淺談估價機構面臨的新形勢與發展路徑

摘要：受全球經濟和新時代發展的影響，房地產估價機構逐步面臨傳統銀行抵押業務量價齊降，新市場份額的爭奪日益激烈，在城市更新機遇下所帶來的新發展模式又需要探索新的評估發展路徑，對機構內部而言，人力資源管理同時也逐步占據了重要環節，筆者對于估價機構面臨的新形勢和新發展路徑做了簡單論述。

關鍵詞：房地產估價;城市更新;抵押業務;建議對策

我國自1994年頒布城市房地產管理法后，將房地產評估賦予了法定地位。隨著千禧年后估價行業實行“脫鉤改制”，估價行業便隨著房地產業一同蓬勃發展了20多年，現如今，房地產市場逐步進入下半場白銀時代，也是存量時代，這是從豪邁壯闊發展到精雕細琢時代發展的邁進。作為房地產行業相關配套行業的估價機構，同樣也隨之面臨著新時代下半場的新機遇與新挑戰。

一、估價機構面臨的新形勢

（一）抵押業務在宏觀經濟下的新態勢

全球經濟下行的風險日趨增顯，雖然中國人民銀行近期再一次降準和定向調整普惠金融利率，其目的也是想引導資金進入實體經濟，重振市場信心與活力，但根據目前銀行SHIBOR數據顯示，銀根依然較緊，央行流入各商業銀行的資金量是增強了，但銀行間卻依然無法直接將大量增量資金流轉至實體企業，再加上當下對房地產開發貸政策的收緊，銀行下放開發貸款的難度更為凸顯，直接影響的便是銀行對抵押物的審查篩選越加嚴格，下放貸款的乘數也逐漸減少，控制貸款額度。由此對于估價機構而言，不僅在抵押業務量上有著直接影響，而且對抵押物的估值精確度要求也變得需要更加嚴格。

（二）城市更新發展的新機遇

隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”精確定位日益深入人心，房地產行業也很明顯的從快速發展模式逐步轉變為優化增量資產新方式，以城市更新為機遇點的時代大幕已經悄然開啟。

1、從全國范圍看，各中小城市大規模的棚改如火如荼的進行著，而今年伊始，一線城市的舊改征收工程也明顯加大了步伐，僅上半年，上海市黃浦區便已經完成了全年計劃征收的體量。很多估價機構重新組建了征收業務部門，抽調了很多精兵強將來對應舊改這項時間緊、任務重、技術難度大的工作任務。隨著"拆改留、貼擴建、拆落地"等新型舊改模式的誕生，推動了估價機構在新領域的發展探索，特別是在人走房留的石庫門租賃價值探索中，為百姓、為物管企業等多方面出謀劃策進行價值平衡。

2、2019年新型城鎮化的發展綱要頒布后，城市更新就不再限于居民舊改工程，一線城市的大宗商辦物業的重塑更受到資本家的青睞，以賦予老舊商辦物業全新的顏值面貌和更加新穎的零售業態來服務某一片區或者成為商圈新地標。作為第三方的估價機構而言，更要打造出一條準確可靠的估值路徑已成為新形勢下的關鍵任務。

（三）人工智能與大數據引領智能云估價

1、房地產估價行業一直以來都是一個勞動密集型與知識密集型相結合的行業，無論從現場勘查和制作估值報告，都需要人工親力親為，現今5G甚至未來6G網絡的發展已然指日可待，智能云估價也越趨成熟，互聯網工業信息革命將大大縮減人工效用，不但大幅提升工作效率及估值精確度，更能做到統一化公開化。

2、在土地市場上，無論是增量用地還是存量用地，在入市前都可以在5G終端還原出地塊原貌以及所有詳細經濟指標，更大化做好集約節約用地，使得估價機構能夠更好的在相應規劃參數指標下做出價值判斷;在房地產市場上，可以使得房源更透明化，人員信息更互聯互通，將所有已知的基礎數據情況錄入大數據中心，由人工智能做出價值判斷，減少人為價值傾向，更公開潛在的風險和問題，更好服務于常規房地產交易、銀行抵押貸款風險控制亦或者法院處置業務;在城市更新范圍里，智能化場景更能全面向估價機構展現項目的前世今生，把控好成本以及未來項目發展的關鍵節點，更出色的做好估值服務。

二、估價機構面臨的困境

（一）傳統抵押業務受沖擊

1、量降價低是現在傳統抵押業務所呈現出的一種趨勢。政策導向對開發貸的收緊以及市場上優質抵押物的稀缺不僅使得銀行業之間競爭十分激烈，估價機構之間在報價環節同樣面臨著同行多家比對。部分銀行也逐步轉型向工業園區等另類物業進行布局，對非常規抵押物估值，受估價師的判斷及測算方式不同，各估價機構的報價差異也比較明顯，對各銀行而言，授信能力和方式也同樣存在差異，所以估價機構最終完成業務也依托著多方面因素，存在很多的不確定性。

2、在收費情況上，由于現在銀行與第三方估價機構之間合作業務受銀監會嚴格管控，從原先貸款方客戶付費逐步調整為由銀行作為委托方集中采購服務商并統一付費，集采后各銀行制定的付費標準大多都較低，且沒有統一的制定標準，各行按照各行實際情況分別制定，那么對于估價機構而言，為了還能爭取更多的銀行業務來源，為了生存發展下去，大多只能選擇被動接受。

（二）估價市場的不公平競爭

1、我國大多數的城市地區以及政府部門都曾有專屬的部門來進行房地產估價這項工作。90年代初期脫鉤改制后，產生了第一批房地產估價機構，將行政主管部門改革成為自負盈虧的企業，這種情況就導致了我國現在從機關內脫離出來的房地產估價機構依舊還帶有以往的行政色彩，盡管整個行業已經發展了二十多年，但就當前的社會發展現狀來說，大多房地產估價機構依舊具有很濃厚的“背景”優勢，在經營時存在官僚主義，與原有的部門還有著密不可分的聯系，這種現象嚴重的阻礙了市場競爭的公平性，限制了房地產估價行業有序的發展與進步。

2、雖然估價行業發展了也有二十多年歷程，但相比世界發達國家的評估體系而言，我們的起步還是比較晚的，缺乏信用體系的建設，估價行業間各公司爭取市場份額也日益激烈，惡意低價競爭的現象在當下依然嚴重。低價引發的服務質量下降，成本壓縮，估價報告以流水線形式作業，而并不是具有專業性對口服務。在行政法規上雖然有相關法律規范，但還是缺乏直接行之有效的條文約束，行業內自治也很缺乏監管和處理措施，這便直接導致以低價競標最終中標的情況不在少數，使得估價行業呈現無序競爭狀態，為搶奪蛋糕池中的一角往往不擇手段。7B1B4D2F-4742-44A3-867B-49E49332911A

（三）估價技術方法的指導規范缺失

1、對于估價機構而言，土地市場上的業務一直以來都是重點難點環節，然后上海市基準地價2013版技術規范沿用至今，標準規范制定的嚴重滯后使得整個估價市場亂象層出不窮，阻礙行業健康發展。而跨越了這么多年時間，未來一旦發布新規，那么對新規前后的土地項目估值勢必會造成一定落差，平衡好時間節點上以及價值上的問題又將是一大難點。特別是當下很多老舊劃撥存量商辦土地資產亟需轉型開發，對于補地價時涉及到劃撥用地地價評估的技術指導規范缺失明顯。

2、在租售同權的大背景下，對于城市居民舊改的路徑而言，又多了一種可操作性的方案。石庫門舊里租賃補償評估（以租代征）試點工作已經展開，大致流程是由物管公司將片區內的房屋以長期租金補償的方式收購下來，重新成套改造后，再對外出租服務于周邊工作的白領群體。那么對估價機構而言，對于補償給居民的租金水平以何種技術規范進行評估，對物管公司而言，未來改造后對外出租資金水平能否平衡好長期補償的金額。

三、對估價機構未來發展的建議

（一）適度轉型多元化發展

1、估價機構基于本身核心競爭力，在繼續做好做強傳統銀行抵押業務的同時，也應該順應時代發展趨勢。房地產業從增量發展到現在注重存量優化，對于配套的估價機構而言，應該及時捕捉到市場的新信號，向房地產業的縱深土地市場進行多元化發展，估價機構可以針對各家公司自身情況酌情考慮，向前可追溯到拿地前期咨詢環節，中期可提供動態開發過程中的政策或投融資路徑咨詢等，向后可延伸到全生命周期管理咨詢等服務。筆者認為，估價機構還應該密切配合未來新政策的引導做好評估基礎工作的支撐，如對農村集體經營性用地入市做價值支撐、國有資產存量房屋租賃市場的規范化評估等。

2、進一步開發智能估價網聯系統，可以借機與電商平臺合作，將智能估價公開公正透明開來，就像淘寶司法平臺一樣，逐步走進普通人的視野，在讓更多人了解估價，方便估價的同時，也能將收費標準更加透明化，公開化，減少市場因素對估價機構收費的沖擊。

（二）規范市場監督機制

想要我國房地產估價行業的健康發展，就必須要成立一定的法律體系來對其進行保護，反觀發達國家的發展來說，他們都制定了相應的法律體系來保護房地產相關的發展，對于估價行業來說更是有著較高的保障，這對整個行業的進步有著巨大的作用。他們通過制定法律來約束行業的違規行為。而我國也曾經頒布過相應的法律法規，但并不能與之直接對應，這種現象也就導致了行業自律能力不足，再有從業人員的意識不足，就容易將整個行業陷入風險當中，這更加限制了房地產估價行業的進步與發展。所以如果行業協會能夠出重拳整治不良競爭秩序，制定嚴格的行業標準，統一估價從業規范，大幅提升從業人員專業素養，筆者相信在新時代下，估價行業也一定能走出具有中國房地產估價特色的新發展路徑。

（三）完善估價技術路徑

評估行業發展至今，基礎評估方法的運用已經逐步趨于穩定，但在各類方法中，很多參數的選取或者測算的模型還有待進一步完善，尤其是研究收益法模型時，還原利率的求取、租賃期限的確定以及租轉售的價值考量在實踐中都還尚處于模糊邊界，根據不同項目情況，采取不同參數確定值還迎合項目的需求，缺乏客觀中立的價值參考。在很多估價機構中，唯一的參數標準限定性太強，直接導致估值常常不夠充分。在其他一些衍生估值路徑中，比如剩余法，以房地產的價值剝離建筑物價值后，求取相應土地價值，這一類型在劃撥用地項目上，就遇到了技術瓶頸。筆者認為，未來可以考慮該類型土地可作為資產價值的一部分，將該劃撥用地上產生需上繳國家的收益部分作為該劃撥土地的收益價值，以低還原利率求取該劃撥性質下的土地價值。

四、總結

對比世界發達國家，當前我國的房地產評估行業仍然屬于新興行業，面臨著諸多問題和調整，提高從業門檻縮小行業內的從業者專業性差距，建立行業良好的市場競爭秩序，研究探索估值的技術體系與方法，突破和完善規范化的機制體制。但從作為我國支柱性房地產業的配套行業來看，他的服務對象和運用功能更加廣泛，發展前景還是可觀的，還是值得從事評估行業的從業人員去努力探索與奮斗的。相信未來，我們的估價行業也能做出一條具有符合中國特色的估價體系，在新時代改革開發再出發的浪潮下，將各估價機構的初心擰成一股合力，切實推進發展，為評估事業做出新的貢獻。

參考文獻：

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作者簡介：姓名：徐佳文，出生年月：1992年6月，性別：男，民族：漢，籍貫（精確到市）：上海市，當前職務：注冊房地產估價師，當前職稱：中級經濟師，學歷：本科，研究方向：房地產行業，作者單位：上海信衡房地產估價有限公司7B1B4D2F-4742-44A3-867B-49E49332911A