我國房價與股價相關性分析

摘 要：最近十多年，我國房地產行業與證券資本市場發展較為迅速，這兩個市場資金存量較大，對影響整個社會的資源配置有著重要作用。經驗表明，房價與股價之間存在的一定的密切關系，對于二者之間的確切關系，國內外許多專家看法不一。如果一旦其中一個出現價格泡沫，會給經濟造成十分嚴重的后果。本文從經濟學理論分析我國股市和房市可能存在的替代效應、財富效應和借貸效應，并給出相應的政策性建議以保證我國這兩個市場健康發展。

關鍵詞：房價；股價；關聯性

一、引言

現如今，我國許多城市的房價出現過于虛高的態勢，股市也出現了數次牛市與熊市，給經濟發展帶來了諸多的不穩定性，因此引發了社會廣泛議論，我國金融市場不夠完善，創新性有待提高，社會投資渠道主要為投資房地產市場和股票市場，在這樣的條件下，研究股價與房價之間的內在關系，能夠促進股票市場和房地產市場平穩健康發展。隨著我國的經濟不斷深化發展，要求股市與房市發展質量要更高，降低金融系統風險，因此，研究我國房地產行業與股票市場行業之間發展變動關系顯得格外重要，意義重大。國內外關于房價與股價之間的研究并不成熟，仍然在研究探索階段，國外現有的模型與方法并不完全適用我國實際情況，因此我國學者研究采取國外不同模型得到我國股價與房價之間的關系有著不同的結論與發現。

二、我國房地產市場與股票市場發展簡要回顧

1998年國家開始出取消福利性分房，房地產市場開始走向市場化，出現貸款購買商品房，經過數十年的發展，房地產行業呈現出蓬勃發展的態勢，成為我國經濟發展的一個重要極點，接著便出現了各種類型的炒房團，導致各地房價不穩定，有些城市房價甚至“直線”上升，近幾年各大城市開始先后出臺抑制炒房政策，響應中央“房子是用來住的，而不是拿來炒的”號召，炒房態勢得到有效抑制，但這也給房地產行業發展帶來一定的壓力，直到現在，我國政府仍在積極探索房地產市場市場化最優策略。

在將近30年的股市發展進程中，2005年是我國股市的一個分水嶺，開始在解決股權分置金融創新等方面取得了突破性的發展。在2007年和2014年分別出現了牛市，可我國不成熟的股票市場在牛市的背后出現了較長時間的熊市，這也說明我國由于市場發展機制不夠健全與成熟，仍存在著過度投機現象，給我國許多股民帶來不少的損失。

三、我國房市與股市關聯性效應分析

（1）替代效應

替代效應是指消費者在實際收入一定的情況下，如果商品的價格或者投資品的價格發生了變動，就會引起商品或者投資品之間相對價格發生變化，導致消費者對商品和投資品的需求量發生改變。房地產與股票之間存在一定的替代效應，這是因為在投資資金一定的條件下，如果有資金流向股市，股票就會上漲，而房地產更具有吸引力時，資金就會從股市流向房地產市場，這樣就會導致股票價格下跌，房地產價格上漲，如果市場的風險與收益出現了不平衡，也就是說同種風險情況下，收益出現了較大的差異，出于理性，投資者必將會選擇高收益的投資品；或者在市場中出現了在相同收益的情況下，風險存在了較大的差異，投資者會選擇投資股市或者樓市，這使得我國房價與股價會出現同方向變動趨勢。

（2）財富效應

由于我國投資者的投資渠道較為單一，其中房地產市場投資占很重要的一部分，投資者進而就會增加對房地產投資的支出，由于流入房地產市場的資金增加，將會導致房地產市場繁榮發展，推動房地產市場中的房價全面上漲，房價的上漲，就會導致投資者的財富進一步增加，又影響投資者增加對股票市場中的投資，又帶來股市的繁榮發展，股價上漲，周而復始，逐步循環，會導致股票市場中的股價與房地產市場中的房價變化趨勢趨于一致，同漲同跌。如果起點改為房地產市場中的房價上漲，最終帶來的結果就是，投資者的財富增加，大量資金流向股票市場，導致股價也會相應的上漲，結果和起點為股票市場中的股價上漲一樣。那如果房地產市場中的房價和股票市場中的股價同時上漲呢？這樣投資者的財富上漲更加明顯，隨之帶來的結果就是，投資者會繼續投資股票和房地產，同樣導致股價和房價不同程度的上漲，因此，我國股票價格與商品房價格由于存在的財富效應房價和股價會呈現同漲同跌的趨勢。

（3）信貸效應

在借貸資金數量有限的情況下，貸款銀行等金融機構根據貸款者所持有不同公允價值的房地產和股票等資產提供相應數量的貸款。一方面從資金需求者的生產企業的角度來分析，作為生產企業擁有一定量的土地房產，如果房地產的價格上漲，那么企業的總資產將會增加，這樣企業能夠從借貸經營機構那里融資借貸的能力將會增加，進而雖然企業能夠拿到更多的貸款進行投資生產，擴大再生產，企業的效益將會提高，前景也會變得更加美好，投資者將會更加愿意投資該企業股票，股票價格會上漲，這樣將使得該公司價值也會增加，該公司又可以從借貸銀行等金融機構那里得到借貸資金，周而復始，該公司的股票價格將會持續上漲。反之，如果該生產企業擁有的房地產價格下跌，導致該企業總資產價值下降，也就是說，所能用于抵押的資產價格下降，借貸到較少的資金，不利于生產規模的擴大與進一步發展，該企業的生產前景不夠好，投資者并不十分愿意投資該企業，時間一長，該企業股票很可能就會下降，導致該企業價值將會減少，更難借貸到所需資金進一步發展，周而復始，將會導致該企業股票價格持續下跌，這就是我國股票價格與商品房價格由于存在的信貸效應房價和股價會呈現同漲同跌的趨勢。

四、政策建議

（1）采用財政政策與貨幣政策進行適當調控

在財富效應的影響作用下會導致我國的房價和股價之間會存在正相關變化趨勢，并且我國房地產市場與股票市場共同受到我國宏觀經濟政策影響，比如人民銀行出臺的存款準備金政策，再貼現政策等等貨幣政策，以及政府收支等財政政策。政府可以采取相應的措施來調節整個社會中投資資金的運動方向，相應地調整房價與股價的平穩運行。從可能存在的財富效應角度分析，可以采取緊縮性的貨幣政策，提高銀行等金融機構的存款準備金率，提高再貼現率等措施，以達到減少貨幣的供給，這樣一來，使得社會資金減少，投資者們所持有的財富相應地減少，同樣也能夠使房地產市場和股票市場降溫，進而能夠抑制房價與股價出現的不合理的高價泡沫；如果房地產市場與股票市場過于沉寂，沒有活力，房價與股價出現了不合理的低價，我國政府部門可以采取相反的政策措施，可以采取擴張型貨幣政策，降低存款準備金率與再貼現率，增加社會資金供給量，投資們所持有的財富增加，就會促進房市和股市的熱度。如果房市與股市之間出現了較為明顯的替代效應或者信貸效應，同樣政府也能采取一定財政政策與貨幣政策進行相機決策。

（2）對股市與房市之間資金溢出情況進行監控

我國房價大幅度上升，很大一定程度上是因為炒房客的投機性炒作，可以加強對中小企業投資投機管控，以求降低風險，密切關注房地產市場與股票市場中大額資金流動，如發現有投機熱錢及時管控，進一步促進利于中小企業融資，防止企業脫實向虛增加杠桿、加經濟市場中的泡沫。

（3）建立健全風險防范預防機制

我國應當進一步完善金融市場，拓展投資的渠道，金融創新力度不足，有關政策不夠完善，根據現實我國發展要求，不同發展節點，制定合乎事宜的新政策與方針，堅決抵制過度投機行為，從金融機構與房地產相關企業為重點關注對象，以保護投資者合法權益為核心，以促進金融行業與實體經濟相結合共同發展為重點，應該向金融市場發達國家借鑒有關經驗，進一步促進我國房地產市場與股票市場資金市場化，加強培育投資機構與投資者積極健康投資理念，并且建立健全有關風險防范機制。

參考文獻

[1]黃歡歡.我國房地產市場與股票市場互動關系研究[D].天津財經大學，2014

[2]余元全，康莊.房價與股價的互動關系研究——基于重慶市的實證分析[J].價格理論與實踐，2009（07）：66-67

作者簡介：彭楷翔，1995年，男，漢語，安徽阜陽，無職務，碩士研究生，研究方向資本市場，安徽大學，安徽省合肥市，郵編230601。