關(guān)于完善衡水市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的思考

鄭新妹 王瑩瑩 王靜 李聰 陰占恒

摘要：隨著中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房融入市場經(jīng)濟(jì)已有20多年的歷史。 在房屋商業(yè)化過程中，商品房預(yù)售制度的引入，加快了房地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)，提高了其資金使用效率，同時帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，完善商品房預(yù)售資金法律制度，可以從根本上保證房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：衡水市;商品房預(yù)售;資金監(jiān)管

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的必要性

商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)公司在初始登記之前依法預(yù)售商品房，購房者按照商品房買賣合同支付的定金以及其他形式的購房款。商品房是與社會穩(wěn)定和人民生活息息相關(guān)的特殊商品。 為保護(hù)購房者的合法權(quán)益，為了保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于商品房項(xiàng)目的建設(shè)，預(yù)防交易風(fēng)險(xiǎn)，防范“爛尾樓”，對商品房預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)督管理非常有必要。

二、商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式及問題

（一）房屋管理部門的監(jiān)管模式

當(dāng)前，在中國最常見的是房屋管理部門監(jiān)管模式。這種模式具有監(jiān)管方法的特殊性和全面性，但缺點(diǎn)是房屋管理部門會濫用權(quán)力。房屋管理部門的監(jiān)督本來是管理監(jiān)督，現(xiàn)行的法律規(guī)定僅僅是賦予政府部門監(jiān)督的權(quán)力。而當(dāng)主管部門濫用職權(quán)謀取私利時，中國現(xiàn)行的有關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法并未制定具體規(guī)定。所以，在這種模式下，政府還需要通過積極的市場干預(yù)進(jìn)行監(jiān)管。所以，目前要考慮的重要問題是如何把握監(jiān)管的力度。

（二）銀行監(jiān)管模式

銀行監(jiān)管模式是我國最早的監(jiān)管模式，但也有一些弊端：一、公司如果在賬外收取房款，銀行沒有有效的監(jiān)管措施;二、銀行雖然有金融、經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識，但是沒有建筑專業(yè)知識，缺乏評估房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展所需的專業(yè)技能，需要委托其他專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督和評估，從而導(dǎo)致成本大幅增加;三、由于銀行之間存在惡意競爭，一些銀行在評估過程中與開發(fā)公司合謀，通過采取違反中立和公平的政策，很難實(shí)現(xiàn)對商品房預(yù)售資金的有效監(jiān)管。

（三）監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管模式

監(jiān)管機(jī)構(gòu)模式由監(jiān)理公司或擔(dān)保人監(jiān)督的形式提供，該模式存在應(yīng)用程序缺陷。監(jiān)理公司由開發(fā)公司通過招標(biāo)確定。根據(jù)規(guī)定，監(jiān)理公司需要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、公正的項(xiàng)目管理，但監(jiān)理人員必須服從公司發(fā)展。這些人盡管有建筑專業(yè)知識，但由于缺乏財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識，因此無法有效地監(jiān)測資金來源和流動情況。所以監(jiān)理公司參與商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足，很難確保監(jiān)管工作的監(jiān)管效果。

三、衡水市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

為加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，在商品房建設(shè)中確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)，保護(hù)購房者的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，制定以下措施：

（一）監(jiān)管合同及資金收集

在申請商品房預(yù)售許可證之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)“一個預(yù)售項(xiàng)目對應(yīng)一個賬戶的原則”開設(shè)一個特殊賬戶，并由監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)督與銀行簽署資金監(jiān)管協(xié)議。

商品房預(yù)售資金全額存放在監(jiān)管賬戶中，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得在監(jiān)管賬戶以外的賬戶收取房價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)公司必須協(xié)助購買者在商品房屋買賣合同備案之前將購房款直接存入監(jiān)管合同指定的監(jiān)管賬戶。

（二）預(yù)售資金提取

監(jiān)管資金達(dá)到一定額度，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過監(jiān)管系統(tǒng)申請?zhí)崛”O(jiān)管資金，優(yōu)先安排項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，合理確定重點(diǎn)監(jiān)管資金使用計(jì)劃中使用的資金數(shù)額。

房地產(chǎn)開發(fā)公司通過監(jiān)管系統(tǒng)提出重點(diǎn)監(jiān)管資金申請后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并對申請數(shù)據(jù)進(jìn)行審查。申請撥付的重點(diǎn)監(jiān)管資金用途應(yīng)當(dāng)符合要求，并確保所使用的重點(diǎn)監(jiān)管資金所占比例不超過項(xiàng)目工程完成進(jìn)度。

四、相關(guān)意見和建議

（一）在國家一級加速促進(jìn)立法

盡管我們對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作進(jìn)行了不斷的努力和研究，但建立一套完善的預(yù)售資金監(jiān)管模式至關(guān)重要。立法是制度建設(shè)的基礎(chǔ)，換句話說，我們在監(jiān)管商品房預(yù)售資金方面存在許多問題的原因是沒有可參考的國家法律。

（二）明確監(jiān)管各方責(zé)任

在法律層面沒有明確標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)從合同層面明確規(guī)定主要當(dāng)事人的監(jiān)管責(zé)任，并由有關(guān)部門履行職責(zé)。

監(jiān)管部門違反規(guī)定，造成監(jiān)管不嚴(yán)或者違法監(jiān)管的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事、行政責(zé)任;如果監(jiān)管銀行把關(guān)不嚴(yán)出現(xiàn)問題，可以由上級機(jī)關(guān)責(zé)令改正、收回資金，監(jiān)管部門可以撤銷監(jiān)管銀行的監(jiān)管資格;房地產(chǎn)開發(fā)公司變相逃避監(jiān)管的，監(jiān)管部門可監(jiān)督其在期限內(nèi)進(jìn)行改正，并下令停止支付監(jiān)管資金。如果逾期未改正，監(jiān)管部門將終止該項(xiàng)目的商品房買賣合同備案，同時將其記錄在房地產(chǎn)管理系統(tǒng)和中國人民銀行的信用檔案中并向社會公示。

（三）需要加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)與政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的數(shù)據(jù)共享

金融機(jī)構(gòu)考慮資金安全，操作系統(tǒng)與監(jiān)管系統(tǒng)未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。監(jiān)管機(jī)構(gòu)很難實(shí)時了解有關(guān)貸款發(fā)放和商品房預(yù)售資金撥付的特定信息，不可能完全監(jiān)控商品房預(yù)售資金。政府監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)建立一個數(shù)據(jù)平臺，實(shí)時了解相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)信息，確保商品房預(yù)售資金的安全。

五、結(jié)語：

綜上所述，在國家出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施之前，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，地方政府積極制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，以應(yīng)對隨時發(fā)生變化的市場環(huán)境。同時需要監(jiān)督和改善立法措施，從而確保商品房的預(yù)售資金監(jiān)管到位。

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