用大數據預警住宅抵押融資風險

文/邵明浩

緣起

2008年美國次貸危機帶來的全球經濟危機讓人們至今記憶猶新，人們在不斷了解美國金融危機實質的同時，心中也不斷產生疑問，國內有沒有次貸？會不會產生危機？我們應該如何防患于未然？

什么是次貸？美國對次貸的定義是“次級抵押貸款和次級按揭貸款”，即一些貸款機構向信用程度較差和收入不夠的借款群體提供的貸款。由于美國對貸款有嚴格的分級標準，所以很容易分清楚哪些是次級貸款。

那么國內的貸款市場是怎樣的呢？有聲音曾經說國內沒有明確的分級標準，所以分不出次級貸款。這種說法與實際并不相符。按照現在傳統商業銀行對于發放商業和公積金住房貸款資質審核的要求和流程來看，準予發放住房貸款的群體均不屬于次貸群體。然而，即使是對這類群體，執行的貸款利率也不盡相同。由此可見，傳統金融體系不僅對客群分級，而且還做到了更加精細化的貸款利率調節管理。國內金融機構對風險管控的意識和能力并不比發達國家弱。

那么，回到次貸的概念上來看，國內是否還存在次貸市場呢？答案是肯定的。在傳統商業銀行體系之外，還存在著類金融機構1。這類金融機構資金的來源并不是個人存款。所以相應地，類金融機構的資金可以投入的領域也寬泛得多，包括風險高但同時收益也高的次貸市場。在房地產的次貸市場，存在著大量有信用瑕疵的借款主體通過短期周轉性貸款獲取物業升值溢價來維持正常還貸的案例。比如一套一年前估值2000萬元的物業，當時按照50%的比例抵押給A金融機構，獲得貸款1000萬元。這一年來物業價格上漲10%，那么，如果現在可以按照現估值2200萬元、60%的比例抵押給B金融機構，將獲得貸款1320萬元。這筆貸款不僅能夠償還上述A金融機構的貸款（實際操作中多數貸款機構并不接受二押2，下一家金融機構首先需要通過墊資的方式還掉上一家金融機構的貸款），還有富余的320萬元，這筆資金可以償還這一年的利息和交易過程中的各種費用。這種擊鼓傳花式的操作手法，在房價持續上漲的市場中可以一直操作下去。然而，2016—2017年，以上海為代表的一線城市商品住宅市場出現了量價齊跌的走勢，房貸市場也頗受影響。

圖1 近年來上海二手住宅市場量價走勢

即使是傳統商業銀行，貸款違約情況都也出現了一些變化，《中國建設銀行不良資產產品說明》顯示：過去幾年住房不良貸款金額出現顯著增長，特別是2017年創近年來不良貸款總額新高，達到130億元。建設銀行報告的結論也映射到次貸市場。樓市量價齊跌的背景下，次貸風險控制的重要性大幅提升。

痛點

除去通過央行個人征信系統查詢征信外（次貸的目標客戶群體是征信有瑕疵的人），類金融機構唯一能夠掌握的就是抵押物——房地產——的真實情況。這包括該房屋的不動產權證信息以及現場踏勘信息，當然，幾乎所有的類金融機構都會通過專業的房地產評估機構大數據平臺獲得該套房屋目前的市場評估價格。然而，讓類金融機構風控人員尷尬的是，他們無法洞悉市場評估價格與他們需要的快速變現價格之間的差異。讓評估機構單就個案評估其快速變現價格是可行的，但這種個案評估所需要的時間并不是他們業務操作所能允許的。針對個案的樓盤風險評級系統成為風控的必需。那么，滿足快速變現評價需求的風險評級系統需要有哪些關鍵指標呢？

類金融機構在與房地產評估機構溝通時，提出將房子的好壞作為核心的評價指標來考慮，這符合房地產評估中評估市場價格的基本思路。然而，市場通俗觀念里的“好房子”與類金融機構手中的抵押物之間到底是什么關系呢？為了揭示快速變現價值與市場價值之間的區別，參與類金融機構風險控制會診的房地產評估專家會提出兩個問題——什么是好房子？好房子是好抵押品嗎？

對于第一個問題，類金融機構的普遍回答是：品質好的房子就是好房子。這里要考察的指標主要包括房屋的建筑質量、戶型設計、外立面造型、園林景觀、物業管理等方面，它們在房地產評估中被歸為實物因素。那么僅用實物因素是否可以對樓盤的風險進行評級？

房地產評估專家和類金融機構一起用實證的方法進行分析。按照類金融機構給出的好房子的標準，對RVMS3數據庫涵蓋的全上海市1.3萬個（占上海全市存量住宅項目的比例超過99%）住宅樓盤進行了篩選。發現符合條件的樓盤大多是處于外環附近、單價總價高、市場成交不活躍的次新樓盤。同時這類樓盤中的相當數量還是近兩年市場低迷時期跌幅靠前的樓盤，這些正是貸款機構謹慎考慮甚至不予考慮的樓盤。由此可見，僅僅將實物因素作為風險控制的參數指標是遠遠不夠的。

那么，將區位因素與實物因素相結合呢？房地產價值的決定因素是地段、地段、還是地段，這一觀點在業界廣為流傳，從這個角度考慮，好房子的標準就是品質好、地段好的房子。通過上述實證研究，符合地段好、品質好的樓盤，檢驗下來抗風險能力確實不錯。然而問題是，符合這兩項標準的所謂好房子，在上海只有數百個樓盤，在全上海1.3萬個住宅樓盤中占比不足10%。這種好房子的概念只存在理論上的意義，無法運用到實際工作中指導類金融機構的風控工作。所以，應該還要添加其他因素。

類金融機構根據市場通俗觀念又提出一個反映市場狀況的指標——成交周期。這個指標指的是個案從掛牌的時點到成交的時點之間的時長與過去同質物業的比較，從而分析出局部靜態市場的活躍程度。然而，再深入分析可以發現：這個看似非常科學的指標，存在自身難以克服的缺陷。所謂的成交周期，其計算的隱含條件是掛牌價是市場行情價，即每一個理性的個體業主在掛牌銷售房源時均需要嚴格采用市場行情價，由此測算出來的掛牌時點與成交時點之間的時間長度才可以作為成交周期的合理區間。然而，現實中在沒有估價機構給出參考價格的背景下，人們是無法把握市場行情價格的。那么他們掛牌的價格就會高于或者低于市場行情價，那么觀測出來的成交周期就會長于或者短于合理的成交周期。所以，成交周期這個概念又成為理論上有用、現實中無法運用的指標。

到此為止，雖然對市場上流行的一些評價指標一一作了剖析，但并不能構建起一個有效的風險評級體系。在房地產評估專家團隊的引導下，類金融機構全面闡述和分析了自己的核心訴求點。相關風控人員意識到，在房地產領域僅利用住宅物業市場風險方面的常識是不足以解決問題的。那么，類金融機構的核心痛點是什么呢？房地產評估專家通過不斷與類金融機構交流得出結論：類金融機構希望在借款人不償還貸款時，抵押物的快速處置價值能夠覆蓋貸款金額，將貸款機構的損失降到最小。換言之，即希望在批準貸款的時候，類金融機構能夠獲取貸款者具體的評級水平，讓前者可以按照接近快速處置價值的價格發放貸款。這樣做是為了在防范風險的同時，為其業務開展提供最大化的方便。明確了類金融機構的這個核心痛點，房地產評估研發團隊就可以為其量身定做住宅物業風險評級體系了。

體系

站在貸款發放審核的時點上審查風險，更確切地說，是將每單業務都以違約不還款的角度審查該物業變現與放貸之間的覆蓋關系，是類金融機構住宅物業風險識別核心訴求。為了滿足這一訴求，必須從放貸時點物業自身價值、從放貸到變現這段時間物業的保值能力以及變現時點物業處置能力三個角度來考慮問題。

圖2 住宅物業風險識別預警系統指標體系

1.放貸時點物業自身價值：又稱物業的基本面，這是人們可以直觀感受到的物業產品的價值，包括區位因素、實物因素和權益因素三部分，能夠客觀反映放貸時點該房地產的實際情況。

圖3 住宅物業風險識別預警系統基本面指標詳析

2.保值能力：又稱價格波動分析，該指標參考了兩個因素——過去和未來。過去主要指的是通過全市所有樓盤排序的方法，統計過去一個市場周期中價格相對變化的水平，此為微觀指標。未來主要指經濟、人口流動等宏觀因素以及板塊規劃、產業調整、軌道交通、公建配套等中觀因素對樓盤價格預期變動的影響，對其進行定量化分析，此為中宏觀指標。

3.處置能力：又稱變現能力分析，即在貸款期限內借款人違約不再償還貸款時如何將抵押物變現。該指標由兩個因素構成：變現速度和變現折扣率。二者相互影響、相互制約，成為評價是不是好抵押物的重要指標。

前景

指標設計完成后，同樣按照實證的方式接受類金融機構的測試。測試分多個階段，包括熱點樓盤測試、偏冷樓盤測試、違約項目測試甚至法拍房項目測試等。經過多輪測試，確定該體系能夠全面滿足類金融機構在業務流程效率和風控質量方面的需求。

國內的次貸市場已經存在了多年，隨著規范程度的不斷提高，其規模也在不斷地壯大。雖然近年來金融政策不斷向小微企業傾斜，但是對于處于困境之中的企業來說，以不動產作為抵押物快速獲取大額資金，還是現實中重要的融資渠道，這讓“住宅物業風險識別預警系統”擁有了更多應用空間。

注釋

1.類金融機構：是指擁有金融牌照的非傳統商業銀行的金融機構，目前包括小額貸款公司、融資擔保公司、區域性股權市場、典當行、融資租賃公司、商業保理公司、地方資產管理公司等7類金融機構和轄區內投資公司、農民專業合作社、社會眾籌機構、地方各類交易所4類。

2.二押：即二次抵押貸款，是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。

3.不動產價值管理系統RVMS（Realty Value Management System），簡稱“睿慕思”,是城市測量師行獨立研發的自動評估系統，具有操作簡單高效、價格準確及時等特點。擁有物業快速評估、小區風險評級、小區地圖找房、市場動態分析、在線項目管理、押品監測管理等模塊，為用戶提供貸前、貸中、貸后所需的全流程房價評估服務。