房屋維修資金管理與使用的三大難題

陸燕

摘要：隨著中國城市化進程的加快，城市建設正在以飛快的速度推進，城市面貌發生了翻天覆地的變化，人民的居住水平也得到了明顯改善，但是我們還需要看到由于我國過去房屋的產權體制不太健全，發展物業的時間比較晚，專項資金維修制度的發展跟不上房地產行業發展。在具體時間中，嚴重影響了人民群眾的居住，引起一些糾紛。本文主要闡述房屋維修資金管理及使用的三大難題，為促進房屋維修基金管理工作的健康穩定發展提供一些參考。

關鍵詞：房屋維修資金管理;維修資金使用;房屋維修資金管理體系

隨著我國住房制度的改革與人民生活水平的提高，許多居民都住上了商品房，公有住房的體系被打破，變成私有住房，原來的福利房也都進行了私有化的改革，房屋的維修改造從過去單位的主要職責變為現在個人為最主要職責。房屋維修資金的管理工作就是基于這樣的社會現實開始起步的。但是，我國房地產商品化的發展時間還不長，尚處于起步階段，一些法律法規的建設還不夠完善，物業公司在進行維修資金管理時，也有著一些漏洞，在資金的交存、管理、使用等方面，出現了一些問題。經過研究和實踐發現，目前我國房屋維修資金管理和使用主要存在著以下三大難題。

一、房屋維修基金收繳難

（一）老舊住宅房屋維修基金的補建，具有較大難度

我國建立房屋維修基金收繳制度的時間比較晚，這就導致了在房屋維修基金管理辦法實施前的一些老舊小區的補建工作帶來了一定的難度。我國有很多城市，雖然新房建設非常迅速，但是也遺留了數量龐大的老舊住宅，形成許多老舊小區，這些老舊小區由于年久失修，房屋的破損情況非常嚴重，但由于維修經費不足，住房條件便無法得到很好的改善，很多居民無奈自掏腰包進行維修，但由于小區居住人數較多，責任劃分不明晰，這就導致在小區居民自發籌集維修資金的過程中，產生了一些矛盾^[1]。但是，我國對于房屋維修基金收繳制度的設計，并不是一種強制性的制度，這就為老舊小區房屋維修基金收繳制度的落實帶來了難度。

（二）房屋維修基金續籌難

有一些年代久遠的售后公房小區以及一些商品房住宅小區已經啟動了首次的維修專項基金^[2]。在使用后，一些小區便沒有繼續進行維修專項基金繳納。這就導致基金已經耗用了很大部分，甚至造成了入不敷出的情形，維修基金不能及時續繳，就會導致住宅公共部分發生再次損壞后，無法繼續維修。

二、房屋維修基金使用難

按照我國相關規定，使用房屋維修基金，需要全體業主進行投票表決，當三分之二以上業主同意后，物業服務企業開始就維修基金制定相應的使用方案，經過業主大會表決通過該使用方案后，物業服務企業需要向業主提供維修資金的相關支出款項^[3]。這樣一個過程，持續時間較長，牽扯到的相關部門數量眾多，操作難度很大。在實踐過程中，很多小區就因為該程序過于復雜從而放棄了維修基金的使用計劃。

（一）申請動用程序復雜

房屋維修基金的動用主要由維修范圍與受益群體兩方面制約。房屋維修基金的使用范圍不是很明確。我國《住宅專項維修資金管理辦法》對于房屋維修基金的使用，規定了嚴格的要求，基金使用僅限于房屋共有部分。共有的設備設施，在保修期限已滿后需要再次維修的，可以使用房屋維修基金。但是，有些省份的《物業管理辦法》中規定，物業企業也具有維護公共設備設施和公共部位的責任。這就導致《物業管理辦法》和《住宅專項維修資金管理辦法》中的相關要求具有重疊，這就導致在實踐中有可能產生責任權屬規定不明晰，相關部門互相推諉等情況的產生。

（二）同一物業管理范圍內，房屋維修基金無法全部收繳，導致基金動用困難

房屋維修基金需要全體業主繳納齊全后，才可以進行啟動。在實踐過程中，往往有一些業主不能按時繳納維修基金，造成維修工作的延誤^[4]。例如，蘭州某小區發現樓外立面有開裂現象，需要啟動維修基金，但是在統計過程中發現，尚有20戶業主沒有繳納基金，這就導致了無法啟動基金進行維修。

三、維修基金監管難

維修基金的建立，具有一系列規范的流程，但是在具體實踐中，基金的啟動主要是經過業主大會投票表決，如果超過三分之二的業主同意啟動，維修基金就可以使用^[5]。但是這個過程缺少相關管理部門的監督和核查，這就為維修基金的不透明使用和不合理動用帶來了一定的漏洞。違規使用房屋維修基金不但涉嫌違法，同時還對小區業主間帶來許多糾紛，對于小區和諧穩定，造成了一定的影響。

四、針對房屋維修資金管理的相應措施

（一）完善相關法律法規和利民政策

針對基金繳納難的問題，建議國家制定相關政策，靈活設定基金繳納的情形，當房屋出現的問題比較小，國家可以要求房屋問題主要覆蓋的業主繳納維修基金，國家可以相應進行補貼。如果房屋問題比較大，可以由政府、開發商業主共同承擔維修費用，維修基金還可以進行投資，定期給業主進行分紅。

（二）規范強化基金管理體系

針對基金監管空缺導致維修基金監管難的問題，國家相關部門可以采用業主基金數目備案的形式進行監管，當需要維修時，國家相關監管部門可以首先前往小區進行核實，核實后，需要小區物業公司上報需要維修的部位和具體的維修金額，這樣就可以做到業主使用維修基金，國家監管維修基金。

（三）建立住房維修基金使用規范體系

未來隨著小區越來越多，小區的使用年限越來越長，小區維修基金的作用就會越發重要，這就需要國家能夠出臺一個統一規范的小區房屋維修基金使用體系，指導小區房屋維修基金的使用。

五、結語：

房屋維修基金的設立，是為了全體業主的共同利益，但在實踐過程中，由于制度不完善，法律法規不健全，程序設計不合理等問題，造成了房屋維修基金使用難的現象，這就需要相關部門繼續深入研究，努力促進房屋維修基金管理工作的健康穩定發展。

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