住房?jī)?chǔ)蓄發(fā)展前景及對(duì)住房公積金制度借鑒意義淺析

劉澤

摘 ?要：解決住房問題離不開住房金融的支持，住房?jī)?chǔ)蓄和住房公積金均是我國(guó)住房金融制度的重要組成部分。本文從剖析住房?jī)?chǔ)蓄模式發(fā)展前景入手，提出住房公積金制度可著力發(fā)展自愿住房?jī)?chǔ)蓄，在支持廣大人民群眾住房消費(fèi)方面發(fā)揮更大的作用。

關(guān)鍵詞：住房?jī)?chǔ)蓄;住房公積金;借鑒意義

住房問題的解決離不開住房金融的支持，各國(guó)住房金融制度歸納起來主要包括三種類型：商業(yè)按揭模式、自愿儲(chǔ)蓄模制和強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模制。三種類型的住房金融制度在我國(guó)均有體現(xiàn)：分別為商業(yè)銀行住房抵押貸款、中德住房?jī)?chǔ)蓄貸款和住房公積金貸款。三種住房金融制度既相對(duì)獨(dú)立，又互相融合，共同構(gòu)建了我國(guó)的住房金融體系。

一、住房?jī)?chǔ)蓄發(fā)展前景分析

（一）住房?jī)?chǔ)蓄基本情況

1.住房?jī)?chǔ)蓄定義

住房?jī)?chǔ)蓄是購房者為了獲得低利率住房消費(fèi)貸款而進(jìn)行的有目的、有計(jì)劃的一種專項(xiàng)儲(chǔ)蓄，購房者自愿與住房?jī)?chǔ)蓄銀行締結(jié)合同，定期存入存款，達(dá)到規(guī)定時(shí)間和數(shù)量后，按照約定獲得一定額度低利率的住房貸款。

2.住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)開展情況

（1）國(guó)外開展情況

①以德國(guó)為代表的封閉式住房?jī)?chǔ)蓄制度

20世紀(jì)20年代，德國(guó)建立了封閉的住房?jī)?chǔ)蓄制度，二戰(zhàn)結(jié)束至今，住房?jī)?chǔ)蓄為德國(guó)提供了超萬億歐元的住房融資，支持了1300萬套住房購建，住房?jī)?chǔ)蓄成為居民習(xí)慣使用的住房融資工具，在住房金融市場(chǎng)占據(jù)四分之一的份額。

②以法國(guó)為代表的住房?jī)?chǔ)蓄賬戶制度

法國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度是在德國(guó)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，法國(guó)政府支持力度較大，法國(guó)一般銀行儲(chǔ)蓄賬戶不計(jì)息，但住房?jī)?chǔ)蓄可以獲得銀行4%的利息和國(guó)家建立1%，因此住房?jī)?chǔ)蓄制度受到普通法國(guó)居民的歡迎。

（2）國(guó)內(nèi)開展情況

①發(fā)展初期

1987年，我國(guó)曾成立過兩家專門的“住房?jī)?chǔ)蓄銀行”，即煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行。發(fā)展后期由于商業(yè)銀行陸續(xù)放開個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，住房公積金制度全面推廣，住房?jī)?chǔ)蓄銀行發(fā)展面臨諸多困境，兩家銀行均脫離了住房?jī)?chǔ)蓄的范疇，成為全面開展業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

②發(fā)展中期

2004年，由中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施威比豪爾銀行共同出資的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津試點(diǎn)成立，是迄今為止國(guó)內(nèi)唯一一家開辦住房?jī)?chǔ)蓄的專業(yè)銀行，其特點(diǎn)主要是“先存后貸、利率固定、專款專用、封閉運(yùn)作”。截至2017年底，中德銀行累計(jì)締結(jié)住房?jī)?chǔ)蓄合同金額達(dá)到1016億元，發(fā)放住房?jī)?chǔ)蓄貸款98億，惠及26萬戶居民，但與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展相比，仍呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)規(guī)模不高、市場(chǎng)影響較小、服務(wù)范圍偏窄、業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力等問題。

（3）運(yùn)行環(huán)境要求

回顧發(fā)展歷程，住房?jī)?chǔ)蓄對(duì)運(yùn)行環(huán)境的要求較高，一是需要相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品存儲(chǔ)期較長(zhǎng)，在房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的國(guó)家對(duì)公眾吸引力較弱。二是公眾需要具有較強(qiáng)的契約精神;三是居民住房消費(fèi)較為理性，有長(zhǎng)期住房消費(fèi)計(jì)劃，并按照計(jì)劃逐步實(shí)施;四是需要政府大力支持，對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)貼，并從監(jiān)管指標(biāo)上給予住房?jī)?chǔ)蓄銀行特殊規(guī)定，提高其資金流動(dòng)性。

3、發(fā)展前景

從住房?jī)?chǔ)蓄制度發(fā)展所需運(yùn)營(yíng)環(huán)境來看，目前是難得的戰(zhàn)略機(jī)遇期。一方面黨中央抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的決心很大，措施得力，可以預(yù)測(cè)未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)將基本穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降。另一方面公眾對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品的接納度不斷提高，目前主流市場(chǎng)首套房最低首付3成，二套房最低首付6成，已經(jīng)略接近甚至超過中德銀行主流產(chǎn)品存一貸一的要求。

但是，我們也應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)發(fā)展離不開政府的大力支持，離不開對(duì)自身缺陷的彌補(bǔ)和克服，需要不斷培養(yǎng)引導(dǎo)國(guó)人良性的住房消費(fèi)習(xí)慣，也需要住房金融制度之間互相融合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

二、住房公積金強(qiáng)制繳存優(yōu)劣勢(shì)分析

（一）主要優(yōu)勢(shì)

一是有利于資金籌集。住房公積金資金來源穩(wěn)定，成本較低（年息1.5%），可以適用較高的存貸款杠桿率，產(chǎn)品吸引力較強(qiáng)。二是有利于培養(yǎng)居民良好的住房消費(fèi)習(xí)慣。住房特別是首套住房作為一種基本保障，應(yīng)當(dāng)由政府強(qiáng)制居民形成良好的儲(chǔ)蓄習(xí)慣，以應(yīng)對(duì)未來的大額住房消費(fèi)，減輕政府壓力和負(fù)擔(dān)。三是有利于減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)。2017年末，全國(guó)住房公積金行業(yè)累計(jì)從增值收益中支援地方財(cái)政公共租賃住房建設(shè)補(bǔ)充資金2905億元，大大減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)。四是有利于提高職工福利。無論是單位繳存還是職工個(gè)人繳存的住房公積金均屬于職工個(gè)人所有，是職工的合法福利。

（二）主要劣勢(shì)

1.存在利益錯(cuò)配。繳存端強(qiáng)制，使用端設(shè)定條件必然產(chǎn)生利益錯(cuò)配問題，中等收入群體是制度的最大獲益者。

2.增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)為職工繳存住房公積金，雖然從成本中列支享受免稅政策，但也對(duì)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

三、住房?jī)?chǔ)蓄對(duì)住房公積金制度發(fā)展的借鑒意義

住房公積金制度可在進(jìn)一步降低強(qiáng)制繳存門檻的基礎(chǔ)上，引入自愿繳存，取長(zhǎng)補(bǔ)短克服制度固有弊端，更好的發(fā)揮政策性住房金融對(duì)中低收入群體的支持保障作用。具體而言借鑒意義有三：（一）引入自愿繳存，降低強(qiáng)制繳存門檻，可在一定程度消除部分企業(yè)和職工對(duì)繳存住房公積金的抵觸心理，減少利益錯(cuò)配問題，同時(shí)在自愿繳存框架下，可以吸引效益較好的企業(yè)進(jìn)一步提高整體繳存水平，擴(kuò)大資金來源。（二）利用強(qiáng)制繳存強(qiáng)大的資金支持，可以克服自愿繳存資金來源匱乏，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，導(dǎo)致存貸杠桿率過低的弊端，提高產(chǎn)品吸引力。（三）自愿繳存有利于將最廣大的群體納入公積金制度覆蓋范圍，有利于擴(kuò)大政策性住房金融保障受益面。黨中央提出要加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，解決好“三個(gè)一億人”進(jìn)城問題，住房公積金制度應(yīng)順勢(shì)而為，擴(kuò)大制度覆蓋范圍，使更多的群眾享受到政策性住房金融普惠。

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪章加快中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行轉(zhuǎn)型發(fā)展[J]《中國(guó)企業(yè)家》2016年6月刊

[2]住建部公積金監(jiān)管司《政策性住房金融制度比較研究》[M]中國(guó)建筑工業(yè)出版社2018年8月版

作者簡(jiǎn)介：

劉 ?澤（1967.08-）女，漢，廣西南寧人，法學(xué)碩士，現(xiàn)就職天津市住房公積金管理中心，研究方向：住房公積金歸集、提取業(yè)務(wù)管理、行政執(zhí)法、合規(guī)管理等。