對“首付分期”不應(yīng)一刀切

王文明

摘要：“首付貸”“首付分期”等屢禁不止的原因在于，一方面，“首付分期”迎合了一部分剛需購房者首付不足的需求;另一方面，當(dāng)前銀行不能從事“首付分期”業(yè)務(wù)，從而給了民間資本從事“首付分期”的發(fā)展空間。對于“首付分期”正確而理性的做法，應(yīng)采取疏堵結(jié)合的做法，順勢而為。監(jiān)管部門應(yīng)對一部分合法經(jīng)營的“首付分期”業(yè)務(wù)給予支持，并將其納入金融風(fēng)險可控范圍之內(nèi)，同時銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低首付貸款比例，以減輕剛需購房者的首付壓力。

關(guān)鍵詞：首付分期;首付貸;房價;疏堵結(jié)合

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）02-0025-28 收稿日期：2018-12-01

1問題的提出

在政府對房市調(diào)控政策趨嚴(yán)的大背景下，目前“首付貸”這種促銷方式相比前幾年已經(jīng)明顯減少。但隨著近來房市交易呈現(xiàn)出逐漸冷淡的態(tài)勢，近日，深圳房市又爆出“首付分期”的促銷活動，甚至部分房地產(chǎn)開發(fā)商推出了實(shí)際首付比例低于一成的促銷手段。由于當(dāng)前房市整體處于下行通道，即使到了今年的“金九銀十”也未出現(xiàn)房市明顯回暖的跡象。在天津，2018年上半年政府出臺了“海河英才計(jì)劃”，雖然這一政策刺激了一波房價上漲，然而到了下半年，反而出現(xiàn)了二手房“有價無市”，新房降價讓利銷售的局面。整體來看，各大房地產(chǎn)公司的銷售增速相比往年明顯有所放緩，越是接近年底，房地產(chǎn)開發(fā)商所承受的完成預(yù)定銷售目標(biāo)的壓力越大。為了盡快回籠資金，不少房地產(chǎn)開發(fā)商又開始了“首付分期”的促銷活動。但何謂“首付分期”，其和之前的“首付貸”有何關(guān)系，應(yīng)如何正確看待“首付分期”，則需要我們對此作出理性的思考。

2“首付分期”概述

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場上，首付貸款的資金來源主要呈現(xiàn)為兩種形式：“一是小貸公司提供的‘首付貸，利息較高，主要存在于二手房交易;二是由開發(fā)商墊資的‘首付分期，是一種促銷新盤的手段。”

所謂“首付分期”，指的是購房者在買房時先向房地產(chǎn)商交付部分首付，其余的首付款，通過以下途徑解決：一是，先由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)商出資墊付，購房后再由購房者通過分期還款的方式，在短期內(nèi)連本帶息還清首付款，此種做法實(shí)際上是由中介或開發(fā)商先行墊付一筆過橋資金，以解首付不足者燃眉之急。二是，由第三方的網(wǎng)絡(luò)貸款平臺提供剩余首付貸款，由于其利息較高，此種做法有點(diǎn)兒類似于民間高利貸，故而又被稱為“首付高利貸”。三是，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)商將剩余首付款通過商業(yè)銀行的“消費(fèi)貸”“裝修貸”等方式變通解決，實(shí)際上由銀行放貸其余首付款。換言之，“首付分期”其實(shí)質(zhì)仍然屬于一種變相的“首付貸”。

所謂首付貸，簡而言之，指的是購房者為了解決首付不足的問題，所進(jìn)行的一種短期資金拆借行為。此種做法不同于銀行按揭貸款，相比銀行按揭貸款，首付貸的貸款期限時間較短，一般是幾個月到一年不等，通常貸款期限會被限制在三年以內(nèi)。首付貸的還款方式大多是到期一次性還本，預(yù)期是靠未來節(jié)點(diǎn)性的收入來還款，而不是像銀行按揭一樣基于未來長期的每月收入。由此可見，“首付分期”和傳統(tǒng)的“首付貸”的細(xì)微區(qū)別在于，其還款方式可以分期償還，但相比而言，“首付分期”實(shí)質(zhì)上仍然屬于一種變相的“首付貸”。

首付貸可分為抵押貸和信用貸兩大類。所謂抵押貸，指的是購房者需向首付貸提供方提供一定的抵押物才能獲得貸款;所謂信用貸，指的是購房者無需提供抵押物，僅憑個人征信就可以向首付貸提供方貸款。抵押貸所獲貸款的額度通常會大于信用貸，并且還款期限也比信用貸長一些，而且抵押貸的貸款利率也要比信用貸低一些。抵押貸和信用貸等形式的首付貸的出現(xiàn)，解決了購房者短期周轉(zhuǎn)資金以解首付不足的燃眉之急，同時也有利于首付貸的提供方將風(fēng)險控制在最小范圍之內(nèi)。

從商業(yè)模式上看，目前首付貸主要有以下三種模式：（1）房地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)自營模式。（2）房地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)與第三方金融機(jī)構(gòu)合作模式。（3）第三方平臺獨(dú)立貸款模式。模式一的優(yōu)勢在于，房地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)在前期對購房者的信息就已經(jīng)有了比較全面的了解，并且還會在購房者向其進(jìn)行首付貸時，審核貸款的相關(guān)手續(xù)。基于此，房地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)對首付貸的風(fēng)險就可以事先加以控制。模式二仍然是由房地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行主導(dǎo)，與模式一相比而言，只是首付貸所需的資金和風(fēng)險控制都由第三方金融機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。模式三中的第三方平臺通常是一些中小型的P2P平臺公司。由于此類網(wǎng)貸平臺具備小額貸款等權(quán)限的金融牌照，故而也能夠?qū)彿空咛峁┬☆~的首付貸。相比模式一和模式二，模式三所存在的缺陷是無法對購房者的還款能力以及資金用途進(jìn)行審核，因而該模式下的首付貸風(fēng)險也更難以把控，且容易滋生諸如暴力催債等社會問題。

在實(shí)際生活中，需要進(jìn)行首付貸的購房者一般是出于以下幾種原因：（1）想將現(xiàn)有房屋變賣更換為新房，但原來的房子短期內(nèi)又無法賣出;（2）購房者的現(xiàn)有資金投資到有固定期限的理財(cái)產(chǎn)品上了，而由于短期內(nèi)未到期，故而又無法提現(xiàn);（3）購房者的現(xiàn)有資金被用于做生意，短期內(nèi)無法周轉(zhuǎn)出來;（4）每月都有固定收入的購房者，短期內(nèi)又無法湊齊這么多首付款，等等。

首付貸對于存在上述原因的購房者而言，正好迎合了其短期需求，可以解決其短期內(nèi)首付資金不足的難題。特別是對于剛需的購房者來說，首付資金往往是其買房的最大障礙。例如對于剛剛步入職場的大學(xué)生而言，一畢業(yè)就面臨著買房結(jié)婚的壓力，但由于剛剛工作，自身手中并沒有多少積蓄，想要買房的話，首付款幾乎全靠父母及親戚朋友周轉(zhuǎn)。然而對于一部分農(nóng)村出來的大學(xué)畢業(yè)生而言，在大城市買房，家中所能湊到的首付款遠(yuǎn)不足以交付銀行規(guī)定的占購房款三成比例的首付款，此時如果能夠“首付分期”的話，則能解決其買房首付不足的困難。并且購房者能夠解決首付款問題，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，也可以提高其房屋銷售成交量，同時也可以在一定程度上化解房地產(chǎn)市場的庫存壓力。

3“首付分期”的可行性

根據(jù)國家監(jiān)管部門出臺的一些相關(guān)政策，首付貸和首付分期都被列入嚴(yán)禁從事的金融業(yè)務(wù)和重點(diǎn)打擊的對象之內(nèi)，例如，在2017年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》：“嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。”近日，上海也規(guī)定：“要大力整治通過提供‘首付貸或采取‘分期首付等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款的投機(jī)炒作行為。”

房子的最大功能是用來住的，并非用來炒的。國家基于此出臺一系列相關(guān)政策，打擊炒房客、抑制房價過快上漲的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是，對于基于市場需求自發(fā)出現(xiàn)的“首付分期”等新型的金融產(chǎn)品，國家不能簡單粗暴地因?yàn)槠鋵Ψ康禺a(chǎn)市場及現(xiàn)存的金融秩序可能會構(gòu)成一定的風(fēng)險，就一棍子將其打死。國家對此應(yīng)該采取正確理性的做法，即對從事首付分期的房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)或其他金融平臺，是否具備相應(yīng)的從業(yè)資質(zhì)以及運(yùn)行是否規(guī)范等予以審慎地監(jiān)管，從而化解因?yàn)槊耖g資本從事首付分期業(yè)務(wù)而產(chǎn)生的與銀行之間信息不對稱的問題。這樣一來，一方面有利于房地產(chǎn)開發(fā)商促進(jìn)其房屋銷售量，解決部分購房者首付不足的問題;另一方面也有利于民間從事首付分期的主體與銀行等金融機(jī)構(gòu)，可以基于全面的信息作出順應(yīng)市場發(fā)展要求的正確判斷，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，以及維護(hù)良好的金融秩序。因而，不能因噎廢食，直接對“首付分期”采取一棍子打死的極端做法。

國家為了控制房價上漲，對樓市調(diào)控出臺的調(diào)控政策通常是因地制宜的因城施策，為何對待首付貸款的態(tài)度，就采取“一刀切”的做法。其實(shí)正確理性的做法應(yīng)該是對其采取“疏”的辦法，而不是一味的去堵、去禁止其發(fā)展，因?yàn)榉鲜袌鲂枨蟮男屡d事物，是壓制不住的，它會以其他變相的方式再次出現(xiàn)，到頭來還是防不勝防。并且“在不以炒作或投機(jī)為目的的剛需購房或改善型購房行為中，首付貸業(yè)務(wù)如果能夠堅(jiān)持有擔(dān)保、有限額、短期限的運(yùn)作模式，則其風(fēng)險可控性往往較強(qiáng)，也不會助長房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。”

因此，對于并非是炒房客的剛需購房者以及改善型購房者，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對此類需求首付貸款者予以區(qū)別對待，為了防止其擾亂正常的房地產(chǎn)市場和金融市場秩序，可以對單筆的首付貸限制最高額度，同時嚴(yán)格審核申請首付貸款者的相關(guān)手續(xù);此外，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)當(dāng)讓市場這支看不見的手，對首付貸風(fēng)險充分發(fā)揮自我調(diào)控的作用。對于風(fēng)險可控的抵押型首付貸，監(jiān)管部門不應(yīng)一并禁止。因?yàn)樵试S一部分風(fēng)險可控的首付貸的存在，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而且也能夠解決部分剛需購房者首付不足的難題。對房地產(chǎn)開放商來說，還可以提高其銷售量，同時有利于促進(jìn)國家去庫存目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

縱觀國內(nèi)外，可以發(fā)現(xiàn)：“目前很多國家個人貸款中，住房貸款占到了貸款總量的40%-50%，而我國只有14%，且住房個貸的不良占比也僅為銀行不良貸款總權(quán)重的0.38%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整體銀行業(yè)的不良貸款水平。并且，許多國家目前居民首套房的首付比一般為20%左右，貸款利率在1%-3%之間。”英國甚至推出了首套房免首付的優(yōu)惠政策。之前英國對買房者的要求是必須付30%的首付，但是現(xiàn)在英國政府對購房者推行的是零首付的政策;并且英國政府對購房者所買的第二套房適用的是只需交付5%的首付就行。結(jié)果是，英國的房價沒有上漲，反而下降了26%。這表明，一方面，我國在居民個人住房貸款方面，尚有在市場風(fēng)險可控范圍之內(nèi)的很大發(fā)展空間;另一方面，對于房價的調(diào)控，不是禁止“首付分期”或“低首付”就能抑制房價上漲，銀行所承受的風(fēng)險也不會因此就能消除，正確的辦法不是單單靠“堵”就能一勞永逸予以解決的。

對于“首付分期”而言，國家應(yīng)采取疏堵結(jié)合的辦法審慎地予以應(yīng)對。一方面，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對那些假借首付貸款進(jìn)行炒房的投機(jī)客采取從嚴(yán)打擊，并對從事首付貸的平臺機(jī)構(gòu)予以區(qū)別對待，對于合法經(jīng)營的應(yīng)予以支持，而對于非法從事首付貸業(yè)務(wù)、并以謀取暴利為目的的首付貸款平臺機(jī)構(gòu)則應(yīng)加大查處力度。同時銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場和國民需求，適當(dāng)嘗試“首付分期”，實(shí)際上對銀行而言，就是降低首付的比例，從而減輕剛需購房者所面臨的首付壓力。治本之策在于，政府需要加大對制造業(yè)的投資力度，只有具備發(fā)達(dá)雄厚的制造業(yè)做后盾，國民才會有更多的投資理財(cái)?shù)倪x擇機(jī)會，而不會一窩蜂地都將閑錢投向房地產(chǎn)市場，不斷刺激房價非理性上漲，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)泡沫，加劇剛需購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

此外，政府應(yīng)加大對低收入人群的住房需求的財(cái)政支持力度：“增加安置房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房的供給力度，讓大部分低收入群體放棄購房而進(jìn)入政府提供的保障住房領(lǐng)域。”國家應(yīng)當(dāng)有選擇的審慎地允許開放一部分“首付分期”業(yè)務(wù)，為了有效控制銀行風(fēng)險，可以先行嘗試在抵押型首付貸款方面進(jìn)行試點(diǎn)，并且采取一些與之相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)措施，以及實(shí)施一些法律措施加以規(guī)制：“加強(qiáng)對銀行風(fēng)險的法律防范問題的研究，重視該領(lǐng)域的立法及司法活動，形成更為全面的法律制度。”

4結(jié)語

中國實(shí)行改革開放已經(jīng)四十年了，在經(jīng)濟(jì)方面取得了巨大成就，已躍升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，不可不謂“國富”。然而，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，不僅僅是“國富”，還要做到“民強(qiáng)”。讓普通老百姓切切實(shí)實(shí)地享受到改革開放所帶來的成果，最直接的體現(xiàn)就是“居者有其屋”。當(dāng)下，非理性上漲的房價已經(jīng)讓眾多老百姓不堪重負(fù)，為此國家多次出臺樓市調(diào)控政策，抑制過快上漲的房價，然而房價還是居高不下。對于剛需購房者而言，首付是其在城市安家落戶的第一道坎兒，“首付分期”的出現(xiàn)也是迎合了這部分剛需購房者的需求。因此，國家對待“首付分期”不應(yīng)一刀切地去堵、禁止其發(fā)展，而應(yīng)有所區(qū)別對待。一方面，應(yīng)當(dāng)允許一部分合法經(jīng)營的“首付分期”的存在;另一方面，與其讓一些商業(yè)銀行打著“裝修貸”的幌子去變相從事首付貸款業(yè)務(wù)，不如由國家統(tǒng)一調(diào)控，適當(dāng)降低銀行的首付比例，從而減輕剛需購房者的首付壓力，進(jìn)而促進(jìn)“居者有其屋”美好愿景的早日實(shí)現(xiàn)。