房地產市場發展對科技創新的影響機制及政策優化

徐長生 張虛懷

摘 要：科技創新是我國產業轉型升級的主要動力，房地產則是國民經濟中的重要支柱行業。我國房地產市場的發展對科技創新主要存在正負兩種效應：融資信用緩解和投資擠出效應。通過建立理論模型分析房價上漲對科技創新的影響，揭示上述兩種效應對科技創新產生影響的內在作用機制，并提出相應的政策建議：嚴控房地產的投資屬性;解決地方政府土地財政問題;建立健全多層次資本市場;持續優化創新創業環境。

關鍵詞：房地產市場;科技創新;融資信用緩解;投資擠出

[中圖分類號] F061 [文章編號] 1673-0186（2019）012-0077-012

[文獻標識碼] A ? ? [DOI編碼] 10.19631/j.cnki.css.2019.012.008

一、引言

黨的十八大以來，從天眼探空、神舟飛天，到蛟龍探海、墨子傳信，從高鐵奔馳、北斗組網，到超算發威、大飛機首飛……從無到有，從“跟跑”到“并跑”“領跑”，科技領域的一次次跨越式發展，成為經濟社會發展的助推器。當今世界，誰牽住了科技創新這個“牛鼻子”，誰走好了科技創新這步先手棋，誰就能占領先機、贏得優勢。雖然當前我國在科技領域實現了諸多突破，2017年全球創新指數報告顯示我國的創新能力排名上升至22位，但也要清醒看到，與發達國家相比，我們科技創新的基礎還比較薄弱，創新能力尤其是原創能力還存在明顯差距，關鍵領域核心技術受制于人的格局還沒有從根本上改變。當前，國際國內環境都在發生巨大變化。從國際看，逆全球化和貿易保護主義勢力抬頭，正如習近平總書記所說的，“先進技術、關鍵技術越來越難以獲得，單邊主義、貿易保護主義上升，逼著我們走自力更生的道路，這不是壞事，中國最終還是要靠自己”[1]。從國內看，無論是實現經濟高質量發展，還是滿足人民日益增長的美好生活需要，都需要科技創新的助力。堅持走中國特色的自主創新道路，敢于走別人沒有走過的路，不斷在攻堅克難中追求卓越，我們才能掌握競爭和發展的主動權。

我國一直在不斷地加大研發投入力度以提高自主創新能力，R&D支出占GDP的比重逐年增加，但是與發達國家的差距仍比較大?？萍紕撔滦枰罅康难邪l投入和資金支持，同時科技創新的風險相對較大，投資回報期長，在目前金融市場發展不完全的情形下，我國主要融資渠道依然是以銀行信貸為主的間接融資方式，科技創新能夠獲得的資金支持有限。與此同時，房地產市場的繁榮發展占用了大量信貸資源。有研究指出，我國近年來研發投入有放緩的趨勢，與我國房地產市場的過度繁榮有關。2016年7月的信貸資金結構顯示，當月新增貸款的99%流入了房地產領域。房價的增長吸引了更多銀行信貸，而更多的資金投入致使房價進一步提升。

房地產行業是我國國民經濟體系中的支柱行業之一，在我國國民經濟中有著舉足輕重的地位，對我國經濟的方方面面都有著不同程度的影響。伴隨著近些年中國房價的整體上漲，全社會的固定資產也隨之增值，但也不可避免地造成了泡沫化?？萍紕撔率俏覈D型升級的持續動力。時至今日，國際貿易摩擦和爭端不斷，國內資源和環境容量有限，人口紅利也逐漸消失，傳統粗放式經濟增長方式已經難以為繼，這種復雜環境下我國產業轉型升級只能走科技創新的自主發展之路，這是科技創新的重要意義。房地產和科技創新的關系對于我國經濟和社會發展意義重大，隨著房價泡沫的累積，其對我國科技創新的影響關系著我國經濟的長遠健康發展，需要引起足夠重視。探究兩者的關聯因素，厘清其作用機制，掌握其影響結果，對我們制定宏觀政策，解決體制機制障礙，把握房地產業和科技創新發展都具有重要意義。

二、內在機制

影響科技創新的因素有很多。為了建立完備的科技創新體系，需要各種創新要素的共同參與，相互配合、碰撞，形成合力，共同推動科技創新整體協調發展，缺一不可。其關鍵要素包括人才、資本、制度、文化，還包括各種創新環境要素，比如硬環境和軟環境等。同時，房地產業的發展和變化情況會對以上要素均產生影響，進而通過這些因素影響到科技創新的發展。人才的安居樂業需要房地產業作為支撐，房地產價格的變化對人才的期望薪酬和工作穩定性會產生較大影響;對企業而言，房地產價格提高會影響人才的獲得成本，同時也可能對企業持有的房地產資產價值產生影響;對資本來說，房地產本身也是一種資產，國內上市公司年底賣房保殼的舉動屢見不鮮，也說明了房地產的資本屬性;除此以外，房地產業也是一個城市、一個區域乃至一個國家的基礎支撐產業，對制度、文化、環境等各方面也都產生著各種直接或者間接的影響。這些導致房地產業和科技創新息息相關，但同時這種關系具有其復雜性，需要通過系統研究和分析來找尋結果。

關于房地產價格上漲對企業創新投資行為的影響，現有文獻仍然存在爭論，并且不同國家的數據所得出的經驗結果也存在明顯差異。苗建軍、王鵬飛（Miao and Wang）建立了包含兩個部門的內生經濟增長模型，并分析資產泡沫對經濟增長的影響[2]。筆者認為，一方面，在面臨金融摩擦和融資約束的情況下，生產資本產品部門的價格泡沫會導致抵押品價值增加，文中稱為融資緩解效應;另一方面，如果兩個部門中只有一個存在泡沫，在資本總量有限的前提下，兩個部門間的資本會重新配置，會導致另外一個部門的資本減少，對經濟增長產生不利影響，文中稱為資源重配效應，即我們所說的投資擠出效應。要理解房價上漲到底會對企業創新投資產生何種作用，關鍵在于厘清房價上漲給企業帶來的“融資信用緩解效應”和“投資擠出效應”兩種作用的大小。

如果從資產升值和融資信用緩解的角度來看，房價上漲可能存在正向激勵[3]。眾所周知，科技創新作為一種高投入高風險的活動，企業的科技創新投資會受到其資金約束和融資約束的直接影響，而房價上漲后所帶來的企業貸款信用升級能夠幫助企業減少研發投入的資金約束。相比R&D投入，以房地產為代表的固定資產投資具有融資優勢。哈霍夫（Harhoff）研究發現R&D投入中只有10%屬于有形的可抵押投資，這和房地產的無使用門檻的通用性、保值增值的持續預期無法相提并論，銀行會更加傾向于選擇房地產作為抵押物來提供資金支持[4]。劉愿等利用2006—2013年中國2 037家上市公司和地級市匹配數據研究了房價上漲對不同企業預算約束的影響，發現房價上漲顯著降低了國有企業和民營企業的融資和信用約束[5]。

另外，科技創新具有高度的不確定性，失敗風險很大，而且科技創新隨著其所處行業不同，具有各自不同的復雜性和專業性，這對外來投資者的專業要求較高，使其具有較高的進入門檻。而作為企業的管理者，對相關活動的收益率和成功率會有更準確的把握[6]，在此基礎上出于保護知識產權的考慮還會有蓄意隱瞞的動機，這都會造成二者之間的信息不對稱。出于控制風險考慮，股權和債券投資者都會向企業索取較高的溢價[7-8]。

在存在金融摩擦和融資約束的情況下，信貸部門更加傾向于選擇房地產業等低風險、低進入門檻與信息較為透明的行業。所以，在房地產行業具有持續穩定的增長預期的條件下，房價上漲勢必增強房地產持有者的融資信用。企業無論是采用股權還是債權融資都將更容易獲得更多的外部融資支持，這樣企業將會釋放出更多自有資金用于科技創新活動。

就負面影響而言，現有文獻強調房價上漲后對工業企業房地產投資行為的激勵是導致創新研發投入減少的主要機制。工業企業投資房地產的激勵源于經濟體中工業部門與房地產部門投資收益和利潤水平的差距。當一個經濟體中，房地產部門的投資收益顯著高于工業部門時，工業企業跨領域投資房地產行業的動機增強，相應就降低了對工業部門的資金投入。

從收益的穩定性與回報期長短上來看，房地產業收益穩定，可快速變現。除了在取得土地開發權和建設前期需要大量資金投入外，在總投資完成25%以上即可開始房屋預售，收回大部分的前期投入成本，其中進展較快的項目甚至一年內即可實現收益。這些都遠不是科技創新投入可以達到的?？萍紕撔峦度霃膯拥綄崿F收益往往存在很長的時滯[9]，且成功概率通常較低[10]，即便成功，市場對創新產品的接受度也是難以預測的[11]。這些都導致科技創新投入收益也存在很大的不確定性。

從技術壁壘和進入門檻來看，科技創新行為因企業所處行業不同，各自具有不同的技術儲備壁壘和進入行業所需的各類資質門檻等，這些都需要企業在技術、人才、市場等多方面經過長期積累才可以實現。而房地產行業技術壁壘則較低，即便是此前沒有任何房地產開發經驗的企業，也可以將施工、監理、商業策劃、銷售等全部委托給具有專業資質的相關單位來完成。王文春認為，主要的進入門檻在于土地開發權的獲取和資本密集型行業對資金的大量需求[12-13]。

三、理論模型分析

以下將從理論模型中進一步分析上述機制的理論背景，進一步厘清它們對科技創新產生影響的作用渠道。

對工業企業而言，企業創新是為制造新產品、提供新技術和提高工藝水平而進行的研發活動。對科技創新企業而言，其創新產品也是通過其他代工工業企業最終實現工藝路徑、生產相應產品，并通過自己貼牌、銷售實現企業價值。這些科技創新的投入都可以通過其知識產權或者其他各類技術進步來體現，最終都是體現在了企業增加值[13]或者企業價值的增加上。所以對企業的科技創新行為的分析，可以從對企業價值的分析來入手。

（一）基本模型的設定

四、政策建議

針對本文的研究結論，結合我國經濟社會的實際情況，特提出以下政策建議。

（一）堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，應該讓房地產行業回歸其提供居所的價值本源，嚴格控制其投資屬性

關鍵還是要在限購政策上繼續深化研究，精準發力。最近一輪全國各大城市的限購政策從效果來看基本遏制住了房價的上漲勢頭，其實際交易量也極度萎縮，說明待價而沽、持幣觀望的情緒占據了主導地位。筆者認為，這種極為嚴厲的限購政策并非常態，難以持久;一旦限購放開，可能會憑借這一段時間蟄伏積蓄的能量帶來新一輪房價暴漲。所以真正合理、有效的限購政策應該是可持續執行下去的有效保障。

第一，應該打通信息渠道，統一涉及戶籍、住房、婚姻、子女等各類數據接口，建立以家庭為單位的數據系統庫，可以為各類政策的制定和實施提供決策參考和動態監控。

第二，限購時應精準區分剛性住房需求、改善性住房需求和純投資需求。積極鼓勵剛性需求，設立一定條件容許改善性需求，大幅度提高純投資需求的成本?？梢耘c我國現有的人口政策配合，依照家庭人均房產面積進行衡量。地方政府應該基于各個城市自身狀況區別化制定符合自身特色的限購政策。

第三，提高房地產的持有成本和再次交易成本，盡快推行累進制的房產稅、遺產稅。

第四，通過人才住房、共有產權房等各種形式，降低人才獲取住房的門檻，減少其一次性投入和當期現金流壓力。以期實現城市引進、留住人才的目的，也是對人才提前實現安居樂業的重要手段和定心丸。

第五，盡快普及推行租售同權，提高教育醫療等社會福利供給，減少房地產投資背后的隱性福利。很多時候房子背后還附帶著醫療、教育、交通等各方面的福利和便利，這些也都會體現在房價上。而租售同權的主要障礙其實是城市承載能力和公共配套設施不足，這也需要我們進一步提高城市規劃建設水平，統籌推進城市建設，讓人和城市真正和諧統一。

（二）建立長效機制，解決房地產上漲背后隱含地方政府的土地財政問題，地方政府財權和事權的不匹配，為地方政府經濟社會發展帶來了巨大壓力

就財權而言，占據主導地位的稅種大部分是中央和地方共享稅，加之“營改增”的全面推行，將作為地方財稅主力稅種的營業稅調整為共享稅，地方留成部分僅有25%，雖然在目前過渡階段臨時五五分成，但明顯還是可以從中看到，地方稅收和中央稅收還將進一步此消彼長。就事權而言，中國的城市化進程為城市建設提出了巨大的建設需求，但這方面在地方財政中沒有支出來源，加上各類基層民生事業，只能依靠政府舉債和土地財政來實現。前期債務越滾越大，加之經濟形勢的變化，地方政府的債務違約風險和償還壓力也會逐漸增大，這將驅使地方政府不得不進一步變賣土地。解決問題的根源還是應該完善財政體制，做到財權和事權相匹配。

首先，要合理確定各級政府的事權，并根據事權來劃分財權：其中涉及國家安全或整體宏觀調控等方面的事權，仍然由中央政府來承擔;而流動性不足且區域性特征較為明顯、直接服務地方經濟社會的事項，應交由地方政府自己承擔;

其次，應該重新構建國家財稅體系。在降低整體稅負的前提下，擴大地方政府財稅自主管理權，對區域特征明顯、并且難以轉嫁且流動性不足的稅種，應增加共享稅中的地方留成比例，甚至調整為地方稅，以充分調動地方政府積極性。還可以根據實際情況在相應存量稅上著力，完善征繳體系，擴大征繳覆蓋面，使其逐漸成為地方主力稅種，除了房產稅、遺產稅以外，還有資源稅等。

最后，對地方政府而言，還應該做到有多少錢、辦多少事，量入為出，合理經營。應進一步規范地方政府舉債行為，建立透明化、市場化、法制化的債務管理制度和債務發行、交易、監督機制。在全面摸清排查全國政府的債務存量規模的基礎上，進一步放開地方政府的債券發行權，建立科學的地方政府主體信用評價體系和信用評級制度，規范地方政府各類信息披露機制，利用市場化定價機制引導和鼓勵各類保險、基金、股權債券投資機構參與。此外，還可以進一步嘗試政府和社會資本合作項目（PPP），將近期的政府投入轉化為中長期的財政支出?？傮w來說是更加嚴格地執行預算制度，規范政府更多采用透明化、市場化的行為，清理預算外的投資經營活動和隱性政府支出。

（三）建立健全多層次資本市場，支持各類金融機構和創新產品向創新型企業和中小企業傾斜，暢通民間資本的投資渠道

我國目前的融資體系效率較低。就資金的需求側而言，銀行傾向于選擇資本雄厚的國有企業和風險相對較小的房地產行業，而真正急需資金的中小企業和創新型企業卻難以拿到銀行貸款;就資金的供給側而言，大量的民間資本沒有暢通的投資渠道。要提高資源配置效率，必須解決這些問題，為資金從供給側到需求側構建各種層次的暢通渠道。

首先，進一步建立健全多層次的資本市場。目前我國不同層次資本市場間同質化現象十分嚴重，制約了資本市場服務企業創新的能力;現行發審制度還有較大改進空間，注冊制推行緩慢;而企業評審時偏向于追求盈利指標，對中小企業和創新型企業不利;政策風向經常切換，缺乏穩定預期，“窗口指導”往往成為把握政策風向的主要渠道之一。這些都需要金融監管部門在真正建立多層次市場上下功夫，主要方向就是市場化、透明化、差異化。比如可以通過創業板改革，擴大創業板市場包容性和覆蓋面，推進新三板發行與交易制度改革，促進新三板成為創新型民營中小微企業融資的重要平臺。最近正在大力推行的科創板，在注冊制、公司規模、盈利指標、并購重組制度、漲跌幅限制和減持制度等多方面進行了較為大膽的嘗試，有望在多層次資本市場上探索出一條新路，和現有資本市場形成良好的互補，并倒逼其他市場改革。

其次，創新銀行信貸方式也是一種非常重要的手段。應該鼓勵各類政策性銀行加大對創新型中小企業的支持力度，探索商業銀行向科技領域和中小企業傾斜的制度設計，可以在設立科技銀行上擴大試點。此外，商業銀行也應該積極進行思維創新、產品創新和模式創新，加強與科技企業跨界合作，不斷拓展自身業務場景，并通過挖掘互聯網非結構化信息搭建網絡風控平臺，為各類創新產品提供相應的大數據風控能力。

再次，進一步發揮好財政資金的杠桿作用。政府應該轉用更加市場化的方式來推動產業發展，可以通過組建政府引導基金，吸引各類社會資本共同參與，優先向初創企業和高科技企業投資。對于社會資金愿意投資本地科技型企業的，可以設立風險資金池對虧損部分進行補貼，鼓勵銀行和基金以各類投貸聯動方式支持企業發展。

最后，還應進一步暢通民間資本投資渠道。支持民間資本參與創新創業與天使投資，促進民營企業家向天使投資人身份轉換，逐步引導使其成為天使投資的主力軍。此外還可以完善股權眾籌機制，引導眾籌融資平臺規范發展。

（四）繼續大力推進科技創新，優化創新創業環境

提高科技創新的成功率和回報率是支持科技創新未來發展的最重要動力，越是在經濟下行壓力下，越應該加大對科技創新的支持力度。從政府的角度來說，主要是營造全社會支持創新創業的政策環境，根據自身產業和人才結構出臺區別化的支持政策，而且這些科技創新政策也應該和城市本身的房地產政策、限購政策、落戶政策、社保醫療教育等各方面政策相互配合，真正做到全方位支持。

第一，應該更加注重支持具有關鍵核心科技突破、硬科技含量較高、具有廣泛產業意義和市場前景的創新型企業。通常意義的新經濟，可以闡述為新技術、新產業、新業態、新模式，而這些都基于新技術，新的技術可以催生新的業態，進而產生一個新的產業。新模式和新技術有一定關聯，也可以對新業態和新產業產生促進作用，但新模式往往只是商業模式上的創新，容易被復制、抄襲、甚至更新換代，只有掌握了核心關鍵技術，尤其是我國現在面臨的一些“卡脖子”的核心技術，才能在產業競爭中始終立于不敗之地。

第二，加快構建產業生態鏈，形成龍頭企業頂天立地、中小企業鋪天蓋地的創新環境。大企業實力雄厚，帶動市場變化和產業變革;小企業靈活、成長性好，可以與大企業形成良好的互補性，他們相互配合，形成完善的產業生態鏈，可以最大化發揮各自能力和效率。

第三，進一步發揮各類中介機構的作用，如共性技術平臺、中介服務平臺、知識產權、成果轉化機構等。可以為不同市場主體提供交流合作機會，有利于提高全社會科技創新的整體效率。

第四，重視人才、關愛人才，真正為人才落戶、子女就學、住房保障、醫療保障等方面提供便利化的服務與幫助，提供一流的生產生活環境，讓人才真正安心工作，最大精力投入工作。

第五，支持創新產品在全社會的推廣應用。創新產品的訂單對創新型企業的作用比政府補貼更為重要，這需要政府給予支持，比如可以拿出一些試點工程、試點項目，優先支持本地創新型企業的創新產品參與招標;對于本地創新型企業相互配套采購的，可以按比例給予相應補貼支持等。

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Abstract： Scientific and technological innovation is the main driving force of industrial transformation and upgrading in China， and real estate is an important pillar industry in economy. The development of China's real estate market has two main positive and negative effects on scientific and technological innovation： financing credit mitigation and investment crowding-out effect. This paper analyses the impact of rising house prices on scientific and technological innovation by establishing a theoretical model， reveals the internal mechanism of these two effects， and puts forward corresponding policy recommendations： strictly control the investment attributes of real estate， solve the land finance problems of local governments， establish and improve multi-level capital market， and continuously optimize the environment for innovation and entrepreneurship.

Key Words： Real estate market; Scientific and technological innovation;Financing credit mitigation;Investment crowding-out.