論我國居民住房可支付能力

張世涵

摘要：以實現讓全體人民住有所居為目標，以房價收入比、剩余收入法、住房可支付性指數三種測度方法中的房價收入比進行測度，得出我國居民住房可支付能力較差，高企的房價不僅使普通百姓在解決住房問題過程中承擔更大壓力，而且進一步拉大貧富差距，造成國民收入結構失衡，對整個社會的協同發展形成阻礙。提高居民住房可支付能力，關鍵在于堅持“房住不炒”，完善住房市場體系。

關鍵詞：居民;住房;可支付能力

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）02-0017-24 收稿日期：2019-01-03

自黨的十九大報告中提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的定位以后，各級政府加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，以期實現讓全體人民住有所居的目標。為此，從房地產價格波動人手，研究我國居民住房支付能力尤為必要。

1我國房地產價格波動特征分析

1.1全國房地產價格波動狀態

自1989年中國住房制度改革以來，房地產行業發展迅速，市場機制作用下的房地產價格也在持續波動。圖1直觀體現了1989年以來我國房價的變動情況。

從圖1可以看出，從數值角度來看，1989年開始，我國房價小幅度逐漸上漲，除去1999年和2008年的兩次金融危機，導致房價有所下跌，其余年份價格均上升。

從數據的相對額方面進行分析，不動產價格波動顯著。自上世紀80年代末期，不動產價格漲幅逐漸增大，于1993年上升至波峰。追根溯源，這種現象表明城鎮住房制度改革可以對我國經濟發展產生強烈影響，甚至趨于泡沫經濟化的方向發展;同時也說明宏觀調控的不及時，政府缺乏有效的長期機制面對價格的波動。我國受東南亞金融危機的影響，房地產價格暴跌，1999年增長率首次出現負值，達到-0.48%的低谷。當進入21世紀以來，隨著房地產市場的逐步成熟，同時政府相應的政策也開始逐步完善，房地產市場開始復蘇，房價開始有小幅的上升，并在2005年再創新高。但是，當美國次貸危機爆發之時，房價又一次出現大幅度下跌，幅度達到-1.66%。2009年，過度寬松的財政、貨幣政策，使房價再次上漲，政府采取一系列監管政策。從那時起，房價大幅下降，房地產價格波動基本持平。在2015年中央經濟工作會議上，去庫存再一次被列入議程并且得到強調，住房供應政策方面，限購、限貸政策和貨幣政策開始放寬;金融政策方面，國家在不到一年的時間里六次下調存款基準利率，中長期貸款利率一度降至4.9%，2016年一二線城市房地產價格暴漲。由此可見，我國房地產價格浮動范圍較大，震蕩頻率較高，說明有多種因素影響著房地產。

1.2不同地區房地產價格波動狀態

由于我國幅員遼闊，不同區域有著很大的差別。本文將全國分為東、西、中三部分，并從三部分中選出最具代表性的省市分析房價走勢和波動情況。表1給出了所選省市的房價增長率數據。

從絕對價格方面來看，經濟水平是否領先與房地產價格的高低呈正相關的趨勢，由于東部沿海在國家政策引導下，率先進行改革開放，經濟發展也是最快的，這一切對房價產生激勵，導致東部地區房地產價格最高;而中、西部地區價格略低且相似，主要源于中、西部地區經濟發展相對滯后。于是，國家推行了很多相應的調控政策，意在遏制東部地區房價的漲幅過大，增速過快，同時大力實施中部崛起戰略和西部大開發戰略，以提升中、西部地區的經濟水平。

從代表省份的數據來分析，與前文的分析結果一致，房價的總體水平仍然是在穩定地上升，并與當地的經濟發展水平保持一致。其中東部北上廣一線城市房價最高，中西部房價較低，差距也小。以2001年的房地產價格數據作分析，北京為16852元/平方米，上海為14603元/平方米;而中、西部僅為東部的30010，如表1所示。

1.3房地產價格波動對居民住房支付能力的影響

從相對性方面來看，住房支付能力可理解為住房的實際價值與家庭收入之間的相對關系，支付能力強就說明支付住房費用不會帶給該家庭過大的經濟負擔，兩者的相對比率是處于合理范圍之內的。在銀行發放住房抵押貸款或是評估住房銷售市場支付能力時會用這種定義來執行操作。

從主觀性方面來看，家庭在住房決策中的重要性是受住房支付能力決定的。在經濟學的基本假設，即理性人假設下，各個家庭在進行選擇時都追求其效用最大化，然而受限于實際家庭經濟能力，可供各個家庭考慮、選擇的住房不一樣，但無論如何，家庭都會在現有經濟條件下做出最適合自己的最優決策。住房支付能力不存在一個通用范疇，不能脫離個體決策以滿足社會需要。同時，這也為用最大比率法和住房貨幣標準化下的預算法定義奠定了基礎。預算法是基于收入直接定義支付能力的方法。通常情況下，社會最低物質水平是以人們滿足日常生活的必需品及服務的總和為標準，在這個標準下，所有家庭要想滿足基本生活需求，則家庭收入必須高于最低預算標準。預算首先要計算家庭食品支出，然后再對滿足最低生活標準所需要的貨幣量進行計算。

2住房可支付能力的測度方法

住房可支付能力的測度方法有多種，本文主要從對房價收入比、剩余收入法、住房可支付性指數三種測度方法中，選擇房價收入比予以分析。

2.1房價收入比

房價收入比（House Price to Income Ratio，PIR）是國內外通用的衡量人們住房支付能力的常用指標。它的國際通用定義是：“居民住房市場價格的中位數與居民家庭年收入中位數的比值”。發展中國家正處于城市化快速發展時期，其對應的房價收入比區間為4-6;發達國家基本進入后城市化階段，其對應的房價收入比區間為2-4。因為中位數不易獲取，故我國通常采用平均數代替中位數計算房價收入比，具體計算方法如下：

房價收入比=商品房平均單套價格/家庭平均年收入

2.2剩余收入法

剩余收入法（Residual Income Affordability，RIA）是居民的收入除去滿足家庭基本生活條件支出以外的剩余收入供居民支付住房的能力。其具體計算方式為家庭收入中扣除必需的基本生活消費支出后的剩余收入與住房成本之間的差額（即：RIA=剩余收入-住房成本=（家庭可支配收入-基本生活支出）-等額還貸額），足以償還房貸。家庭的住房消費使家庭經濟承受較大壓力，為了償還房貸只能被迫減少其家庭基本生活支出，這也就形成了所謂的“住房致貧”;若RIA為正值，則證明家庭的剩余可支配收入足以支付房貸金額，家庭的住房支付能力較強，完全可以承擔起當前的住房消費。

2.3住房可支付性指數

住房可支付性指數（Housing Affordability Index，HAI）是由全美房地產經紀人協會（National Association Of Realtors，NAR）創建的一個指數，該指數綜合考慮了房價、家庭收入、貸款利率及期限、住房消費上限占比等諸多因素對住房支付能力的影響。其國際通用計算中采用的是相關數據的中位數，而本文依然用均值代替了中位數，其具體的計算方法為：

HAI=家庭月平均收入×住房消費上限比例/抵押貸款等額月平均還貸額

3以房價收入比測度我國居民住房可支付能力

3.1測度方法的選取

實際操作中，一些住房支出相關數據無法直接獲取，比如住房抵押貸款等額月平均還貸額。這時可以先假設購房首付比例、貸款年限、貸款利率等條件，然后通過主觀賦值估算月還款額，通過這種方法得到的數據主觀性過強，不能有效反映真實的住房支出款項，也不能據此衡量家庭支付能力。相對而言，國內學者使用頻率最高的指標是房價收入比指標，這個指標是基于比率法的各種住房支付能力測度指標中不需要過多參數的，利用傳統比率法數據更容易獲得，計算方法也更加簡便，不但適用于宏觀測度住房可支付能力，還可用于分析家庭層面的住房消費決策。因此，本文采用房價收入比測度住房可支付能力。

房價收入比雖有一定的局限性，但相較于另外兩種指標，房價收入比的構造上較少采用主觀賦值。房價收入比的一般公式為：

房價收入比=人均建筑面積×住宅商品房平均銷售價格/人均可支配收入

大部分國家或地區都會采用房價收入比來衡量住房支付能力，無論各行各業要分析、預測還是評定當前的房地產市場情況，都會采用房價收入比這一指標。該指標實質上是體現某一國家或地區的土地價格與勞動力價格的比例關系。土地與勞動力要素的資源稟賦因地而異，因此評判一個國家或一個地區房價合理與否的標準時，不能簡單用某一個國家或地區的房價收入比來作為參照。

3.2宏觀層面的測度

國家統計年鑒中的數據是對城鄉居民家庭抽樣所得，在數據調查過程中考慮了當地的流動人口，最終得到的數據是城鎮居民家庭人均建筑面積，但是，不能體現城鎮居民的實際住房水平，甚至會導致房價收入比偏高;而采用住建部統計的人均建筑面積更符合實際，因為它是直接用總建筑面積除以實際居住人口得到的。鑒于住建部統計只有2006年以前的數據，所以要求在其數據基礎上進一步估算其余研究年份的人均建筑面積。本文所采用的估算公式為：

人均建筑面積=∑當年城鎮新增住房銷售面積×（1-折舊率）+基期住房存量/當年城鎮人口

計算過程中，以2006年的人均建筑面積乘以當年居住人口數得到基期住房存量，用當年的城鎮實際住房銷售面積替換掉新增建筑面積進行計算。傳統理論將每年折舊率定為2%-3%，本文定為3%估算人均建筑面積指標。以此類推，基期值均為一年以上的數據，然后計算出所要年份的人均建筑面積，如表2所示。

總之，房價收入比應該與房地產市場的變動趨勢一致。我國在1998年至2002年，由于處于取消福利分房的初期階段，整個住房市場并不活躍，為使居民住房需求進一步增加且更為主動，政府便開始通過一些金融政策來刺激住房市場的供給，包括提高銀行貸款額、降低貸款利息、延長還款期限等措施，這一階段人民的住房支付能力較強;之后我國房價開始快速走高，房價收入比也隨之迅速增大，直到2005年達到房改后的最高值7.78;2005年以后，政府相繼出臺了很多調控政策，在2008年遭遇金融危機后，房價的增長勢頭急轉而下，房價收入比也隨之下降;2008-2009年，我國發布了新一輪的住房調控政策以期促進房地產市場的發展，由此，房價再次上漲，房價收入比回升至2006年的水平;2009-2014年，政府又采取調控措施抑制房價的過快增長，這些調控政策對改善居民的住房支付能力產生了一定作用，房價收入比下降;2014-2015年，房地產市場發展趨緩，房價收入比有較小幅度的回升，2016-2017年，房價暴漲，不僅使房價收入比大幅度升高，而且難以反映該階段住宅市場的分化。

世界銀行對合理的房價收入比區間進行了界定，認為發達國家應保持在1.8-5.5之間，發展中國家合理的房價收入比則通常在3-6之間。我國為發展中國家，而房價收入比一直保持在6以上，在近兩年甚至達到了11.75。雖然我國國情與其他國家不同，但房價收入比比國際合理標準區間高出近兩倍仍然說明我國居民住房可支付能力較差。

4結論與對策建議

4.1結論

（1）通過實證對房地產價格波動狀態進行分析。從區域層面看，房價慣性在東、中、西部地區均顯著影響當期房價;城鎮化率對房價的影響在東部最強、中部次之，西部不顯著;收入水平、第三產業占比和土地價值則對中部地區的房價影響最強、東部次之、西部不顯著;住房建設成本僅在東部地區顯著;房地產企業投資額僅在中部地區顯著。從時序變化來看，實證結果基本印證了房地產周期變化規律（短期看金融、中期看土地、長期看人口），在各時序階段均有影響房地產價格變動的主導因素。

（2）在所選取的樣本時間范圍內可以看出，我國住宅市場在此時間段內存在著顯著的羊群行為;隨著時間的推移，不論政策寬松還是緊縮，羊群行為的程度都呈現出越來越嚴重的趨勢。這說明我國宏觀調控政策的邊際效應正在遞減，由于宏觀調控政策的波動性與不明確性，大眾形成了“房價還會上漲”的預期，需求隨政策變動而變動，從而加劇了房地產價格波動。

4.2對策建議

（1）完善“租購同權”政策，深化租購并舉制度。我國房價已超出合理水平，存在較大的金融風險。建議加快住房新制度建設，維持住房租賃市場和住房銷售市場發展之間的平衡，持續推進租賃市場發展。就我國租賃現狀以及城鎮居民對房屋所有權的過分看重和對租賃住房的刻板印象而言，租賃市場發展首要解決的問題即是實現租售同權，保證租賃群體的合理地位，穩定租賃群體長期居住預期，以租售同權推進租購并舉，同時建立健全租賃市場法律法規，為“租售同權”提供必要的法律保障。我國政府應結合現實國情，借鑒國外經驗，引入住房租賃法律體系，明確租賃合同的法律規定、糾紛處理方法，規范租賃行業秩序，繼續豐富完善租賃市場法律體系。

需要特別強調的是，實現公共服務的租售同權，應以穩定租賃主體長期居住預期為基礎。實現租購并舉，保持政策的長期穩定性，大力推進住房租賃市場建設，通過“租售同權”穩定常住人口甚至是戶籍人口數量，建立穩定租期和租金等方面的制度，以穩定租賃群體長期居住的預期，而不僅局限于公民基本權利的“租售同權”真正實現城鎮化以人為中心的目標。城鎮居民“住有所居”，不是僅僅滿足租賃群體的住房需求，還需要滿足其在公共服務方面的需求。公共服務方面的“租售同權”并不意味著產權人和租賃人在教育、醫療、社會保障等方面的待遇同一化，而是強調平等地享受基本公共服務。在國家統一領導下，各城市政府應根據現實狀況，制定相應的城市發展政策，逐步實現基本公共服務均等化，尤其重視公共政策的托底性。深度“租購同權”，從單向權利到多項權利，確保承租人和產權人在教育、醫療等多項公共服務權利方面，享有平等的“市民權利”和“市民待遇”，最終建立起房地產市場健康發展的長效機制。

（2）深化土地供應制度改革，破除城鎮化發展的體制障礙。源于地方政府對“土地財政”的強依賴，可通過調整土地供應策略解決“土地財政”所帶來的問題。應在分析我國當前房地產市場發展現狀的基礎上，基于土地供應的時空演化特征，建立土地供應與房地產市場價格反饋的耦合機制。在科學規劃的基礎上，結合相關統計數據，構建土地供應的數量、結構、價格和方式影響房地產成交量及價格的模型，進而強化政府對城市土地和房地產市場的宏觀管理及正確決策，以實現房地產調控預期目標。

為提高土地利用效率，真正發揮土地對市場的調節作用，需要切實提高土地的有效供應。一方面，可分批次供地。在滿足基本開發需求的前提下，將大面積土地切割成若干小地塊分期、分批供應。這樣既有利于減少房地產市場壟斷，又能夠提高土地開發投資速度，縮短從土地供應到住房供應的時間，進而能夠在一定程度上穩定地價。另一方面，可對土地出讓設置前提條件。對于普通商品住宅項目，明確套型限制、容積率、開工及竣工時間等規劃、建設和土地使用條件，以確保政府提供的土地能及時投放市場，形成有效供給。

調控房價不單單從調節土地供應入手，調節市場供求和市場預期也很重要。在明晰土地供應和房價的相互作用機理的基礎上，通過制定科學的土地供應計劃，明確土地供應的數量、結構;完善土地“招拍掛”制度，防止出現“價高者得”引發的“地王”現象;逐步加大保障性住房建設，強化土地供應的監管力度，使得政府的保障職能和監督職能得到充分發揮。需要明確的是，房價的真實增長源于宏觀層面的經濟發展和微觀層面的人口增長、居民收入增加，而基于利好預期帶來的大量投資需求則會引起房價“虛高”，必須將其排除。有針對性地打擊各種投機行為，確保房價平穩增長、土地市場健康發展。

（3）靈活使用貨幣調控政策，探索利率市場化改革方案。銀行貸款利率與房地產價格呈顯著相關關系，因此，只有資本市場的相對穩定，才能實現房地產市場平穩健康發展。為防止房地產金融風險的發生，當金融市場中可能擴大風險的不穩定因素增加時，政府相關職能部門應采取合理的貨幣調控政策對金融市場進行強干預，進而起到穩定房地產市場的作用。例如，央行可以借助銀行間同業拆借市場和公開市場業務操作等手段，改善市場中貨幣的供求狀況，進而起到穩定利率水平、降低金融市場風險的作用。合理的利率水平有助于推動房地產市場的發展，使得房價調整到合理區間。此外，加強對金融市場和房地產市場的監管力度也十分必要。

（4）完善現有稅收體系，全面推進房地產稅改革。房地產企業的稅收負擔顯著影響著房地產價格的變化。我國現行的房地產稅收體制在立法層次、計稅依據、稅負和稅種結構等方面存在諸多問題，對房地產稅收的功能發揮影響甚大。因此，應充分考慮我國征收房地產稅的初衷，對現行房地產稅制進行完善修正，簡化稅種，避免重復課稅，降低房地產業的整體稅負，逐漸形成一套科學合理、完整有效的稅收制度。就我國目前房地產的稅收體制而言，納稅人包含房地產企業及個人等，各類納稅人需繳納多種類型的房地產稅負，稅種繁雜且有眾多收費項目。這樣的稅收體制導致整個房地產稅制處于混亂狀態，稅種交叉重疊現象突出，稅收結構不均衡，且征收成本高，不利于我國稅制改革與健康發展。消除征收重復稅種和不合理收費現象，或可合并同類稅種，降低整體稅負水平。

（5）適時推動產業結構合理布局，促進房地產市場結構優化。應通過匹配產業與就業政策，實現房地產市場結構優化。一直以來，產業結構優化升級和經濟協調發展依賴于產業政策的實施。然而由于我國政府主導型產業比重較大，“政策失靈”現象普遍。對此，中央經濟工作會議提出了“產業政策要準”的要求，在推行產業政策時要因城施策。同時，在制定人口與就業政策時，地方政府必須確保這些政策符合城市發展的階段性特征。