濟南樓市“退燒”

董忱

7月15日，國家統(tǒng)計局公布的《2019年1～6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%；商品房銷售額70698億元，增長5.6%。同日公布的《2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同或回落；一、二線城市二手住宅漲幅回落，三線城市漲幅微擴。

2019年過半，濟南樓市上半年的成績怎么樣？在樓市調(diào)控常態(tài)化的背景下，房企的日子還好過嗎？市民的購房時機是否到來？

新房降溫

“濟南東部樓盤驚現(xiàn)每平方米1.2萬元的價格。”近日，有熱心讀者給本刊打來電話反映濟南樓市的變化。

根據(jù)熱心讀者提供的線索，記者來到位于濟南東部的雪山片區(qū)。

“每平米1.2萬元，這個價格跟2017年的房價差不多了，周邊現(xiàn)在已經(jīng)沒有這個價格的樓盤了，房價確實調(diào)整了。”正在準備交房款的王先生告訴記者，從去年開始就特別注意觀察濟南的房價，感覺最近房價是近兩年來比較低的價位了，決定出手買房。

與王先生抱有同樣想法的人還有很多。記者在龍湖九里晴川、中新錦繡天地等樓盤的現(xiàn)場看到，前來咨詢房價的購房者絡(luò)繹不絕。

“最近房價略有調(diào)整，主要是上半年銷售情況一般，下半年大多數(shù)房企要準備沖量回籠資金，于是推出各種優(yōu)惠政策，現(xiàn)在看來購房比較合適，是剛需購房者的購房機會。”樓盤銷售經(jīng)理崔磊說。

“相比去年的價格現(xiàn)在還比較劃算，一套90平的小戶型房子總價大約一百二十萬元，如果父母支援一點資金交個首付沒有太大壓力。”一位剛參加工作三年的IT從業(yè)人員李先生告訴記者，現(xiàn)在租房也不便宜，房租年年上漲，從去年開始打算購套小戶型，但去年濟南東部的房價大多在1.5萬左右，最便宜的也要1.3萬，現(xiàn)在有幾處房產(chǎn)都降到了1.2萬，個人認為比較合適，最近有購房的想法。

在記者采訪過程中，偶遇一對老年夫婦，他們告訴記者，因為兒子到了結(jié)婚年齡，平時工作忙，他們老兩口是替孩子來看房的，“半年時間東城、南城和西城樓盤看了真不少，總體比較的話，西城因房源少，價格調(diào)整力度不大，南城比較平穩(wěn)，價格變化也不是太大，東城新開盤房源較多，個別樓盤推出了特價房，價格方面優(yōu)惠最多的一樓盤比去年每平米下降了一千元。”他們告訴記者，現(xiàn)在還是有點猶豫，對于下半年房價的走勢不知如何研判，想著觀察一段時間再出手。

記者注意到，雪山片區(qū)位于濟南東繞城高速以西、膠濟鐵路以南、經(jīng)十路以北、鳳岐路以東，這個位置交通便利，在這個范圍內(nèi)，價格在每平方米1.2萬元左右的樓盤早已絕跡。即使在現(xiàn)在，該片區(qū)內(nèi)多處樓盤所售毛坯房產(chǎn)品也多在每平方米1.3萬元以上，精裝產(chǎn)品價格則達到每平方米1.5萬元以上。所以，該樓盤推出的每平方米1.2萬元的價格自然點燃了購房者的熱情。

“由于價格便宜，最終推出的316套房子，當天銷售了90%以上，剩下的30多套房子，主要有兩種，一種是140平方米的大戶型，面積較大，總價偏高；另外一種就是頂層、底層的樓房，這部分房子一直不太好賣。其他樓層房子基本都賣光了。”該項目一位銷售人員表示，當天銷售場面特別火熱，讓他一下子想起2016、2017年時賣房的情景。

在濟南樓市降溫的大潮中，東部樓市為何降溫明顯？

唐冶片區(qū)一位從業(yè)三年的置業(yè)顧問認為， 現(xiàn)在降溫只是相對于過去的火爆，市場進入了平銷期。從2018年下半年開始，東部高端產(chǎn)品入市越來越多，尤其是別墅類的產(chǎn)品銷售一直都是平緩期，這也導(dǎo)致了東部樓盤成交量下滑。

在山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李鐵崗看來，濟南東部樓市出現(xiàn)一定程度的“降溫”“降價”，是源于在過去兩年濟南樓市的爆發(fā)性增長中，人們對東部樓市預(yù)期過高。同時過去兩年，全國范圍內(nèi)房價普遍上漲，而現(xiàn)在全國樓市都在回歸理性，濟南東部樓盤也逐漸回歸本質(zhì)現(xiàn)狀。

其實，除了濟南東部，在濟南西部片區(qū)雖然房價看似下降不明顯，但各種花式促銷早已開始。西客站片區(qū)一新開樓盤推出前期辦卡享總房款9折優(yōu)惠，另外還送地上車位的使用權(quán)，還加贈物業(yè)費；也有樓盤為了促銷推出了不少特價房，這樣算下來房款實際也降了十幾萬。

“濟南西部片區(qū)樓盤已經(jīng)比較稀少，之前房價一直比較堅挺，今年上半年銷售也是平平，沒辦法公司為了提高去化率也只好推出特價房，從目前來看銷售數(shù)量比三四月份有明顯提高。”西部某樓盤的銷售顧問說。

而在濟南華山片區(qū)，中海項目剛剛推出了其位于臥牛山以東的組團售房活動。該樓盤與此前所售產(chǎn)品相比距離華山湖稍遠，但價格也更加優(yōu)惠。此前所售產(chǎn)品，都在每平方米1.3萬元左右，而該組團的售價在每平方米1.2萬元左右。

面對樓市降溫、特價房頻出，現(xiàn)在對于購房者來說，是不是一個出手的時機呢？對此，李鐵崗認為，至少到今年12月份，甚至明年上半年，建議購房者耐心等待。

二手房遇冷

今年上半年以來，濟南的二手房市場成交降溫明顯。

目前的現(xiàn)實情況是，二手房房源掛牌數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，成交周期不斷拉長，議價空間增大，市場觀望情緒比較濃厚。

鏈家對外公布的交易數(shù)據(jù)顯示，2018年6月份以來，濟南二手房價格整體呈降溫走勢。2018年6月，濟南二手房的掛牌均價為21611元/平米，參考均價為19613元/平米；截止到2019年5月份，濟南二手房的掛牌均價為19577元/平米，參考均價為17054元/平米。

“截止到7月2日，鏈家二手房在售房源37624套，最近90天成交房源僅1323套，呈明顯下降趨勢，掛牌價格持續(xù)下調(diào)，議價空間逐漸加大。”濟南某房產(chǎn)中介負責(zé)人告訴記者，預(yù)計下半年二手房“撿漏”的機會還是有的。

“從今年春節(jié)過后，我在多個房產(chǎn)中介掛牌出售房產(chǎn)，但問津者并不多，掛牌價格從150萬降到128萬了，看房者仍然不多。”準備出手舊房換新房的劉女士很著急，“前兩年二手房掛出以后很快就會成交，可今年這行情卻遲遲賣不出去。”

有了二孩后的小王也準備將自己手中的二居室賣掉換成三居室，可房子在中介掛了小半年，看房的人少之又少，“我也是降了兩次價了，可中介說最近看二手房的人就是明顯減少，沒辦法只能繼續(xù)等了。”

二手房市場的低迷不僅直接打壓新房價格，還影響了新房市場的需求。“在濟南市場，置換性需求占比例是很大的。特別是現(xiàn)在新房的價格比較貴，一套房子動輒一二百萬元、二三百萬元，買房子通常需要把原有的房子賣掉。但因為現(xiàn)在二手房比較難出手，老房子賣不掉，也就讓一些置換性需求沒法再買新房子。“房產(chǎn)分析人士表示。

記者來到濟南北園路附近的一家規(guī)模比較大的二手房中介門店，發(fā)現(xiàn)除了四五名工作人員，沒有客戶上門咨詢。

該中介負責(zé)人說，“往年因天氣炎熱，看房的人會少一些，但今年根本沒人看房，掛出的房源數(shù)量每月都呈上漲勢頭，但成交卻少得可憐，有規(guī)模小的房產(chǎn)中介都被迫轉(zhuǎn)行了。”

“有的小區(qū)位置交通都很好，房型也不過時，這要在去年都是搶手房源，可今年卻成了‘老大難，雖然報價一降再降可就是沒人買。”一位從事房產(chǎn)中介多年的工作人員說，從今年上半年開始不僅二手房不好出售，就連出租房也不好租了，有業(yè)主掛了半年租不出去的占很大比例。

濟南市民張先生在西客站片區(qū)有一套近170平方米的房子，“吳家堡片區(qū)拆遷那會兒，這房子能賣到320萬，現(xiàn)在也就能掛270萬，跌了10%以上，而且關(guān)鍵是掛了好長時間，還是賣不出去。”張先生說。

“現(xiàn)在二手房，還是總價低的相對好賣些，像我這套房子，掛了幾個月，問者寥寥，真是不好出手。”張先生說，“我干脆先不賣了，自己先住著，等下一波漲價的時候再賣吧。”

“有些二手房盡管降價很明顯，但實際上，之前掛出的價格也是虛高，有價無市。”房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，現(xiàn)在成交的二手房中，不少都是不斷往下調(diào)價才成交的，基本都有很大議價空間。

在記者采訪過程中還發(fā)現(xiàn)了一個現(xiàn)象，在多家二手房中介店內(nèi)豎立的樓盤信息表中，有很多一手樓盤，其中不少位于濟南的熱門區(qū)域。

在北園路的一房產(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在整個市場行情都不好，幾乎各個房產(chǎn)中介門店都做起了一手房的生意，紛紛向客戶推薦一手房樓盤。我們主推天橋區(qū)、高新區(qū)的新樓盤。”

濟南市民李女士就是被中介打出的一手樓盤廣告吸引，準備在中介公司買新房。

“我原本是考慮二手房，后來一想，買二手房還要加上各種稅、中介費，確實不如一手房劃算。”將要搬到高新區(qū)工作的李女士打算在歷城區(qū)新購一套房子。

“我最近看了看雪山片區(qū)多處新房，各種優(yōu)惠算下來房子總價都在180萬左右，有一次在房產(chǎn)中介無意中看到了該片區(qū)掛出的二手房價格，相同面積的房源，報價低的不到170萬，有些價格都還可以商量。”李女士對記者說，“二手房價格確實比新房低不少，即使加上中介費總體算下來還是要比從開發(fā)商手中買房便宜一些。”

“像這種開發(fā)量較大的片區(qū)，有些人入手早，當時房價便宜，成本比較低。再加上有些人急于出手，這就造成了二手房價格明顯低于新房的現(xiàn)象。”濟南東部一家二手房中介負責(zé)人說。

土地市場不溫不火

回顧過去的上半年，相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，濟南的土地市場供地4860畝，成交4171.8畝，土地收入356億元。

上半年，住宅用地拿地較多的企業(yè)包括融創(chuàng)、中駿、金茂+魯商、龍湖、海爾等，此外，包括綠地、大華、世茂、中鐵二十一局、中鐵建在等內(nèi)的十幾家企業(yè)均有所斬獲。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月份，濟南成交的土地主要集中在神武、彩石、孫村、郭店等東部區(qū)域。盛福片區(qū)、七里河、七里堡、華山等區(qū)域也有熱門地塊成交，北湖、濼口、機床一、楓葉廠、鉛筆廠等區(qū)域的土地成交也保證了未來的市場供應(yīng)。

整體來看，房企對濟南未來的發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬笆抢^續(xù)看好。除了融創(chuàng)、龍湖在內(nèi)的行業(yè)領(lǐng)頭房企積極進行土地儲備，中駿、陽光城、中南、鑫都等在內(nèi)的新興力量也在奮力一搏。

值得注意的是，濟南土地與樓市的區(qū)域分化較為明顯，比如章丘區(qū)。上半年，章丘的土地市場以底價成交為主，開發(fā)商拿地樓面價與去年相比甚至出現(xiàn)了下滑。由于市場壓力及企業(yè)自身的資金壓力較大，章丘的黃金城、泰禾院子等項目出現(xiàn)了股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

淄博一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負責(zé)人告訴記者，“房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，新房成交量的縮水等一系列因素，也讓我們在拍住宅土地時比較謹慎，原來計劃在濟南拿三塊地，最終只拍了一塊地。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前6月濟南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比略有下降。

“6月份房企拿地數(shù)據(jù)相對樂觀，部分城市的土地市場相對活躍。但從累計數(shù)據(jù)看，依然同比下調(diào)中。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年二季度大量房企大額度融資將減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少。整體而言，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)，以及部分中小房企的壓力將非常大。

從今年上半年的土拍市場來看，不溫不火。既有土地流拍也有熱門區(qū)域的地塊溢價率不高現(xiàn)象。

對此，業(yè)界專家分析，開發(fā)商在現(xiàn)階段均有充足的土地儲備，且現(xiàn)今樓市加大調(diào)控大背景下房企拿地更趨謹慎。

“一方面，濟南樓市行情平平，此時拍地風(fēng)險性較高，多數(shù)開發(fā)商采取收緊的購地政策。另一方面，多數(shù)開發(fā)商處于融資過程中，需回籠資金。”專家分析道。

濟南某開發(fā)企業(yè)負責(zé)拿地的工作人員也表示，過去幾年開發(fā)商大規(guī)模拿地，導(dǎo)致今年資金普遍緊張，對拿地較為謹慎。

下半年或迎購房好時機

2019年過半，房地產(chǎn)市場繼續(xù)堅持“房住不炒”的基本定位，各地的樓市調(diào)控一直在按部就班地穩(wěn)步推進，濟南也不例外。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)人員透露，下半年依舊“穩(wěn)”字當先，堅持“房住不炒”的定位不會變，一城一策、因城施策的長效調(diào)控機制也不會改變。建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性仍然是未來很長一段時間的工作重點和方向。

據(jù)一位在濟南有10余個地產(chǎn)項目的某集團內(nèi)部人士透露，上半年，加上合作項目的銷售業(yè)績，公司只完成了全年任務(wù)的30%-40%，下半年市場形勢嚴峻，不排除執(zhí)行新的優(yōu)惠政策。

在濟南新東站片區(qū)、唐冶片區(qū)、齊河等均有項目的某控股集團內(nèi)部人士透露，上半年，濟南公司的年度指標剛剛超過30%，年度缺口較大，而即將入市的唐冶項目產(chǎn)品市場認可度還有待觀察，下半年的主力項目表現(xiàn)如何讓人心里“沒譜”。

記者多渠道了解到，包括綠地、龍湖、融創(chuàng)、新城、海信等在內(nèi)的開發(fā)商，上半年任務(wù)都完成的不盡如人意。

對濟南樓市渠道業(yè)務(wù)熟悉的李先生告訴記者，從今年端午節(jié)開始，不少開發(fā)商就開始沖量，“提前兩個月進行半年的銷售任務(wù)沖量，可見開發(fā)商的壓力很大。”

而一位不愿透露姓名的大房企銷售經(jīng)理也向記者表示，上半年住宅銷售業(yè)績是近兩年最差的，全年的銷售任務(wù)實際只完成了不足三分之一，壓力特別大，目前公司高層人士正在研究準備加推特價房以回籠資金，為年底沖量提前布局。

“下半年，濟南的市場基本格局穩(wěn)定，受供應(yīng)量放大影響，預(yù)計成交會比上半年略有增長。同時，房價保持穩(wěn)定，預(yù)計開發(fā)商的促銷力度會繼續(xù)加大，購房者的可選擇范圍有所增加，這對消費者來說，是一個比較理想的出手時段。” 濟南社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長王征說。

易居中國克而瑞數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)事業(yè)部濟南機構(gòu)副總經(jīng)理張泓認為，下半年，賣方市場可以用“焦灼”兩個字來形容。市場供應(yīng)量正在加大，特別是前幾年的高價地陸續(xù)入市，開發(fā)商的去庫存壓力也在加大，但受拿地成本的影響，房價降價的空間非常有限。隨著樓市趨穩(wěn)，各家樓盤的競爭壓力加大，下半年，不排除開發(fā)商推出越來越多的促銷手段，甚至是“以價換量”，在這種情況下，剛需和改善群體將迎來不錯的購房時機。