淺談新形勢下不動產測繪技術與管理

薛愛國

摘?要：不動產測繪是明確及判斷不動產權屬的前期工作，它為不動產權屬提供基礎信息。在新形勢下，若想實現測繪市場的可持續發展，必須做好不動產測繪管理工作。本文從不動產測繪面臨的問題出發，對不動產測繪技術及管理進行具體研究。

關鍵詞：新形勢;不動產測繪;技術;管理

不動產測繪工作是為了全面掌握我國土地資源利用的數據，分析土地資源利用效率而展開的工作。它主要包括：對房屋占地面積、房屋面積、集體用地面積等進行測量、記錄和整理儲存。不動產測繪能夠有效地保護廣大人民群眾的合法權益，進一步推動社會民生的和諧發展，促進國家發展的腳步。另外，測繪結果的準確性將對政府不動產登記的公信力及影響力產生直接的影響。所以，政府相關部門對不動產測繪及登記工作給予了相當高的重視。

一、不動產測繪面臨的問題

（一）難以制定不動產測繪統一的單元劃分標準

在不動產登記測繪過程中，形成相對統一的不動產測繪單元劃分標準對于相關部門而言是具有極高難度的。首先，不動產測繪涉及多個管理部門，而不同的部門所設定的標準存在較大差異。例如，林業部門和國土部門基于各自的權利義務對林地的認定標準不同，使得同一塊地可能出現兩個不同執行標準的情況。再者，隨著人們對土地資源的進一步開發和利用，土地的各項權利逐漸發展到空中、地表和地下的三維系統，在很大程度上增添了不動產測繪具體工作所屬部門劃分的難度。

（二）難以制定不動產測繪統一的技術標準

在我國，不動產測繪有著較長的歷史和較豐碩的成果，而國家各部門分割式的管理使各類不動產測繪成果在對象范圍界定、準確度要求、成果標準化和信息化等方面存在著一定的差距。同時，大部分的不動產測繪在國家和地方層面都有著其特定的技術標準和規范，而不動產測繪的標準既需要考慮過去測繪成果的可轉化性，又必須便于相關工作人員進行統一登記，因此，國家相應部門在制定不動產測繪統一技術標準時往往面臨極大的困難。

（三）難以有效整合不動產測繪成果

不動產測繪成果的整合主要是指不動產登記測繪成果的整合，是從不動產統一登記的需求出發，對需要登記的有關內容進行數據的整合，盡可能地將林木、草地等各種資源的權屬劃分清晰。在此過程中，主要有以下幾個難題：首先，相關部門分管各自的測繪成果，將這部分測繪成果進行處理和整合需要大量的人力物力等資源。其次，各部門的測繪成果所采用的測繪標準并不統一，使得不動產測繪成果的整合工作量大，并在一定程度上降低了其整合效率。最后，各類測繪成果時間較久，數據信息在收集保存等方面存在著一定的問題，不利于整合工作人員理順各類測繪成果之間的關系。

二、新形勢下不動產測繪技術優化

（一）關鍵技術。

對不動產測繪技術進行優化，需要著重考慮不動產測繪相關的關鍵技術，包括不動產測繪的數據內容與指標、支撐不動產測繪的相關技術和不動產測繪成果有關平臺的建設等，而不動產測繪技術框架大致如圖1所示。在不動產數據內容和指標方面，國家相關部門可著力構建統一的數據分類體制和數據表達模式，從而有效統一不動產登記管理制度，使得土地、房屋、草原等相關管理部門之間能夠實現數據信息的共享和兼容。在統一數據體系時，相關管理部門可從要素分類、屬性與編碼分類、指標分類和表達方式分類等四個方面為不動產測繪、數據表達與整合做出一定的貢獻。

（二）支撐技術

我國2008年以前不動產測繪成果大多是基于1980西安坐標系或者其他各省市地方坐標系的數據，而2008年以后，我國采用2000國家大地坐標系（CGCS2000坐標系）作為不動產測繪統一的坐標系統，而兩部分測繪成果往往由于坐標系的不同而無法進行統一的不動產登記處理或其它信息整合。因此，有關工作人員提出采用統一的空間轉換方法。為有效實現大范圍的數據共享，首先，需要確定不動產測繪成果的轉換范圍，將同一省市的不動產測繪成果進行整體轉換還是分區進行轉換，其次，需要根據不動產所屬類別和當地實際情況選擇合適的轉換模型，盡可能地減小由于坐標系轉換而對不動產測繪數據造成的精度損失。

三、新形勢下不動產的測繪管理

（一）不動產測繪報告內容和測繪圖

首先，要明晰不動產測繪報告中包含的內容，除去測繪項目以外，還包括房屋的位置坐標、委托方等基礎信息，關于測繪內容還應包括測繪依據、類別及測繪說明。關于建筑內容應包括其結構、宗地面積、地上/地下層數、各功能區面積。除此之外，還需包括部分圖表信息，主要有計算附圖、分戶面積明細表及共有面積分攤計算表。以上信息都須在測繪報告中有具體表現。

不動產測繪圖共分為三種，分別是：分層分戶圖，大證圖、丘圖。

（二）將不動產的測繪市場建立起來

將業務管理工作依托給國有測繪協會及單位，在國家的幫扶下將測繪市場初步建立起來。當不動產測繪市場初具雛形后，審核整理一批具有測繪資格能夠完成測繪工作的測繪單位，并將其信息在測繪服務大廳進行公示。而對于測繪單位而言，在進行測繪工作時，必須嚴格遵守相關資質等級要求，不僅要妥善的進行不動產測繪工作，并且對自己的測繪結果負責并做出保障。另外，最需注意的一點是不動產測繪項目不能由測繪單位擅自進行轉包。

（三）將書面的測繪合同簽訂下來

合同作為雙方合作順利進行的有效保障，也是保證雙方利益不受侵犯的最有力武器。因此在開始進行不動產測繪之前，委托人與受托人應根據測繪項目簽訂具體的書面合同，明確雙方的權利與職責，為雙方的利益都帶來保障。在合同中應根據雙方關心和容易產生糾紛的問題進行明確的條例約定。對于不動產測繪項目而言，雙方關心的問題無疑是收費標準、項目的基本情況、發生爭議時如何解決、項目結果驗收的標準、項目完成的期限。以上內容都應在合同中進行具體的規定。當書面合同簽約完成后，受托人必須在三天內將合同上報給國有單位進行備案，從而保證合同的有效性。

（四）將測繪成果的信息管理系統建立起來

當委托方完成不動產測繪后，對測繪結果委托方應進行簽字并加蓋專用章。這一過程是未完成權屬登記，從而代表著這一測繪結果可以使用。在測繪結果得到確定后，應對測繪成果進行信息化管理。測繪單位應根據相關標準將測繪成果上傳至管理信息系統平臺。同時這一平臺不僅包括測繪成果，還用在其中上傳發布相關測繪信息。

（五）對持證上崗制度進行實施

為保證測繪人員的專業性，應對其進行專業的培訓，并且制定持證上崗制度。而這也要求測繪人員的資格認證制度不斷完善，確保相關工作人員必須獲取上崗證后才可從事相關測繪工作。

（六）要按照相關規定執行收費標準

若想保證市場的有序運轉，在市場中，企業形成良性競爭，就必須明確收費標準。因此，為實現對不動產測繪行業的有效管理必須對當地不動產的測繪收費標準進行確定。各個地區在參考測繪收費定額的基礎上，根據地區具體情況，確定收費標準。這一標準代指收費的最低指導價以及最高價，如此可減少測繪機構之間因價格問題出現糾紛。

（七）將人員以及機構的信用信息管理系統建立起來

那對測繪人員及機構進行有效的管理，保證其測繪成果的質量，可以建立信用信息管理系統。在這一系統中包含測繪人員的信息及機構的信息，并在其信息中納入其測繪業務，具體記錄其測繪成果的質量。

四、結語

不動產測繪關系到社會民生問題，從而受到國家相關部門的重視。提高不動產測繪的專業技術及管理水平，能夠為國家及人民的利益提供最基礎的保障。

參考文獻：

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