淺析新時期地方房企的管理運作模式

王炎

摘要：在我國當前階段，房地產企業正處于發力期，飛速發展狀態下的房地產企業在自身實力得到長足增長的情況下，開始尋求占據更大的市場來獲取更多的利益。在房地產行業內，企業要想占據更大的利潤分配，就必須在項目面積和項目規模，項目數量以及銷售利潤各個方面實現升級。地方房企的管理運作模式是在對企業內外環境了解和分析過程中，通過有效的管理方式和策劃運營手段，全方位掌握企業的財務狀況和實際運營情況的管理模式。地方房企必須建立適合本企業采用的管理運作模式，在市場競爭中及時發現自身模式的不足并對之加以改革和完善，來實現對市場的適應。

關鍵詞：新時期;地方房企;管理運作模式;分析;策略

實行改革開放以來，我國經濟實現高速發展，人們的生活水平和居住條件也水漲船高，房地產作為與人民日益增長的居住條件需求和消費水平息息相關的行業，也隨之得到了進一步的促進效果。在新時期下，要想在競爭激烈的行業中站穩腳跟并有所發展，如何做好房地產企業的地產開發主題業務是行業內企業的首要目標。在當前我國對房地產行業實行宏觀調控的背景下，企業不僅要努力適應外部環境的變化，也要對自身進行調整，提升企業的核心競爭力，在內部改革的過程中明確企業未來的發展方向和發展定位;大力發展企業主營業務，提升主營業務專注度;將企業各項業務有機結合，形成有機的產業鏈條，最終實現企業快速度，高質量的發展目標。

一、房地產企業管理運作模式概述

（一）房地產企業管理運作模式定義

所謂房地產企業管理運作模式，就是在對企業所面對的內部組織架構和外部市場環境進行了解分析時，運用接收投資，進行融資和資金調度等等行之有效的管理方式和策劃運營手段來全方位，多層次地了解企業的財務狀況和實際運營情況，從而使企業所掌握的資源達到利用效率最大化。

（二）新時期下的房地產行業背景

房地產行業在當前日益變化的市場因素，政策因素和企業競爭因素的影響下，復雜局面逐步呈現：（1） 宏觀調控的強化力度的提升奠定了今后房地產行業所出臺政策的總方向。（2） 經濟發展與城市化兩架拉動房地產行業進行快速發展的馬車行駛速度有所下降。（3） 隨著房地產行業的長期發展，我國當前社會主要矛盾的改變，居民的居住條件得到充分滿足，房地產市場逐步進入飽和狀態。（4） 主城區內尚未開發的可以為房地產行業提供的土地越來越少，城市擴張幅度有限，在國家劃立土地紅線，并對其實行嚴格控制的背景下，新建的房屋數量不斷減少，可開發土地儲備趨于緊張，企業的房地產開發空間也受到限制。

（三）市場的轉型與管理模式改善

房地產企業依據外部急劇變化的市場環境和政策環境，在內外因素結合的共同推動作用下，必須直面開發市場的轉型，改善管理運作模式。（1） 房地產市場中的供求關系從先前開發商占據主導地位的賣方市場像現在有消費者完全主導的買方市場完成轉變。（2） 經過長期的激烈的市場競爭，在土地競買市場由原來的多元競爭模式經過一系列的企業吞并和吸收后，演變成寡頭集聚的局面。（3） 房地產行業內盛行的價值觀也從較低層次的簡單實用，增長成為高層次的注重品質，房產也具備了幫助消費者達到自我實現需求的功能。（4） 在房地產企業在實際操作過程的管理運用模式中，全產業鏈的管理運作模式將單一落后的開發模式取代，新的操作模式逐漸朝著建造全閉合產業鏈等目標方向邁進，其主張的是地產和產業布局，建筑設計，高科技，家居裝修，商業配套，文化旅游和物業服務等房地產的配套產業實現更加深度的結合。

二、新時期地方房企管理運作模式存在的問題分析

不可否認，房地產行業在過去的相當一段時間內，依據傳統的企業管理運作模式取得了可人的成績。但面對當下房地產行業的激烈競爭，可供開發的土地儲備日益減少的風云變幻市場背景， 地方房企必須對自身的企業管理運作模式實行改革和完善以實現對外部環境的適應，尋找其中所存在的問題，并對其進行深入分析，這同樣也是令企業得以生存的基本要求和重要途徑。

（一）思想觀念較為落后

我國大多數地方房企房地產企業在之前的數十年的發展過程中都采用了傳統的管理運作模式，形成了較強的慣性思維和陳舊觀念;同時，計劃經濟體制下僵化的思維模式也在地方房企國房地產企業中有所體現。兩者從根本上對地方房企對管理運作模式在改革過程中的畏手畏腳和顧及行為做出了解釋。

（二）拿地水平有待提升

在拿地過程中，一些管理運作模式尚未得到完善的地方房企，不僅僅在融資能力，資金儲備和市場競爭力上的表現差強人意，在進行項目催生，市場情況的預判和拿地談判的節奏上也存在著非常大的問題。提升地方房企的管理運作模式，使其指導企業在拿地過程中，實行高效的競爭，幫助企業實行統籌布局、多點舉動、匯集資金規模取勝的同時，幫助企業在市場上的土地競爭中得到優勢。

（三） 項目運作效率較差

多數地方房企在市場競爭的過程中存在著前期策劃工作準備不足、市場預判不準、產品定位不夠精細，管理過程不夠有力等種種問題，在產品的成本控制，品質保證和項目周期三個方面造成了巨大的消極影響。

除此之外，品牌形象知名度方面的忽視，體制機制的束縛等都是房地產企業在新時期下所采用落后的管理運作模式所產生的問題。

三、新時期完善地方房企管理運作模式的相關策略

唯有對新時期地方房企的管理運作模式中所出現的問題加以解決，提高地方房企的核心競爭力，才能確保房地產企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

（一）活躍思想觀念

解決問題從改變思想觀念開始。通過直面市場競爭，認清與國內一線房企的差距與不同，虛心接受市場教訓，借鑒先進經驗進行學習等才能達到活躍思維，解放思想的最終目的。全方位對標國內一線房企項目運作的各個環節，尋找差距找出不足，充分借鑒國內一線房企的成功經驗和有效做法，讓企業的思想觀念，視野格局，操作模式突破傳統桎梏。運用國內一線房企的先進方法并對其靈活使用，全方位、多角度地對傳統地方房企的管理運作模式進行理論指導。

（二） 牽住房地產行業的牛首，保障房地產開發工程項目的運行，解決工程實施階段的后顧之憂。處理好與房地產開發項目所在地的政府關系，合理運用政策導向和指引。與相關企業進行合作，抱團取暖提高市場抗風險能力。利用并購拿地等多種方式參與土地一級開發，在實現房地產開發的利潤前置的同時，有效降低土地成本?？晒╅_發的土地資源是實行房地產項目開發的根本前提，所以在拿地過程中要進行思路創新，運用多種手段爭取土地資源貯備，為企業發展積蓄動力。

（三）通過對房地產開發過程中所出現的難以解決的施工難點與阻礙要素的把握，對資金來源問題進行切實有效地解決。房地產行業具有高投入，高風險和高回報的行業特征，要讓企業的資金鏈得到保障，投資風險得到降低，就必須豐富企業的項目開發資金儲備數量。在國家法律允許范圍內，通過股利分紅、發行企業債券、金融組合產品等多種形式籌集項目建設資金，及時銷售房屋回籠資金，確保資金使用安全。

（四）對房地產市場中影響消費者消費行為的各項因素加以重視，并及時做出解決方案來增強消費者的購買欲望。在項目方案的前期策劃過程中就對消費者的需求加以了解和注重，以市場需求引導項目規劃。合理運用新技術新材料，保障工程建設的有序進行和工程質量穩步提高。尤其要注重建筑裝飾工程和房屋精裝修階段的工程質量，廣泛運用視頻監控等技術手段嚴控工程質量。在后續物業維護管理工作的開展中提升服務質量，豐富服務種類，利用互聯網+等技術手段滿足業主報修、購物等多種需求，提升消費者對地方房企的信任感，提升企業在消費者中的口碑信任度和品牌知名度。

四、結語：

在我國綜合國力和經濟發展建設水平的不斷提高的情況下，房地產在國民經濟中所占比重也越來越大，房地產企業逐漸放低姿態了解消費者的切實需求，與消費者的聯系不再割裂，呈現出緊密結合的趨勢。地方房企唯有建立與改善管理運作模式，立足消費者消費需要，保障工程項目的各個環節正常運行，通過后期服務提升企業口碑和品牌效力，才在白熱化的市場競爭中打下根基，實現更大目標。

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