購買不動產在過戶前被查封或抵押的救濟途徑

張曉杰

摘要：房屋是公民最重要的財產之一，在買賣過程中往往會產生很多的糾紛，因不動產登記機構的原因未能及時過戶而被法院查封或者被抵押，被查封或抵押的房屋就會面臨被執行的風險，這種情況下買受人的合法權益如何維護？本文將引入案例進行分析。

關鍵詞：商品房買賣，過戶，查封，抵押，執行異議，執行異議之訴

一、案情介紹

2019年5月22日，劉某與甲公司簽訂了商品房買賣合同，雙方約定劉某購買甲公司開發的商業用房一套，合同總價款為300萬元。甲公司給劉某出具了購房款收據。合同簽訂后甲公司向劉某交付了該房產，劉某接收房產后將房產出租，一直使用至今。房屋交付后，劉某多次找甲公司辦理房產證，甲公司一直找各種理由推脫。2014年3月，乙公司接盤甲公司（承接甲公司名下所有債權債務）后將涉案房產的產權證辦理到甲公司名下，甲公司向魏某借款300萬元整（實際支付282萬元），并于2015年5月雙方簽訂了《借款擔保合同》。6月15日，甲公司將登記在其名下的涉案房產辦理了抵押登記，抵押權人為魏某。甲公司未按期償還魏某的借款，魏某起訴到法院。法院經過審理作出判決：（一）甲公司于判決生效之日起十日內償還魏某借款282萬元，并支付利息和逾期還款違約金;（二）魏某就以上債權對抵押房產經拍賣或變賣的價款享有優先受償權。

魏某與甲公司民間借貸糾紛一案進入執行階段以后，劉某獲知自己的房產被抵押、查封等事實后，向執行法院提出了執行異議，要求停止對涉案房產的執行并解除查封。法院經過聽證后裁定駁回劉某的異議請求，之后劉某向執行法院提起案外人執行異議之訴。

二、原、被告的主張

原告主張：根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條（以下簡稱“第 二十八條”）的規定，劉某在法院查封涉案房產前已經和甲公司簽訂了合法有效的書面買賣合同，支付了全部價款，并且已經合法占有該房產，只是由于甲公司推脫不給劉某辦理產權證，劉某自身沒有過錯，符合第二十八條第四項的規定。因此，劉某對執行標的享有的權利足以排除強制執行，故劉某的請求應得到法院的支持。

被告主張：劉某雖已簽訂了商品房買賣合同，交付了房款，但并未完成登記過戶，因此劉某不是該房產的所有權人。第二十八條不能做為執行異議之訴的法律依據，因為第二十八條是買受人對登記在普通被執行人名下的不動產提出異議的規定，而本案被執行人是房地產開發企業，所以本案不適用第二十八條。即便本案適用第二十八條的規定，劉某與甲公司簽訂商品房買賣合同并交付房款，在具備了辦理房產證條件后，在開發商不配合的情況下未通過訴訟的方式辦理出房產證，完全是其自身原因，不能滿足第二十八條第四項的規定。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，針對的是買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議而專門做的特別規定，本案情形與規定相符，但涉案房屋是商業用房，并非居住用途，因此，原告的權利不能排除執行，應駁回原告的訴訟請求。

被告認為原告應當向法院申請再審，而非提起案外人執行異議之訴。

三、本案爭議的焦點

1、本案應提起審判監督程序還是提起執行異議之訴;

2、本案是否適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條作為法律依據;

3、本案原告未辦理產權登記是否屬于第二十八條第四項規定的自身原因導致的。

四、代理律師及法院的觀點

1、審判監督程序針對的對象是生效的判決、裁定、調解書，目的是糾正錯誤的判決、裁定、調解書。案外人執行異議之訴所針對的對象是對特定標的的執行行為，而不是作為執行依據的生效判決、裁定、調解書，目的是中止或終結對特定執行標的的強制執行行為。本案法院判決甲公司償還借款，魏某對抵押房產拍賣或變賣的價款具有優先受償權，我方認為魏某對于普通債權享有優先受償權無異議，但是對于我方買受人而言，魏某是不具有優先受償權的，因此，判決第二項擴大了魏某的權利。從維護當事人的利益考慮，本案并非旨在推翻原判決，最好的解決方式是提起案外人對執行標的的異議之訴。

2、關于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條和第二十九條規定的適用問題，是本案的焦點之一，法院認為：第二十八條保護的是無過錯的不動產買受人之物權期待權，其中的被執行人的范圍包括二十九條規定的房地產開發企業，也包括其他類型的被執行人，其保護的對象是買受人，房屋的用途應當包括居住和經營兩種。第二十九條是對房屋消費者物權期待權的保護，也叫弱者保護，是在執行程序中，應當保護處于弱勢的消費者，其所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。劉某購買的是經營性用房，非唯一用于居住的房屋，因此不適用第二十九條。

3、不動產在開發商完成初始登記的基礎上，才能為買受人辦理過戶登記。開發商未辦理初始登記導致房屋無法辦理過戶登記，或者在辦理初始登記后未通知買受人辦理過戶登記的，都不能認為是買受人因自身的原因導致沒有過戶的。

五、購買不動產過戶前被查封或抵押的救濟途徑分析

本案由于對方的抵押權仍然是合法有效的，因此劉某的房產過戶問題并未最終解決，這是本案難以解決的問題。

抵押權作為擔保物權不能夠對抗不動產買受人的物權期待權，所以在執行程序中買受人可以據此請求中止執行，但是，這并不意味著買受人可以請求確認不動產的物權歸屬，因為根據《物權法》的規定，不動產的物權變動采登記對抗主義，由于抵押權的存在，房屋登記機構不會給買受人辦理過戶登記，這樣造成了抵押權人不能實現抵押權，買受人不能獲得物權的尷尬局面。從買受人的角度看，雖然不能獲得物權，確實際上阻止了執行，是最好的選擇，如果選擇申請再審，那么就不會阻止執行程序，最后也會喪失了對房子的占有。

通過本案事實和法院的態度可以看出，購買不動產在過戶前一定要采取有效保護措施，不然很可能出現類似本案情形的糾紛，雙方均不能獲得不動產的物權，唯一解決的方法是被執行人有了可供執行的其他財產，但是對于一個無可供執行財產、涉訴較多的公司來說，不確定的物權又會增加一個糾紛，買受人想要真正解決糾紛便會遙遙無期。

目前商品房交易市場混亂，應當盡量避免出現本案情形或者類似情形，否則解決起來非常困難，而且周期較長。最有效的方式是購買房產后及時辦理網簽備案和預告登記等相關手續，以防止開發商將已經出售的房屋再行抵押、二次銷售或者因開發商糾紛被第三人申請查封，最大程度保護自己的合法權益。