新常態下房地產企業的財務風險及防范策略

劉麗麗

摘 ?要：房地產企業加強財務風險管理工作，能夠準確反映企業經營全貌，對促進房地產企業的健康發展有著極為重要的作用。隨著我國經濟步入新常態，房地產企業負債率過高、銷售變現風險加大、資產使用率過低、財務管理內部控制薄弱等問題日益凸顯，使企業生存受到嚴重威脅，對房地產企業的健康發展產生了極為不利的影響，因此有必要分析財務風險的成因，并采取行之有效的防范策略，如拓寬融資渠道、規避利率風險、強化資金管理等，這也是本文論述的重點，希望本文研究可以起到拋磚引玉的效果，為經濟新常態下房地產企業防范財務風險提供一定的借鑒和參考。

關鍵詞：經濟新常態;房地產企業;財務風險;防范策略

近年來，我國房地產企業得到快速發展，但發展速度過快造成大量的經濟泡沫，為穩定房地產市場，國家陸續出臺限購、限價、提高貸款利率、征收房產稅等調控政策，使得房地產企業的融資投資更為困難，財務風險逐步增加，甚至威脅到房地產企業的生存，所以有必要深入分析房地產企業的財務風險現狀，并采取行之有效的規避策略，確保房地產企業的健康發展。

一、房地產企業財務風險概述

所謂房地產企業財務風險，是指房地產企業在各種財務活動中，受市場不確定因素等影響，導致企業實際收益與預期收益產生偏差，經營效益下降，進而造成房地產企業潛在損失的一種風險，主要包括融資風險、投資風險與現金流風險等。

（一）融資風險

房地產企業的資金投入大、資金周轉期長，前期需要投入大量的資金，必然需要通過融資來解決資金使用問題，而當前房地產企業普遍存在融資渠道單一的問題，沒有形成多元化融資渠道。另外，當前房地產企業在進行融資決策時，缺乏對于市場變化與企業發展實際的科學分析，僅僅依靠經驗制定投資決策，而對企業資金需求及收益分析不到位，不能充分挖掘多種融資渠道。

（二）投資風險

當前房地產市場發展過快過熱，導致企業只重視眼前的利益，卻忽略了企業的長遠發展。部分房地產企業誠信缺失，雖然負債經營卻無視債務約束，置債權人利益于不顧，投資存在盲目性，從而造成投資結構不合理，產生財務風險。

（三）現金流風險

現金流風險是指房地產企業投資與籌集資金流不相匹配，使得企業資金回收壓力與償債壓力增大，造成潛在的財務風險。

二、房地產企業的財務風險的形成

（一）政策、法律環境

政府出臺與房地產行業相關的政策措施，會直接影響房地產企業的經營運作，進而造成房地產企業的財務風險。例如，國家根據房地產企業的發展情況，適時出臺相關土地政策，對土地使用及土地開發做出調整，結果影響了房地產企業的土地開發;房地產企業需要繳納數額較高的稅費，其必然要把這部分稅費轉嫁到購房者身上，抬高房價，并影響到商品房的成交量，同時，政府制定的一些房產買賣政策，也會影響房地產銷售量，造成潛在的財務風險;國家提高銀行貸款利率，或者提高企業所得稅及土地增值稅的預征率，也會增加房地產企業的成本，導致房地產企業面臨較大的財務風險。

（二）行業、經營因素

房地產企業是資金密集型企業，一般具有開發周期長、資金投入大等特征。房地產投資建設首先要合理規劃投資項目，其次還需購買土地，進行施工建設與綠化環境等，待所有施工工作全部完成后方可進行房產銷售，導致投資回報期較長。此外，在房地產投資建設前期，需要投入大量的資金，倘若建成的房屋由于各種問題出現積壓，那么投資回報將遙遙無期，造成投資失敗，從而產生較大的資金壓力。

三、新常態下房地產企業財務風險的防范策略

（一）拓寬融資渠道

房地產企業可以適度舉債，優化資本結構，在不影響企業償債能力的前提下，采取多種措施滿足項目建設及營銷所需資金，確保企業的投資項目可以順利運營，保障房地產企業投資效益的最大化。為充分解決企業融資難的問題，房地產企業可以考慮采取多種融資渠道并存的模式，實現融資形式多元化。首先，房地產企業可繼續延用傳統的融資方法，向銀行貸款，獲取適量的流動資金，滿足房地產資金需求。其次，除傳統融資形式外，房地產企業還可以通過發行股票或債券、開發產業投資基金等方式進行融資，這樣既可以幫助房地產企業擴大經營規模，促使其做大做強，還能有效吸引外部債權人進行投資，從而優化房地產企業資本結構，有效降低財務風險。當然，房地產企業采用多元化融資形式必須建立在完善市場環境、提高企業信用的前提下。相關部門要對房地產企業的融資全過程進行監控，并指定工作人員審查該融資項目是否已納入融資預算，從而充分掌握房地產企業的融資進度、資金是否到位及潛在問題等。另外，還要監控融資資金的使用是否合理，切忌隨意更改專項融資資金的用途，以免造成資金使用風險。在使用資金的過程中，一旦發生不合規情形，必須立即加以制止，并及時向上級部門匯報，進而采取有效措施把潛在的風險損失降至最低。

（二）規避利率風險

為有效規避房地產企業的利率風險，必須強化銀行貸款利率分析，對貸款利率提高造成的潛在財務風險進行多方位預測，未雨綢繆，采取一系統行之有效的規避措施，并強化風險預警工作，一旦發現潛在的利率風險，就要及時向房地產企業高管人員及財務人員發出預警信號，督促房地產企業高管及財務人員及時采取應對措施，做好風險防范準備。此外，房地產企業在和銀行簽訂貸款合同時，應盡量選擇固定利率的合同，這是由于浮動利率合同更易受到市場變化的影響，并且浮動利率隨市場變化而隨時變動，對房地產企業造成的利率風險更高。

（三）強化資金管理

房地產企業必須充分意識到資金管理對于企業的重要性，重視資金管理工作，在資金使用上要提前做好合理的用款計劃，減少可用可不用的費用支出，以免造成資金浪費，做到開源節流，確保資金用到該用的地方。此外，還要嚴格控制資金使用情況，對企業投資、運營要做好合理安排，滿足房地產企業日常經營過程中的資金需求，從而保證企業的投資項目可以如期施工。另外，房地產企業還要嚴格控制存量資金的使用計劃，存貨占用的資金數額不要過大，以免影響資金的正常流動。房地產企業要確保其支付水平，并適當提高其支付能力，從而使得資金得到高效、合理的使用。在投資項目施工前，還要進行可行性分析，避免盲目投資造成的財務風險。

（四）優化內部控制

企業制定完善的內部控制策略，可以有效防范財務管理的弊端，提高財務管理的有效性。第一，對房地產企業高管人員及中層管理人員進行廉潔自律方面的教育與培訓，提高其自我約束能力，使之帶頭遵守財經法律法規，避免徇私舞弊等不法行為的發生。第二，在房地產企業內部建立審計部門，獨立行使審計監督權，采取定期與不定期審計相結合的方法審查企業的財務工作，從而起到查錯防弊、提高企業經濟效益的目的。第三，注重企業內部控制的可操作性，使企業內控制度在保持相對穩定的同時還可以隨企業業務發展而不斷自我完善。第四，建立企業風險預警與監控機制。根據房地產企業財務及經營活動的各層次目標，經常性地評估目標的完成情況，并對原有評估標準不規范、不合理的地方進行適時調整，使之與企業經營環境及市場形勢的變化相適應。

（五）加強風險預警

房地產企業要建立健全風險預警體系，根據財務部門提供的財務數據，設置相關財務指標，建立預警模型，對企業未來發展過程中潛在的財務風險進行及時預警。建立風險預警模型以后，一旦檢測到可能發生的財務風險，就立即向企業管理人員發出警示，從而對企業將來可能發生的財務風險做到提前預測和防范。因我國房地產企業風險預警體系建設的起步較晚，也沒有成功經驗可循，所以房地產企業管理人員可借鑒其他行業或國外房地產企業的成功經驗及先進做法，構建符合房地產企業行業特點的風險預警體系，有效避免房地產企業的財務風險。

結束語：

總之，房地產企業具有特殊的經營特點，導致其潛在的財務風險更大，所以，必須加強房地產企業相關財務風險的研究工作，構建完善的財務風險防范體系，提升其抗風險能力，從而促進其健康穩定發展。

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