房地產企業會計核算存在的問題和改善措施

劉欣欣

摘要：隨著我國社會經濟的快速發展，城市化進程不斷加快，房地產行業隨之迅猛發展起來，同時也面臨著激烈的市場競爭。在房地產企業的經營過程中，由于房地產具有投資金額大、開發周期長等特點，對會計核算工作提出了更高的要求。本文從提高會計信息質量的角度出發，先分析會計核算工作中存在的問題，在此基礎上提出幾點改善措施。

關鍵詞：會計核算;房地產;問題;措施

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）015-0216-01

作為我國目前的一個重要產業，房地產行業在推動國民經濟增長、改善人們的居住環境等方面發揮著越來越重要的作用。在房地產企業的經營過程中，會計核算既是企業管理的重要內容之一，同時也是企業制定發展戰略、實現發展目標的一個重要參考。因此，會計核算工作逐漸引起房地產企業的廣泛重視，成為確保企業持續健康發展的重要保障之一。

一、房地產企業會計核算中存在的問題

就目前情況來看，受多方面因素的影響，房地產企業在會計核算中還存在一定的問題，具體表現在以下幾個方面：

（一）信息披露不足

與一般企業相比，房地產企業的風險系數比較高，究其原因，主要是它的經營周期長、投入金額大。在項目的開發、建設、銷售等過程中，存在著多種風險因素，比如政策風險、信用風險和經營風險等。為減少會計信息的不對稱性、提高財務報告的決策相關性并反映管理層受托責任的履行，房地產企業必須重視并加強對風險信息的解讀和披露。房地產企業對會計信息披露不足，其中包括土地成本、利潤構成、項目現金流量等。與此同時，房地產企業可能存在隱瞞負債、對外擔保等信息，使會計信息的準確性和完整性受到質疑，未能全面反映出房地產企業的經營業績、資金周轉、財務狀況、潛在風險等問題，嚴重影響投資者的決策制定。

（二）成本與收入不匹配

該問題相對突出，主要體現在兩個方面：（1）在項目開發前期，房地產企業需要投入大量資金，這部分資金計入開發成本科目進行歸集，同時在項目交付之前，即使商品被預售完畢，因不符合收入確認條件，只能計入預收賬款科目，是不能被確認為營業收入的，導致在項目前期，報表使用者無法直接運用利潤表數據判斷企業的實際運營情況和未來發展趨勢;（2）在項目交付后，由于成本結算的相對滯后性，會存在預提成本不足等情況，導致項目后期會出現追加成本、補提成本或追溯調整等情況，不能準確地反映出房地產企業真實的毛利率水平。

（三）銷售收入核算難度大

與其他行業相比，在收入確認方面，房地產企業復雜度高、難度大，主要是因為在銷售商品時，通常采取分期收款、預售等方式，以或得資金周轉等。但是，這個預售程序較為繁瑣，且在預售過程中，商品并未交付，達不到銷售收入的確認條件。

二、改善房地產企業會計核算問題的具體措施

（一）增加會計信息披露的透明度

為了給投資者提供準確、全面的會計信息，了解風險狀況，房地產企業應加強會計信息披露的透明度。第一，逐漸加強對儲備量信息、土地成本等方面的披露。在具體操作中，可以在財務報告附注中如實披露。第二，在企業的財務報告中，還要進一步增加對分項目現金流量信息的披露，從而有效提升會計信息的準確性和有用性。第三，增加對商品預售信息的披露，其中包括售價政策、預售情況等，確保投資者掌握完整的會計信息，并以此來分析項目風險，及時做出正確的決策。第四，制定質量保證金制度。對于房地產企業而言，商品質量居于首要地位，它不僅影響企業的信譽，而且還涉及商品的銷售、成本回收等。值得注意的是，房地產企業的商品保證金數額較大，故而需要企業結合項目的實際情況，提取質量保證金，同時將其納入工程成本范圍中。

（二）提高成本與收入的匹配度

針對房地產企業成本與收入不匹配的情況，應注意從以下三個方面著手解決。第一，明確成本核算對象，比如根據實際情況，可以靈活地將單項工程或是項目作為核算對象。第二，參考以往的工程項目的經驗，相關關聯部門充分參與，謹慎測算項目總成本，盡可量降低預計成本與實際成本的估計差異，以提高成本結轉與收入確認的匹配度。

（三）規范銷售收入的確認、核算工作

第一，對于收入核算范圍，房地產企業應做出明確界定。它不僅包括土地轉讓收入、配套設施銷售收入、商品銷售收入等，而且還要涵蓋周轉房銷售收入、住房面積增加所得收入。第二，房地產企業應明確銷售收入的確認標準。對于房地產企業而言，其收入確認需要具備以下四個條件：（1）商品竣工并驗收合格;（2）竣工結算程序完成;（3）與客戶簽訂售房合同，并且收取放款;（4）完成交付。第三，正確看待房地產企業的各類銷售行為，其中包括預售環節、銷售合同簽訂環節、房屋產權證書取得環節等。

三、結語

綜上所述，與一般的企業相比，在會計核算方面，房地產企業具有一定的特殊性、復雜性，故而也對會計人員提出了更高的要求。房地產企業應加強對會計核算工作的重視度，不斷規范自身的會計操作行為，為企業經營者、投資者等提供真實、有效的會計信息，結合市場行情，做出正確決策，促進我國房地產企業的繁榮與發展。