考慮居民參與出資的上海里弄房屋改造博弈

文/施建剛 閔心茹 司紅運

一、引言

上海現存的里弄房屋大多建于1930年前后，且主要為磚木結構，建筑結構老化嚴重，人口密度較高，越來越難以滿足居民的基本生活需求，[1]亟需進行相應的修繕改造。但目前上海里弄房屋修繕改造在資金來源方面面臨著巨大的挑戰。一方面，現階段的上海里弄房屋改造難以吸引社會資金參與。里弄是多元文化交融的產物，是上海特有的、珍貴的建筑歷史文化遺產。[2]保留保護里弄房屋至關重要。2017年11月，上海市人民政府印發的《關于堅持留改拆并舉深化城市有機更新進一步改善市民群眾居住條件的若干意見》（滬府發〔2017〕86號）提出對上海歷史風貌和優秀歷史建筑開展保留保護性修繕改造，里弄房屋也包含其中。新政策使開發商難以通過大規模翻新和轉變里弄的居住功能等手段來實現盈利，從而導致里弄房屋修繕改造項目對其缺乏吸引力。另一方面，政府財力有限，難以通過一己之力完成眾多里弄房屋修繕改造項目。目前上海里弄房屋改造主要采用政府全額出資模式，例如虹口區春陽里、普陀區金城里等①。雖然不排除有居民承擔少量成本的案例，如黃浦區步高里的衛生設備增加改造中每戶居民出資100元，但總體來說，還是以政府出資為主。若上海繼續采用政府全額補貼的方式，政府財政將入不敷出。以上海市虹口區為例，虹口區計劃按每年5000戶的節奏實施修繕改造，保守估計每戶成本約為30萬元②，即虹口區每年需要約15億元用于里弄改造，而2017年虹口區住房保障支出僅為4.9億元[3]，財政壓力可見一斑。而放眼整個上海中心城區，約有730萬平方米各類里弄房屋需要保留保護，僅“十三五”期間就需修繕完成各類里弄房屋250萬平方米，改造任務十分艱巨。

有學者指出，解決資金問題的關鍵在于提高居民對于里弄房屋價值的認識[4]。當居民對房屋價值認識到位后，即可以組建有居民參與的當地組織，用以建設和優化社區環境。這時，可以利用市場競爭機制來吸引資金，解決房屋保留改造的資金問題。[5]從已有的先進國家住房制度實踐看，引導居民參與出資也是緩解政府財政壓力的重要出路。例如英國的共享所有權制度，使當地資金有限的居民獲得房屋所有權成為可能，在該制度下居民和市政府一起購買房產，居民分月付給政府屬于政府部分的房產租金，直到居民有足夠的資金能力可以買下全部房產。[6]但如何實現居民對于房屋價值的認識，并利用市場競爭機制來吸引資金，如何在國內實踐共享所有權制度，目前還缺少相關文獻。

那么，究竟怎樣才能促使居民出資參與里弄房屋的修繕改造呢？現迫切需要探討政府和居民雙方的利益機制，推動居民出資參與的前提條件，不同條件下雙方行為模式的演變路徑，政府如何實施有效的規制。

本文僅討論不改變居住用途的里弄房屋修繕改造。一方面，改變居住用途的改造不存在吸引私人資金的問題[7]。例如原盧灣區“新天地”[8]、徐匯區建業里等都屬于改變居住用途的改造，私人資金都取得了可觀的投資回報。另一方面，改變居住用途的改造不符合上海目前的政策導向。過去十幾年，大量里弄房屋采用拆除的方式進行改造，對上海城市風貌建設和社會可持續發展造成不利的影響。[9]有數據統計，截至2012年底，與1949年時里弄建筑總量相比，上海已累計拆除占地面積50%的里弄建筑，其中絕大部分拆除于20世紀90年代后。[10]

演化博弈理論強調局中人是有限理性的，博弈的均衡狀態需要通過局中人不斷試錯、學習來實現。演化博弈能更好地反映有限理性群體之間博弈行為發展的動態均衡[11]，適用于局中人不能直接或系統地影響其他局中人未來行為的情形[12]。演化博弈在政策研究方面有大量應用，例如研究群體性突發事件的政府行為[13]、拆遷弱勢群體與強勢群體之間的演化博弈等[14]。

本文研究對象符合有限理性假設，政府和居民在決策博弈中存在短視行為，雙方策略選擇都是不斷調整的動態過程。因此，本文構建演化博弈模型來分析政府與居民在上海里弄房屋修繕改造項目中的互動機制、動態均衡及演化路徑，探索引導居民出資改造的途徑，提出政府規制策略，并使用Matlab軟件對博弈進行仿真分析，提出引導居民參與上海里弄房屋修繕改造的政府規制建議。本文具有較強的實踐價值，同時，對于解決其他地區房屋修繕改造的資金問題也具有一定的借鑒意義。

二、里弄房屋改造中居民與政府的演化博弈模型

（一）模型的假設條件

不改變居住用途的里弄房屋由于缺乏后期收益，難以吸引企業進入。為實現里弄房屋修繕改造的可持續發展目標，政府部門需要進行引導，提高居民參與所在里弄房屋修繕改造工作的積極性。因此本文將居民與政府作為博弈的兩大主體。雙方符合有限理性人假設，追求自身利益最大化，且選擇過程具有一定慣性，決策時以現有策略為依據。根據上海的實際情況，對模型作出下列假設。

假設1：居民的策略空間為SR=（參與，不參與）。“參與”策略是指居民積極響應政府號召，在里弄房屋修繕改造中投入資金，居民選擇“參與”的概率為x；“不參與”策略是指居民不投入資金，而將資金應用于投資其他項目或消費，居民選擇“不參與”的概率為(1-x)。

假設2：面對居民的行為，政府有兩種策略選擇，其策略空間SG=（干預，不干預）。其中，“干預”策略是指政府運用公共權力頒布相關政策法規，通過檢查、督促、限制等措施引導居民投入資金參與里弄房屋修繕改造項目，政府選擇“干預”的概率為y；“不干預”策略是指里弄房屋修繕改造過程中對居民行為不進行任何干預，政府選擇“不干預”的概率為(1-y)。

假設3：若政府采取“干預”策略，則需要投入一定的人力和物力，干預的內容包括在社區內進行宣傳、對居民進行游說、監督居民遵守合約、制定對居民的獎勵制度等，由此產生的監管成本為C，包括監管機構的行政管理、宣傳、檢查、執法等成本。在政府“干預”時，對于“參與”的居民，政府根據出臺的法規條款給予其獎勵，如資金補貼、稅費減免等，對居民的獎勵額度用B表示。

假設4：若居民采取“參與”策略，將減輕政府財政壓力、提高政府聲譽，由此給政府帶來的正向收益為V，里弄房屋修繕改造后的房屋增值部分由居民享受，正向收益為P0。若居民采取“不參與”策略，其將資金用于投資其他項目或消費的收益為P1，此時，該里弄房屋不實施更新，同時根據上海現有的里弄房屋保留保護政策，也不實施房屋動拆遷。

假設5：博弈的初始狀態是“公眾參與較少且政府干預較多”，政策的理想目標是通過政策手段，實現“居民積極參與，并盡量減少政府干預”。

根據以上假設，可得出居民參與里弄房屋修繕改造博弈的支付矩陣，如表1所示。

表1 居民參與里弄房屋修繕改造博弈的支付矩陣

（二）模型的構建

根據模型的假設條件，可以得到居民選擇“參與”和“不參與”策略下的期望收益和以及群體平均期望收益，如下所示：

同理，可得到政府選擇“干預”和“不干預”策略下的期望收益以及群體平均期望收益：

以上表達式中，“U”表示期望收益。下標“R”和“G”分別表示居民和政府。“Y”和“N”對于居民而言分別表示“參與”與“不參與”，對于政府而言分別表示“干預”與“不干預”。“M”表示平均值。

居民選擇“參與”策略的復制動態方程和政府選擇“干預”策略的復制動態方程分別為：

三、政府與居民的演化穩定性分析

式（7）和式（8）描述了政府與居民博弈過程中雙方策略調整的動態關系。對于兩種群演化博弈模型，漸進穩定狀態要求滿足以下條件：兩種群的復制動態方程同時等于0。則在平面H={(x，y)|0≤x≤1，0≤y≤1}上可得演化博弈的 5個均衡點 ：(0，0)、(0，1)、(1，0)、(1，1)、(x*，y*)。其中 x*=-C/B，y*=(P1-P0)/B。當且僅當 x*∈ [0，1]、y*∈ [0，1]時 (x*，y*) 才存在。

博弈的演化穩定策略（ESS）需要通過穩定性檢驗[7]，即滿足 ：?FE(x)/?x＜0，?FG(y)/?y＜0。其中，

根據式（9）可見，當y=y*時，FE(x)始終為0，意味著所有x水平都是穩定狀態；當y≠y*時，x=0和x=1是兩個穩定狀態。其中，當y＞y*時，x=1是ESS，當y＜y*時，x=0是ESS。根據式（10）可見，當x=x*時，FG(y)始終為0，意味著所有y都是穩定狀態；當x≠x*（此時必然x≥0），則y=0和y=1是兩個穩定狀態，其中y=0是ESS。

使用相軌跡示意圖描繪系統的動態演化趨勢，如圖1所示。

圖1 政府與居民博弈演化相軌跡示意圖

在政策出臺初期，一方面政府尚未出臺對居民的補貼政策，另一方面按照慣例居民投資其他項目或消費的收益較大，居民具有投資或消費的慣性，居民資金用于投資其他項目或消費的收益大于里弄房屋修繕改造后的房屋增值，且兩者的差值大于政府對居民的補貼（P1-P0＞B）。在這種情形下，居民會選擇不參與里弄房屋的更新，政府也會選擇不干預，則系統的均衡是(0，0)，對應的軌跡區域是a。

為增加居民參與的意愿，讓系統從a區域轉到b區域，必須增加政府對居民的補貼，或者降低P1與P0的差值，使得0＜P1-P0≤B。由于居民投資其他項目的收益較難通過里弄房屋修繕改造的相關政策加以控制，所以需要提高P0。需要說明的是，為避免系統直接進入c區域，導致系統均衡繼續向(0，0)發展，最終導致政府的干預政策失效，政府需在政策發布的初期就以最大的可能性提高補貼的力度，并以一定的外在手段增大里弄房屋修繕改造后的房屋增值收益，讓系統直接進入b區域。在b區域中，居民會積極投入資金參與里弄房屋修繕改造，政府也可逐步降低干預的力度，是本系統期望達到的狀態。為使系統維持在該區域，需要擴大b區域的面積。由于政府在初期已經投入大量資金用于補貼居民，此時再通過提高政府對居民的補貼B來擴大b區域的面積不是明智之選，也不符合政策制定的目標。故此時唯有通過一定的外在手段提高里弄房屋修繕改造后的房屋增值收益來擴大b區域的面積，使得系統維持在b區域的范圍內。

當P0增加到一定程度時，居民通過里弄房屋修繕改造所得收益已經大于將資金投資于其他項目的收益（P1-P0≤0），系統將進入區域d。此時，由于進行里弄房屋改造所得收益高，居民有動力投入資金進行里弄房屋的修繕改造，政府降低對居民的補貼也不會影響到居民的決策，系統將向(1，0)均衡發展，是里弄房屋修繕改造演化最希望達到的理想狀態。但是從b區域到d區域的演化過程，需要大量的時間和外在手段來提高P0的值。

總結上述分析，可得三種參數條件下的系統演化軌跡和政策規制手段，如表2所示。

表2 不同參數條件下的系統演化軌跡和政策規制手段

從以上分析中可以看出，模型中引入的參數C（政府的監管成本）對博弈的演化進程沒有影響，這主要是因為模型假定了如果居民不參與也沒有相關的懲罰措施。由于居民沒有對應的不參與成本，政府的監管成本不能對居民的決策構成影響，所以政府的監管成本對博弈演化進程沒有影響。

四、模型演化仿真研究

為了更好地探究政府如何引導居民參與投資，以下使用Matlab軟件模擬三種具體參數變化下，居民與政府在里弄房屋改造中的穩定策略結果。根據目前上海政府全額出資改造的現狀，以下均設定居民和政府的初始值為0.1和0.9，其余參數在滿足參數不等式條件的前提下取定。

圖2 情形1：狀態Ⅰ下的模擬演化結果

情形1：在狀態Ⅰ的情況下，假設P1=5，P0=3，B=1，C=2，滿足該狀態下的參數條件。根據仿真程序得到的結果如圖2所示。隨著演化迭代步數增加，政府進行干預與居民參與投資所占的比例不斷減小，最后二者互動行為演化的穩定點為(0，0)。由圖可知，當投資其他項目或消費的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差大于政府給予的補貼時，政府會逐漸趨向于不干預，居民會逐漸趨向于不參與投資。此時，里弄房屋將逐漸趨向于不改造。

圖3 情形2：狀態Ⅱ下的模擬演化結果

情形2：在狀態Ⅱ的情況下，假設P1=4，P0=2，B=3，C=2，滿足該狀態下的參數條件。根據仿真程序得到的結果如圖3所示。隨著演化迭代步數增加，政府進行干預所占的比例不斷減小，居民參與投資所占比例先增加后不斷減小，最后二者互動行為演化的穩定點為(0，0)。由圖可知，當投資其他項目或消費的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差大于0但小于政府給予的補貼時，政府會逐漸趨向于不干預，居民會先增加參與程度而后逐漸趨向于不參與投資。此時，里弄房屋將逐漸趨向于不改造。

圖4 情形3：狀態Ⅲ下的模擬演化結果

情形3：在狀態Ⅲ的情況下，假設P1=3，P0=4，B=2，C=2，滿足該狀態下的參數條件。根據仿真程序得到的結果如圖4所示。隨著演化迭代步數增加，政府進行干預比例不斷減小，居民參與投資所占比例不斷提高，最后二者互動行為演化的穩定點為(1，0)。由圖可知，當投資其他項目或消費的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差小于政府給予的補貼時，政府會逐漸趨向于不干預，居民會逐漸趨向于參與投資。此時，里弄房屋將逐漸趨向于由居民出資進行改造。在此演化過程中，政府逐步降低干預程度表現為補貼B和干預成本C兩方面的下降，可見政府可采取逐步降低補貼的方式，推動系統的演化。

五、結論與建議

根據上述分析，本文得到以下結論：

結論1：政府對居民的獎勵程度（或稱補貼力度）和里弄房屋修繕改造的增值收益是推動演化進程的關鍵因素。

結論2：目前上海大致處于居民投資其他項目或消費的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差大于0但小于政府補貼的情形④，若不采取規制措施系統將向不改造演化。提升里弄房屋修繕改造的增值收益是目前推動上海系統演化的關鍵，應積極通過內在、外在措施，控制系統演化趨勢，并推動博弈演化進程。

內在措施主要體現在對居民的補貼上。為避免系統演化出現倒退，本文提出應先暫時穩定目前的補貼水平，通過外在措施提升里弄房屋修繕改造增值收益，待增值收益取得較大提升時再逐步降低政府補貼，后者可通過出臺政策逐年減弱對居民的補貼力度得以實現。

外在措施主要是提高修繕改造后的增值收益。可以從提升房屋品質和檔次、進行差異化產品供給、改革產權制度[14]、打造品牌效應、整合多元文化資源[15]等角度出發。關鍵在于通過市場化手段提升里弄房屋的市場價值，通過政策手段保證房屋價值的變現途徑。在里弄房屋修繕改造的增值收益提升過程中，會有越來越多的居民意識到里弄房屋的價值，愿意出資進行改造。此時再結合上述的內在措施，隨時間逐步降低政府對于里弄房屋修繕改造的補貼額度，進而實現政策目標。

由此，本文從時間序列角度對上海里弄房屋修繕改造提出以下政策建議：先穩定當前對居民的補貼水平，同時迅速有效地提高里弄房屋改造后的增值收益，而后逐步、緩慢地降低對居民的補貼力度。后續需要對以上政策建議作細化研究，提出實施內在和外在措施的具體步驟。

注釋

①來源于上海市人民政府決策咨詢研究項目重點課題“上海城市有機更新和‘留改拆’政策研究”的一手調研資料，調研時間為2018年7月6日－2018年8月31日。

②根據虹口區春陽里一期改造調研情況保守估算得出。春陽里一期涉及46戶居民，改造初始合同簽約價為1100萬人民幣，若考慮到改造過程中的內容變更、住戶住房補貼等費用，成本將遠超1100萬人民幣。由于春陽里三期工程目前仍在施工，項目最終戶均成本還未公布官方數據，此處僅保守估計戶均成本約為30萬。

③同①。

④同①。