淺談投資性房地產的會計處理

韓雅薇

摘 ?要：近年以來，我國的房地產經濟在不斷發展，發地產市場也愈加趨于穩定與成熟，這也導致企業對房地產的投資比重逐年上升。投資性房地產主要是為了獲得一定的收益而進行的房地產活動，本文將簡要分析投資性房地產的主要會計處理方法，探討其主要的處理方式及注意問題。

關鍵詞：房地產;投資性;會計處理

投資性房地產是伴隨我國的市場經濟不斷發展起來的，屬于一種新興的投資方式，房地產市場目前在我國，還處于一個不斷完善和發展的階段，其中蘊含的潛在獲利機會日益被企業所重視。在這樣的需求環境下，2006年，我國財政部門頒布了《企業會計準則第3號――投資性房地產》，用來專門規范房地產投資方面的主要業務。

一、投資性房地產會計處理的主要演變過程

投資性房地產主要指的是企業為了賺取一定的租金或使本來資產增值而持有的房產資源。在過去，人們一般將企業進行投資的房地產看成企業的一般固定資產，按照其預估的使用年限進行折舊提取。但不足之處在于，這種固定資產的凈值根本不能很好地反映投資性房地產的真實價值。投資性房地產在最近十幾年的發展中，市場價值早已高于賬面凈值，有時可以高出賬面凈值達幾十倍。與此同時，房地產投資的周期較長、金額數目較大、流動性有時較差，體現出了高收益與高風險并存的局面。在這樣的實際情況下，再將投資性房地產看作是一般的固定資產，顯然已經不合適了。但是，將其看成是流動資產進行處理，同樣也是不合適的。投資性房地產在發展的過程中，缺乏相關的法律法規加以約束，企業通常各行其是。在這種情況下，中國財政部于2006年2月15日發布《企業會計準則第3號――投資性房地產》，也被稱作第3號具體準則。這條準則的頒布具有比較重大的現實意義。

二、投資性房地產業務的重要性及現狀分析

新會計準則中給投資性房地產的定義是：投資性房地產指“企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。

2.1 投資性房地產業務的重要性 投資性房地產是當今世界各國經濟發展的重要支柱產業之一，它所創造的高額附加值以及為投資者所帶來的豐厚利潤，強烈地吸引著一些企業和個人投資者。當然，在我國隨著市場化改革的快速推進，投資性房地產早已成為拉動經濟增長的支柱產業。投資性房地產行業不僅關系到城市居民，而且還是關系現在和將來農村人口城市化的問題。投資性房地產行業不僅是一個產業發展問題，還是一個社會發展問題。

2.2 我國投資性房地產業務的現狀分析 前幾年來，我國投資性房地產業出現了新一輪的持續快速增長，增長幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產增長41.1%，增幅比2003年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調控措施，連續出臺與房地產市場相關的多項重大政策進行調控。

從2004年第二季度開始，投資性房地產增長幅度逐月降低，其增長幅度已經低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1-6月份投資性房地產分別增長32.9%和34%）。這表明自2004年以來國家采取的一系列控制高速增長的政策措施已初見成效。但是，就最近幾年的投資性房地產市場情形來看，投資性房地產熱潮并沒有就此止步。中國的經濟繼續保持了前幾年的強勁走勢，投資者相信，只要現在涉足了投資性房地產行業，如果經濟能夠像他們所預期的那樣持續發展，那么將來一定會從中得到收益，這就是我國投資性房地產業務的現狀。

三、投資性房地產后續計量中存在的問題

（一）成本計量模式在投資性房地產應用中存在的問題

在成本模式計量下，對投資性房地產計提折舊或攤銷是為了彌補投資性房地產在使用過程中的正常損耗，如果投資性房地產在以后年度發生減值，就計提資產減值準備;如果發生增值，則財務狀況沒有反應。也就是說，計提減值準備的方法只適用于房地產市場發展下降的情況，這時所反映的投資性房地產的價值是公允的;而升溫時，所反映的資產價值比公允價值低。不能真實的反應投資性房地產的價值，不利于投資決策。

（二）公允價值計量模式在投資性房地產應用中存在的問題

1、利潤波動幅度大

采用公允價值模式計量，會計利潤就隨著公允價值的波動而變動。這就使得企業各期的財務數據不具有可比性，而對投資者、債權人等利益相關者產生一定的不利影響。

2、信息成本高

采用公允價值計量模式的關鍵是要取得合理的公允價值。因此企業每年都要聘請評估機構對其投資性房地產進行評估，這個過程將會大大增加企業的信息成本。這樣企業的積極性就會受影響，可能就會放棄公允價值計量模式。

3、納稅程序復雜化

會計準則中的投資性房地產，允許計提折舊。采用公允模式時，投資性房地產平時不計提折舊，公允價值與賬面原值之間的差額計入當期損益。因此，會計上按照公允價值計量與稅法上依據歷史成本計量間產生的差額就必須調整應納稅所得額。隨著以后年度資產負債表日的公允價值的變動，納稅調整額也將相應變化，從而導致納稅調整將更加繁瑣。

四、對于完善投資性房地產會計處理的建議

1.推動房地產市場的發展，目前我國的房地產市場不夠發達和成熟，不能形成良好的機制，對公允價值的應用產生一定的不利影響。所以要推動我國的房產交易市場，完善交易體系，只有運行良好的房地產交易市場才可以有效的進行公允價值模式的推廣。

2.提高會計人員的素質和技能，只有擁有良好素質和專業技能的會計人員才可以對多變的投資性房地產進行細致和專業的會計處理。

五、結束語

在目前的投資性房地產的會計處理中，政府、企業以及會計人員都起到重要的作用。只有政府首先制定出合理的法規，以及企業對市場的不斷推動，加上高素質和高技能的會計人員才能讓我國投資性房地產的會計處理更加的合理、科學。

參考文獻

[1] ?應華羚.我國投資性房地產的現狀研究[J].會計研究，2009（7）.

[2] ?陳虹.投資性房地產的公允價值計量[J].企業導報，2009（6）.