關于房地產開發項目管理難點的探討與分析

徐林升

摘要：房地產開發項目管理質量及效率對房地產開發企業經濟利益最大化發展目標的實現具有深遠影響，本文就基于此，房地產開發項目管理難點及解決對策進行相關論述，旨在構建起一系列更具長效性及有序性的房地產開發項目管理機制，以期為相關工作人員提供幫助。

關鍵詞：房地產開發項目；管理難點；分析

就目前來看，房地產行業已然在國民經濟總體系中占據了重要地位，并為提高大眾生活質量，促進各領域發展奠定了堅實基礎。但由于房地產開發項目管理工作難度大，應負責任高，因此項目管理水平尚且處于有待提升階段，故需要相關工作人員能夠認清房地產開發項目難點，注重項目開發風險的規避及轉移，切實提高房地產開發項目過程中的經濟效益及社會效益。

一、房地產開發項目管理現狀

房地產開發項目管理涉及了立項、設計、招投標及施工等階段，并在實際管理過程中需要與項目投資方、監理方、設計方、施工方等多個單位進行溝通協作，故需要一套完整且規范的管理保障體系來組織及協調房地產項目開發流程，確保房地產開發項目經濟利益最大化目標的實現。

由于房地產開發項目管理工作難度大，耗時長、涉及到諸多部門，因此不穩定及風險因素居多，需房地產開發企業各部門與外部供應商進行良好的協作與溝通，故現階段因房地產開發項目管理人員管理意識及管理方式存在問題而導致項目延期、團隊向心力及凝聚力薄弱、項目超出成本預算等問題頻發。

二、房地產開發項目管理主要內容

（一）房地產開發項目前期調研工作

在房地產開發項目前期調研工作中，需針對社會發展需求及項目實際特征進一步規劃出房地產開發項目管理目標及任務，為房地產開發項目建設提供重要執行依據。

（二）房地產開發項目質量管理

房地產開發項目質量管理應從以下幾方面入手：第一，項目成本質量管理。避免以短期經濟利益為主的陳舊管理模式，依據施工材料市場價格，強化采購部門管理力度[1]；第二，房地產開發項目施工技術管理。通過房地產開發項目設計方案的深入研究，合理選用施工技術，采納專業技術人員建議，對施工組織方案進行不斷的優化及動態管理，確保施工方案具備高度的可行性。

（三）房地產開發項目評估機制的建立

注重房地產開發項目管理中評估機制的建立，在房地產開發項目交付使用前做好評估驗收工作，結合國家及有關部門針對房地產開發項目頒布的明文規定對項目質量進行嚴格的驗收。同時，將責任制細化量化，明確房地產開發企業各部門人員應負職責，確保房地產開發項目短期目標的實現。

三、房地產開發項目管理難點分析

（一）忽視房地產開發項目市場定位重要性

在現有房地產開發項目管理過程中，存在著忽視房地產開發項目市場定位重要性問題，房地產開發項目前期可行性研究工作落實不到位，對房地產開發項目管理的有序開展造成了極為不利的影響[2]。同時，由于房地產開發項目管理市場定位存在誤差，使得房地產開發項目規劃設計無法及時進行，項目建設整體效率較低，大大提升了房地產開發項目管理難度。

（二）房地產開發項目設計文件數量大

在房地產開發項目管理期間，設計文件數量及種類多，極大程度的提高了文件供應難度及變更風險。房地產開發項目管理施工圖紙文件前期設計階段由開發商管理部門負責，使得項目設計及規劃部門對圖紙規劃要求不明確，造成房地產開發項目整體設計中出現協調性及系統性較為薄弱的問題發生，對房地產開發項目管理有效性造成了嚴重不利影響。

（三）房地產開發項目承包合同不嚴謹

在現有房地產開發項目管理中，還存在著房地產開發項目承包合同條例不嚴謹問題，項目在后期收尾階段的交叉作業時作業時施工內容及責任不明確，使得房地產開發項目承包管理難度較大[3]。具體而言，當前房地產開發項目，特別是高層建筑項目管理中，因成本合同條例不嚴謹，極有可能造成甲方分包與工程總承辦單位配合效果不佳的問題。

（四）資源整合工作不到位

房地產開發項目管理，項目前期勘察及設計由相關勘察部門負責；工程物資及人力資源管理由施工單位負責；工程現場質量及成本控制則由監理部門負責。而開放商作為房地產開發項目管理的直接執行者，更要在項目施工期間肩負起協同勘察部門、施工部門及監理部門的職責，確保項目信息資源及人力物力資源的整合，對房地產開發項目管理人員的專業管理能力提出了更高要求。

（五）項目分包情況嚴重

現階段房地產開發項目分包情況嚴重，不符合國家明文胡定，使得房地產開發項目建設期間面臨著諸多風險因素。不僅如此，在房地產開發項目中，涉及到項目分包的工程有模板工程、鋼筋工作、腳手架工程等，牽扯到了多方經濟利益，造成各部門之間矛盾的激化，為房地產開發項目管理工作帶來更多的風險因素。

（六）成本管理力度有待提升

房地產開發項目管理成本管理力度有待提升，設計部門忽視工程造價控制的重要性，導致項目前提投入過大。不僅如此，在房地產開發項目管理期間，設計部門往往會將設計任務下發到多個設計人員手中，一旦此些設計人員缺乏良性溝通，不僅會浪費工程施工時間，更會使得設計方案存在一定局限性，需要后期工程變更，對工程經濟利益最大化目標的實現造成了不利影響。

四、提高房地產開發項目管理質量的具體對策

（一）注重房地產開發項目市場調研工作

為切實提高房地產開發項目管理質量，更好解決項目管理期間存在難點，相關管理部門應從注重房地產開發項目市場調研工作入手，深入研究房地產開發項目決策階段可行性研究，為工程項目設計、建設及管理提供重要執行依據[4]。同時，加強項目市場調研中人力物力資源的投入，構建起專門的項目決策機構，確保房地產開發項目市場定位的專業化及科學化。

（二）規范房地產開發項目文件管理機制

注重房地產開發項目文件審核管理工作，對招投標資質、設計資源及項目可研報告進行綜合衡量，確保房地產開發項目設計及規劃工作的專業性及嚴謹性，同時，依據房地產開發項目管理要求，對其中所涉及到的設計及施工文件進行嚴謹的審核，杜絕因設計圖紙細節及參數數據出現問題造成工程變更的現象出現。

（三）加強房地產開發項目資源整合工作

加強房地產開發項目管理期間各項資源的整合工作，使項目供方肩負起建設資源組織、整合及使用原則。構建起更加完善房地產開發項目材料、設備等管理機制，不斷積累經驗以更好的設立房地產開發項目各階段及材料供應等方面的資源庫，降低房地產開發項目建設期間資源的不必要浪費量，切實提高房地產開發項目經濟效益及社會效益。

（四）切實提高房地產開發項目監理水平

注重房地產開發項目管理監理水平的提升，結合社會發展需求規范監理行為，同時房地產開發項目管理部門也應重視監理部門資質的審核，強化監理行為監管力度，確保項目監理工作的平穩有序開展[5]。不僅如此，在房地產開發項目監理期間，應提高監理工作的獨立性，注重監理合同中建設單位與監理單位的平等性，充分發揮出監理工作在房地產開發項目管理中的積極作用。

（五）合理控制房地產開發項目分包情況

在提升房地產開發項目成本管理的過程中，相關管理人員也應將管理重點放置在控制項目分包問題上。首先，對項目建設期間分包工程內容及職責進行細化，深化，注重建設合同的執行及管理[6]；其次，在房地產開發項目招投標過程中明確總承包單位應承擔職責，選擇更加專業的分包單位，并在開發商同意的情況下與分包單位簽署分包合同，更好的降低工程分包風險。

（六）構建健全的房地產開發項目成本管理機制

在房地產開發項目管理期間，相關管理人員還應做好房地產開發項目成本管理機制的構建工作，將成本管理目標及任務落實到各個部門，注重項目設計階段成本管理機制的執行，更好的控制項目前期投入[7]。不僅如此，在房地產開發項目建設期間進行嚴謹的項目預算評估工作，控制施工過程中資金的使用情況，力爭在保證項目總體質量的前提下提高資金利用率，突出房地產開發企業價格優勢，進一步促進房地產開發企業可持續發展。

五、結語：

總而言之，現階段房地產開發項目管理中依然面臨著管理機制亟待健全，項目分包嚴重等困境，因此需要房地產開發企業管理部門能夠認知到房地產開發項目管理重要性，認清房地產市場經濟發展規律及特征，從房地產開發項目決策及設計階段管理力度的強化入手，切實提高房地產開發項目管理的專業性及規范性，確保房地產開發項目的穩定有序開展。

參考文獻：

[1]姚玲珍，鐘君君. 組織行為學在房地產開發項目管理中的應用[J]. 建筑施工，2006（03）：220-222.

[2]徐寧，許秋月. 淺談房地產開發過程項目管理策劃體系的實施[J]. 城市開發，2008（08）：82-83.

[3]陳加慶. 房地產開發項目工程管理問題及對策研究[J]. 科技信息，2012，（03）：474.