯的“規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”。于是形成了少數(shù)幾家行業(yè)巨頭占據(jù)了較大市場(chǎng)份額的寡頭壟斷格局。加之近年來租房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快，行業(yè)發(fā)展前景被普遍看好，大量金融資本開始進(jìn)入租房市場(chǎng)，希望從中分一杯羹。在資本的助力下，原有傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型布局，轉(zhuǎn)身成為長(zhǎng)租公寓提供商，一手從散戶房東處收房，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修和品牌化之后，另一手再轉(zhuǎn)租給承租人。為了更快地增加業(yè)務(wù)量、搶占市場(chǎng)份額、從而在競(jìng)爭(zhēng)中取勝;長(zhǎng)租公寓提供商廣泛采用了租賃資產(chǎn)證券化、房租貸等所謂的金融創(chuàng)新工具。從短期來看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展早期的野蠻生長(zhǎng)和金融資本的助力是導(dǎo)致一線城市近期房租過快上漲的直接原因之一。

再次，季節(jié)性因素在短期內(nèi)發(fā)揮了一定作用，但不是一線城市房租上漲的根本原因。租房市場(chǎng)具有典型的季節(jié)性波動(dòng)， 一般而言，春節(jié)前后是換工作高峰期， 七八月份是大學(xué)生畢業(yè)季，因而這兩段時(shí)期租房市場(chǎng)最活躍。近兩年來一線城市房租上漲最快、引發(fā)爭(zhēng)議最大的時(shí)期也正是春節(jié)之后和七八月份。客觀而言，季節(jié)性因素的確能夠解釋特定短期的房租上漲; 但并不是一線城市房租上漲的根本原因。事實(shí)上，北京的房租水平自2009年以來一直呈上漲趨勢(shì)，盡管周期性的有快有慢。近兩年春節(jié)前后和大學(xué)生畢業(yè)季的房租過快上漲只是租房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問題的突出反映，而不是根本原因之所在。

應(yīng)引起高度重視房租過快上漲的危害?

城市房租價(jià)格過快上漲會(huì)對(duì)一線城市乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深刻的影響：不僅會(huì)系統(tǒng)性抬升一線城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的物價(jià)水平，引發(fā)通貨膨脹;而且不利于吸引和留住優(yōu)秀年輕人才，妨礙一線城市本身乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的創(chuàng)新活力，削弱經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力。另外，房租價(jià)格過快上漲還會(huì)進(jìn)一步拉大有房者和無房者之間的貧富差距，容易激化社會(huì)對(duì)立情緒。這些負(fù)面影響應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

第一，房租過快上漲會(huì)推升通脹，抬高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)性物價(jià)成本。房租價(jià)格不同于白菜、啤酒、襯衫等小件消耗型商品價(jià)格，它構(gòu)成全社會(huì)生產(chǎn)和生活的基礎(chǔ)性要素成本。房租價(jià)格上漲一方面會(huì)直接推高消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)，另一方面又會(huì)通過成本、工資等渠道推高工業(yè)品和服務(wù)品的價(jià)格，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體物價(jià)環(huán)境系統(tǒng)性抬升。

第二，房租過快上漲會(huì)打擊年輕人的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱情，禁錮創(chuàng)新活力和經(jīng)濟(jì)活力。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要“火車頭”，北上廣深等一線城市就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車頭， 是最具有創(chuàng)新活力和市場(chǎng)活力的地方。近幾年來，已經(jīng)出現(xiàn)了不少優(yōu)秀年輕人因?yàn)樽》繅毫Χx開一線城市、返回家鄉(xiāng)的情況，其中既有農(nóng)民工、小商販等所謂的“低端人口”，也有博士畢業(yè)生、企業(yè)主、高校科研人員等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體。這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

第三，房租過快上漲會(huì)擠出其他消費(fèi)，從根本上削弱中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力。消費(fèi)不足和內(nèi)需不足是困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力的根本性原因之一。2008 年以來，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速持續(xù)下降，目前已經(jīng)降至兩位數(shù)以下。如果租金價(jià)格的上漲速度持續(xù)高于居民可支配收入增速，將會(huì)對(duì)當(dāng)前已經(jīng)較為疲弱的消費(fèi)和總需求造成更大的“擠出效應(yīng)”，進(jìn)而加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力，惡化宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的困境。

第四，房租過快上漲不利于弘揚(yáng)勞動(dòng)致富的價(jià)值觀，容易激化社會(huì)對(duì)立情緒。從全社會(huì)而言，勞動(dòng)收入是絕大部分人的主要收入來源，一線城市也是如此。而隨著房租水平的快速上漲，很多年輕人發(fā)現(xiàn)自己不得不把辛苦勞動(dòng)掙來的錢中的更大一部分用來交房租，對(duì)一線城市大學(xué)生畢業(yè)生群體的調(diào)研顯示，房租支出目前已占到工資收入的30%～45%。長(zhǎng)此以往，社會(huì)無形中被加速分化為兩類人：一類是辛辛苦苦勞動(dòng)掙錢、租房子住的租客;另一類是“不勞而獲”、僅靠收租就能獲得大筆收入的房東。從微觀上看，財(cái)產(chǎn)性收入同樣是錢，是合法所得，房東收租“不勞而獲”并不理虧;但從整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的層面來看，房租水平持續(xù)上漲無疑會(huì)在一定程度上扭曲勤勞致富的價(jià)值觀。長(zhǎng)此以往，租客與房東兩個(gè)群體之間的意見分化與對(duì)立情緒也會(huì)越來越凸顯，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。

對(duì)策建議?

面對(duì)一線城市房租價(jià)格過快上漲的形勢(shì)，可從如下四個(gè)方面主動(dòng)應(yīng)對(duì)，積極防范：

第一，多管齊下增加供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，從根本上化解一線城市租房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。一是加大公租房建設(shè)力度。對(duì)于為應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生或者新進(jìn)入城市的外來務(wù)工人員，可考慮在其參加工作的頭3～5年提供政策性低價(jià)公租房，期滿之后租金恢復(fù)至市場(chǎng)價(jià)。二是采用稅收減免、利息優(yōu)惠等措施，鼓勵(lì)企事業(yè)單位自建公寓，供員工租賃居住。三是優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)在就業(yè)密集區(qū)域周邊配套建設(shè)或改造小面積、高容積率的長(zhǎng)租公寓，推動(dòng)職住平衡，提高居住幸福度。四是優(yōu)化交通布局，在遠(yuǎn)郊居住區(qū)和市內(nèi)就業(yè)密集區(qū)之間規(guī)劃建設(shè)公交快線、地鐵專線，降低通勤時(shí)間成本。

第二，培育專業(yè)化、品牌化的機(jī)構(gòu)出租人，促進(jìn)租房市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。目前租房市場(chǎng)最大的短板在于房源分散于散戶房東和二房東手中，缺乏品牌化、專業(yè)化的供給主體，租房市場(chǎng)不規(guī)范。這在很大程度上加劇了租房市場(chǎng)的信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)，增加了交易成本，降低了承租人的便利度和居住穩(wěn)定度，并導(dǎo)致租賃雙方的權(quán)益均難以得到有效保護(hù)。未來，要著力培育機(jī)構(gòu)出租人，推動(dòng)有條件的第三方中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓提供商，以專業(yè)化、品牌化的服務(wù)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。

第三，制定出臺(tái)“住房租賃法”， 保障租客權(quán)益，防止頭部公司濫用市場(chǎng)勢(shì)力。一方面，租客在租房交易中往往處于弱勢(shì)地位，權(quán)益難以得到有效保護(hù)。建議著手研究、加快制定出臺(tái)“住房租賃法”，運(yùn)用法律手段切實(shí)保障承租人權(quán)益。另一方面，要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管與執(zhí)法，防止頭部公司不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、濫用市場(chǎng)勢(shì)力、囤積居奇推高房租價(jià)格。

第四，在宏觀經(jīng)濟(jì)管理實(shí)踐中確立平均房租價(jià)格上漲速度不超過居民可支配收入增速的大原則，主要依靠市場(chǎng)化手段， 慎用行政管制工具。各個(gè)城市應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的實(shí)際情況， 以“平均房租價(jià)格上漲速度不超過居民可支配收入增速”為基本原則，因地制宜， 將市場(chǎng)化房租平均值納入政府工作報(bào)告考核目標(biāo)。在具體操作中，應(yīng)主要依靠增加供給、調(diào)節(jié)租賃住宅用地價(jià)格等市場(chǎng)化手段;慎用行政管治工具直接限制租金變動(dòng)幅度。歷史上，美國(guó)、日本、德國(guó)都曾采取過價(jià)格管制手段限制租金過快上漲，但如果不從供給層面根本解決短缺問題，價(jià)格管制反而會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致供給減少、租金上升，從而陷入惡性循環(huán)。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)引以為鑒。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）