論物業管理公司如何做好成本管理控制工作

何春冬

摘 要：隨著我國市場經濟的不斷發展，我國居民是生活水平得到了較大的提升，房地產企業也得到了快速的發展，很多物業管理公司也紛紛的成立起來，物業管理公司之間的競爭也越來越激烈，因此控制好成本已經成為物業管理公司獲得長期發展的關鍵因素之一，物業管理公司需要做好成本的控制管理工作。本文從物業成本管理工作的特征出發，分析了物業管理公司成本管理控制工作中存在的問題，并提出了幾點物業管理公司做好成本控制工作的建議，目的在于通過合理控制成本促進物業管理公司的長期發展。

關鍵詞：物業管理公司；成本管理；控制

一、物業成本管理工作的特征

（1） 成本分布在不同項目當中。物業管理公司屬于一個服務性的行業，在經營過程中會涉及到很多成本，例如安全檢查、維護治安、建設區域環境、消防設備的配備、養護公路等方面對費用的需求量較大，因此可以看出物業成本分布在各個項目環節當中。

（2）成本的分布地域較廣。隨著房地產行業的快速發展，很多物業管理公司在各地都成立了子公司，業務覆蓋面也變得更加廣泛，發生的相關費用也越來越多，成本分布的地域也較廣。

（3） 監控成本線較長。隨著物業管理公司的快速發展，其提供服務的范圍也越來越廣泛，這就意味著在每一個服務范圍之內的工作都要做得仔細、到位，并且在時間上要保證不能出現間斷的現象，這就會導致物業管理公司成本監控的覆蓋面較廣，加大了物業管理公司的工作成本。

二、物業管理公司成本管理控制工作存在的問題

（1）較高的組織成本。組織成本在物業管理公司總成本中占了較大的比例，其中導致組織成本較高的原因有以下幾個方面：一方面物業管理公司缺乏合理的組織結構，管理者的權限并沒有得到集中，管理層次不夠明晰，在物業管理公司內部設置了一些閑置的崗位，這就提高了物業管理公司的人力資源成本，加大了成本管理控制的難度。另一方面物業管理公司內部組織管理者之間素質水平有明顯的差距，需要較長時間才能做到有效的組織決策，一些組織決策并不能得到及時的落實，嚴重影響到了物業管理公司成本控制工作的水平。

（2） 缺乏先進的成本管理方法。在進行成本管理控制過程中，很多物業管理公司采用的是責任成本法和標準成本法，雖然這兩種方法可以有效的控制成本，但是主要還是通過差額來管理成本，具體說來是企業在確定一項工作目標之后，對工作成本進行的事先估算，然后根據目標成本與實際費用之間的差額進行的計算，通過分析和評價數據來及時找出存在差異的原因，實現對成本的有效控制。這樣的成本管理方法并沒有從業主的角度來對成本進行衡量，忽略了與業主之間的相互配合，不利于物業管理公司未來的長期發展。

（3）成本管理主體比較單一。在很多行業的企業當中都已經設立了成本管理小組或部門來負責成本管理控制工作，這些成本管理控制人員大部分具備專業的職業素質，可以根據市場經濟環境和企業的實際情況，制定出合理的成本管理控制方案。然而在很多物業管理公司中成本管理控制人員只是一般的財務人員，與專業的成本管理控制人員相比缺乏判斷和應對市場變化的能力，這就好大大的降低成本管理控制的工作效率

三、物業管理公司做好成本控制工作的建議

（1）優化物業組織管理結構，降低組織成本。一方面物業管理公司要對管理結構進行優化，簡化成本管理控制人員，設置專門的成本管理控制部門，集中成本管理控制人員的工作權限，保證成本管理控制決策的合理性、準確性。另一方面在物業管理公司為了提高成本信息的及時性與流動性，應該在內部設置垂直的成本管理控制機構，提高成本管理控制的工作效率。

（2） 創新成本管理方法。隨著我國市場經濟的不斷發展，我國物業管理公司的經營模式也在不斷的創新當中，物業管理公司在競爭日益激烈的市場環境下，如果想要得到健康穩定的發展，就必須適應時代變化的需要來創新成本管理方法。首先，物業管理公司要結合所在社區的實際情況，制定出科學合理的成本管理方法，這樣既可以降低管理成本工作的難度，又可以提高成本管理控制的工效率；其次，物業管理公司要定期對相關設備進行保養和維護，盡可能的避免進行大修的次數，如果自身維護能力有限，可以聘請專業公司進行維護，例如對電梯的維護就需要專業的部門來進行，這樣可以大大的降低維修設備的成本；再次物業管理公司需要通過科學技術來降低成本，提高物業服務水平，例如在繳納物業管理費方面，一些物業管理公司采用的是設置專業的人員來收取，這樣就加大了物業管理公司的人工成本，有時業主不在家，物業管理人員就不能及時的收取物業費用，在周末也會由于繳納人數較多，降低繳納工作的效率，因此物業管理公司可以通過物業互聯網的繳費終端來實現繳費，這樣既可以節約大量人工成本，業主也可以足不出戶的隨時繳納相關物業管理費，為業主提供高質量的物業服務。也可以根據實際情況采用無人機進行巡邏，這樣可以減少一定數量的保安人員，降低人工成本等；最后物業管理公司也要結合上一年度的實際成本，做出下一年度的成本預算，將重點放在固定費用的分攤預算上，最終目的是通過預算來降低單位成本。

（3） 充分發揮出集中化的優勢。在進行成本管控制過程中，物業管理公司要以總公司為工作核心，集中下設的分理處，發揮出集中化的優勢，這樣就可以有效的避免車根本管理控制部門之間相互分裂的問題，實現成本信息資源共享的目的。例如物業管理公司在采購一些使用頻率高、使用速度快的材料，可以由總部統一采購數量集中進行采購，這樣既可以通過集中采購來降低采購成本，還可以由總部統一進行分配發放，也減少了下設部門的庫存成本，實現了對成本的有效控制。同時在人工成本方面，物業管理公司的人力成本大約占了總成本的60%，物業管理公司總部可以建立起一個統一調度人員的體系，維修人員、保潔人員、保安人員在一定時間內會發生不同的產能，因此應該根據實際情況由各個分理處來對現有物業人員進行調配，通過人力資源的合理配置來控制人工成本。

（4）采用作業成本 控制成本。現階段我國很多物業管理公司將標準成本控制和責任會計控制作為成本管理控制的重心，在對各個部門進行成本控制的過程中，僅僅是從表面來進行控制，并且一些物業管理公司成本管理控制系統也比較復雜，不利于合理的控制成本。因此物業管理公司可以通過作業成本法來控制成本，是以提高客戶價值、增加企業利潤為目的，基于作業成本法的新型集中化管理方法。它通過對作業及作業成本的確認、計量，最終計算產品成本，同時將成本計算深入到作業層次，對企業所有作業活動追蹤并動態反映。通過作業成本法物業管理公司可以將作業為中心來設置成本控制責任中心，將作業責任成本控制與作業員的工資績效掛鉤，調動起物業員工參與成本管理控制的工作積極性。

四、總結

綜上所述，物業管理公司成本管理有著自身獨特的特點，因此為了提高物業管理公司的綜合競爭實力，物業管理公司就要認識到自身成本管理控制工作中的不足之處，積極采用科學合理的方法提高成本控制的水平，這樣才能充分的發揮出成本管理控制的重要性作用，提高物業管理公司的綜合競爭實力，為業主提供高質量的物業服務。

參考文獻

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