土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響探析

曾雪 楊雪蓮 朱圓夢(mèng) 華怡萍

摘要：近年來(lái)，為了保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展，國(guó)家采取了一系列嚴(yán)苛的限購(gòu)政策，使房地產(chǎn)逐漸回歸理性，但限購(gòu)政策始終不具備持續(xù)性，長(zhǎng)期有效的處理辦法仍是從土地供應(yīng)角度出發(fā)，理清各種土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而進(jìn)行長(zhǎng)期有效的調(diào)控。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)政策;房地產(chǎn)市場(chǎng);影響探析

Abstract： In recent years， in order to ensure the sustained and steady development of the economy， the state has adopted a series of strict purchase restriction policies， which have gradually brought real estate back to rationality. However， the policy of restricting purchases has not been sustainable. The long-term effective treatment method is still from the perspective of land supply. Departure， clarify the impact of various land supply policies on the real estate market， so as to carry out long-term effective regulation.

Keywords： land supply policy， real estate market， influence， analysis

一、土地供應(yīng)政策簡(jiǎn)述

（一）定義

土地供應(yīng)政策，就是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)，國(guó)家宏觀調(diào)控為主導(dǎo)，政府對(duì)投入市場(chǎng)上的土地（包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地）在位置、面積、用途等方面進(jìn)行規(guī)劃供應(yīng)的政策制度。

（二）特點(diǎn)

我國(guó)區(qū)別于其他西方國(guó)家，對(duì)城市土地進(jìn)行國(guó)家壟斷，屬于土地市場(chǎng)中的一級(jí)市場(chǎng)，在一級(jí)市場(chǎng)中有且只有國(guó)家政府是供給方，且買房只能得到土地的使用權(quán)而沒(méi)有土地的所有權(quán)，土地的所有權(quán)只屬于國(guó)家。

二、土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的傳導(dǎo)機(jī)制

土地供應(yīng)政策主要從兩方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行傳導(dǎo)。首先是土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，土地所在區(qū)位、規(guī)劃等方面的不同，使得土地價(jià)格不同，土地價(jià)格過(guò)高，造成開(kāi)發(fā)商成本偏高，無(wú)法降低成本開(kāi)發(fā)剛需樓盤，因此開(kāi)發(fā)商的建安成本費(fèi)相對(duì)提高改為針對(duì)中高端人群，最終商品房的售價(jià)也將提高。同時(shí)也由于土地價(jià)格過(guò)高，使得部分開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模減小，造成商品房供給減少，從而影響在售商品房?jī)r(jià)格。而現(xiàn)在的限購(gòu)限價(jià)政策使得部分開(kāi)發(fā)商樓盤的售價(jià)低于成本，于是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)從裝修角度試圖回收資金，從而造成了不少消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的新型矛盾。

其次是土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。土地供應(yīng)量增大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的前景下，開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模加大，從而使市場(chǎng)中商品房供應(yīng)量加大，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)相應(yīng)放緩，而若土地供應(yīng)量減少，開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模也只能減小，在售的商品房則會(huì)相對(duì)緊俏，從而使得房?jī)r(jià)上漲。

（二）土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的滯后性

土地供應(yīng)政策在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控具有“滯后性”。細(xì)化來(lái)說(shuō)，若土地供應(yīng)量減少，土地價(jià)格升高，房?jī)r(jià)也會(huì)升高，但這個(gè)過(guò)程中，并不會(huì)在土地供應(yīng)量變化的時(shí)候就隨之變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間的滯后性往往與土地建設(shè)周期、囤積土地、預(yù)售、“惜盤捂售”等因素有關(guān)。一方面，開(kāi)發(fā)商在土地供應(yīng)政策變化后，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，推遲銷售，限制了市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)和銷售，另一方面，消費(fèi)者得知土地供應(yīng)減少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期增高，兩方作用造成價(jià)格的升高。這一系列的影響都要有時(shí)間的推動(dòng)，因此產(chǎn)生了土地供應(yīng)政策的“滯后性”。

（三）土地供應(yīng)數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

政府供應(yīng)土地通常主要是考慮兩方面的因素，一是政府的財(cái)政預(yù)算情況，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況。當(dāng)政府覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期較高，而財(cái)政狀況又不足以滿足其城市建設(shè)的需求時(shí)，會(huì)加大土地的供應(yīng)量。通常來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)數(shù)量改變，開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模隨之變化，管理者通過(guò)對(duì)未來(lái)幾年的政策經(jīng)濟(jì)分析，針對(duì)每一個(gè)地塊進(jìn)行考量并用于建設(shè)不同的樓盤或商業(yè)，當(dāng)然還要考慮滯后性的作用。短期來(lái)看土地供應(yīng)政策并不一定能改變房?jī)r(jià)的上升或下降，但中長(zhǎng)期時(shí)，改變土地供應(yīng)量，即會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和銷售，從而最后影響房?jī)r(jià)的變化。

（四）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

本文主要以住宅為例進(jìn)行探討。在我國(guó)，住宅用地占據(jù)的土地供應(yīng)的比例是非常可觀的，這其中很大原因來(lái)自于中國(guó)人民龐大的人群基數(shù)和對(duì)住房的剛性需求。住宅用地中，主要分兩方面體現(xiàn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，分別是物業(yè)類型和區(qū)位。首先是物業(yè)類型上面，一般市區(qū)外圍，郊區(qū)多以普通住宅為主，而價(jià)格也普遍較低，一定程度上拉低了整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)，而市中心多為高層中高檔住宅，價(jià)格也相對(duì)較高，是房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)上升的主力軍，因此，調(diào)節(jié)住宅用地物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)一定程度上可以減緩房?jī)r(jià)的上升。其次是區(qū)位，不同區(qū)位土地價(jià)格不同。不同區(qū)位建設(shè)的物業(yè)類型會(huì)有一定影響，同樣不同區(qū)位規(guī)劃不同配套不同也會(huì)影響房?jī)r(jià)。

三、結(jié)論

土地供應(yīng)政策作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大重要影響因素，它從土地?cái)?shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的數(shù)量、類型、價(jià)格等。土地供應(yīng)政策的實(shí)行，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)，有效合理的管控了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，同時(shí)也使得房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，滿足人民群眾的住宅需求，抑制了炒房現(xiàn)象。政府也應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)需求狀況，加大土地供應(yīng)量，特別是普通住宅的供應(yīng)量，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度，為建設(shè)更好的房地產(chǎn)市場(chǎng)而努力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上升。

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作者簡(jiǎn)介：

曾雪（1997-），女，漢，四川省成都市，本科，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理

楊雪蓮（1998），女，漢，四川省南充市，本科，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理

朱圓夢(mèng)（1999-），女，漢，四川省廣元市，本科，研究方向：土木工程管理

華怡萍（2000-），女，漢，四川省成都市，本科，研究方向：工程管理