房地產業稅收籌劃研究

吳育堅

摘要：近些年來，房地產行業獲得了繁榮發展，房價增長的速度令人瞠目結舌，這引起了我國政府的高度重視。我國為了規范房地產行業的發展，從稅收層面出發，相繼出臺了一系列稅收籌劃政策。本文就是針對房地產稅收籌劃問題進行分析和探究。

關鍵詞：房地產業;稅收籌劃;經濟效益;稅收成本

一、引言

從房地產行業本身來看，這一行業具有投資規模大、風險收益大、時間周期長、業務復雜難度大等特點。我國政府通過有效的稅收籌劃工作能夠在一定程度上為房地產行業的健康有序發展保駕護航。因為通過稅收籌劃能夠幫助房地產企業減輕在稅收方面的負擔，降低企業的稅收成本費用，還能夠增加企業的經濟效益，塑造良好的企業形象，實現企業利益最大化。本文闡述了房地產企業納稅籌劃存在的問題，并在此基礎上提出了針對性的有效解決策略，希望能夠提高房地產業納稅籌劃水平。

二、房地產業納稅籌劃存在的問題分析

（一）房地產業稅收籌劃意識弱化，缺乏正確的納稅觀念

通過對近幾年來我國偷稅漏稅案件的調查分析，發現房地產業偷稅漏稅俺所占比例最大。探究其背后原因不難發現房地產業之所以納稅籌劃工作效果不佳、偷稅漏稅問題嚴重是因為房地產業普遍缺乏稅收籌劃意識，難以樹立正確的納稅觀念，法律意識相對淡薄。企業的管理層對稅收籌劃的具體內容和目標缺乏清晰爭取的認識。尤其是一些中小企業的管理在企業經營的過程中，只注重眼前利益，缺乏正確的納稅觀念，片面的認為納稅籌劃工作是企業自身的事情，與稅務部門關系不大。他們甚至認為企業進行稅收籌劃就是另一種形式的偷稅漏稅。這就導致企業在納稅籌劃工作中總是出現各種各樣的問題。而房地產企業又是稅務部門重點關注的對象。一旦房地產企業在納稅籌劃工作方面出現“越線”行為，就會面臨稅務機關的處罰。這均是由房地產企業缺乏正確的納稅觀念而出現的問題。當房地產企業將相關合同簽訂之后到稅務機關繳納稅款時發現繳納稅款過多，就會要求企業的財務人員在財務處理過程中進行“避稅”。但是此時稅收已經實際產生，無法進行避稅，也就不存在稅收籌劃問題了。以上種種，導致房地產企業將合法的稅收籌劃工作變成了偷稅漏稅。

（二）企業財務管理混亂，各部門之間難以互相配合

在房地產納稅籌劃工作中，導致納稅籌劃效果不佳的最主要原因就是財務管理混亂。在房地產企業中，最為常見的問題就是做假賬、虛報財務報表。一部分房地產企業并未嚴格按照法律法規和企業會計制度的要求制定賬本，而是企業盈利資金私自存入到領導者的私人賬戶中，沒有將企業的收入情況如實地反映于公司賬務中。除此之外，企業各部門之間難以互相配合也是影響納稅籌劃工作開展的一種原因。在企業經營管理的過程中，稅收貫穿于企業的每一個緩解。例如在房地產成立之初，企業形式不同、稅收政策也不相同。而隨著企業的土地開發時間的變化，也會產生不同的稅收結果。我們具體來闡述一下：比如說當企業在與客戶簽訂房屋銷售合同時，這一業務主要有銷售部門負責。但是“術業有專攻”，銷售部門對稅收政策缺乏相應的了解，在實際銷售的過程中并沒有從稅收角度出發，就沒按照稅收政策法規進行房屋銷售，這就會給財務部門的核算工作帶來較大的麻煩。再加上銷售部門為了能夠將房屋銷售出去，獲得高額提成，完成銷售任務，會制定多種房屋促銷方式。打折、送裝修等方式屢見不鮮。而從稅法方面來看那，房屋打折銷售是按照打折后的房屋金額進行銷售，購房既送裝修是將購房總金額與裝修總金額相加之后的金額進行銷售。而企業銷售部門的人員并不了解稅收政策之間的區別，在銷售的過程中做出的銷售信號更為企業的納稅籌劃增加了困難。

（三）企業納稅籌劃風險意識缺乏，不利于納稅籌劃工作開展

對于房地產納稅籌劃工作而言，常常會在稅收處理過程中遇到不確定的因素，甚至某些消極因素為房地產的納稅籌劃帶來諸多糟糕的影響。同時國家也會根據國家內外部環境的變化及經濟發展的需求變化及時對相關政策進行調整。而新出臺的政策勢必會導致房地產企業的納稅籌劃方案發生變化，甚至會帶來大小不一的風險。但是當前我國大多數房地產企業在納稅籌劃計劃中都未將風險因素考慮進去，風險意識極其缺乏，根本沒有針對將來企業可能發生的籌劃風險做出防控瑣事，這十分不利于納稅籌劃工作。

（四）納稅籌劃人才不足，影響了納稅籌劃效果

納稅籌劃工作本身是一項綜合性比較強、難度比較大的工作。這也就對納稅籌劃人員提出了更高層次的要求。作為一名優秀的納稅籌劃工作者不僅需要專業的知識理論基礎、豐富的納稅籌劃經驗，還要善于學習，能夠及時掌握最新的稅收政策。但是明顯可見，當前我國房地產企業的納稅籌劃人員能達到這一要求的鳳毛麟角，大部分人員都不具備這種水平。房地產企業的大部分納稅籌劃人員都是普通的財務人員，其專業性比較低，只能夠從事簡單的財務核算及賬務處理工作，想要做好納稅籌劃工作還比較困難，這嚴重影響了納稅籌劃的效果。

三、房地產業加強納稅籌劃工作的有效策略

（一）增強納稅籌劃意識，樹立正確的納稅籌劃觀念

對于房地產企業而言，增強納稅籌劃意識是十分必要的。企業只有充分意識到納稅籌劃工作對自身發展的重要性，才能有動力去開展納稅籌劃工作。而想要提高企業的納稅籌劃意識應該從以下結果方面展開：第一，稅務機關應大力開展稅務宣傳活動。為了能夠進一步增強房地產企業的納稅籌劃意識，稅務征管部門一定要精心策劃稅務宣活動，讓房地產企業了解納稅籌劃的相關內容和具體方法以及企業開展納稅籌劃工作對企業發展的益處。同時企業在設計稅務宣傳活動時應該注重方式方法，可以通過微信公眾號推廣、官方平臺宣傳、定期組織培訓等方式，所宣傳的內容盡量通俗易懂、簡單明了，畢竟不是所有的企業領導者都受過高等教育，因此要用最簡單的表述使納稅人了解納稅籌劃工作。第二，稅務征管部門應進一步加強稅收信息化建設水平。在當今大數據時代，信息化技術被廣泛應用于稅收領域當中。稅務機關可以通過互聯網平臺獲取的房地產企業相關發展信息，也可以通過銀行系統了解到納稅人自己的收入和企業的經營收入情況。因此，加強稅收信息化建設平臺的構建有利于增強納稅人的納稅籌劃工作意識。第三，作為房地產企業的領導者應與時俱進，不斷創新觀念，將納稅籌劃工作室視為企業當前工作的重心所在，緊抓納稅籌劃工作，大力支持財務部門人員將納稅籌劃工作做好。同時房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀念，房地產企業由于自殺呢的特殊行，稅收籌劃風險比較大。這就求房地產企業必須樹立正確的納稅籌劃觀念，在日常企業精英管理過程中，注重納稅工作的開展。尤其是當國家出現新的稅收政策時，一定要積極主動的去學習，不能夠“兩耳不聞窗外事”，一心只知道蠻干、傻干，而是必須要了解和掌握最新的稅收政策內容，將能夠降低企業成本，促進企業發展的優惠稅收政策充分利用起來，為企業合法避稅。

（二）各部門協調配合，共同做好稅收籌劃工作

財務人員應做好企業最基本的財務管理工作，保證財務數據的真實性，嚴格遵守法律底線和職業道德底線。同時加強房地產行業的監督管理工作。另外稅收籌劃工作貫穿于 企業經營管理的各個環節之中，因此房地產業應做好每一個環節的稅收籌劃工作。具體如下：首先，在房地產業剛剛成立時，應做好納稅籌劃工作。我國大部分房地產企業基本都應用“自建自銷”的方式。簡單來說就是自己建設的房子自己賣。而從稅收籌劃方面來看，這一方面能夠展開的納稅籌劃空間不大。相比于房地產企業房屋代建和房屋合建兩種方式而言，優勢較小。第一，房地產代建是房地產企業在建房之初就能夠確定最終用戶，屬于定向開發，在開發之后就能夠避免繳納土地增值稅。第二，房地產合建是指一方出資金、一方出土地使用權的一種建房方式。當房屋建設完成之后，各自按照所出比例進行自用分配，可以避免繳納土地增值稅。其次，在房地產業建設過程可通過以下三種方法進行納稅籌劃。第一，加大公共配套設施成本。在房屋建設的過程中，可以通過加大公共配套設施投入來使扣除項目增大，以此來達到減輕稅負的目的。第二，加大管理費用。在房地產企業開發建設過程中，項目部需要很多的人員，工作人員的工資、福利費、辦公費、差旅費等都屬于管理費用，將其列入開發成本中，在計算土地增值稅時就可以進行扣除。第三，通過利息處理方式減少稅負。房地產企業在開發建設過程中需要大量的資金，這些資金主要通過借款籌資的方式獲得，所產生的利息非常高。因此，房地產企業可以根據金融機構的貸款證明計算分攤利息費用，降低稅負。最后，房地產營銷過程可以通過以下幾種方法進行納稅籌劃。第一，設立裝修公司和物業公司對應繳稅收進行分解，減少稅負。第二，根據納稅臨界點科學測定房屋銷售價格。房地產企業在經營過程中可以根據納稅臨界點，增減收入或支出來減輕稅負。第三，通過折扣銷售方式減輕稅負。在發票上可以將房屋銷售金額和折扣金額反映出來，以此來減少所繳稅款。

（三）加強稅收風險研究，有效規避風險

房地產企業作為我國國民經濟的支柱產業，其重要地位不可小覷。我國對房地產行業的發展也是高度注意、密切觀察。一直以來，我國對房地產行業都在進行宏觀調控，稅務監管也比較嚴格，同時我國也會不斷出臺新的稅收政策、法律政策等激發房地產行業的發展活力。因此，房地產行業的納稅籌劃人員應該關注我國的稅收政策。尤其是新稅收政策一出臺之后，一定對其分析和研究，進行深度的剖析和解讀，并結合房地產企業自身的實際情況，制定風險可控的納稅籌劃方案。在制定納稅籌劃方案時，既要保證在法律法規和稅收政策允許的范圍內，還要保證在享受優惠政策的同時，風險能夠得以把控，防止一不小心就被稅務征管部門認定為偷稅漏稅。

（四）聘請專業的納稅籌劃人才，開展企業納稅籌劃工作

企業在開展納稅籌劃工作之前，一定要先對自身的實際情況進行客觀真實評估，分析自身是否具有開展納稅籌劃供工作的能力。當前我國大部分房地產企業都是由普通的財務人員進行納稅籌劃工作，導致納稅效果不佳，因此，房地產企業應該做好納稅籌劃的準備工作將財務人員與專業性要求較強的納稅籌劃工作人員區分開來。當企業不具備納稅籌劃能力時，應該外聘專業的、經驗豐富的納稅籌劃人才對企業進行納稅籌劃工作，以此來提高企業的納稅籌劃工作水平。

四、結束語

房地產作為促進我國國民經濟增長的主要產業之一，具有十分重要的地位。而房地產的發展在一定程度上直接影響著我國經濟的總體增長情況。因此，針對房地產業的納稅籌劃工作進行研究具有必要性。本文就是圍繞房地產業的納稅籌劃問題進行研究。

參考文獻：

[1]牛茜.“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國集體經濟，2019（05）： 94-95.

[2]張振升.房地產土地增值稅的清算及其稅收籌劃風險分析[J].納稅，2019 （04）： 62.

[3]中國注冊會計師協會.稅法[M].經濟科學出版社，2018.