關于完善衡水市商品房預售資金監管的思考

鄭新妹 王瑩瑩 王靜 李聰 陰占恒

摘要：隨著中國社會主義市場經濟的不斷發展，住房融入市場經濟已有20多年的歷史。 在房屋商業化過程中，商品房預售制度的引入，加快了房地產公司資金周轉，提高了其資金使用效率，同時帶來了潛在的風險。因此，完善商品房預售資金法律制度，可以從根本上保證房地產市場有序健康發展。

關鍵詞：衡水市;商品房預售;資金監管

一、商品房預售資金監管的必要性

商品房預售資金是指房地產開發公司在初始登記之前依法預售商品房，購房者按照商品房買賣合同支付的定金以及其他形式的購房款。商品房是與社會穩定和人民生活息息相關的特殊商品。 為保護購房者的合法權益，為了保證商品房預售資金優先用于商品房項目的建設，預防交易風險，防范“爛尾樓”，對商品房預售資金實施監督管理非常有必要。

二、商品房預售資金監管模式及問題

（一）房屋管理部門的監管模式

當前，在中國最常見的是房屋管理部門監管模式。這種模式具有監管方法的特殊性和全面性，但缺點是房屋管理部門會濫用權力。房屋管理部門的監督本來是管理監督，現行的法律規定僅僅是賦予政府部門監督的權力。而當主管部門濫用職權謀取私利時，中國現行的有關補償標準和方法并未制定具體規定。所以，在這種模式下，政府還需要通過積極的市場干預進行監管。所以，目前要考慮的重要問題是如何把握監管的力度。

（二）銀行監管模式

銀行監管模式是我國最早的監管模式，但也有一些弊端：一、公司如果在賬外收取房款，銀行沒有有效的監管措施;二、銀行雖然有金融、經濟專業知識，但是沒有建筑專業知識，缺乏評估房地產項目進展所需的專業技能，需要委托其他專門機構進行監督和評估，從而導致成本大幅增加;三、由于銀行之間存在惡意競爭，一些銀行在評估過程中與開發公司合謀，通過采取違反中立和公平的政策，很難實現對商品房預售資金的有效監管。

（三）監管機構的監管模式

監管機構模式由監理公司或擔保人監督的形式提供，該模式存在應用程序缺陷。監理公司由開發公司通過招標確定。根據規定，監理公司需要對項目進行科學、公正的項目管理，但監理人員必須服從公司發展。這些人盡管有建筑專業知識，但由于缺乏財務和經濟專業知識，因此無法有效地監測資金來源和流動情況。所以監理公司參與商品房預售資金的監督管理，其抗風險能力明顯不足，很難確保監管工作的監管效果。

三、衡水市商品房預售資金監督管理辦法

為加強對商品房預售資金的監督管理，在商品房建設中確保商品房預售資金用于項目工程建設，保護購房者的合法權益，防范交易風險，制定以下措施：

（一）監管合同及資金收集

在申請商品房預售許可證之前，房地產開發公司根據“一個預售項目對應一個賬戶的原則”開設一個特殊賬戶，并由監管機構監督與銀行簽署資金監管協議。

商品房預售資金全額存放在監管賬戶中，房地產開發公司不得在監管賬戶以外的賬戶收取房價款。房地產開發公司必須協助購買者在商品房屋買賣合同備案之前將購房款直接存入監管合同指定的監管賬戶。

（二）預售資金提取

監管資金達到一定額度，房地產開發公司可以通過監管系統申請提取監管資金，優先安排項目建設。房地產開發公司將根據項目建設的實際情況，合理確定重點監管資金使用計劃中使用的資金數額。

房地產開發公司通過監管系統提出重點監管資金申請后，監管機構應當對項目進行現場勘查，并對申請數據進行審查。申請撥付的重點監管資金用途應當符合要求，并確保所使用的重點監管資金所占比例不超過項目工程完成進度。

四、相關意見和建議

（一）在國家一級加速促進立法

盡管我們對商品房預售資金的監管工作進行了不斷的努力和研究，但建立一套完善的預售資金監管模式至關重要。立法是制度建設的基礎，換句話說，我們在監管商品房預售資金方面存在許多問題的原因是沒有可參考的國家法律。

（二）明確監管各方責任

在法律層面沒有明確標準的前提下，應從合同層面明確規定主要當事人的監管責任，并由有關部門履行職責。

監管部門違反規定，造成監管不嚴或者違法監管的，應當承擔相應的刑事、行政責任;如果監管銀行把關不嚴出現問題，可以由上級機關責令改正、收回資金，監管部門可以撤銷監管銀行的監管資格;房地產開發公司變相逃避監管的，監管部門可監督其在期限內進行改正，并下令停止支付監管資金。如果逾期未改正，監管部門將終止該項目的商品房買賣合同備案，同時將其記錄在房地產管理系統和中國人民銀行的信用檔案中并向社會公示。

（三）需要加強金融機構與政府監管機構之間的數據共享

金融機構考慮資金安全，操作系統與監管系統未實現數據共享。監管機構很難實時了解有關貸款發放和商品房預售資金撥付的特定信息，不可能完全監控商品房預售資金。政府監管部門應當建立一個數據平臺，實時了解相關金融機構的數據信息，確保商品房預售資金的安全。

五、結語：

綜上所述，在國家出臺商品房預售資金監管措施之前，隨著房地產市場的發展，地方政府積極制定商品房預售資金監管規定，以應對隨時發生變化的市場環境。同時需要監督和改善立法措施，從而確保商品房的預售資金監管到位。

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