淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本精細(xì)化管理細(xì)節(jié)

周苗

摘? 要：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)空間逐步壓縮，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于成本管控越發(fā)重視，成本管理逐漸精細(xì)化。本文重點(diǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)成本精細(xì)化管理細(xì)節(jié)，為房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本精細(xì)化管理思路提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)成本;精細(xì)化管理

開發(fā)成本的精細(xì)化管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心內(nèi)功之一，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，特別在低利潤(rùn)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本精細(xì)化管理的戰(zhàn)略意義比規(guī)模擴(kuò)張相對(duì)來說顯得更為重要。

成本控制精細(xì)化管理是長(zhǎng)期以來經(jīng)過很多企業(yè)的不斷實(shí)踐中總結(jié)出來一種科學(xué)的管理方法，它通過系統(tǒng)化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化的手段，使企業(yè)各個(gè)組織、各個(gè)單元環(huán)節(jié)精確、高效、協(xié)同、持續(xù)地運(yùn)行。精細(xì)化管理排斥人治，崇尚規(guī)則意識(shí)。規(guī)則包括程序和制度，規(guī)則要體現(xiàn)在人人、事事、時(shí)時(shí)、處處，并且要進(jìn)一步細(xì)化、量化、具體化，具備可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)微利時(shí)代的開啟，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制開始逐步精細(xì)化。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算包含內(nèi)容繁雜，主要包含十個(gè)大類，分別是：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)。其中，前期工程費(fèi)包括：政府相關(guān)收費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)用、檢測(cè)費(fèi)用、三通一平、臨時(shí)設(shè)施;建筑安裝工程費(fèi)包括：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及初裝工程、門窗工程、外墻工程、保溫工程、公共區(qū)域精裝修工程、戶內(nèi)精裝修工程、主體安裝工程;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括：市政工程、智能化系統(tǒng)工程、園林景觀工程。下面，主要從前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中的部分內(nèi)容，淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本精細(xì)化管理細(xì)節(jié)。

一、前期工程費(fèi)成本精細(xì)化管理細(xì)節(jié)

（1）檢測(cè)費(fèi)包括地基氡濃度檢測(cè)、地勘費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、空氣檢測(cè)費(fèi)、電氣檢測(cè)費(fèi)、消防檢測(cè)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的檢測(cè)內(nèi)容，幾乎大同小異，另外，這幾個(gè)內(nèi)容對(duì)應(yīng)的合同金額較小，如果采用招標(biāo)方式確定合作單位的模式，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。建議：房地產(chǎn)開發(fā)公司的集團(tuán)層面與以上相關(guān)單位簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，項(xiàng)目執(zhí)行的時(shí)候，可以直接采用戰(zhàn)略價(jià)格簽訂施工合同，簡(jiǎn)單、高效。

（2）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包含臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室。臨時(shí)圍墻，就是建筑工程開工前，需要三通一平，并且施工區(qū)域應(yīng)形成封閉施工，必須能先建設(shè)臨時(shí)圍擋作為施工場(chǎng)地的臨時(shí)圍墻。建議：臨時(shí)圍墻標(biāo)準(zhǔn)化可以節(jié)省很多無謂的時(shí)間損耗。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，圍墻主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，局部需要營(yíng)銷包裝，不要過于奢侈。

（3）對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大，并不可取。

二、建筑安裝工程費(fèi)成本精細(xì)化管理細(xì)節(jié)

（1）基礎(chǔ)工程：樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)，而樁的種類在多數(shù)情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性。比如對(duì)于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那就不便選用人工挖樁，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒有優(yōu)勢(shì)。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度也是影響工程造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)。在某些情況下，抗拔樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。

（2）結(jié)構(gòu)及初裝工程：一是地下室的頂板和底板造價(jià)水平較高，所以地下室層數(shù)越多，便可以分?jǐn)傢敯搴偷装宓某杀荆岣呓?jīng)濟(jì)性。二是鋼筋和混凝土的單方含量對(duì)結(jié)構(gòu)成本影響很大，所以在設(shè)計(jì)單位招標(biāo)的時(shí)候，必須提出限額設(shè)計(jì)的要求，甚至可以將限額指標(biāo)作為各設(shè)計(jì)單位投標(biāo)競(jìng)價(jià)的考核內(nèi)容。

（3）門窗工程：建筑物外門窗的大小，一方面與節(jié)能減排關(guān)系緊密，另一方面與建造成本的控制影響巨大。過度開窗既降低住宅的物理舒適程度，又增加了住戶長(zhǎng)期的日常能耗支出，同時(shí)也大幅度的提高外門窗材料、墻體保溫及結(jié)構(gòu)剛度。外立面的門窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，即“窗積比”約為0.25～0.3（北方一般在0.25左右），盡量控制在 0.25。

（4）戶內(nèi)精裝修工程：一是在戶型設(shè)計(jì)階段需同步進(jìn)行精裝修深化設(shè)計(jì)，力求設(shè)計(jì)一步到位，減少或杜絕整改、重復(fù)施工等情況，節(jié)約成本。二是戶內(nèi)精裝修工程在大面積啟動(dòng)施工之前，應(yīng)該樣板房先行，營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本進(jìn)行研究調(diào)整，降低后期客戶投訴引起的整改成本。三是精裝修工程中甲供材的比例接近60%，所以甲供材采用戰(zhàn)略合作或集中采購(gòu)的方式，更有利于成本的降低。四是精裝修工程應(yīng)合理劃分標(biāo)段，比建安總包的標(biāo)段劃分復(fù)雜，需考慮的因素除資質(zhì)、工期、項(xiàng)目管理能力等常規(guī)因素外，對(duì)于精裝修項(xiàng)目還應(yīng)考慮精裝修標(biāo)段與建安總包標(biāo)段的銜接問題，避免交叉而出現(xiàn)一家建安總包對(duì)應(yīng)多個(gè)精裝修隊(duì)伍或一個(gè)精裝修隊(duì)伍對(duì)應(yīng)多個(gè)建安總包的現(xiàn)象，以減少合同數(shù)量及現(xiàn)場(chǎng)管理工作量。五是充分考慮精裝修甲供材單位和精裝修總包單位的工作交界面可能發(fā)生的成本因素，并在合同中加以明確。比如：廚房的洗菜盆和龍頭是由精裝修總包單位負(fù)責(zé)安裝;衛(wèi)生間的玻璃隔斷由精裝修總包單位負(fù)責(zé)安裝。六是陽臺(tái)或露臺(tái)欄桿位置反坎零星貼磚、陽臺(tái)瓷磚45度倒角加工處理、廚衛(wèi)吊頂隱蔽部位電線金屬軟管及通風(fēng)排氣軟管等細(xì)節(jié)問題，均應(yīng)在合同中明確施工單位和責(zé)任主體。七是衛(wèi)生間潔具是精裝修交房的亮點(diǎn)之一，如今客戶對(duì)衛(wèi)生間潔具的品牌、質(zhì)感有相當(dāng)高的關(guān)注度，選用同一品牌的不同產(chǎn)品系列或者在保證品質(zhì)的前提下更換其他品牌，可以達(dá)到設(shè)計(jì)效果和成本最優(yōu)的平衡。八是要求施工單位增加精裝修項(xiàng)目實(shí)施過程的成品保護(hù)投入，特別在項(xiàng)目后期時(shí)段對(duì)地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護(hù)。良好的成品保護(hù)可以大大降低交付后客戶的投訴率與返修率，節(jié)約保修的人力、物力成本。

三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本精細(xì)化管理細(xì)節(jié)

園林景觀工程：水景、園林道路鋪裝等硬景成本費(fèi)用較高，喬木、灌木、草坪等軟景成本費(fèi)用較低，但是客戶更青睞軟景帶來的園林效果，所以要嚴(yán)控軟硬景面積比例，目前房地產(chǎn)公司普遍采用的軟硬景面積比例是3：7，達(dá)到成本最優(yōu)和效果最佳的結(jié)合。

參考文獻(xiàn)

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