試論基于供給側改革中的房地產去庫存問題

李亞蓓

摘要：房地產行業作為經濟發展的中心行業，涉及社會發展的方方面面，也間接或者直接拉動了市場經濟的發展。但是在近幾年中，由于受到投資投機以及地方經濟發展等方面的影響，房地產行業出現了規模急劇增加、價格膨脹等方面問題，大量資金涌入到房地產行業，盲目開發問題嚴重，導致房地產庫存較多，影響了房地產行業的健康發展，因此做好房地產去庫存管理十分重要。2015年習近平總書記提出了“供給側結構性改革”概念，拉開了供需關系優化，產業結構調整的序幕，也為房地產去庫存提供了契機。房地產行業做好去庫存管理，有助于規范化行業發展，促進房地產市場的穩定。本文就供給側改革中房地產去庫存管理方面的內容進行分析與探究，并提出相對應的去庫存對策。

關鍵詞：供給側改革;房地產;去庫存;對策

改革開放以后，我國經濟進入了快速發展時期，人民的生活水平得到了有效提升，物質需求不斷提升，越來越多的人開始注重房產，推動了房地產市場的快速發展，然而由于受到供需關系的變化以及產業結構不合理的影響，房地產市場出現了庫存過剩的現象，因此，房地產去庫存成了供給側改革中的重要內容。

一、供給側改革的概述

1.供給側改革的含義

供給側改革主要是針對當前我國供需矛盾突出、結構失衡以及經濟放緩等狀況而實施的供給端改革，通過改革的形式推動結構調整，減少傳統低效的供給方式，推動社會經濟活力的不斷提升。具體來看，供給側改革的內容主要有五個方面，即去庫存、去產能、去杠桿、降成本、補短板。本文在分析的時候，將房地產行業去庫存作為重點，結合供給側改革的內涵，進行房地產去庫存以及供給側改革的探究。

2.房地產供給側改革的必要性

首先，房地產供給側改革是主動適應新形勢的重要需求。改革開放以來，我國最為突出的矛盾是人民日益增長的物質需求與落后的社會生產之間的矛盾，這也說明人民具有較高的物質需求，而供給卻存在不足的現象。2000年之后，我國政府開始注重產品出口，推動了出口產品不斷增多。然而由于受到金融危機的影響，很多國家開始對我國產品降低了需求度，使得我國出現了產能嚴重過剩的現象，與此同時也出現了低端產品過剩、高端產品匱乏的情況，對于社會經濟的全面發展帶來了不利影響，因此做好供應結構調整十分迫切。房地產行業與之相同，也存在產業結構不合理的問題，庫存過剩嚴重，因此合理利用供給側改革的機會加強房地產去庫存改革十分重要，能夠推動其更好地適應社會新形勢。

其次，房地產供給側改革有助于推動住房庫存結構科學化調整。在2011年之前我國樓市基本上處于供不應求的狀態，人民對房產的需求量較大，而房產的總量卻比較少，這就推動了房價的快速上漲，也因此很多房地產開發商進入到了房產開發大軍中。國家為了對房地產市場進行管控，對一二線城市出臺限購政策，因此很多房地產開發商將苗頭指向三四線城市，導致三四線城市房產量大幅提升，出現了庫存過剩的現象，嚴重影響了經濟發展，因此通過供給側改革對其進行去庫存管理成了必須，有才能更更好地進行住房庫存結構調整，促進經濟良好發展。

二、房地產去庫存面臨的困境

1.房價區域差異大，需求較為分化

就當前的狀況而言，一般二三線城市房價水平是比較平穩的，基本較為合理，而一線城市的房價卻通常比較高，如北上廣城市的房價可以說是“天價”，出現這種情況的原因不僅僅是因為一線城市的經濟發展水平較高，同時也存在投機者炒作現象。這就可知，房價區域差異是比較大的，要想通過供給側改革來去庫存具有一定的難度。同時，在房地產市場不斷發展的同時，人們的需求也逐漸開始呈現差異化的趨勢，人們不再局限于普通商品房，而是追求多元化房產，更多人將購房需求轉向休閑娛樂、投資等方面。由于人們的房產需求不同，存量房產無法更好地滿足所有人需求，而且一線城市有更多的人群集中于購買保障性住房，二三線城市又沒有足夠的能力消化大量庫存，假如沒有合理的政策吸引大量人群到二三線城市購房，那么依然無法更好地解決去庫存問題。

2.庫存基數較大，去庫存較為困難

前幾年由于受到房產需求量大的影響，房地產行業出現了前所未有的發展，越來越多的開發商開始進軍樓市，房價不斷提升的同時房產庫存也不斷增加，截至2011年，國家為了限制房價過快增長出臺了相關的政策，使得該方面的需求有一定程度的收斂，但是由于較多的開發商前期投入了樓盤建設，所以使得當前房地產庫存較大，要想更好地去庫存并不是十分容易。同時，當前房地產庫存已處于增加的狀態，要想對這些庫存進行消化需要花費較多的時間，面臨較大的難度。

3.缺乏高資本和高實力的開發商

我國房地產開發商的數量是比較多的，不同的開發商實力和資本各不相同，雖然也有實力雄厚的開發商，如富力、恒大、萬科、建業等，但是這些開發商的數量是比較少的，大部分開發商的實力并不雄厚，減庫存的速度較慢，在實際發展中還面臨著資金鏈斷裂的風險，一旦出現了資金鏈斷裂的現象勢必會導致工程停工，因此會產生“爛尾樓”，這不僅對開發商會帶來一定的不利影響，也會損害消費者的利益。同時，“爛尾樓”的存在還會導致土地資源被浪費，消費者蒙受損失，使得社會不穩定因素增加，為房地產去庫存帶來較大負擔，阻礙房地產結構的轉型以及升級。

三、供給側改革中房地產去庫存的對策

1.合理出臺政策

我國政府應當根據當前房地產市場的實際發展情況出臺相關的政策，引導房地產市場健康穩定發展，增強房地產市場的自主調控力，推動供需更加平衡。第一，構建房地產稅收法制度，對房地產的市場發展情況進行規范。第二，建立購租并舉制度，不斷提升租賃房源，使得租房市場得以全面發展，更好地緩解庫存壓力。第三，建立城市住房供應雙規劃機制，合理劃分政策引導與市場自我調控的界限，推動保障房、商品房之間實現有效聯系，使得住房保障貨幣化。第四，做好住房租賃制度的健全，采取有效的措施鼓勵住房投資，有效規避投機，使得租房者利益能夠得到全面維護。通常而言，發達國家比較注重對租房者利益維護的，構建了科學化的法律規范對弱勢一方的利益進行維護，因此國外很多居民更愿意選擇租房，而我國并非如此，政府應積極借鑒國外發達國家的經驗，對我國的制度進行完善，注重租房者利益的維護，以此促進租賃市場發展，促進住房庫存得以消化。

2.做好房產供地限制，并提升“僵尸房企”的處理水平

首先，對房地產開發供地進行有效管控和限制，從源頭上進行增量控制。當前我國政府雖然在城市用地建設方面具有較大的權力，但是其管理卻并不嚴格，沒有制定科學化的限制措施，導致房地產庫存存在增長的情況。為了降低庫存，可以采用人大和上級政府共同監督的制度，將不同級別政府的審批權力分散開來。一方面對三四線城市住房用地供應進行限制，另一方面對一線城市加強舊房改造，以提升住房供應量，為了從源頭上更好地控制房地產增量，政府可以出資進行商品房的適當購買。其次，要提升“僵尸房企”的處理水平，促進房地產企業實現兼并重組。政府應當制定破產法的實施細則，推動僵尸房企能夠順利進行清算和重整，促進房地產市場的規范化發展，為降庫存做好基礎。

3.提升房地產服務水平，推進產業結構升級

就當前我國房地產市場的發展情況來看，普遍存在總體服務水平偏低的現象，主要是因為大部分開發商都比較注重樓盤開發，而并不注重配套設施的建設，加之“爛尾樓”較多，這就不利于購房者需求的提升，影響了人們的購買需求。所以，應當注重房地產行業服務水平的提升，并做好配套設施的建設，使得購房者能夠提升自身對房產的認可度，降低顧慮，從而提升購買熱情，如此來降低庫存。

4.完善法律政策，做好市場自發行為的規范

當前就一線城市而言，市場自發行為依然存在，對于房地產市場的健康持續運行不利，政府應當出臺相關的稅收政策以及法律規范，對投機者自發行為進行約束，并維護購房者的利益，避免炒房現象的發生，使得房價處于合理水平，如此提升購房者的欲望，更好地實現去庫存目的。政府在制定政策，出臺法律規范之前應當做好市場調查，根據具體的市場發展情況進行各項規范的制定，促進市場穩定運行。

結束語

房地產去庫存是供給側改革中的重點，通過房地產去庫存能夠為我國經濟的穩健發展提供有利作用，規范市場運行，但房地產去庫存并不是容易的事情，其涉及的內容較多，需要一個長期的過程，同時還需要各方攜手共同努力。相信通過努力我們一定能夠實現房地產去庫存的目的，為我國更健康的發展做好基礎。

參考文獻：

[1]李冠華.供給側改革中的房地產去庫存問題淺析[J].工程管理，2017.

[2]汪蕾.淺議供給側改革中房地產去庫存問題[J].產業經濟，2016.