大中型房地產企業信用風險與對策研究

劉旭凱

摘 要：房地產行業有著投資額度較大、開發周期較長、受政策影響程度大、區域差異等等基本特征;與此同時，房地產有著很大的經濟潛力，在房地產行業全面發展的趨勢下能夠全面帶動相關產業。房地產開發需要大量的資金予以支持，所以房地產企業發展以及生存通常需要銀行等金融機構的有效支持，而較高的投資回報率也就決定了房地產行業有著較高的風險性。倘若未能有效防范以及規避，則極有可能影響到企業自身發展。基于此，本文著重對大中型房地產企業信用風險與對策進行研究。

關鍵詞：中大型房地產：信用風險：對策

一、引言

基于大中型房地產企業自身的角度來講，其基本的運營模式是對自由資金進行充分利用，從而向政府以招、拍、掛等形式取得的土地，然后以土地為抵押品從銀行獲得房產項目開發資金。從銀行的層面來講，房地產企業是其能夠持續獲得高投資回報收益的主要對象，所以銀行對于房地產行業有著一定的期望，為其所提供的信貸量非常巨大。因此，我國房地產貸款已然成為商業銀行重要的金融業務之一，加之利率上調、政策收緊等宏觀因素的變化，一定程度上會加劇大中型房地產企業違約出現的概率，從而引發信用風險，會影響到企業.金融機構乃至我國整個房地產行業的發展。

二、信用風險

信用風險義被稱之為“違約風險”，具體指的是借款人或者是交易對手未能按照預期的時間對債務進行償還或者是未能對合約中的規定進行有效履行，并在交易之中導致另外一方的經濟受到損失。對于信用風險來講，從廣義的層面來講，則主要指的是因為客戶出現了違約行為從而引發的信用風險，包括負債業務、資產業務等所有違約行為所引發的信用風險。從狹義的層面來講，則是我們常見的信貸風險，由于企業在發展過程中存在著很多不確定的因素，進而導致債務人無法按照合同的規定而按時償還債務并造成債權人的經濟損失。

三、大中型房地產企業信用風險現狀以及問題

（一）信貸核查執行力度不足

信貸盡職調查工作執行力度不足，而極有可能因為信息不對稱原因而引發一定的信用風險。首先，銀行信貸人員在對大中型企業進行調查的過程中，因為知識體系不夠完善、專業素質不夠等因素，未能全面掌握借款人的情況。例如，在對大中型房地產企業調查過程中，對于企業的真實狀況了解不夠深入，關于企業的榮譽、具體開發項目以及以往案例、業界評價等方面都為深入考察，尤其在項目施工化解、市場利潤等方面沒有深入排查，進而埋下風險隱患。其次，大中型房地產企業（借款人）對自身的采取狀況進行了隱瞞，其本身可能不符合銀行貸款的要求，但為了成功獲得貸款，而故意粉飾企業的經營狀況，提供不真實的材料：而銀行由于各方面因素的影響，未能精準識別，為此埋下風險隱患。因為房地產企業的高額利潤促使商業銀行將其列為優良業務項目之中，并不斷提升對房產企業的貸款數量：加之銀行在信貸核查方面由于考慮到經濟成本的束縛，所以很多貸款之前的核查僅僅只是表面工作，所以成了信用發生的源頭。

（二）經濟周期波動的發生

房地產行業具有資產負債水平高、開發周期長等特點，所以宏觀經濟調控能夠對其產生巨大的影響。其中經濟周期波動的發生也會導致房地產企業出現信用風險。通常來講，擴展以及收縮是宏觀經濟期的兩個基本階段。對于擴展階段來講，社會經濟發展良好，居民可支配的收入也比較高。擴展階段下的房地產行業處于高度繁榮的時期，企業經營狀況普遍較好，且保持著較高的發展水平，所以在償還債務方面有著一定的保障，使得債務人能夠保持良好的信用水平。而這個階段銀行在為企業批準貸款時往往會適當降低標準，那么所隱藏的風險也會被忽視。一旦進入到收縮階段，意味著經濟發展速度將發展緩慢，社會整體需求量開始下降，房地產企業盈利能力逐漸下滑，其償債能力也將令人擔憂。隨著房地產經濟的下滑，銀行等金融機構會將貸款進行收縮：與此同時，投資者的投機需求也將開始降低。房地產企業抵押給銀行的房產商品也會隨著泡沫經濟的破裂而開始貶值，加之銷售業績的下滑，最終將會陷入資不抵債的泥潭之中。而銀行也將面對很多的呆賬、壞賬，并帶來巨大的損失。此時，所有隱藏的風險將逐漸暴露出來被不斷擴大，并轉化現實風險，最終導致企業破產。

（三）盈利能力引發的信用風險

大中型房地產企業如果要實現長足發展，那么必須要有一定的盈利能力以及發展能力，倘若無法盈利就無法發展，那么便會出現財務風險以及信用風險，而這些潛在的風險若為及時發現，那么將會對企業帶來巨大的風險。以碧桂同為例，根據相關調查，為有效評估碧桂園的盈利能力以及發展能力，選取銷售凈利率、銷售毛利率以及總資產收益等作為指標，2013 - 2016年則連續四年低于標準值，尤其是2015與2016年與標準值相差更大，雖然其他指標都正常，但是銷售毛利率較低，這就意味著碧桂園的盈利方面存在著問題，如果盈利不好那么企業也難以會有足夠的資金去償還銀行的債務，這樣便會引發信用風險。最近幾年，碧桂園由于盲目發展新項目所以不斷增加資產規模，但是卻忽略企業的負債量，同時也影響到企業額度的信用等級。房地產企業本身會有很大一部分的預收款，而像碧桂同這類大型房地產企業將會有更多，倘若企業未能保障其盈利能力，那么就極有可能因為資金不足而出現違約情況，進而增加企業自身的信用風險，并影響到企業的信譽。

四、大中型房地產企業信用風險規避對策建議

（一）盡快構建以及完善房地產行業信用數據庫

倘若要對大中型房地產企業信用進行度量以及評估，往往需要有對應的數據庫予以支持。就我國證券市場來看，由于起步晚，關于大中型房地產企業違約的情況并不多：而歐美一些發達國家，則針對房地產企業建立對應的信用數據庫，著重對房地產企業進行信用等級評估。目前，我國還未成立這樣的信用數據庫，加之經驗方面不夠豐富，一旦企業有意隱瞞自身不利因素則難以進行有效識別與評估。對此，本文建議商業銀行能夠認清當前我國房地產行業發展的趨勢，并依托信用評級機構實現資源共享，從而建立與房地產行業有關的信用數據觀：并充分結合我國房地產企業的特點，設計一套科學、合理的評級方案，以此為基礎對房地產企業信用等級進行合理評估，并借助大數據技術，能夠將全國各個地區的有關房地產企業的信用違約數據以及企業相關信息進行匯總，從而將房地產行業信用違約以及相關數據進行完善。

（二）提升對房地產行業的監管力度，構建多元化融資渠道

從國家層面來講有必要持續提升對房地產行業的監管力度，從土地管理制度人手，持續進行完善。房地產的基礎是土地，房地產企業之間的競爭通常是從“拿地”環節開始，而我國房地產也因為“囤地”等投機行為以及地方政府對土地的抬價，以致于土地價格居高不下，這是我國現階段房價高以及房地產企業信用風險產生的根本原因。目前，政府應該加強土地管理，以適當降低土地價格的方式來降低房價，從而對房地產泡沫經濟進行一定程度的控制，使其房地產行業能夠從快速擴展階段穩步過渡到收縮階段。同時，提升土地市場的準入門檻以及提升土地交易稅收，這樣能夠降低房地產企業減少投機行為，達到從源頭上讓房產價格回歸理性的目標，從而將房地產企業信用風險降低。此外，基于我國大中型房地產信用風險現狀以及問題來講，可以看出我國房地產企業受政策變動、宏觀經濟調控等方面的影響程度比較大。基于此，南政府方面進行牽頭組織銀行等相關金融機構建立多元化的房地產融資渠道，完善房地產行業的金融產品、房地產信托投資資金等等。與此同時，不僅要將房地產開發貸款的門檻合理提升起來，還要對房地產開發資金的具體流向進行合理把控，這樣有利于分散各方面的信用風險，將信用風險發生概率有效降低。

（三）企業層面規避信用風險的建議

自身資金不足并大量向外界借款，并用于新項目的開發：而新項目義未能達到預期的收益，進而導致資金方面的不足等等，這是導致企業自身出現信用風險的主要原因。以碧桂同為例，建議碧桂同應當適度暫停一些激進型開發項目，保持穩健開發;尤其是一些已經在運作的開發項目，則應該優先將其完成，要最大限度避免出現未達到與其他利益者、消費者約定以及合同的情況。因此，碧桂園應當注重對資金流動性的管理，尤其是專門控制財政收入以及支持，從而對手中的資金進行合理安排，確保現有項目能夠有序開展以及完工。現階段，有很多大中型房地產企業都有著碧桂同同樣的問題，手中有很多的項目，但進展非常緩慢，倘若項目無法準時交付，則意味著盈利能力未達標，那么意味著企業將無法償還債務而引發信用風險，此時，應該著手分析企業現狀，在投資籌資以及經營過程中，一定要對資金的往來進行審核，在明確資金使用目標的基礎上制定合理的計劃，要善于站在集團整體利益層面上進行考慮與分析。只要預算合理，再按照預算去經營，堅持穩健開放項目，擴大規模的同時留足必要的資金，做到按起償還債務，這樣企業則可以對信用風險進行規避。

五、結語

整體來講，我國大中型房地產企業由于信息不對稱、經濟周期波動以及自身發展等等原因而不同程度的出現信用風險。這就意味著國家相關部門、銀行以及相關金融機構、企業自身等等都應該高度重視信用違約帶來的危害。基于我國房地產現狀，本文認為銀行方面應該盡快建立房地產行業信用違約數據庫：國家層面應該加強對房地產行業的監管力度，確保房地產行業能夠健康發展：而企業自身則應當認清自身發展能力以及盈利能力，從而有合理開發，減少庫存，集中資金發展項目，確保企業能夠全面發展，從而有效規避信用風險。

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