物業服務合同在物業糾紛中存在的問題

摘 要 物業服務合同是類型結合合同，《合同法》等法律法規對其規定并不完善，在解決現實中的物業服務糾紛時，很難找到準確的法律依據。文章將對物業服務合同中存在的問題以及成因進行分析。

關鍵詞 物業服務合同 物業糾紛 成因

作者簡介：羅振興，華東政法大學民商法專業碩士，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.263

隨著城市化進程的不斷發展，廣大業主對小區物業服務的要求越來越高，因物業服務引發的糾紛也在逐年增加。雖然《物業管理條例》等對物業服務合同作了規定，但物業合同是類型結合合同，而《合同法》等法律法規的規定也不齊備，在發生物業服務糾紛的時候，并不能直接找到相應的法律依據，本文將對物業服務合同中存在的相應問題和成因進行分析。

一、物業服務合同中存在的問題

（一）物業服務過渡期中的問題

實際服務中，物業服務過渡問題常出現兩種情況。一種是現有物業公司合同到期或終止后，業主代表或業主委員會未及時與新物業公司簽訂物業合同，導致物業服務出現空檔期;另一種則是業主代表或業主委員會對現有物業公司工作服務不滿，業主故意不繳納物業費，同時業主代表未與現物業公司協商簽訂解決方案或解除合同，就與新物業公司簽訂新物業合同，但因為前物業公司物業費繳費和欠費等問題，新物業公司拒絕接手，最終導致業主利益受到侵害。在《物業管理條例》第26條中，雖對前期物業合同與物業合同過渡問題有表述，但規定不夠具體，在實際工作中物業公司利用其中漏洞獲取不正當利益，損害業主利益。例如，某小區因在物業合同中，未明確規定物業服務要求和費用，后期物業服務質量未達到業主預期，小區衛生、合理停車、居住安全等問題無法妥善解決，導致部分業主惡意拖欠物業費，物業則不給小區出入門卡及電梯卡升級。之后業主想更換物業公司，但因合同未終止，新物業公司無法進入。

（二）物業合同偏向性問題

物業合同作為約定物業公司與業主權利和義務的主要文件 ，內容繁雜，合同早期簽訂內容均為物業公司或開發商擬定，我國對格式合同的條款規定比較清晰，合同中主要條款不會有明顯傾向自身的內容，但在補充條款里，則會有含糊不清的僅對物業公司有利的條款內容，例如小區內所有廣告費用歸物業公司所有，隸屬于開發商的物業公司在合同中增大管理權限，減小自身違約處罰等等。業主最初接房簽訂時很難對合同內容提出質疑或拒簽，業主利益受到侵害，在這類問題產生的糾紛中，在法律層面業主往往處于劣勢地位，通常只能通過拒繳物業費抗議，希望通過此辦法強行更換物業公司，但在實際訴訟中，因合同的約束力，拒繳物業費的業主均須按合同約定繳物業費。

（三）物業合同的違約責任問題

物業合同中，物業公司的主要違約形式有費用收取不明確、服務標準不規范不達標、安保未達標等。此外，物業違約的形式是多樣化的，有直接違約服務工作不到達標，也有間接造成業主損失的。例如有一真實案例中顯示，小區電梯出現問題物業并未及時修理，運行過程中掉落后急停，導致業主甲在乘坐途中心臟病發作，因此造成的醫藥費和誤工費等要求物業公司賠償，起訴至人民法院，最終甲勝訴。相比物業公司的多種違約責任，業主的主要違約形式是拖欠或拒繳物業管理費等。

（四）物業合同的解除問題

物業合同的解除分為兩種情況：即前期物業合同的解除和后期物業合同的解除。前期物業合同解除是指業主代表與新物業公司簽訂新的物業合同后，原先簽訂的物業合同自動解除。第二種情況是指后期物業合同的解除，根據《物業管理條例》規定，超過建筑三分之二面積業主同意，則業主委員會可以單方面解聘物業公司 。而物業公司則可以通過合同約定條款單方面解除物業服務合同。

一般物業合同簽訂的履行期限較長，而物業公司與業主之間的相互信任是雙方履行合同的基礎，如果雙方之間缺乏了信任，將會使得雙方之間的矛盾明顯化，業主也會采取拒絕交納物業管理費等行為，而物業公司則往往采取停水停電、關閉電梯等消極行為來應對，合同雙方之間矛盾進一步增大，問題更加無法解決。因此，在物業服務合同中約定物業公司與業主雙方均可以行使單方解除權，可以避免合同履行雙方之間的矛盾加大、降低損失，以及害怕承擔違約責任等，從而保證合同的正常履行。但是，這一規定也存在不足之處，即該規定過分傾向于維護業主的權益，而限定約束了物業公司的權利，從表面看是維護了業主的利益，但從長期履行合同來看，會使得優質的物業公司缺乏發展的動力，進而使得提供的物業服務也會相應的降低標準，其實最終損害的是廣大業主的權益。

（五）物業合同的抗辯問題

物業合同中的抗辯包括了業主的抗辯、物業公司的抗辯以及房地產開發商的抗辯三種。在前期物業服務階段，業主往往以房屋質量不達標、逾期交房、逾期辦理房產證、非業主本人簽訂物業合同等作為抗辯理由來進行抗辯，而房地產開發商、物業公司則主要以業主未按時付款、未配合房地產開發商辦理房屋產權證、未按合同約定交納物業管理費等來進行抗辯。

在物業服務階段，業主除了以上述理由進行抗辯外，還會以對物業公司提供的服務不滿意等理由進行抗辯，總之，業主會以各種理由來拒絕履行應當由其交納物業管理費的義務。而物業公司往往也會采取斷水斷電、電梯斷電等行為來對抗業主。

在上述階段，房地產開發商、物業公司以及業主所采取的這些缺乏理智的過激行為，不僅不會對問題的解決有所幫助，只會兩敗俱傷，使得矛盾更加的激化。因此，一方面在保障房地產開發商、物業公司以及業主相應權利的情況下，另一方面應該完善相應法律法規，對各方實行抗辯權進行相應的限制，確保物業合同能夠得到切實的履行。

二、物業合同存在問題的成因分析

（一）物業合同問題產生的外部原因

1.物業服務行業地域差異較明顯

這些年來，我國的物業服務行業得到了很大的發展。然而，由于不同地區經濟發展的不平衡，城鎮化進程的進度不一樣，各地對物業服務的需求也不一樣。在東部地區，大量存在一些能夠提供較高服務標準，在市場中已經形成一定品牌效應的物業服務公司，而在西部地區，這樣的公司還相對較少。此外，一些經濟欠發達地區的居民對物業公司專門從事管理、服務的現代消費理念并不能完全接受，這些業主始終認為自己的房屋并不需要由外人提供管理服務。上述問題出現的原因是業主是對物業公司提供的服務不滿意，認為交納了物業管理費確并沒有得到相應的優質服務。地域文化發展的差異導致了物業行業發展存在的差異比較明顯。

2.物業服務企業規模化程度較低

雖然物業公司的數量逐年在增長，但絕大多數物業公司規模小、成本高、利潤薄、盈利難，導致一些物業公司往往把物業服務中的保安業務、保潔業務、綠化養護業務、設施設備保修等服務項目進行外包，雖然物業公司降低了其管理的難度，但卻增加了不可控因素，使得物業服務標準大幅度降低，損害了業主的權益，并因此引發的物業服務糾紛數量逐年增加。

3.物業市場不完善

實際案例中，物業服務糾紛除了對物業服務不滿外，很大一部分是開發商建設過程遺留的問題。房地產開發中，大部分物業公司是房開商下屬企業，在房屋建成后物業驗收時無法做到應有的客觀公正，產生糾紛后不利于迅速處理。

4.物業公司費用收取制度不規范

基于目前大部分物業公司規模小、成本高、利潤低的現狀，為了維持生存，發展中的中西部地區物業公司常出現無理增加物業費的情形，未經協商私自增加物業費，損害了業主們的利益。此外，新舊物業公司交接時，對物業費的收取標準沒有合理高效的方式，業主權益無法保障。

5.部分業主對物業合同認識不到位

案例中發現，在自身權益受到侵害時，大部分業主選擇拒繳物業費。這部分業主單純認為物業公司的職責沒有做好，自己就有權拒交物業費對抗。他們對與物業公司簽訂的合同中約定的權利義務并未完全清晰，合同中拒交物業費已構成單方面違約。此外，接房過程中有業主認為房屋主體質量問題也應是物業公司責任，物業公司沒有迅速處理好就是違約在先，自己不交物業費是合理合法的。

（二）物業合同問題產生的內部原因

從《合同法》角度，物業糾紛的產生與物業合同本身的聯系是分不開的。內在聯系主要有以下幾點：

1.物業合同內容的強制性

我國《物權法》《物業管理條例》等法律法規為業主行使權利提供了法律的保障，法律基礎讓業主在出現糾紛時處于一定的有利位置。但是物業合同中還存在的很多強制性的規定，例如：對物業管理費用的收取標準進行限制、業主委員會的履行代表權、小區只能選擇一家物業管理公司進行物業管理的規定。這類強制性的條款，限制了業主選取合同相對方的權利，違反了《合同法》中當事人意思自治的規定。這部分主觀強制的規定是我國的物業行業發展初級階段，發展中會出現的問題，解決方法只能在發展中進行探索，為了能夠使私權利與公權力之間做到相對的公平公正，在立法上對私權利既公權力均應作出特殊的限定。

2.業主舉證難

物業服務合同的內容涵蓋面廣、包含安全保衛、公告設施、設備的維修與保養、小區環境衛生保潔、公共區域綠化、防水工程等，因其工作的廣泛性，工作內容出現瑕疵不會立刻被發現，當業主利益受損時，調查舉證存在一定困難，而物業服務公司基于考慮自身的利益，不會支持配合業主進行維權，因此更加激化了雙方之間的矛盾，并不利于雙方之間糾紛的妥善解決。

三、物業問題糾紛解決方案

為了切實解決物業問題糾紛，可以從兩個方面入手：

（一）完善司法制度

相關法律法規的補充和完善在實踐中對物業合同的糾紛會起到決定性的作用。例如美國，對于物業糾紛的各種情形權責雙方有明確的規定和解釋，法院及相關部門在審理和解決物業糾紛時，效率得到提高 。另一種是香港公契制度，在房屋出售時，就固定了房屋使用者、所有者、物業公司的義務，不會因為當事人更換而更換 。

（二）提升物業公司服務標準和獨立性

歐美國家在物業服務方面有較長的發展歷程，形成了一套專業化的服務標準。例如美國的物業公司會將園藝維護交給專門的園藝公司，電梯維護交給專門的電梯公司負責，每一項專業化程度高的項目由更專業的公司負責，物業公司本身是負責日常串聯和溝通各項事務。

相較于我國物業公司大都屬于對應房開公司旗下公司的狀況，國外的物業公司在獨立性上更加強。例如新加坡的物業公司，有自己的市場定位，盈虧自主，為了生存和發展，必須主動迎合市場需求，提高服務標準，增強競爭力 。

物業服務合同系統規范了物業管理活動，實踐中起到橋梁作用，但現行條文規定下仍存在不足，有待完善。我們應在這方面做出努力，減少物業糾紛，切實提高人民生活質量。

注釋：

陳紅玲.房地產概論[M].北京：電子工業出版社，2008年版，第5頁.

徐步國.物業管理法研究[M].北京：中國民主法制出版社，2006年版，第166頁.

賀學良，[美]ALBERTLO、王子潤.中國物業管理[M].文匪出版社，2003年版，第57頁.

商志強.物業管理合同基礎問題研究[J].華中師范大學，2008年.

杭文文.各具特色的國外物業管理[J].社區，2006（18）.