現行房產稅稅則設計和實施中出現的問題及對策

王金青

摘要：2011年1月28日，我國房產稅改革開啟，上海、重慶被列為試點城市，兩市相繼頒布了房產稅暫行條例。房產稅征收對象明確，稅源穩定且具持續性，這對完善我國稅制、調節社會財富分配、理順中央與地方財事兩權平衡有著積極意義。房產稅在實施過程中，也出現了諸如征收范圍過窄、計稅依據不合理及稅率缺乏彈性等弊病，亟待重視、修正。本文試從現行房產稅稅則設計和實施中發現的問題出發進行分析研究，并提出若干建議。

關鍵詞：房產稅 改革 問題 對策

一、背景與沿革

2011年1月28日，國家決定上海與重慶成為我國房產稅征收改革的試點城市，兩市也先后出臺了房產稅暫行條例，房產稅問題進而引起社會公眾關注。房產稅作為一種財產稅，征收對象為房產所有者，以其房產價值、租金等收入作為計稅依據的稅種。我國對房地產課稅早在解放后的五十年代就開始了。1951年頒布的《城市房地產稅暫行條例》是第一部房產稅方面的法規，條例規定了城市房地產稅將城市房屋所需繳納的房產稅和地產稅合并征收。1973年，稅制簡化，企業繳納的房地產稅納入工商稅，但對其他房屋所有者則繼續征收。改革開放后，作為工商稅改革和利改稅的重要一環，1984年國家決定恢復對國內企業征收房產稅，由此，城市房地產稅主要分成城鎮土地使用稅和房產稅。依據1986年正式頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》），全國范圍內恢復征收房產稅。

2003年10月，黨的十六屆三中全會做出《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。據此精神提出了“改革房地產稅收制度，穩步推行物業稅并相應取消有關收費”的戰略舉措，規定，外商投資企業、外國企業和組織、外籍個人從2009年元旦開始，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。這是中國建立的內外統一的房地產稅征收體系并沿用至今。2010年5月，國家發改委要求“逐步推進房產稅改革”。次年1月，國務院決定對部分城市的個人住房進行房產稅的征收試點，各地的征收辦法要結合試點省市區的實際。2011年國務院頒布新的房地產市場調控措施，重慶和上海首先啟動進行試點，這兩市都頒布了房產稅實施條例并宣布正式實施。

二、現行房產稅法規實施中的問題

（一）征收范圍過窄

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅的課征范圍為位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋。改革開放40年來，我國經濟發展迅速，城市化進程加快，尤其是在沿海等經濟發達地區，社會主義成農村和城鎮化建設的堪比原來的老城市還要規范整潔，且更具規模，成為了當地經濟文化中心。同時，越來越多的企業用房也選擇在農村新建。隨著農村轉化出的農業人口涌進，城市范圍不斷擴大，并涌現了不少新興城鎮，就產生了房產稅征收過窄的問題。倘若房產稅征收不能覆蓋應有范圍，國家的稅源將會大面積流失，稅負不公平的現象會凸顯，引發社會矛盾。

（二）計稅依據不合理

現行的房產稅計稅主要有兩種依據，分別是從價計征和從租計征。反映房產原值采用的是從價計征房產折余，其依據的是房產的原始成本而非現值。由于這些年房地產市場過熱，為炒不為住現象嚴重，致使房產現值遠高于同時期的房地產市場的價格，原值其實是不能準確地房地產的市場價值的。因此，按照余值作為計征房產稅，則導致房產稅收入并沒有因為房產增值而增加。另外，這種以房地產原值經過扣除一定比例之后余值為計稅依據，老房的征收相對要輕，而且在持有房產期間會承擔很少的稅收，如此對新購商品房者則產生失衡。

從租計征，既要征收房產稅，還要征收營業稅（營改增后為增值稅），重復征稅嚴重。再者，從長期來看，計稅依據為租金價格，這就導致商品房漲價后，租賃價格也在上漲，這就出現這一問題：房屋租賃價格高于房產折余價值。另外，房產的用途不同，稅率也有區別，在稅率的角度說，從價計征的稅率低于從租金計征的稅率，這樣，從事經營活動的自用性住房征收的房產稅會比出租房屋繳納的房產稅，從而增加租客負擔，會擾亂房屋租賃市場，不利于納稅公平。目前，房產租金收費憑據也沒有統一，出現大量違規操作，更有一些不征稅公產房屋乘機用于租賃，使出租房屋的房產稅征收比較混亂。

（三）稅率設置缺乏彈性

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，我國分別以房產原值扣除一定比例以后的余值乘以1.2%的年稅率或以租金為計稅依據乘以12%的年稅率，計征房產稅，其中，對出租用于居住的房產按4%的稅率計征房產稅。

實行統一稅率若不顧及各地經濟發展差異，將對經濟強弱差異較大的城市，房產稅占比差距比較大，房產稅對地方財政的貢獻不同，也就更不利于判斷房產稅對地方經濟的貢獻了，因此，應給地方政府一定權限，讓稅率的設置更加靈活。

（四）不同會計政策導致口徑不一

2010年12月21日，財政部、國家稅務總局聯合印發《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價。”在《企業會計制度》中的第四十七條“企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。”即土地使用權計入房產原值，與稅務機關關于房產原值的規定一致。而在《企業會計準則——無形資產》中：“自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。”將土地使用權與房產原值分開，則與稅務機關關于房產原值的規定不一致。在實際中，《企業會計制度》、《企業會計準則——無形資產》及行業會計制度一直在并行運用，使不同企業對房產原值計算口徑不一，給稅務征管工作帶來困難。

三、完善我國企業房產稅的建議

（一）適度擴大征收范圍

事業單位用房應納入房產稅的征收范圍。現在大部分事業單位都進行了改制，而現行房產稅并沒有把其房產列入征稅范圍，致使一些單位都既從市場獲取收入，又依賴財政撥款，而給國家稅源造成缺失。要總結推廣上海、重慶6年來的試點經驗，把城市商品房房產稅征收工作落到實處。十八大以來，集體和國有土地同地同權方面的改革的有序推進，隨著特大城市、大城市近郊區和一些發達地區的農村，城鎮規模建設發展可觀，經濟體量甚至大于西部地區的中等城市;如果農村房產稅的改革能夠和農村宅基地界定及占用結合到一起，對農村土地管理和確保18億畝耕地紅線也有積極的輔助作用。

（二）建立以房產市場評估值為主的計稅依據

房產評估值就是房產評估中介機構依據相關數據對房屋進行評估后確定房屋的價值。要更準確地通過房產現值為依據進行課稅，離不開建立動態的房地產價格評估系統。這就要求定期或不定期對住房價值進行評估，

當前，房產登記制度、房屋評估體系、房產評估人員，不管是數量，還是質量都不能滿足評估的征收管理，因此，應該建立與此配套的制度和機構來來完善房地產市場，形成并規范房產的登記制度和信息共享平臺，提供唯一、準確、方便的登記服務，并進行嚴格的信息審查：完善房產稅信息披露制度，建立稅務溝通渠道;建立獨立的第三方監督機構，保證公平客觀;建立申訴機制，防止納稅人的損失和傷害。

（三）適度放開各地政府對房產稅制定稅率的權力

目前，我國房產稅的稅率由中央制定。沒有區別就沒有政策，一刀切有弊無利。如前所述，應適當放權給地方政府，以實事求是、因地制宜的制定符合本地經濟實際水平的稅率，促進國計民生全面發展。

（四）統籌稅費，簡化稅種

目前，關于房產稅制度的改革，首要應進行稅費統籌、簡化稅種，將土地出讓金、增值稅、使用稅以及耕地占用稅等有關土地的使用稅費，和合理的房地產方面的行政性收費與現行的房產稅合并開征新房產稅。這不僅可以解決目前房地產相關稅費名目繁多、重復征稅問題，還能簡化我國稅種結構，方便征管，節約成本，優化稅制體系。

結語：房產稅有幾大特點：稅源可靠連續，有明確課稅對象，具有調節財富功能，作為一個地方稅種，房產稅的有效計征有力改善目前地方政府在稅收征管使用上事權不匹配的狀況，具有十分重要的意義。與很多發達國家比起來，我國的房產稅制度屬于初始階段，在借鑒國外先進經驗的情況下，還要結合中國實際，對計稅的依據、稅率等進行規范，對征收范圍進行完善，使之符合中國國情：科學、系統、公平的評估和征收體系逐步形成，建設稅收的配套機制，并監管稅收用途，“取之于民，用之于民”的目標真正實現。