基于民法分則不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的立法思考與建議

張新蘭

中圖分類號：D923? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.240

現(xiàn)階段，針對不動產(chǎn)交易安全以及市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展過程中，不動產(chǎn)物權(quán)變動模式起到了極為重要的作用。一般情況下，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生的變化便是《物權(quán)法》運用的登記生效模式和登記對抗多元變動模式，不過，按照具體現(xiàn)象來看，我國的《物權(quán)法》中卻也明確表示了以法律條例、繼承以及征收等共同影響下所產(chǎn)生的另外一種模式——無須登記模式，即除了登記生效和對抗外，同時出現(xiàn)一種并不屬于二者其中任何一類的“無須登記”不動產(chǎn)物權(quán)變動方式。這種體系對于我國的市場經(jīng)濟體系以及不動產(chǎn)交易產(chǎn)生了諸多影響。

一、 簡析現(xiàn)階段我國三大不動產(chǎn)物權(quán)變動模式

據(jù)筆者調(diào)研，現(xiàn)階段我國主要沿用三大不動產(chǎn)物權(quán)變動模式：登記生效模式、登記對抗模式以及無需登記模式。下面筆者對這三種變動模式進行分析：（1）登記生效模式。一般來說，登記生效模式通常指的是“不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的各種變動，即不動產(chǎn)的設(shè)立、不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、不動產(chǎn)的變更以及不動產(chǎn)的終止等等行為，在沒有經(jīng)過登記前不能夠產(chǎn)生法律效應(yīng)的立法模式?！保?）登記對抗模式。這種模式也常常被叫做“形式主義登記模式”，其主要內(nèi)容為“登記對不動產(chǎn)物權(quán)變動僅僅具有確認或者證明兩種作用，而不能夠決定其能否生效的立法模式?！保?）無須登記模式。這種體系與上述兩個登記體系有著非常大的差異，從意義的角度來看，無需登記主要指的是“部分物權(quán)不需要進行登記就可以發(fā)揮相關(guān)的法律效益”。按照目前《物權(quán)法》中的規(guī)定來看，由于法規(guī)和征收所產(chǎn)生的物權(quán)變化，通過繼承以及受贈等方式所獲得的物權(quán)，和通過其他合法行為來獲得的物權(quán)，以及產(chǎn)生的物權(quán)變化都無需進行登記，自動產(chǎn)生不動產(chǎn)的物權(quán)變更。

二、不動產(chǎn)物權(quán)變動模式對《物權(quán)法》的嚴謹性帶來影響

（一）對公示公信原則造成影響

物權(quán)公示公信原則指的是物權(quán)的產(chǎn)生以及變化和消失等，都需要利用可查知的方式來進行體現(xiàn)，如果當(dāng)事人將其作為基準或依據(jù)，并按照該公示原則作為行事準則，那么就算登記的物權(quán)和現(xiàn)實中的物權(quán)權(quán)屬發(fā)生不吻合的情況，也不會對物權(quán)變動的法律效益進行削弱。在目前的登記對抗模式背景下，不動產(chǎn)權(quán)變動的登記信息和物權(quán)的真實性產(chǎn)生相悖的現(xiàn)象較為普遍，顯而易見，這針對我國公示公信原則也產(chǎn)生了嚴重的影響，甚至與其背道而馳。在這種條件下，等級對抗模式針對目前公示公信原則帶來的負面作用和影響變得極為明顯化，據(jù)筆者調(diào)研，甚至有相關(guān)研究人員出現(xiàn)了“等級對抗模式的存在是對于登記公示公信力的一種藐視”的看法。

（二）沖擊物權(quán)、債權(quán)兩分體系

實事求是的講，目前，我國不動產(chǎn)物權(quán)變更模式的首要原則便是將登記生效體系作為中心，登記對抗模式則較為特殊。目前，針對土地承包經(jīng)營權(quán)以及宅基地使用權(quán)等等用益物權(quán)方面的變動，一般來說都會利用等級對抗模式。不過如果根據(jù)物權(quán)主體的特征的角度來看，這些變動都在物權(quán)的范圍內(nèi)，同時有著相關(guān)的支配特征，也就是說是鑒別其他權(quán)利的主要條件。筆者對此的看法是，在目前的登記對抗體系條件下，土地承包經(jīng)營權(quán)的變更并不能完全展現(xiàn)益物權(quán)所具有的支配作用，也無法體現(xiàn)出實行的物權(quán)特征，同時在特定意義上也無法充分發(fā)揮益物權(quán)針對其他物權(quán)的保障效果?；诖?，目前不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記對抗模式對當(dāng)前實行的物債二分的體系產(chǎn)生了嚴重的制約。

三、分析現(xiàn)階段不動產(chǎn)物權(quán)變動模式對具體物權(quán)的影響

（一）登記對抗模式對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的保護有限

《物權(quán)法》中明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人想要將土地承包的經(jīng)營權(quán)進行交易或是其他互換過程中，若是需要進行登記，那么則必須在縣級或以上的政府機構(gòu)申請變動登記。若是土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓未通過登記，那么則無法在受法律保護的條件下對抗善意其他人。根據(jù)該規(guī)定則能夠明確一點，目前我國土地承包經(jīng)營權(quán)的變更仍然利用登記對抗體系。平心而論，采用登記對抗模式具有一定化的弊端和不足。其不足之處主要展現(xiàn)在：首先，目前的土地承包經(jīng)營權(quán)的變更一般情況下常出現(xiàn)在“小圈子”社會的條件下，不過多數(shù)承包人已經(jīng)不單單是機體經(jīng)濟組織的一部分，而這種現(xiàn)象在三權(quán)分置情況下則更加明顯。當(dāng)前為了全面加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展步伐，其變動范圍已經(jīng)遠遠超出之前的“小圈子”社會，這種情況已經(jīng)導(dǎo)致，我們不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實行登記對抗模式，因其能夠?qū)е峦恋爻邪?jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生不同程度上的權(quán)屬糾紛。其次來說，我國現(xiàn)行土地承包經(jīng)營的時間為30年至70年區(qū)間，試想在如此漫長的期間范疇內(nèi)，土地承包權(quán)發(fā)生變動的可能性有多大可想而知，那么繼續(xù)采取登記對抗模式，承包人的權(quán)利能否得到有效保障現(xiàn)在來看是個未知數(shù)。綜上所述，我國現(xiàn)階段實行的登記對抗模式，確實對承包人權(quán)利的保護力度存在缺陷。

（二）登記對抗模式未能充分保護地役權(quán)

從意義上來說，地役權(quán)指的是：為了自身土地的便利而利用所屬于他人的土地，進而提升不動產(chǎn)效益的權(quán)益。在《物權(quán)法》有著明文規(guī)定，地役權(quán)利用登記對抗體系。而地役權(quán)運用登記對抗體系的主要原因，從客觀上分析有兩大原因：第一個原因是，一般情況下，地役權(quán)的產(chǎn)生會出現(xiàn)于兩方的權(quán)益中，并不會與第三方權(quán)益相關(guān)，所以即使出現(xiàn)第三方人員侵犯土地權(quán)益的現(xiàn)象，也只是作為侵犯了土地使用權(quán)，并不會對其地役權(quán)產(chǎn)生實質(zhì)性的侵犯，因此即便沒有登記地役權(quán)，也不會對當(dāng)事人維護自身地役權(quán)產(chǎn)生危害。第二個原因是，眾所周知，現(xiàn)階段的農(nóng)村地役權(quán)登記特點決定，地役權(quán)一般來說因其手續(xù)較為繁瑣并不強制性登記，這么做可以在一定程度上減輕群眾的負擔(dān)，方便百姓。實事求是的講，這種做法在一定程度上存在諸多弊端和隱患?！段餀?quán)法》中明確規(guī)定“地役權(quán)未經(jīng)登記不能對抗第三人”，那么從客觀上分析，未進行登記的地役權(quán)并不能針對第三方主張物上請求權(quán)，這類現(xiàn)象實際上也不能明確的保障地役權(quán)所有人的合法權(quán)利。某種意義上來說就是地役權(quán)和債權(quán)方與同時站在一個地位上，并不會受到用益物權(quán)而受到特殊的保障，這明顯和構(gòu)建用益物權(quán)的立法的初衷相背離。因此，登記對抗模式實際上無法充分保障地役權(quán)所有人的合法權(quán)益。

（三） 宅基地使用權(quán)強制登記制度缺失不利明確權(quán)屬

眾所周知，現(xiàn)階段我國的宅基地實行的是“一戶一宅”制，這種制度導(dǎo)致其僅限于在本集體經(jīng)濟組織成員進行變動，而不可以向外流轉(zhuǎn)。如果宅基地所有權(quán)被轉(zhuǎn)賣，或是外租，那么這時候在進行宅基地使用權(quán)的申請則會被駁回。此外，《物權(quán)法》第155條也明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)的變更需要有一定的登記流程，因此，目前我國農(nóng)村區(qū)域宅基地所有權(quán)的生成以及變動等方面的手續(xù)實際上也無需以強硬的手段使其辦理變更手續(xù)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，目前我國針對宅基地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓機制進行了約束，不過卻仍舊會出現(xiàn)各種隱形交易的現(xiàn)象，直接致使找基地使用權(quán)不經(jīng)過登記便進行轉(zhuǎn)讓，并且這種現(xiàn)象也較為多發(fā)。此外，我國當(dāng)前的農(nóng)村土地糾紛各類案件中，因宅基地使用權(quán)而產(chǎn)生矛盾或是糾紛時，由于宅基地使用權(quán)進行私下流轉(zhuǎn)所導(dǎo)致的現(xiàn)象最為普遍，這種現(xiàn)象完全可以歸結(jié)為未辦理登記。

四、現(xiàn)行民法分則不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的立法建議

（一）總體思路建議：應(yīng)采用登記生效單一模式

客觀而言，我國現(xiàn)行的《物權(quán)法》針對不動產(chǎn)物權(quán)變更而開展的為登記生效模式，等級對抗模式是一種例外模式。除此之外還存在一些基于法律文書、繼承、征收等發(fā)生的多元模式。等級對抗模式明顯會針對目前的公示公信原則以及物債兩分體系和變動善意取得體系的應(yīng)用都造成了嚴重的影響。除此之外，地役權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)也受等級對抗模式而導(dǎo)致無強制登記制度的變化，與我國現(xiàn)階段農(nóng)村改革精神明顯不符。因此，我國民法分則不動產(chǎn)物權(quán)變更模式需要運用和目前的物債二分體系所契合并起到一定輔助作用的登記生效單一模式。

（二）具體修改建議：三權(quán)修改過程應(yīng)注重細節(jié)

1. 對土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)變動提出的建議

我國《物權(quán)法》中明確規(guī)定了：土地承包經(jīng)營權(quán)所有方在進行土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，需要在縣級或以上政府機構(gòu)進行變動登記，若未登記，則不可對抗善意第三人。按照相關(guān)調(diào)研以及分析，《物權(quán)法》的這兩條規(guī)定在某種程度上并不利于土地承包經(jīng)營權(quán)的保護，可以進行一定修改，筆者建議，民法分則物權(quán)編中應(yīng)該變更為：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)從登記并生效起便為生成，登記單位需要給予承包方《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》。登記單位在辦理登記業(yè)務(wù)過程中，只能適當(dāng)?shù)氖杖∫欢ǖ墓け举M，其他任何費用不得進行收取。

2. 針對地役權(quán)物權(quán)變動的優(yōu)化建議

在《物權(quán)法》第158條提出規(guī)定，地役權(quán)實行登記對抗模式，而實事求是的講，地役權(quán)的登記對抗某種意義上會導(dǎo)致地役權(quán)和債券容易混為一談，同時也不能針對地役權(quán)的物權(quán)有進行保障，因而無法滿足物權(quán)法的立法要求。通過調(diào)查與分析，筆者提出建議：地役權(quán)物權(quán)變動模式在民法分則物權(quán)編中可以更改為“當(dāng)事人通過簽里合同等法律流程來變更地役權(quán)的，能夠通過書面形式進行，若當(dāng)事人需要辦理登記，則生效時間設(shè)定為地役權(quán)登記當(dāng)日生效”。

3.針對宅基地使用權(quán)的優(yōu)化建議

目前，我國《物權(quán)法》中指明，農(nóng)村宅基地所有權(quán)的生成以及變動都無需以強制性措施使其進行登記辦理，這也會針對目前農(nóng)村宅基地所有權(quán)的確立以及現(xiàn)階段農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展造成較大沖擊?；诖耍梢赃x擇性實施房地一體化的等級體系，將宅基地的使用權(quán)和農(nóng)村住所使用權(quán)的登記進行融合，則能夠進一步貫徹宅基地使用權(quán)的登記業(yè)務(wù)。宅基地試用期間所產(chǎn)生的變動模式，在民法分則物權(quán)編中也可以改動為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)及住所使用權(quán)的生成及流轉(zhuǎn)都需要經(jīng)過登記才能夠發(fā)揮法律效益，若未進行登記，則不會產(chǎn)生法律效益。

綜上所述，在目前的經(jīng)濟發(fā)展趨向背景下，通過把土地承包經(jīng)營權(quán)以及地役權(quán)、宅基地使用權(quán)等方面的變更模式一同歸納如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一種行之有效的方法，不僅能夠滿足目前的農(nóng)村改革精神和目標，又能充分滿足各區(qū)域發(fā)展的需求。因此，在國民法典分則編撰時，需要適當(dāng)?shù)囊韵嚓P(guān)法律行為所產(chǎn)生的不動物產(chǎn)變更模式作為基準，進行合理的統(tǒng)一化編制，讓未來的整體工作效率和工作水平“更上一層樓”。

參考文獻：

[1]郭明瑞.物權(quán)登記應(yīng)采對抗效力的幾點理由[J].法學(xué)雜志，2005（4）.

[2]尹田.論物權(quán)的公示與公信原則//載梁慧星主編.民商法論叢（第26卷）[C].金橋文化出版（香港）有限公司，2003.

[3]劉保玉.物權(quán)法學(xué)[M].中國法制出版社，2007.

[4]中國物權(quán)法研究課題組.中國物權(quán)法草案建議稿附理由[M].社會科學(xué)文獻出版社，2006.

[5]王利明.中國民法典學(xué)者建議稿及立法理由——物權(quán)編[M].法律出版社，2005.