新時期不動產權籍調查與地籍調查的關系

車兵

摘要：在全球化經濟發展過程中，人們更關注自身利益，維權意識也愈來愈強。不動產的權籍調查與當前地籍調查都是土地調查和不動產產權登記工作的主要內容，因為其直接關系到城村改造、房地產開發和違法建筑等方面的處理工作，所以我們需要依照具體的實際情況，了解、分析且充分理解不動產權籍調查與地籍調查之間的關系，積極探尋并采取有效措施進行控制，處理好兩者之間的關系。

關鍵詞：新時期;不動產權籍調查;地籍調查;關系

一、不動產權籍調查數據的基本現狀

（一）不動產登記中房地產登記的數據量過于龐大

當前，房地產行業發展迅速，不動產登記的數據量及業務量都處于持續增長的狀態。其中，房地產的登記數據屬于時空數據，具有獨特性，因而，在其登記管理中需要結合房地產登記的歷史數據和當前現勢數據進行分析，從而保障登記數據和圖形數據的統一性。就目前情況而言，如何精準高效地完成不動產數據的整合與登記，是不動產數據調查中的一個重難點。

（二）不動產登記數據具有多樣性

在不動產登記工作中，由于原有地籍調查和房產測量的管理部門不同，使得數據來源方式多樣化。不同的部門制訂的工作標準、數據管理方式不同，數據存儲格式及數據質量也不一樣，導致出現權力矛盾突出、地籍歷史關系不清晰、數據整合性差等問題，造成數據難以實現快速有效地銜接和整合，進而無法發揮大數據時代不動產登記數據的重要作用。

（三）房地產登記數據不統一

近年來，我國土地登記和發證工作的相關系統已基本實現全面覆蓋，且建立了一套有效的更新機制。雖然這些系統發揮了一定的效能，但也只是解決了一些城鎮的房地產的登記和發證工作，而針對農村的房地產登記和發證工作還未形成完整的管理體系，且工作進展比較緩慢，從而使得行政轄區內不動產登記數據不完善。

二、不動產權籍調查與地籍調查的關系

（一）不動產權籍調查與地籍調查相同點

不動產權籍調查與地籍調查在我國土地權屬調查工作的方式上，都需要遵循地籍調查權屬工作的基本要求，并且，兩者的地籍測量工作技術方法和測量的信息數據精確度要求也是相同的。此外，對更低權屬的調查方式，需要依照相關調查規程來實施執行。對界址的測量方式和程序要按照地籍測量要求執行，對軟件主體功能要遵循地籍調查工作的基本功能。不動產登記核心內容就是做好權籍調查工作，而地籍調查工作質量與不動產登記權籍調查工作質量有著直接關系，故不動產權籍調查和地籍調查工作都具有穩定物權的基本作用，同時使依法享有的不動產權利不會因為登記部門的程序改變而產生影響。嚴格進行不動產登記工作管理，有利于加強我國不動產登記工作的公信力和權威性。

（二）不動產權籍調查與地籍調查的差異點

現階段，雖然在我國不動產權籍調查和地籍調查的測量工作過程中，兩者情況體現相似，但機制存在很大差異。相關規定表明，對于不動產的權籍調查工作有明確要求，房屋及其他建筑物、構筑物的權屬作為不動產權籍調查工作中的較為重要的內容，因而，需要對其外沿調查工作范圍進行明確劃分，以避免出現越權的現象。不動產的權籍調查需要將不動產的基本概念作為整個工作的基礎，不動產權利人則需要依照實際行為活動將權利進行劃分，可分為使用權和所有權兩類。隨著我國土地使用權和所有權等方面經濟價值的提高，因土地承包及使用而發生的糾紛事件不斷增多。因此，規范不動產調查工作，確保整個調查工作的真實性就顯得尤為重要。隨著我國社會對于不動產權屬來源及證據資料等方面的重視度的提高，有關單位要不斷提升其調查管理機制工作的合理性和有效性，并結合現有的實踐經驗，在土地工程開發建設領域中，進行不動產的權籍調查與地籍調查工作時，需要體現出兩者之間存在的差異性。在對不動產進行權籍調查時，不動產的相關圖件需要通過有關依據以及權籍調查的確定因素進行分析，相關圖件的質量對整個調查結果有著直觀作用。結合我國當前不動產的權籍調查現狀進行分析，在進行調查工作過程中，涉及很多不動產相關圖件的內容，其中包含宗地圖和房產分戶圖等，其利用坐標系所開展的調查工作，也能在一定范圍內體現出差異性。不動產權籍調查在針對較為分散宗地的調查工作中，想要確保調查結果的準確性，就要采取解析法對其進行測量。同時，全面完善測量機制，并利用投影方法解決坐標系中存在的系統問題，從而提高坐標系質量，確保其在最小的范圍內開展不動產權籍調查工作。

三、不動產權籍調查工作的重難點及應對措施

（一）加強不動產數據的整合工作

不動產權籍數據主要包括屬性數據和空間數據。其中，屬性數據是指土地的登記、不動產的相關戶籍信息、房產的登記和調查信息、發證信息等;空間數據是指不動產的圖形數據。不動產數據整合是不動產權籍調查工作的一項重要內容，其主要包括戶籍信息、圖形數據、登記和發證信息等方面的整理。在整合空間數據的過程中可借助計算機及其他信息技術，由專業工作人員全面調查分析宗地內的地形及地上建筑物、構筑物等基本要素，并進行專業的編輯。在此過程中，要求專業的數據處理人員高度認真，仔細核實每條數據，從而保障數據的邏輯性及精確度。同時，要求數據核實人員對整個數據庫的數據進行查漏補缺，以避免出現數據錯錄、重復和遺漏現象。

（二）加強屬性數據與空間數據的對應性

不動產的數據管理是指對屬性數據、空間數據的統一管理。為了達到管理的效果，則需要實現屬性數據和空間數據的一一對應。在整個不動產登記工作中，如何使屬性數據和空間數據有效接洽，并保障其質量，以防止出現錯配的現象是工作的重點。為了做好兩類數據的有效接洽，需要給工作人員開展一系列的技術培訓，提高工作人員對屬性數據和空間數據的重視度，從而保障數據的精確度和有效性。對于農村的不動產調查，也需要對每條信息記錄進行反復核查，當數據上交給相關部門后，部門的相關工作人員需再次對屬性信息和圖形數據進行有效核實，以在多個環節確保數據的準確性。

（三）新時期關于不動產權籍調查和地籍調查的建議

首先，在我國不動產的權籍調查工作中，需要經由統一機構管理和負責，并遵循統一的標準和基本原則，這不但能夠優化整個調查工作的步驟與方法，還能提高整體工作效率，節省人、財、物三方面的資源，降低對群眾的干擾。其次，現階段部分地區在其權籍調查階段已經推出和體現了房產一體化和林地一體化的調查工作宗旨。在新時期發展背景下，不動產的權籍調查工作充分發揮了其自身地籍調查的成果。在房地產開發過程中，地籍調查工作作為其工作重點，可以更好地支撐我國不動產的權籍調查工作。由于利用相關實踐工作分析，合理地應用既有的地籍調查資料和成果，不但能為不動產的權籍調查提供相關參考，還能體現不動產權籍調查與地籍調查工作兩者之間的拓展性和被拓展性的聯系。因此，開展不動產的權籍調查是優化與擴展傳統地籍調查的基本工作。

四、結語：

若要實現我國未來土地統一規劃的基礎工作，確保產權歸屬人的利益途徑，就需要處理好不動產權籍調查與地籍調查之間的關系。各區域要依照實際情況開展調查工作，發現其中存在的問題和缺陷，做到有針對性地優化調查機制，嚴格規范調查工作的基本程序，以確保其調查成果的準確性，從而體現不動產權籍調查與地籍調查兩項工作的價值。

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