A股市場房地產上市公司投資價值分析

黃淑恒

摘? 要：隨著中國房地產業二十多年的發展，房地產行業已成為人們重點關注的行業之一。滬深股市的房地產板塊也成為熱點板塊，價格起伏，房地產上市公司的發展不僅帶動房地產行業的蓬勃發展，也為投資者帶來了很多的投資機會，但同時不可避免地存在投資風險，投資者們普遍關注房地產上市公司是否具有投資價值。本文以房地產上市公司2011年至2013年的財務報告為基礎，選取合適的財務指標構建了投資價值評價指標體系。在分析了目前國內主流的主成分分析法和熵權法的優缺點和適應性之后，將兩種分析方法相結合，利用主成分分析法對主要指標因子進行分析，在此基礎上，利用熵權法客觀確定權重的特點對主要成分進行綜合分析，結合股票市盈率得出房地產上市公司投資價值的個股排名，以期可以為投資者提供理性的投資參考。

關鍵詞：A股市場;房地產上市公司;投資價值分析

房地產業，從根本上是進行房地產開發與經營的基礎性建設產業;廣義的講是就土地以及土地上各類建筑物的開發、銷售、經營和維護等相關事業管理的綜合行業，狹義的講是指就土地及其上建筑物和其他附著物的買賣。房地產業的發展帶動了諸多關聯行業，如鋼鐵、建材、玻璃、塑料、家電等行業，同時也促生了一批新興的房地產細分行業，如房地產中介、房地產評估和物業管理等行業，屬于具有高度產業關聯度的產業;房地產為國家提供大量的財政收入，伴隨著我國城鎮化進程的高速發展，一度成為國家重要的經濟支柱，但因為與廣大人民群眾的生活息息相關，也必然成為政策性比較強的行業。

一、企業價值的含義與企業價值評估

企業價值是由企業選擇的資產和投資創造的，企業價值來源于各要素的有機結合，只有在企業運行中才能體現出來。從不同的角度來分析企業價值會形成不同的概念，常見的有賬面價值，市場價值，內在價值等。賬面價值是指以會計的歷史成本原則為計量依據，按照權責發生制的要求來確認企業價值，企業的賬面價值是以歷史數據為基礎的，賬面價值可以直接根據企業的報表資料取得，具有客觀性強、計算簡單、資料易得等特點。但賬面價值沒有考慮通貨膨脹和市場影響等重要因素，與市場價格的差別是很大的，并且較易被企業管理當局所操縱，從而使不同企業之間、同一企業不同時期之間的賬面價值缺乏可比性。

二、投資價值分析的指標選取

（1）盈利能力指標。盈利能力通常是指企業在一定時期內賺取利潤的能力。盈利能力的強弱直接影響企業的償債能力;對于股東（投資人）而言，企業盈利能力決定著他們能夠獲取多少股息，盈利能力提高還會使股票價格上升，從而使股東們獲得資本收益。因此盈利能力是理性投資者選取投資目標時最重要的分析指標。每股收益。該指標通常反映上市公司的經營成果，是投資者評價企業盈利能力，做出投資決策的重要依據之一。凈資產收益率。投資者投資股票的目的是為了獲取投資收益，通常情況下，房地產上市公司的資產中借入資金占有相當大的比重，利用杠桿原理來進行房地產開發是房地產企業的普遍行為，因此資產負債率高是房地產上市公司的特點。凈資產收益率不僅反映企業自有資本的盈利能力，還與企業的負債經營有直接關系。銷售毛利率。該指標反映了企業產品銷售的獲利能力。

（2）增長能力指標。增長能力反映企業發展前景，一個具有良好成長能力的上市公司能夠讓投資者看見可預見的未來報酬，具有極高的投資價值。房地產業的發展受土地稀缺性的影響，一定程度上限制了其增長能力，擴張能力對房地產企業的發展至關重要，故而是分析房地產上市公司投資價值的必要內容。總資產增長率。該指標用于衡量企業總資產的擴張程度。主營業務收入增長率。該指標是反映企業的成長性。凈利潤增長率。該指標反映企業凈利潤的增長幅度。

（3）償債能力指標。房地產業的項目開發周期長以及高負債率等特點決定了企業對資產的流動性有特殊的要求，當國家出臺銀根緊縮的財政政策和相應的金融政策，提高貸款利率時，會嚴重影響房地產企業的資金流動性，如果企業的償債能力不夠好，資產流動性情況就將惡化，企業經營風險也就隨之增大。該指標是最常用的財務指標之一，用于測量企業短期償債能力，能反映企業資產流動性狀況。該指標是衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力，該指標是對流動比率的補充。現金流動負債比率。該指標是房地產企業可持續發展的根基，良好的經營現金流量對負債比率說明企業現金流量充裕，抗風險能力強。由于國家政策的調控，商品房成交量下降，降低了房地產企業預定的回款速度，導致企業現金流出現問題，房地產業已經進入了“現金為王”時代。所以用現金流量來衡量房地產公司的抗風險能力尤為重要。剔除預收款后的資產負債率。該指標是評價企業負債水平和償債能力的重要指標，預售房款作為一項負債，對于企業的資產負債率有比較大的影響，因此本文用扣除預收款后的資產負債率來替代資產負債率作為評價指標。

三、結論

首先，目前我國房地產行業已經從高速增長的時代進入平穩發展階段，行業發展日趨成熟，行業內部聚集度增加，企業規模化程度加深，中小型企業受到比較大的沖擊。其次，房地產上市公司近三年來財務績效基本保持平穩，受國家政策調控和市場導向的影響，平均盈利能力的增速有所減緩，平均利潤率有所下降，資產負債率有所提高，營運成本有所增加。第三，房地產上市公司占總上市公司的比重較大，房地產板塊依舊是投資熱點，但行業平均市盈率較高，投資風險已經顯現。

參考文獻

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