關于完善衡水市商品房預售資金監(jiān)管的思考

鄭新妹 王瑩瑩 王靜 李聰 陰占恒

摘要：隨著中國社會主義市場經濟的不斷發(fā)展，住房融入市場經濟已有20多年的歷史。 在房屋商業(yè)化過程中，商品房預售制度的引入，加快了房地產公司資金周轉，提高了其資金使用效率，同時帶來了潛在的風險。因此，完善商品房預售資金法律制度，可以從根本上保證房地產市場有序健康發(fā)展。

關鍵詞：衡水市;商品房預售;資金監(jiān)管

一、商品房預售資金監(jiān)管的必要性

商品房預售資金是指房地產開發(fā)公司在初始登記之前依法預售商品房，購房者按照商品房買賣合同支付的定金以及其他形式的購房款。商品房是與社會穩(wěn)定和人民生活息息相關的特殊商品。 為保護購房者的合法權益，為了保證商品房預售資金優(yōu)先用于商品房項目的建設，預防交易風險，防范“爛尾樓”，對商品房預售資金實施監(jiān)督管理非常有必要。

二、商品房預售資金監(jiān)管模式及問題

（一）房屋管理部門的監(jiān)管模式

當前，在中國最常見的是房屋管理部門監(jiān)管模式。這種模式具有監(jiān)管方法的特殊性和全面性，但缺點是房屋管理部門會濫用權力。房屋管理部門的監(jiān)督本來是管理監(jiān)督，現(xiàn)行的法律規(guī)定僅僅是賦予政府部門監(jiān)督的權力。而當主管部門濫用職權謀取私利時，中國現(xiàn)行的有關補償標準和方法并未制定具體規(guī)定。所以，在這種模式下，政府還需要通過積極的市場干預進行監(jiān)管。所以，目前要考慮的重要問題是如何把握監(jiān)管的力度。

（二）銀行監(jiān)管模式

銀行監(jiān)管模式是我國最早的監(jiān)管模式，但也有一些弊端：一、公司如果在賬外收取房款，銀行沒有有效的監(jiān)管措施;二、銀行雖然有金融、經濟專業(yè)知識，但是沒有建筑專業(yè)知識，缺乏評估房地產項目進展所需的專業(yè)技能，需要委托其他專門機構進行監(jiān)督和評估，從而導致成本大幅增加;三、由于銀行之間存在惡意競爭，一些銀行在評估過程中與開發(fā)公司合謀，通過采取違反中立和公平的政策，很難實現(xiàn)對商品房預售資金的有效監(jiān)管。

（三）監(jiān)管機構的監(jiān)管模式

監(jiān)管機構模式由監(jiān)理公司或擔保人監(jiān)督的形式提供，該模式存在應用程序缺陷。監(jiān)理公司由開發(fā)公司通過招標確定。根據規(guī)定，監(jiān)理公司需要對項目進行科學、公正的項目管理，但監(jiān)理人員必須服從公司發(fā)展。這些人盡管有建筑專業(yè)知識，但由于缺乏財務和經濟專業(yè)知識，因此無法有效地監(jiān)測資金來源和流動情況。所以監(jiān)理公司參與商品房預售資金的監(jiān)督管理，其抗風險能力明顯不足，很難確保監(jiān)管工作的監(jiān)管效果。

三、衡水市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法

為加強對商品房預售資金的監(jiān)督管理，在商品房建設中確保商品房預售資金用于項目工程建設，保護購房者的合法權益，防范交易風險，制定以下措施：

（一）監(jiān)管合同及資金收集

在申請商品房預售許可證之前，房地產開發(fā)公司根據“一個預售項目對應一個賬戶的原則”開設一個特殊賬戶，并由監(jiān)管機構監(jiān)督與銀行簽署資金監(jiān)管協(xié)議。

商品房預售資金全額存放在監(jiān)管賬戶中，房地產開發(fā)公司不得在監(jiān)管賬戶以外的賬戶收取房價款。房地產開發(fā)公司必須協(xié)助購買者在商品房屋買賣合同備案之前將購房款直接存入監(jiān)管合同指定的監(jiān)管賬戶。

（二）預售資金提取

監(jiān)管資金達到一定額度，房地產開發(fā)公司可以通過監(jiān)管系統(tǒng)申請?zhí)崛”O(jiān)管資金，優(yōu)先安排項目建設。房地產開發(fā)公司將根據項目建設的實際情況，合理確定重點監(jiān)管資金使用計劃中使用的資金數(shù)額。

房地產開發(fā)公司通過監(jiān)管系統(tǒng)提出重點監(jiān)管資金申請后，監(jiān)管機構應當對項目進行現(xiàn)場勘查，并對申請數(shù)據進行審查。申請撥付的重點監(jiān)管資金用途應當符合要求，并確保所使用的重點監(jiān)管資金所占比例不超過項目工程完成進度。

四、相關意見和建議

（一）在國家一級加速促進立法

盡管我們對商品房預售資金的監(jiān)管工作進行了不斷的努力和研究，但建立一套完善的預售資金監(jiān)管模式至關重要。立法是制度建設的基礎，換句話說，我們在監(jiān)管商品房預售資金方面存在許多問題的原因是沒有可參考的國家法律。

（二）明確監(jiān)管各方責任

在法律層面沒有明確標準的前提下，應從合同層面明確規(guī)定主要當事人的監(jiān)管責任，并由有關部門履行職責。

監(jiān)管部門違反規(guī)定，造成監(jiān)管不嚴或者違法監(jiān)管的，應當承擔相應的刑事、行政責任;如果監(jiān)管銀行把關不嚴出現(xiàn)問題，可以由上級機關責令改正、收回資金，監(jiān)管部門可以撤銷監(jiān)管銀行的監(jiān)管資格;房地產開發(fā)公司變相逃避監(jiān)管的，監(jiān)管部門可監(jiān)督其在期限內進行改正，并下令停止支付監(jiān)管資金。如果逾期未改正，監(jiān)管部門將終止該項目的商品房買賣合同備案，同時將其記錄在房地產管理系統(tǒng)和中國人民銀行的信用檔案中并向社會公示。

（三）需要加強金融機構與政府監(jiān)管機構之間的數(shù)據共享

金融機構考慮資金安全，操作系統(tǒng)與監(jiān)管系統(tǒng)未實現(xiàn)數(shù)據共享。監(jiān)管機構很難實時了解有關貸款發(fā)放和商品房預售資金撥付的特定信息，不可能完全監(jiān)控商品房預售資金。政府監(jiān)管部門應當建立一個數(shù)據平臺，實時了解相關金融機構的數(shù)據信息，確保商品房預售資金的安全。

五、結語：

綜上所述，在國家出臺商品房預售資金監(jiān)管措施之前，隨著房地產市場的發(fā)展，地方政府積極制定商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定，以應對隨時發(fā)生變化的市場環(huán)境。同時需要監(jiān)督和改善立法措施，從而確保商品房的預售資金監(jiān)管到位。

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