房地產投資信托稅制國際比較及對我國的啟示

郭宇博

摘要：如何明晰房地產投資信托法律關系的納稅主體，防止形式轉移導致的重復課稅以及收益分配誘發的避稅等問題，國際上形成了信托稅收的“實體理論”與“導管理論”。英美法系前期以“實體理論”為主，后期以“導管理論”為主建立了其信托稅收法律制度，而大陸法系基本上依據“導管理論”。我國的房地產投資信托稅收法律制度還處在空白狀態，借鑒海外成熟的經驗，我國應以“導管理論”為主，輔以“實體理論”，結合稅收的實質和效率原則建立房地產投資信托稅收法律制度。

關鍵詞：實體理論;導管理論;房地產投資信托稅收制度

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）02-0041-49 收稿日期：2018-11-10

源于英國中世紀末期的信托是進行代際財富管理與傳承的有效手段，信托在法律上不屬于實體或個人，而是委托人、受托人與受益人之間基于契約與法律規定所形成的特殊關系。這種特殊的關系引發的信托財產名義所有權與實質受益權相分離，導致了房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，“REITs”）課稅難以套用針對一般性企業的稅收規則，這一點在REITs所得稅層面尤為明顯。REITs稅收法律制度涉及課稅主體的認定、征稅模式等多種要素，貫穿于所得稅及營業稅等多個稅種。如何明晰其法律關系的納稅主體，如何解決形式轉移導致的重復課稅，如何防范收益分配誘發的避稅等問題，英美法系與大陸法系國家和地區給出了不同的答案，為我國建立房地產投資信托稅收法律制度提供了借鑒。

1信托稅收的理論淵源及影響

針對復雜的信托法律關系，國際上針對信托稅收形成了“實體理論（ Entity Theory）”和“導管理論（Conduit Theory）”。“實體理論”將信托視為具有獨立法律人格的納稅實體，是信托財產獨立性的結果;而“導管理論”則認為信托只是一個管道，課稅義務應歸屬于信托受益人。

1.1信托稅收“實體理論”

“實體理論”源于英國的司法判例，最早確立于英國《財政法，Finance Act》中的信托所得稅制。根據實質課稅原則，信托被擬制為納稅主體。實踐中，稅務機關對信托本身課稅，并由受托人承擔形式納稅人義務。信托受托人的固有財產與其所管理的信托財產相互獨立，故信托自身稅賦不因受托人的變更而變更，且信托財產所得不論是否分配均需依法納稅。

美國和加拿大等英美法系國家秉承英國信托傳統，早期采納“實體理論”作為信托所得課稅原則，默認信托是一類法律實體。當信托財產產生收入時，納稅義務由信托財產自行承擔，受托人僅負有形式繳納義務，并且在分配時信托受益人無需繳稅。“實體理論”早期的應用主要是基于稅收征管便利的考量，并能兼顧信托財產及利益歸屬不確定的事實。伴隨信托跨法域的廣泛應用，“實體理論”在實踐中表現出一定的局限性。首先，該理論無需考量信托所得實質歸屬，有違稅法實質課稅原則;其次，與受托人相關的稅收返還及抵扣等優惠政策可能會造成信托稅收征管程序的復雜化;最后，委托人可能借由信托來規避個人高額的所得累進稅率，進而造成稅收流失。所以，單純依賴于信托“實體理論”進行征稅的做法有待改進。

1.2信托稅收“導管理論”

美國在營業信托的發展過程中，為了防止納稅主體通過信托進行避稅，催生出了信托稅收的“導管理論”。該理論最早確立于美國的《關稅法案，Tariff Act 1864》。1976年《美國稅收改革法案》中通過了倒算規則（Throwback Rule），標志著信托法律制度由遵從“實體理論”向“導管理論”的轉變。在信托法律關系中，信托受益人對信托財產擁有實質受益權，享有該財產帶來的收益，這一特性是信托“導管理論”產生的法律基礎，電成為信托稅收法律制度將潛在的課稅對象劃分為“應稅”和“導管”實體的重要依據。該理論以實質課稅為核心，直接對受益人征稅，并在稅法中對所得與成本支出進行“流經處理（Flow-Through）”，所以征稅結果不因為受托人取得財產名義所有權的行為發生改變，避免了信托利益的長期積累帶來的信托稅收法律制度不公平的困惑，在信托稅收法律制度中貫徹了實質課稅和稅負公平的理念。

實踐中，“導管理論”引入日本和韓國后得到深度發展，所得的納稅主體是信托受益人得到明確認定，而非受托人或信托本身。信托受托人的名義所有權在本質上僅僅是受益所有權傳輸的介質。根植于這種理念，“導管理論”可以明確信托關系中的財產及所得的歸屬，進而避免信托財產形式轉移的重復課稅并限制不當避稅，是對信托法律關系本質的認同與承繼的體現。

2英美法系REITs稅收法律制度

2.1英國

英國REITs稅收法律制度是貫徹“實體理論”的典范，主要被《所得稅與公司稅收法案》（The Income And Corporation Act）規制，涉及所得、資本利得以及遺產稅等多個稅種。除了受稅務局嚴格監管的慈善目的信托外，當事主體均需承擔相應的納稅義務。此外，英國信托稅收制度還較多地依賴司法判例，本質上是一種成文法與判例法相結合的雙重制度。

英國REITs由房地產投資業務的公司設立，且有義務分配90%的年租金利潤。母公司可以在任何地方成立，但必須持有所有子公司總計50%以上的股份，且必須是一家在英國納稅的公司，其股票也需在認可的證券交易所交易。REITs的租金收入和與房地產投資業務相關的收益均免稅。但在REITs持續經營的情況下，必須符合某些特定要求，即每一個會計期間分配的租金收入需達到90%，才能獲豁免繳付租金收入的稅款。REITs的任何成員都可以同時擁有物業租賃業務和其他活動。至少75%的利潤和總資產價值的75%必須與物業租賃業務有關。就資產條件而言，REITs至少持有三處房產，任一房產占總資產價值不能超過40%以上。REITs所獲得的租金收入或其租賃業務資產所實現的資本利得均不征稅，但沒有特別豁免增值稅、統一營業稅、雇傭稅或交易稅。

英國REITs從租金收入和收益中提取的股息分配一般需繳納20%的預扣稅。REITs收入的分配被視為普通股息，如果份額由英國居民投資人持有，則需要代扣所得稅。根據與他國的稅收協定，非英國稅務居民投資者需預扣稅稅率為15%。此外，投資人出售個人持有的份額所產生的資本利得需按個人的邊際稅率繳納大約18%到28%的資本利得稅。對于機構投資人，出售出租物業所獲得的租金收入、資本利得的分配以及份額的出售均需繳納相應的公司稅。

2.2加拿大

承繼英美法系的信托理論與實踐，加拿大（魁北克省以外地區）早期采用“實體理論”，后逐步轉變為“導管理論”和“實體理論”并存模式。《加拿大所得稅法，Income Tax Act》包含了一套適用于REITs的具體規則，該規則作為處理特定投資流經實體（Specified Investment Flow-Through Entities，the SIFT Rules）的規定而被制定。受SIFT規則約束的實體將以類似于上市公司的方式納稅，但不享受傳統信托和合伙企業通常的稅收待遇。因為在法律主體形式上，REITs等同于共同基金信托（Mutual Fund Trusts，MFTs），所以根據規則，符合諸如資產、收入和活動等某些特定條件的REITs將適用于基于“導管理論”的MFTs稅收體系。首先，REITs不能持有非組合財產;其次，組合資產必須滿足房地產、現金、銀行承兌、債務或其他加拿大政府債務的公平市場價值至少是股權價值的75%。最后，至少75%的收入必須歸因于不動產的租金、抵押或資本收益，同時至少95%的收入必須來自不動產租金、不動產處置的資本收益、利息和股息。

受托人層面，REITs每年必須分配其所有收入，如年應納稅收入的100%用于再投資，則也無需繳稅。REITs必須注冊在加拿大，稅率遵從聯邦和省的合并稅率征稅，約為39%至50%。對于收入和資本利得的分配，加拿大單位持有人年度自行申報，對于非加拿大單位持有人25%的稅收由受托人代扣代繳，如果REIT主要持有加拿大房產，則對超過收入和資本利得的分配征收15%的稅收。對于投資人，REITs所得和應課稅資本利得應課稅。非加拿大單位持有人需繳納預扣稅。最后，REITs處置實現的資本利得通常不征稅，除非這些資產被定義為應納稅的加拿大財產。

2.3美國

與英美法系其他國家一樣，美國早期信托稅收法律制度也采取了“實體理論”，后由于其營業信托發展需要，逐漸改為以“導管理論”為主、“實體理論”為輔的模式，其稅收法律制度主要由《美國稅法典》（Internal Revenue Code）所規范。美國REITs可以是以股份有限公司、信托公司或應課稅的公司形式存在，其法律地位主要是在稅法體現而非商法的產物。此外REITs沒有上市要求，既有公共REITs，也有私人REITs，但都必須擁有至少100名股東。一般來說，5個或更少的單位持有人在其應納稅年度的最后6個月不能擁有超過50%的REITs股票價值。

REITs基本采取了“導管理論”的制度設計，滿足諸如資產、收入和活動等某些特定條件的REITs本身不是納稅主要擔負主體。首先，至少75qo的REITs應納稅所得額必須來自房地產相關收益，如房地產租金、房地產抵押擔保債務利息、房地產和抵押貸款銷售收益和股息;其次，至少95%的REITs應納稅所得額必須來自于以上所述的75%收入。每季度，至少75%的REITs總資產價值必須由房地產資產、現金和現金項目和美國政府債券組成，且不得持有他人持有的證券的投票權或價值的10%以上，而這些證券的價值不得超過REITs總資產價值的5%。

受托人層面，美國REITs必須在50個州或哥倫比亞特區之一注冊成立。支付給股東的股息可以稅前扣除，而企業所得稅適用于任何未分配的應稅收入。若REITs未能在該課稅年度內分配至少85%的一般收入和95%的凈資本利得，則應繳納4%的營業稅。投資人層面，美國REITs股東不需繳納預扣稅。外國股東的普通股息需要繳納30%的預扣稅，對資本利得股息繳納35%的預扣稅。此外，除非REITs是美國控股，否則資本分配的回報需繳納10%的預提稅。根據《美國稅法典》，政府實體可免于扣繳稅款。如果適用與他國的協定稅率，普通股息將按較低的稅率繳納預扣稅，通常從10%到25%，取決于投資者類型、協定國和REITS的所有權比例。

2.4英美法系REITs稅收法律制度的特點

在信托稅制創建初期，英美法系國家僅采用“實體理論”，這與英美法系衡平法理念密切相關。“實體理論”賦予信托財產人格屬性，既能符合稅法規制的需要，又相對簡單易行，易被承襲英美法系傳統的國家所接受。然而隨著經濟發展以及REITs的廣泛應用，以避免重復征稅和反避稅為基礎的“導管理論”逐漸發揮重要作用。

英美法系REITs所得稅采取實質受益課稅的原則。即主要采取REITs設立時不承擔納稅義務，存續和終止時根據實質受益原則對增值部分進行課稅。作為課稅實體以防止避稅行為的發生。例如英國采用附加營業稅率對REITs所得累積課稅，美國適用接近個人所得稅的五級累進稅率，加拿大則直接采用個人所得稅最高邊際稅率。REITs被視為財產輸送的管道，納稅義務人主要由受托人和受益人組成。此外，設有避免重復征稅的救濟機制。例如英國由受益人對受托人已繳稅款申請抵免或者申請退還;美國采用計人受益人所得，并回溯調整課稅，或對于受托人實行分配扣除的方式。

英國采取單一的信托“實體理論”存在如下問題：首先，從反避稅角度對信托累積收益一概按4%的附加稅率，抑制了REITs的設立以及受托人管理信托財產的積極;其次，復雜的稅收抵免機制為信托的靈活應用和普及制造了障礙。英國信托稅收法律制度的保守，導致了更多英國人到信托稅收法律制度更為寬松的離岸地設立信托。而加拿大和美國信托稅收法律制度兼采兩種理論體系，認可輸送利益的管道功能，為REITs在北美的繁榮發展創造了良好的稅收法律環境。

3大陸法系REITs稅收法律制度

3.1法國

法國是歐盟最早引入房地產投資信托（Societes d'Investissements Immobiliers Cotees，SIIC）的國家之一。在法國，房地產投資信托公司必須以股份公司的合法形式存在，股本必須達到1500萬歐元，且必須在法國監管或指定的股票市場上市交易。SIIC稅收主要依據《稅法典，Code General Des Impots》，同時受到金融市場管理局的監管。根據《稅法典》，信托不具備法律意義上的主體地位，因此“實體理論”并不適用。法案中對于所有權的限制充分體現了信托的導管屬性，所以信托屬于財務上透明的實體。

SIIC適用于繳納企業所得稅的公司或其子公司，其主要活動是直接或間接購買或建造房地產，并以出租這些房地產為目的。SIIC可以開展其他活動，前提是這些商業活動需處于從屬地位，從這些活動中取得的收入需按標準稅率34.43%繳納企業所得稅。每一個納稅年度，SIIC必須分配不低于85%的租金收入。在收入上，如果SIIC收入源于直接或通過導管實體（Pass-Through Entities）持有的房地產租賃業務，以及由2005年1月1日起訂立或收購的房地產金融租賃協議提供資金的分租物業業務，或在SIIC出售給非相關方時實現的資本利得條件上，如果交易資產是直接持有或通過導管實體持有的房地產，或自2005年1月1日起訂立或取得的房地產金融租賃協議的權利，或從事與上市公司類似活動的導管實體的股份交易，那么SIIC可以享有免稅待遇。

SIIC向個人受益人支付的股息將按累進稅率繳納最高45%的個人所得稅（最高45%，在某些情況下，可通過3%或4%的超額繳款增加），納稅人有權將21%的SIIC預扣稅作為個人所得稅負債的抵減。出售SIIC份額所產生的資本利得，須按累進稅率繳納最高45%的個人所得稅，同時個人份額持有人如滿足諸如SIIC份額持有年限的要求，可享受最高40%的稅收優惠。機構投資人獲得的股息，按標準稅率為34.43%繳納企業所得稅，此外出售份額所獲得的資本利得，如果符合某些條件（至少兩年10%的份額持有要求），將按標準稅率34.43%或降低稅率19.6%繳納企業所得稅。

3.2日本

日本是大陸法系最早引入信托的國家。在其REITs稅收制度上根植于“導管理論”，充分借鑒和吸收了美國經驗。日本房地產投資信托（Japanese REITs，J-REITs）是根據投資信托（Investment Trusts）和投資公司（Investment Corporations，ITL）的法律成立的，旨在管理包括房地產在內的特定資產的投資。在ITL之下，有兩種不同類型的投資工具：投資信托和投資公司。迄今為止，所有J-REITs都已成立為投資公司，J-REITs的最低股本是1億日元。在東京證券交易所上市的J-REITs必須遵守東京證券交易所的標準，即管理資產中房地產比例應不低于70%，房地產和房地產相關資產和流動資產合計占總資產的比例不低于95%，凈資產不低于10億日元以及總資產不低于50億日元的標準。

以所得稅為例，日本堅持REITs設立階段一般征收所得稅，而在運行階段所產生的收益則計人受益人賬戶，一般情況下受益人無需代扣代繳所得稅，如果已經代扣代繳，可要求受益人抵扣稅款。J-REITs支付給個人份額持有人的股息分配稅率為10.147%（包括3%的地方稅部分）。原則上，該收入與個人的其他收入合計，按累進稅率繳納所得稅。但小額個人份額持有者可以選擇單獨課稅，在這種情況下，單位轉讓產生的資本損失可以用來抵消股息收入，此外個人可以將其應繳所得稅的預扣稅全部貸記。根據規定，J-REITs向機構投資者派發股息需繳納7.147%的預扣稅。由于J-REITs支付的股利不適用排除股利的規則，所以這些股利的全部都要繳納公司稅，稅率約為38%。原則上，該股息7.147%的預扣稅中有一部分可以抵扣公司應納稅額，或者在提交公司納稅申報表時可以退還。在信托終止階段，委托人、受托人和受益人三方均不需要申報繳納所得稅。在印花稅、增值稅等稅目，亦有相關明確規定。這樣一來，就避免了對同一主體在不同環節的重復征稅。

3.3韓國

韓國存有自我管理類（Self-Managed REIT，K-REIT）、紙業公司類（Paper Company Type REIT，P-REIT）和企業重組類（Corporate Restructuring REIT，CR-REIT）三種類型的REIT。K-REITs和CR-REITs是由2001年《Real Estate Investment Company Act，房地產投資公司法案》引入的，所以韓國REITs作為一個法人實體，是以一般股份公司的形式存在的。CR-REITs成立時所需的最低資本金額為0.5億韓元，不受公開發行的約束，但必須在6個月后的最低資本準備期內將資本金增至50億韓元。對于人數來看，單一持有人及關聯人，在最低資本準備期后，不得持有K-REITs發行股票總額的30%以上，P-REITs發行股票總額的40%以上。除CR-REITs外，至少80%的K-REITs和P-REITs總資產必須在最低資本準備期后的每個季度末投資于房地產、房地產相關證券和現金。除了這些要求外，K-REIT和P-REITs總資產中至少70%必須是房地產。

根據韓國《企業所得稅法》（the Corporate Income Tax Act，CITA）第51-2條的規定，如果CR-REITs或P-REITs將其可分配收入的90%以上宣布為股息，其宣布為股息的金額可從應納稅所得額中扣除。此外，不需要積累法定的留存收益準備金。因此，如果CR-REITs或P-REITs將收入宣布為股息，則CR-REITs或P-REITs所獲得的收入實際上可以免除企業所得稅。REITs向持有者派發股息需繳納15.4%的預扣稅，向機構派發股息需繳納22%的預扣稅。對于個人持有人，持有的REITs份額少于2%或上市REITs份額少于4%，則資本利得可免繳所得稅;如超過上述標準，則應按照稅率為22%繳納所得。對于機構投資者，所得的股息和資本利得完全要繳納企業所得稅，稅率為24.2%。

3.4大陸法系REITs稅收法律制度的特點

大陸法系國家和地區在引進信托制度的過程中，受到國際間稅收協定和國內需求的影響，出于稅負公平以及兼容“一物一權”物權理論之目的，以“導管理論”為指引，采用分散立法模式，各自設計了相應的REITs稅收法律制度。在信托稅收征管實踐中，將“實體理論”作為輔助植入到信托稅收法律制度中。總體上。大陸法系信托稅收法律制度主要呈現如下特征：

大陸法系國家和地區REITs被視為導管。信托均不被視為獨立的納稅主體，納稅義務人主要由受益人承擔。而當受益人不特定或不存在時，信托收益所得稅的納稅主體才可以是委托人或受托人。REITs所得稅以發生主義原則為主、實現主義原則為輔。即在稅制設計中規定當所得或財產增益發生時，納稅義務就成立。所得產生時，在實質受益人持有份額時將根據適用于受益人的稅率和其他稅法條款立即納稅。此外，所得稅率根據實際受益人性質而定。即受益人是個人的，納入個人所得稅進行規范，受益人是非自然人的，納入公司所得稅進行規范，并設有避免重復征稅和濫用信托機制。

綜上所述，大陸法系國家或地區，例如我國臺灣地區在“導管理論”不能發揮正常作用情況下，借鑒了“實體理論”，對信托本身就累計收益課稅，由受托人代扣代繳，最終在確定受益人的情況下，已被課稅部分可以進行抵扣。這種互補的方式，既兼顧了信托法律屬性，又起到了抑制濫用信托避稅的可能，值得我國大陸地區借鑒和參考。

4我國REITs稅收理論及法律制度存在的問題

2001年我國《信托法》頒布并實施后，信托業務僅依照一般稅收征管規定以及資管產品相關的稅收補充征管條例執行。與信托業務配套的專屬稅收法律制度至今尚未出臺，REITs稅收征繳難以付諸實踐，實踐中存在的重復征稅、納稅主體地位不清、缺乏反避稅制度等問題亟待解決。

4.1尚未形成適合我國的信托稅收理論

無論英美法系國家，還是承繼其信托制度的大陸法系國家，信托稅收理論對于其信托稅收法律制度的建立均起到了重要的指導作用，這些國家信托稅收的法律實踐也進一步豐富了信托稅收理論。現階段我國《個人所得稅法》和《企業所得稅法》主要針對一般經濟行為課稅而制定，并不能契合信托“財產輸送導管”的屬性。關于信托稅收理論，我國現在只見諸于報刊雜志上學者的一般性介紹，尚還沒有見到結合我國信托制度進行深入研究的理論文章出現。如果對信托這一獨特的法律制度以及海外信托稅收理論的不熟悉，就很難設計與制定出適合我國國情的信托稅收法律制度。

4.2REITs財產流轉環節時的重復征稅

根據我國現行稅法，信托設立時財產由委托人向受托人進行“形式轉讓”，以及信托終止時由受托人向實際受益人“實質轉讓”均承擔納稅義務，因為只要財產登記人變更，則一律視為轉讓行為并統一征稅，進而導致重復征稅的結果。以REITs為例，設立時由委托人變更登記為受托人，稅務機關會按財產轉讓征一次稅（稅種包含增值稅、印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅等）;REITs終止并進行財產分配或處置時，會當做另一次財產轉讓征稅。而REITs期間增值部分以及最終分配給實際受益人時也會發生同一稅源承擔二次納稅義務現象。以REITs財產所得稅收為例，在存續期間向受益人分配收益，受托人就營業所得應繳納所得稅外，受益人還應就權益份額所得納稅。在信托終止時，受托人和受益人再次應分別就所得納稅。

4.3REITs財產持有過程中的納稅主體地位不明確

REITs本質上一種投資信托，存有集合和資本投資方式，其組織形式的不同認知，也影響對其納稅主體資格的確定。我國《信托法》第2條關于信托的定義對信托財產所有權歸屬的界定非常模糊，造成了信托關系多方主體的納稅責任難以劃分的后果。以信托所得收益為例，從表面上看，如果受托人是信托財產的名義所有人，且信托財產一直處于其控制之下，故受托人應當納稅，但實際上信托財產產生的收益并不能歸入受托人的固有財產，受托人最終必須將信托的收益分配給信托受益人，根據“導管理論”，應該由受益人納稅。我國《信托法》將對不當信托行為的撤銷權、選任新的受托人優先權、解除信托事務權利賦予了委托人，導致委托人擁有對信托一定的控制權利。對于委托人保留一定控制權的信托，我國是否可以像美國那樣對信托進行穿透，委托人應該作為納稅人？在我國，信托本身并不構成法人實體，從納稅主體上，信托被視為“個人”還是“企業”？對經營信托產生的所得，是依企業所得稅稅率納稅，還是依個人所得稅稅率納稅？這些都是需要明確的問題。

4.4反避稅制度處于空白狀態

納稅義務人以減少稅負為目的濫用信托制度并非特例，但這種社會現象隨著經濟發展而變得日益頻繁，雖然信托本身是合法的，但很容易在避稅目的下被濫用。在我國實踐中，有法可依且較為完善的反避稅體系僅存于跨國企業“轉讓定價（Transfer Pricing）”層面，在REITs濫用等方面的反避稅措施亟待完善。以所得稅為例，現行個人所得稅法并未界定REITs所得的征收歸屬范圍，所得納稅義務在某種意義上可以被完全規避;此外稅法也沒有對受托人為代扣代繳義務人作出明確規定，所得稅存有很大的避稅空間。以REITs類型為例，離岸REITs通常將資產轉移并委托給海外受托機構運行，資產信息得到保密的同時其收益全部累積在離岸地，從而規避在岸納稅義務;對于REITs累計收益，可采取存續期不分配、將收益分配給低稅率受益人、分散收益分配的方式進行避稅等。

5完善我國REITs稅收法律制度的建議

5.1構建以“導管理論”為主“實體理論”為輔的信托稅制

英美信托法中受托人享有普通法上的所有權，信托財產具有獨立性，信托法律關系具有較強的穩定性特征，是產生信托稅收“實體理論”的制度基礎。而我國的《信托法》對信托財產所有權的歸屬界定非常模糊、委托人具有對信托較大的控制權，信托法律關系非常不穩定，我國也一直沒有將信托看做一個法律實體，信托僅僅是被看做充當一個委托人與受益人之間的財產輸送管道。因此，與其他大陸法系國家和地區一樣，我國的REITs稅收法律制度設計應該主要遵從信托“導管理論”，在“導管理論”不能發揮正常作用情況下，借鑒“實體理論”作為補充，對REITs本身就累計收益課稅，由受托人代扣代繳。

5.2流轉環節遵從“導管理論”的制度設計

REITs流轉環節包括設立、受托人變更、信托解除等，一般會涉及流轉稅（增值稅、營業稅、銷售稅等）、所得稅、印花稅、贈與稅。如果是不動產，還會涉及土地增值稅、契稅等等。一般來說，稅收產生在交易過程中，只有真實的交易才需要納稅。而REITs流轉環節僅僅是財產名義上的轉移，并不進行實質的交易，也沒有產生所得，因此REITs流轉環節課稅應該遵循實質課稅主義原則，建議在REITs流轉環節的稅收設計上采取兩大法系共同的做法，在設立、受托人變更、解除等環節均不涉及任何稅收問題，將稅收留待持有環節產生收益時再征稅。

5.3持有環節的“導管理論”與“實體理論”結合的制度設計

REITs持有環節一般會涉及流轉稅、所得稅、贈與稅、遺產稅、房產稅等。美國信托稅法是“導管理論”與“實體理論”相結合的典范。因此在REITs持有環節，我國REITs稅法（包括增值稅、所得稅、可能的遺產稅等）在構建時，可借鑒美國對于REITs限制嚴格準入和給予優惠稅收待遇的基準，結合我國實際，REITs須滿足監管實施條件。如REITs份額持有人需維持在一定人數以上，最主要的份額持有人不得擁有超過其發行的一定比例例如50%以上的標準;REITs總資產的75%必須投資于房地產或其他REITs衍生等業務;20%的總收入可來自股利、股權和固定收益債券轉讓所得;至少年度90%以股利的形式分配給份額持有人等。在滿足如上的準入和監管要求時，REITs分配給投資者的收入的部分可享受免稅待遇，對未分配的應稅收入，則采取征收公司所得稅以及附加稅。對于REITs，采取“導管理論”，以實際收益為前提，REITs本身僅對于自身收益所得承擔納稅義務，使得REITs與份額持有人或機構的納稅義務相互分離，確定納稅主體。當然，份額持有人納稅可以由REITs代扣代繳。

5.4建立REITs反避稅機制

信托所有權與收益權相分離的運行方式使其天然具有避稅功能。2018年我國開始實施為協助打擊國際逃稅所參與的OECD國家“共同匯報標準（Common Reporting Standard）”，終結了離岸資產和控制人信息的稅收隱匿屬性，在一定程度上實現了稅務透明。但目前我國反避稅管理仍處于初級階段，故應以強化監管為基礎，借鑒海外成熟的反避稅經驗，建立我國的信托反避稅制度。在反避稅制度上我國應以“導管理論”和“實體理論”相結合，建立對于累積收益和離岸REITs等反避稅防范制度。

為防止REITs行為，可借鑒兩大法系普遍實行的分離納稅義務模式，基于實質原則對受益權進行穿透，進而達到管控適用于高稅率的份額持有人利用REITs進行避稅的目的;對于累積收益，可就REITs累積有效期和財產出入境的管制措施進行專項規制，并基于反累積原則通過稅法條款的增補，除對REITs所得課稅外，還可增加定額附加稅;為防止在離岸地利用REITs避稅，我國可以借鑒海外成熟的嚴格審批、持續監管和濫用離岸REITs處罰的制度設計。美國上世紀70年代稅改取消了國外信托的優惠，并設立了嚴格的離岸設立申報制度，美國稅法還規定制度濫用要面臨應付稅款75%的罰款和刑事責任。

REITS的發展對于我國現行的房地產行業調控、金融市場投融資舉措具有重要作用。REITs稅收法律制度的建立是一項系統工程，與漸進立法不同，我國可在現有稅法基礎上借鑒兩大法系中成熟經驗，明晰REIT.s納稅主體，解決重復課稅，并防范避稅，推動REITs稅收法律制度早日出臺。