房地產合作開發的基本法律問題探討

張云辰

摘 要：房地產合作開發作為市場中的重要內容，其中存在的法律糾紛問題有著不良的影響，因此，需要對法律問題進行分析，減少這種現象。

關鍵詞：房地產;合作開發;法律問題

0引言

房地產事業在我國的民生事業中發揮著重要作用，但伴隨著投資大、風險高的特點。為了持續推動房地產開發行業的快速發展，使市場具有更好的行情，出現了多種房地產合作開發模式。在房地產合作開發的模式的發展過程中也存在較多糾紛，涉及諸多法律問題。對這些法律問題進行分析，研究減少房地產合作開發糾紛的方法，對房地產合作開發行業具有積極的意義。

1房地產合作開發含義

房地產開發是將土地開發和房屋建設作為投資的對象，進而開展的經濟活動，涉及到多種主體，還涉及到資金和技術、工人以及土地使用權等內容。房地產開發過程中需要不斷的進行資金投入，在資金籌集過程中不僅包括融資的方式，還包括社會資金的投入。由于資本的特點使大部分的資金也投入到了房地產開發之中。此外，政府對土地的供應進行了全面的控制，部分開發商在這個過程中遇到了問題，難以開發土地，還有一些企業在開發的過程中由于缺少資金，因此，在合作開發過程中可以將資金和土地進行合理的結合，使房地產開發項目得到運轉，以合作的形式將資源進行整合，促進了房地產市場的繁榮與發展，兩個以上主體共同開發的行為屬于房地產合作開發。當事人將資金和土地等進行整合屬于一種合作行為，開發的主體應獲得土地使用權，并且制定合作方案、選擇合作方，通過這些環節的開展，完善開發的整個過程，開發企業及合作方需要做出較多的選擇。

2房地產合作開發中的基本法律問題

2.1合作主體問題

法院針對國家的土地使用相關合同糾紛解決事件對房地產合作開發的內容進行了規定，在規定中表明當事人中的一方具有房地產開發資質的，需要認定為合同有效。具備房地產開發資質的房開發企業在房地產合作開發過程中為主體，合作的一方可以位房地產開發企業，或者可以是擁有資本、擁有出讓土地使用權的其他主體。

2.2土地劃撥問題

針對我國的房地產管理法律內容和以往的案件，法院對規定進行了完善，在房地產管理中的開發經營案件問題解答內容中明確對土地使用提出了相關的要求：“具有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓中的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。”

在規定發布后， 不將是否辦理合建的審批文件以及土地變更手續作為房地產開發合作過程中的房地產合同有效性判斷的標準。在法律要求中，土地劃撥使用權和出讓土地使用權相比，體現出了如下幾方面特點：首先，缺少流動性，其次，使用的范圍具有明確規定，在盈利類型活動中不能使用。當批文中的內容不符合法律規定的時候，也會使房地產合作開發的合同認定為無效。

2.3審批文件問題

行政審批的目的是在規范開發企業、開發行為的同時保護社會大眾的群體利益，行政審批以及紅頭文件在房地產開發經營過程中由較大影響。如處理商品房買賣糾紛的時候，一般是拿到政府管理部門的預售許可等文件后，才可以將房屋買賣合同內容變為有效，也就是說，合同的有效性是在部門許可文件下發的基礎上實現的。合同內容中有無效、有效和效力待定、可變更或撤銷合同，在房地產開發過程中，需要辦理土地規劃許可、施工許可、銷售許可等等行政審批，當缺少批準文件的時候，有必要在開發合同中將效力的救濟方式進行明確并積極獲取行政許可。

行政審批主要體現在規范房地產開發經營、施工建設部分。由于房地產經營涉及眾多業主利益，又投資較大，有可能引發矛盾的風險極高，各地集體維權示威的活動頻發，其中有購房業主、也有負責建設的民工，政府不斷加強房地產開發行業的管理工作，使房地產開發企業根據規定進行運營，進而促進房地產市場的健康發展。

3結語

在法律相關規定公布后，房地產經營的合作模式有了較大突破，對于缺少資金但擁有土地使用權的開發商，對于具備資金條件和發展目標，但是不具有開發相關資質和開發經歷的主體，應采取合作開發的形式進行項目開發，這種情況下，存在一定的缺陷，同時考慮到房地產合作開發過程中法律自身的關系比較復雜，在房地產開發合作中對風險進行規避具有重要的意義，這也是開發過程中需要重視的方面。我們需要對房地產開發中的糾紛進行了解，結合法律內容進行分析，對相關的理論進行全面的研究。此外，還需要結合實際勤快過，對開發合作中的風險進行避免，使經濟損失減少。在房地產合作開發中，雙方需要將開發合作作為一種重要的行為活動，考慮到法律方面的要求，由于開發合作中涉及的資金數量比較多，所以，需要對這項活動進行重視。因此，防止合作項目中途夭折、巨額虧損風險的防范意識應當加強。房地產行業關乎社會民生，隨著國家宏觀調控力度的不斷加大，房地產開發經營中的規范性要求更為嚴格、細化。

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