新常態下不動產登記檔案管理的特點及作用

羅仼萍

摘 要：不動產統一登記制度不斷發展，不動產的檔案管理引起了社會的廣泛關注。在我國，不動產檔案理論較為分散，實際檔案管理工作中常出現檔案概念模糊、種類不健全等情況，為了更好地完善和改進我國不動產檔案管理工作，為維護不動產物權所屬人的權益，為其交易流轉提供保障，本文就主要通過總結不動產檔案管理工作經驗及查閱法規文獻資料等方式，從我國新常態下不動產登記檔案管理的特點及作用入手進行分析和探討，以期為我國不動產登記檔案管理工作提供建議。

關鍵詞：新常態；不動產；不動產登記檔案；管理；特點；作用

不動產登記制度在我國歷史上早有記載，但其主要以土地為中心，與現代的不動產登記制度相去甚遠。現代不動產制度在其應用范圍、特點，司法效果、作用等都較為廣泛，自2007年物權法設專節規定了不動產登記制度之后，不動產登記制度不斷發展，其中的檔案管理體系也逐漸完善，同時，不動產登記檔案管理的特點和作用，也在影響到了不動產制度的建設和發展。本文就對新常態下不動產登記檔案管理的特點及作用進行了分析，期望能為其今后的發展完善提供一定的思路。

1 不動產登記與不動產登記檔案的定義及背景

不動產登記是一種有關申請人（權利人、利害關系人等）向國家相關的確定職能部門進行申請，將申請人的不動產物權相事項記載于職能部門的不動產登記簿的行為[1]。而不動產登記及檔案管理是不動產登記工作的重要內容和主要內容，在《不動產登記暫行條例實施細則》中將其定義為不動產登記資料，其范圍包括：1）不動產登記結果（不動產登記簿結果）。2）不動產申請書及不動產申請人身份材料，不動產登記原因、權屬來源、權籍調查成果等的不動產登記原始資料。同時，不動產登記資料具有無序分散的特點，其依據立卷原則和方法、按照法律行政法規等的規定進行歸檔管理、系統整理入庫，歸檔后才能轉化為不動產登記檔案[2]。

2 新常態下不動產登記檔案管理的特點總結

不動產登記檔案管理的特點與不動產登記檔案的特點具有統一性，具體總結如下：

2.1 具有唯一性、獨特性

不動產屬于自然性質或法律規定不可移動的財產，不動產登記檔案主要起著真實記錄和反應其自然狀況和權屬狀況等信息的作用，不管是如何形式的不動產物，其都只能記錄在擁有者名下，同時，不動產還需通過國家不動產登記檔案管理工作部門進行統一的登記。只有當不動產登記檔案具有唯一性、獨特性時，才能維護和保障人們的不動產物使用權利，所以對于不動產登記檔案管理工作，需充分保證不動產登記檔案唯一性、獨特性，使其充分體現不動產物權信息、變更信息，才能對不動產的管理、交易等提供保護和支持。

2.2 具有法定性、規范性

我國2014年發布的《不動產登記暫行條例》中對不動產登記機構的成立原則做出了明確規定，且需接受縣級以上行政主管部門進行統一指導、監督和管理。對于其中的不動產登記檔案，需嚴格按照國家法定法規進行管理，將其登記結果記載于登記簿，其具有法定屬性。同時還需要國家授權的機構來制作關于不動產物權相關檔案，格式、內容嚴格同統一具有規范性。所以不動產登記檔案管理還需保證法定性和規范性，才能保證它的法定效力，保證其能維護國家尊嚴以及法律的嚴肅性。

2.3 具有動態性

不動產登記檔案除了不動產物權所屬、權利設立外，還包括不動產權利的變更、轉讓、消亡等過程，這些過程均需要登記。在新常態下，我國社會中不動產物權頻繁流轉，而不動產又大多具有較長的使用時間，其物權常常會經歷轉讓、抵押、注銷、繼承、贈與等多種流轉，其不動產物權更新，不動產登記檔案也隨之不斷更新，所以不動產檔案管理還具有時間性、動態性，進行管理時需與不動產本身結合，保證其能準確反映不動產過去、現在及未來的物權信息，保證不動產檔案能發揮其實際價值。

2.4 具有憑證性

由于不動產登記檔案具有法定性、規范性與時間性，所以其能準確反映不動產變更、轉讓、消亡的信息，也能反映不動產權變更過程中的權屬問題，所以不動產登記檔案是不動產權屬所屬、變更等的重要依據，其具有憑證作用，是重要的考察依據。同時，不動產產登記檔案還是不動產物物權人的權利憑證，是用以證明物權的具有法律效率的書面證明。

2.5 具有相對的公開性、隱私性

最后，不動產檔案還具有相對的公開性和隱私性。在《不動產登記暫行條例》中明確指出：1）國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享；2）不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施；3）不動產權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供；有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料[3]?？梢?，不動產登記信息具有共享與保護的特點，也就是具有相對的保密性和相對的公開性，對于這點，不動產登記檔案管理工作也應與其保持嚴格的一致，即也應保持與不動產登記信息一致的相對保密性和相對公開性。相對公開性方面，不動產登記檔案應遵循國家不動產登記資料依法查詢制度，保證“物權公示”，進而保障不動產物物權、權屬人及善意第三人的合法權益，也保障不動產物權的交易安全。相對保密性方面，進行不動產登記檔案管理時，還需保障不動產登記人（個人或企業）的信息的隱私，不得向他人透露權利人的個人信息（身份證明、繼承關系、婚姻狀況、訴訟、交易關系等證明文件），不得向他人透露企業經營行為。所以，對于不動產檔案的管理工作，其需公開內容應保證分類、分層次限制提供，保密內容也應遵循保密需求。

3 新常態下不動產登記檔案管理的作用分析

不動產登記檔案管理工作是不動產登記工作的重要組成部分，其能保障不動產權交易安全，也能維護產權人、善意第三人的合法權益。在新常態下，不動產登記檔案管理的具體作用如下：

3.1 保護不動產物權及物權人的合法權益

不動產登記檔案具法定性和規范性，其可為不動產物權以及物權人的合法權益提供法律保障。其中不動產登記檔案嚴格按照國家法定法規進行管理，并需國家授權的機構來制作格式、內容嚴格同統一，具有規范性，這就保證了物權得到了明確，為權利人的權益證明提供了法律憑證。同時新常態下，不動產登記檔案還需保持統一性，這就使得物權擁有著的物權使用地點、年限、方式等得到明確，也就明確保障了物權擁有著的權利。

3.2 有利于維護物權及物權登記的公信力

不動產權登記檔案為不動產登記提供憑證，也是反應不動產物權的權屬證明資料，只有保證不動產權登記檔案的公信力，才能保證不動產物權權屬證明的公信力，也只有具有公信力的不動產登記檔案，才能維護物權及物權登記的公信力。簡單來講，就是不動產權登記檔案的公信力與物權及物權登記的公信力是相互體現和促進的，可相互提供保障。而維護物權及物權登記的公信力，則有利于構建公信社會、維持不動產市場穩定。

3.3 穩定交易市場、構建健康不動產市場

在新常態下，市場交易頻繁，其中的不動產交易也較為頻繁。這之中，進行不動產交易的管理和監督，有助于穩定不動產交易市場，而交易行為，則需要規范的約束。因此，不動產登記檔案的管理工作，有著穩定市場環境構建和諧不動產市場的效果。一方面，不動產登記檔案是市場經濟需求的產物，需要進行符合法律規定的登記程序，才能保證不動產登記檔案的法定效力得到發揮，才能在市場變化中維護和穩定市場環境。另一方面，不動產權利關系到個人的切身利益，新形態下不動產權糾紛越來越多，只有具有唯一性、法定性、規范性、憑證性的不動產登記檔案，才能為不動產物及物權提供明確的法律界定，才能使得不動產交易市場遵循基本的交易秩序，按規章制度交易，進而保證了不動產交易市場的健康、穩定發展。

3.4 促進資源的規劃和利用

同時，由于不動產登記檔案還具有相對的公開性，這就有利于市場對不動產信息進行統一的規劃和利用，市場通過公開的不動產登記信息對現有的資源進行了解、調查，這就有利于市場進行市場資源的合理利于。同時，國家相關部門也能根據資源的情況，對各項資進行合理的調配，促進國家的相關資源決策更加合理性、科學性。

3.5 促進國家檔案管理的可持續發展

最后，不動產登記檔案還是國家檔案的重要組成部分，其實國家檔案中一種比較獨立的檔案分類。保證不動產登記檔案的法定性、規范性，可以促進國家檔案意識的發展。新形態下，不動產交易隨著社會經濟發展而發展，物權變更越來越快，其中的變更交易過程變多，交易安全問題也逐漸暴露出來，這就需要對其引起高度的重視，加強不動產登記檔案管理工作的可持續發展性，也就有利于社會各界提升正確的檔案意識，進而擴大國家檔案的影響力，促進國家檔案的豐富、正確、可持續發展[4]。

4 總結

總的來講，不動產登記檔案是不動產登記的主要形式，是不動產物權的主要體現，其具有唯一性、獨特性、法定性、規范性、動態性、憑證性、廣泛性，以及相對的公開性、相對的隱私性等特點，其具有保護不動產物權及物權人的合法權益、有利于維護物權及物權登記的公信力、穩定交易市場、構建健康不動產市場、促進資源的規劃和利用、促進國家檔案管理的可持續發展等諸多優點，進行不動產登記檔案管理工作時，需結合其具體的作用，根據其特點，制定檔案管理工作的目標和方法，以保證不動產登記檔案管理工作的科學規范，進而保證不動產登記的科學與規范，促進其更好地發揮不動產登記的作用。

參考文獻

[1]尹飛.不動產登記行為的性質及其展開——兼論民法典編纂中不動產登記制度的完善[J].清華法學，2018，12（2）：43-58.

[2]王亦白.不動產登記審查的模式選擇和標準確立[J].中國土地科學，2018，32（11）.

[3]李克強.不動產登記暫行條例[J].中華人民共和國公安部公報，2015（1）：12-14.

[4]邱海泉.廣東省不動產統一登記信息管理基礎平臺的設計與實現[J].測繪通報，2017（04）：123-127.