加拿大退休社區對我國養老地產開發的啟示

蔡黔芬 王軍武

摘要：面對老年公寓數量質量發展嚴重滯后于社會的老齡化程度，如何高質量開發養老地產是擺在開發行業面前的難題。以養老服務業發展成熟的加拿大為例，介紹了退休社區的類別和服務及室內設計細節。結合我國國情，提出了我國養老地產開發的建議。

關鍵詞：加拿大;退休社區;養老地產;開發;啟示

中圖分類號：TU-9 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）02-0074-79 收稿日期：2018-12-30

加拿大是全球社會保障體制最健全的國家之一，多層次、高質量、廣覆蓋的養老保險制度使其獲得“老年人的天堂”之美譽。加拿大老年人喜歡住設施齊備、服務周到的老年公寓。據加拿大統計局數據顯示，2026年加拿大65歲以上的老年人將是2000年的一倍，五分之一的加拿大人是老年人。老年公寓的市場前景廣闊，老年公寓的收益較其他出租類房產更高更穩定，為該行業提供了顯著的發展機遇，加拿大房地產開發商在建造老年公寓方面成就斐然。

養老地產的開發，在我國基礎比較薄弱，現有的社會養老服務設施數量少、增長緩慢，只能滿足一小部分老人的養老需求，同時養老機構服務態度、護理水平、衛生條件參差不齊。養老服務停留在滿足老年人的基本生活照料需求方面，難以有效滿足醫療護理、精神關照等專業化程度較高的需求。本文將對加拿大退休社區的分類功能政策和設計細節進行詳細介紹，以期能給發展中的中國養老地產開發帶來一點啟示，開發的項目前期、建設資金、項目合作幾方面進行深入地思考。

1加拿大退休后的居住地

與中國不同的是，家庭養老不是加拿大老年人養老的主流形式，父母無需補貼成年子女，而子女一般也不用贍養老人。加拿大人的普通住宅一般都是獨立房屋或聯排房屋，大部分加拿大人退休后，都會選擇把住房賣掉，住進老年公寓，少部分人會選擇居住在自己的大房子里。老年人的居住選擇有兩類：一個是住在家里，另一個是住在專門為老年人設計的老年公寓里。

1.1居家

加拿大人55歲以后，孩子大多都長大獨立離開家庭。居家的老人仍然生活在自己的家中，除了照顧自己，還得完成做飯、打掃衛生、房屋維護、修剪草坪、掃落葉、掃雪等家務事。居家養老，在自己熟悉的環境中生活當然對老年人的精神方面有很大的好處。但是如果老年人的身體狀況不好，這些家務事無疑將成為極大的負擔。

高福利的加拿大居家養老組織發達，服務功能完善，可以為居家老年人提供生活照料、醫療護理、出行幫助、精神關愛等全方位服務。老人房屋所在的社區大多數都建有老年日間照護中心，主要為高齡、體弱、慢性病老年人提供護理、康復等服務，且各類生活輔助、文化、體育等設施健全。政府同時支持對永久居住的房屋進行改造，讓老人居家養老，頤養天年。加拿大住宅公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation （CMHC））是一家國有企業，專門提供抵押貸款流動性，幫助保障性住房發展，并為加拿大政府和住宅產業提供“無偏見”的研究和建議。該公司以各種項目的形式來支持住房創業的發展，其中有一個項目是專門支持老年人在家生活的獨立性的——Home Adaptations for Seniors'Independence（HASI）。65歲以上且日常生活有困難，家庭總收入等于或低于所在地區的最低水平的老人可申請。該項目旨在幫助老年人盡可能長時間地獨立生活，該項目資助低收入的老人，通過對住所進行改造使他們更容易更安全地進行日常活動，如：改造廚房，在門口、走廊、浴室等處安裝扶手等。如果需要費用更高的改造，可向住宅公司的其他項目申請進一步的補助。

1.2退休社區

退休社區，也叫老年公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。加拿大的老年公寓數量多，分布在各個行政區內，房間有單人間和雙人間，配有廚房衛生間。公寓內設公共餐廳、會議室、健身房、娛樂室、小賣部及醫療室等，配備專門的醫護人員、工作人員和管理人員。退休社區要經過醫護人員的定期評估，充分考慮對各種疾病如心血管疾病、糖尿病和跌倒的危險因素，為社區提供健康教育和建議。由于各種慢性病和腿腳不方便，老年人群尋求緊急醫療護理的頻率特別高。凡在加拿大居住滿10年的65歲的公民和擁有永久居留權的居民，每月可以領取由政府發給的養老金。不少加拿大人在55歲以后或者退休后會選擇到退休社區里居住，老年人在居住方面自己要操心的事情比較少。圖1是加拿大Sunrise of Beaconsfield老年公寓，圖2是該公司老年公寓餐廳。

Sunrise Senior Living有限責任公司，成立于1981年，在美國，加拿大和英國擁有320處老年公寓，公司使命是為所有老年人建造房屋，提供有質量的生活。公司領導人倡導以居民為中心的護理方式，關注每個居民的個性，維護老人生活的獨立和尊嚴。

退休社區的生活帶有半集體性質，大家可以在活動場地、閱覽室、手工制作室等休閑娛樂，社區會定期組織活動，如出門旅游、看電影、聽報告、聽音樂會等。退休社區深受老年人的青睞，成了適合老年人生活方式和節奏的居住方式。

2加拿大退休社區種類和功能

退休社區既著眼于失能、半失能老年人的剛性需求，又充分考慮不同層次老年人高端養老的彈性需求，各種業態成熟、充分，可以滿足各類老年人不同的養老服務需求，具有很強的層次性和針對性。按照住戶的生活自理能力來分類，加拿大的退休社區可分為3類：獨立生活類（Independent Living）和輔助生活類（Assisted Living）和全方位護理類（Complex care）。

2.1獨立生活（Independent Living）

獨立生活類為生活能完全自理的老人準備的，支持老人按照自己的方式生活，可以會見朋友，繼續高品質的生活，同時不用再操心家務事和房屋管理的雜事。獨立生活是家庭主導的，寵物友好的，歡迎客人來訪，一起吃飯，在花園中休閑，參加各種活動。獨立生活的公寓房型為一室一廳一廚一衛或二室一廳一廚一衛，可供單身老人及老年夫妻居住或者帶小孩的老人居住。社區公寓的套間中配有廚房，可以自己做飯，也可去食堂就餐。公寓里各種鍛煉和活動設施一應俱全，關鍵是配有24小時緊急呼叫服務，這樣近在咫尺的照料會讓老人的家屬感到非常放心。

2.2輔助生活（Assisted Living）

輔助生活類是為生活能自理但是需要接受護理服務的老人準備的公寓類型，老人在舒適的公寓里獨立生活。社區配備專職護士24小時值班，社區醫生定期巡訪。有餐飲服務（一般是午餐和晚餐）和客房服務。行動不便的老人可以開著輪椅四處行動，這里的床是專門設計的，坐輪椅的人也能自己上去。輔助生活最大的特點就是住戶能夠接受一些如吃藥、洗澡、穿衣等日常生活的幫助。圖3顯示的是加拿大Retirement Concepts公司的輔助生活的公寓的戶型圖。

2.3全方位護理（Complex care）

全方位護理是針對中長期照護、延伸護理、癡呆癥護理、短期護理和姑息治療的人定制的，讓這些喪失自理能力的老人能得到良好的護理。適用于完全喪失獨立生活能力，需24小時全程護理的老人。全方位護理公寓除了護理人員外，還有大量義工協助，并且隨時可以得到上級醫院醫生的指導，讓失去生活能力的老人可以過上有專業關懷的有尊嚴的老年生活。全方位護理的老人住的都是私人間，有很好的家具和裝飾及獨立的衛生間。照顧每個老人的工作人員是固定的，有娛樂和活動的安排，在生日、節假日、周年紀念日為老人慶祝，這些都是為了讓老人感覺親切溫馨。

并且，這里還有針對記憶喪失老年人的長期記憶護理解決方案，專門為患有阿爾茨海默氏癥、癡呆癥和其他形式的記憶力喪失的人設計。全方位護理的公寓內平靜安全，開展以記憶為中心的記憶護理服務，室內格局設計以方便行動和人際互動為原則，員工和管理人員都是癡呆癥方面的專業人員。

3退休社區的室內設計細節

由于老人的生活方式和身體條件不同，退休社區的室內設計與普通家庭的室內設計是不同的。如衛生間浴缸四周應有扶手、病床可以任意轉動和調節高度、地面應有防滑措施等。下面就室內家具的設計、視覺環境設計、記憶輔助方面談談設計細節。

3.1家具的設計

應該從安全的角度考慮家具的擺放。避免使用有銳利邊緣的家具。家具設計成方便易用的形式，將常用物品放在齊腰高度的柜子或抽屜里，避免踮腳或彎腰跌倒。抽屜拉手使用起來要方便不費勁。電線隱藏在家具的背后。家具、墻壁、窗簾和地板的顏色要形成反差，便于夜間識別。床和浴室之間的通道要裝夜燈。

3.2視覺環境設計

老年人的視力衰弱，在家行動受到視力條件限制，老年公寓的室內視覺環境設計應特別注意，以阻止可能發生的危險。圖4顯示了老年公寓中的部分視覺環境設計要點。

3.3輔助記憶的感官設計

在老年公寓的室內應盡可能創造老人熟悉的空間，這樣可以從感官上輔助恢復他們的記憶力。在視覺上，擺放熟悉的照片和有紀念意義的物品以幫助喚起記憶;在味覺上利用原色有助于增強胃口的特點使用顏色鮮艷的餐具;在觸覺上利用紋理如花邊、毛皮裝飾甚至牛仔布刺激記憶，幫助老人喚起特殊的生活事件;在嗅覺上，用熟悉的氣味作為鎮靜芳香療法，如咖啡或爆米花等;在聽覺上，采用易于打開和關閉的窗簾，地毯表面要有助于吸收噪音，保持室內安靜。

4對我國養老地產開發的啟示

根據聯合國的60歲以上人口比例達到10%以上即老年型社會的標準，我國在2008年就達到了，60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%，老人對社會福利的需求在擴大，其中就包括對健康、生活照料和住房的生活需求。養老地產開發或者說是養老房地產開發，其產品有養老住宅、社區養老服務中心、養老公寓、養老護理機構這幾種類型。對加拿大的退休社區的服務與類型的研究是有利于我國養老地產經驗借鑒的。總的說來，有3點是值得深入思考的：要進行適應老年生活的規劃設計;最重要的是養老地產建設融資模式的創新;加強與養老服務經驗豐富國家同行的合作是快速發展的途徑。

4.1進行適應老年生活的規劃設計

養老是一個復雜的系統工程，需要家庭的支持、社會的支持以及傾聽老年人的聲音。并非所有的老年人都追求特別豪華的生活環境，大多數人需要的是自然環境優美、設施齊備、養老服務周全的公寓。養老地產的開發要科學合理地進行規劃設計，建造適合中國國情的養老公寓和社區養老設施，保障老人的基本生活和人身安全，也將子女從繁重的養老負擔中解放出來，緩解了經濟精神壓力。如此這般才可能在解決老人的養老問題的同時給開發商帶來經濟效益和社會效益。在養老地產開發上要不斷探索，深入實踐，最大程度地滿足老年人最經濟最現實的居住需求，進行基礎設施的建設與維護，配套各種便利生活服務設施，如現代化廚房、免費wifi、活動室、健身房和游泳池以及輔助醫療設施等，配備專業的養老服務人員和志愿者隊伍。

4.2建設資金融資模式創新

資金的不足限制了老年公寓服務設施的改善、服務質量的提高。養老地產開發面臨養老的法律法規和相關政策尚不完善，養老社會制度建設相對滯后，政府在發展老年公寓上的投入比較有限。加拿大政府每年通過住房公司CMHC投資大約20億加元在民眾的住房需求上，其中有部分投入到了社會性質的住房，養老服務由社會提供、按市場規律運營、實行產業化發展，這是加拿大實現養老服務業健康有序快速發展的關鍵所在。中國養老地產的開發也要走市場化經營、產業化發展的道路。在建設資金的融資模式上創新，與私營部門、公共部門和非營利機構開展合作。政府在社會力量興辦養老服務業上提供有力的政策法律支持，向社會購買服務，并采取稅收優惠、經費補貼政策予以扶持。

4.3加強與養老服務經驗豐富國家同行的合作

美國、加拿大、瑞典、荷蘭等國家，已經適度地發展了滿足其老齡化社會的需要和經濟承擔能力匹配老年公寓。開發商要加強與養老服務經驗豐富國家的開發商之間的合作，學習他們的成熟經驗。隨著中國房地產市場的開發程度加大，已有部分國內開發商與國際知名養老地產品牌合作，走出去引進來，在當地或中國建設老年公寓。中方參股持股作為控股人參與或負責重大決策，在融資結構、預算審核、定價等一系列事務管理決策中積累了各種老年公寓建設的成果經驗，在提供高水準的服務、優質的施工、卓越的管理和對細節的關注上接近世界水平。

5結語

老齡社會為養老地產的開發帶來了強勁動力，迎接機遇的同時也面臨挑戰，學習發達國家成熟養老服務業經驗，充分集結社會各方力量，建造適合中國國情的養老公寓和社區養老設施，發展中國的養老事業。高質高效增長的養老地產開發項目將為養老服務鋪路，越來越多的老年人將會從養老地產的開發項目中受益。