碧桂園中期業績表現亮眼充沛現金流造就寬厚“護城河”

穆舟

近些年來，在愈發嚴格的監管調控下，地產行業曾經的“野蠻生長”時代已悄然退潮，百強名單每年如“走馬燈”一樣不斷變換。不過，盡管樓市風浪不斷，地產行業頭部公司依然發揮穩定，并不為“降溫環境”所動搖，而這其中就包括了碧桂園（02007.HK）。

作為目前“國內體量最大”的房地產企業，碧桂園于8月22日披露了2019年中期業績：上半年實現權益合同銷售額人民幣2819.5億元，位居房企銷售業績榜首。財報披露，報告期內，公司實現營業收入2020.1億元，同比增長53.2%;毛利潤548.6億元，同比增長56.9%;凈利潤230.6億元，同比增長41.3%。此外，上半年碧桂園派發中期股息每股22.87分，同比每股派息增幅為23.5%，半年派息總額占核心凈利潤的31%。

要知道的是，近幾年來樓市的持續調控讓房地產公司活得異常艱難，特別是對于體量巨大的公司而言影響更為明顯，而若能維持穩健的財務結構且實現高速增長可謂也是一種奇跡，而碧桂園恰恰做到且也做得很好。在一系列增長數字背后，不僅體現了碧桂園財務狀況的穩健，且也體現了企業管理層的戰略眼光和公司治理上的嚴格和規范。

市場定位“獨辟蹊徑”

對于一家房地產企業來說，房子建得好、賣得好才是最為根本的。而在這一點上，碧桂園的經營策略也一直“另辟蹊徑”，與其他“招保萬金”等房企相比，其一直將重心放在開發性價比較高的住宅上，著重深耕三四線城市，為老百姓提供優質的配套與服務。從碧桂園近些年來快速的發展速度看，這一市場定位顯然是成功的，其不僅緊緊抓住了購房者的痛點，也為自己找到了精準的市場定位。

長期以來，地產界的不少人并不看好中小城市，認為中小城市的體量較小，然而這種簡單判斷是一種認知上的誤區，其忽略了我國城鎮化率還遠遠不及發達國家的事實。相關統計數據顯示，2018年中國常住人口城鎮化率為59.58%，而發達國家高達80%，城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人將從農村轉入城鎮，而這些由農村轉入城鎮的人群，恰恰就是碧桂園得以發展壯大的深厚的市場基礎。

楊國強曾說過一句話，“建老百姓住得起的好房子”，也正因如此，碧桂園的房子均價并不太高。半年報數據顯示，2019年上半年，碧桂園權益合同銷售均價在每平方米9000元左右，已連續多年保持低位，體現出其“民生地產”的定位。而在相對平民的均價之下，碧桂園依然獲得非常好的銷售增長業績，說明其房子銷售是非常出色的。

除市場定位精準之外，碧桂園近年來還將精力放在“提質”上。多年深耕三四線，讓碧桂園的開發銷售模式已經形成了一套較為完善的流程和標準。對于碧桂園來說，造“平民房、良心房”一直是其追求和堅持的。

充沛現金流造就寬厚“護城河”

除了牢牢抓住開發高性價比的房子這一定位之外，近些年來，碧桂園還根據市場的變化，對自己的資金鏈策做了一些調整，將經營重心從高速擴張轉變到加速回款以及穩健經營上。要知道，對于地產這類“資金驅動型”、“現金為王型”的行業來說，現金流的充足與穩健關系到一家地產公司的長期發展命脈。適當放緩腳步、降低擴張速度，而不再一味追求高擴張、高負債，更有利于在當下的行業環境中“避險排雷”，對于碧桂園這樣的“大船”來說，尤其重要。

最新的財報數據也體現出碧桂園的這一策略。截至2019年6月底，碧桂園權益物業銷售現金回款約2659.4億元，權益銷售回款率高達94.3%;經營活動現金流自2016年以來，也已連續三年半為正，體現了碧桂園創造“真金白銀”的造血能力;此外，公司貨幣資金余額約2228.4億元，占總資產比例達到12.8%，對于短期有息負債的覆蓋比例達2倍，短期償債無憂，而且除“自備資金”之外，公司還另有約3133億元的銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。

除此之外，碧桂園的財務杠桿水平也比較良好，報告期內，碧桂園凈負債率僅為58.5%，同比下降0.5個百分點。這一數字不僅遠低于70%的財務杠桿紅線，還比同行業平均水平低得多。據Wind數據顯示，2018年A股30家樣本房企平均凈負債率達148.16%，H股30家樣本房企平均凈負債率達115.32%。這體現出碧桂園當下資金鏈的穩健性。

要知道的是，在地產行業中，很多公司為了求規模，常常大舉負債高速擴張，而對回款、對自身“造血能力”重視寥寥，結果是這類公司對外部輸血非常依賴，隨著近幾年各項監管趨嚴，這類公司的資金鏈就會變得異常緊繃，甚至產生斷裂、爆雷風險。但對于碧桂園來說，這種風險卻非常小。自2016年以來，公司就已在自身“造血能力”以及回款節奏的把控上著重下功夫，而正是這樣，才使得公司在行業環境“變天”的情況下依然保持著快速增長態勢。

而正是因公司保持良好發展態勢和充沛的現金流，也使得自己獲得更多的融資渠道。據克而瑞地產研究統計的數據顯示，受制于境內外融資環境收緊，2019年上半年房企債券融資成本為7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。相較之下，碧桂園8月13日剛剛發行的22.1億元公司債券，票面利率才僅為5.14%;7月24日，公司又剛剛與多家金融機構就43億港元及6.26億美元的雙幣可轉讓定期貸款簽署了融資協議，這意味著碧桂園有著更低的融資成本以及更為多元的融資渠道，并且可以借此為自己建造起一條較為深厚的“資金護城河”，并為自身接下來的擴張布局備好充足的“彈藥”。

提前占位粵港澳大灣區

對于地產行業來說，短期看金融，中期看土地，長期看人口，因此，把控好回款、負債等現金流情況關系到當下的運轉經營，而土地儲備金額以及拿地區域與人口則關系到未來的業績釋放，這是企業長期發展的重中之重。

碧桂園2019年的半年報顯示，截至6月30日，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約1.76萬億元，潛在的權益可售貨值約10251億元，權益可售資源合計27838億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。

從拿地區域來看，目前75%的權益貨值位于粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群，而這些區域的人口潛力以及發展前景，則關系到碧桂園的未來。首先在人口基數來看，碧桂園的拿地區域98%位于常住人口50萬人以上的區域，94%位于人口流入區域，人口潛力較大。其次從區域發展前景上來看，粵港澳大灣區已成為近年來的“香餑餑”，“灣區經濟”也成為眾房企關注的一大熱點。而2019年上半年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有一半位于粵港澳大灣區。此外，8月18日，《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》發布，社會各界將目光再度投向了粵港澳大灣區，這讓該地區的房地產市場變得更具活力。

截至2019年上半年，碧桂園在大灣區已擁有3467億元的權益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5519億元，加上已獲取的權益可售資源合計8986億元，未來發展空間是相當可觀的。

駛入“多元協同發展”新賽道

除老本行房地產之外，碧桂園并沒有僅僅滿足于此，而是開始向多元化方向進軍。今年1月，碧桂園提出要成為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”，地產、機器人、農業為三大重點業務并進，碧桂園的“高科技綜合性企業”路徑變得更為清晰。

截至目前，碧桂園旗下的廣東博智林機器人遞交申請專利將近500項，聚焦在研的建筑機器人有30多種，其中已有9款進入工地現場測試。同時，公司目前擁有超1600人的研發團隊，博士和碩士的占比達三分之一。已經投入工地測試的建筑機器人最近也在中央電視臺首次公開亮相。機器人板塊作為碧桂園多元協同發展的重要方向，目前已初有成效。

除機器人產業之外，2018年5月，碧桂園農業正式成立，其定位是致力于成為現代農業系統方案的提供者和服務商，發展科技型農業、平臺型農業、國際型農業，打造從研發、生產、市場一體化的全產業鏈，做行業資源的整合者、產業結構的提升者和現代農業的服務者，著力打造科技型、平臺型、國際型農業。截至目前已投資運營海南潤達等多個優質項目。如今，走進碧桂園的社區零售超市，已經可以看到產自海南潤達的美月西瓜、水蜜桃等優質農產品。

碧桂園選擇的機器人、現代農業方向完全符合國家政策，是國家積極鼓勵的未來發展方向，更重要的是也能夠與地產主業協同并進、有效互補：比如建筑機器人可以完成搬運、砌墻等重復、繁重、危險的工作，解決信息化和智能化程度較低、勞動力短缺等行業痛點;農業可以布局研發、生產、銷售的全產業鏈，依托自有的社區零售門店，為消費者提供安全、豐富、好吃、實惠的農產品。

克而瑞地產研究分析，碧桂園“三駕馬車”業務相互獨立又相互支撐，一方面可以借助優勢產業賦能，提升地產主業產品與服務的競爭力，抓住城鎮化發展機遇;另一方面多元化業務在地產板塊的支撐下發展難度相對降低，可以增強企業內生增長動力，進而大大降低市場風險和機會成本，減輕企業運營壓力。