淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析

魯祖翼

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)于拉動(dòng)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)有著十分重要的意義，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本文從籌資、投資及資金回收等三方面風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合D公司財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從自身資金流動(dòng)的角度，可將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)及資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)是籌資活動(dòng)缺乏科學(xué)性、合理性，導(dǎo)致籌資規(guī)模、結(jié)構(gòu)與企業(yè)運(yùn)營(yíng)不相匹配，增加了企業(yè)籌資成本與償還壓力，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1.籌資規(guī)模不合理

房地產(chǎn)企業(yè)具有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的特性，需投入大量資金，由于項(xiàng)目開發(fā)周期性長(zhǎng)，缺乏對(duì)各項(xiàng)目資金的有效管理，造成籌資規(guī)模不合理，極易造成部分資金閑置，增加資金使用成本，且增大籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.籌資渠道較窄

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是從銀行獲得貸款，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的審查條件嚴(yán)格，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇短期借款方式，償還期限短，導(dǎo)致償債能力降低，增加了籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要涉及項(xiàng)目投資可行性分析及項(xiàng)目投資成本預(yù)測(cè)。

1.缺乏有效的可行性分析

部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投資前，對(duì)宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境等國(guó)家政策把握不準(zhǔn)確，投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量、經(jīng)濟(jì)效益沒(méi)有合理預(yù)測(cè)，缺乏有效的可行性分析，大多是根據(jù)經(jīng)營(yíng)者的主觀經(jīng)驗(yàn)判斷，容易導(dǎo)致投資決策失誤。

2.投資成本缺乏科學(xué)預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，項(xiàng)目投資成本錯(cuò)綜復(fù)雜，包括從取得土地使用權(quán)到工程竣工驗(yàn)收多個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的成本費(fèi)用支出，需對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，但部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目忽略了資金時(shí)間價(jià)值、利率等變化因素，導(dǎo)致投資成本預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)是資金回收較慢及難以收回導(dǎo)致其資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

1.資金回收速度較慢

受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況以及限購(gòu)政策影響，商品房銷售量急劇下降，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回收緩慢，償債能力下降，資金鏈周轉(zhuǎn)壓力增加，有可能面臨嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。

2.信用政策不科學(xué)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用政策在一定程度上會(huì)影響資金回收速度。以信用期間為例，信用期間過(guò)短，可以較快的回收資金，但會(huì)喪失部分客戶;信用期間過(guò)長(zhǎng)，在一定程度上促進(jìn)銷售，但會(huì)增加不能及時(shí)回收資金的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷量，在沒(méi)有嚴(yán)格審核客戶信用的情況下，為其延長(zhǎng)信用期間，導(dǎo)致資金回收困難。

二、案例分析

D控股有限公司，1992年成立于廣東，2007年在香港上市，以房地產(chǎn)為主業(yè)，實(shí)行縱向一體化戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要位于一、二線城市郊區(qū)以及三、四線城市，本文結(jié)合D公司的實(shí)際情況對(duì)其存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

由表1可以看出，2015-2017年D公司的銷售收入增長(zhǎng)迅速，從846億元增加到1，531億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到40%，但銷售凈利率卻呈下降趨勢(shì)，從2015-2017年下降了5個(gè)百分點(diǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，2017年甚至達(dá)到87%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在50%左右比較合理，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%左右較合理，達(dá)到80%企業(yè)經(jīng)營(yíng)將會(huì)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

由表2可以看出，D公司2015-2017年的籌資活動(dòng)主要包括3類，分別是吸收投資、借款及其他方式，其中最主要的是借款，占所有籌資活動(dòng)的比重平均達(dá)到78%。D公司的籌資渠道較單一，過(guò)分依賴借款籌資，銀行借款受國(guó)家政策的影響比較明顯，且當(dāng)投資收益無(wú)法收回時(shí)，仍須還本付息。因此，D公司應(yīng)拓寬自身的籌資渠道，實(shí)現(xiàn)籌資結(jié)構(gòu)的合理化。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

由表3可以看出，D公司在2015-2017年，其投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量均為負(fù)數(shù)，意味著投資活動(dòng)雖然占用了大量的資金，但是產(chǎn)生的收益不能覆蓋其成本，D公司每年都要墊付大筆的資金。D公司在今后應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)投資活動(dòng)的管理，謹(jǐn)慎投資，審慎研究投資項(xiàng)目的可行性，減少投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量缺口。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

由表4可以看出，D公司的存貨占用資金較多，且呈上升趨勢(shì)。存貨周轉(zhuǎn)率較低并且有下降的趨勢(shì)，意味著存貨變現(xiàn)的速度較為緩慢，存貨占用的資金量呈上升態(tài)勢(shì)，從而導(dǎo)致能夠用于其他方面的經(jīng)營(yíng)資金變少，影響D公司的正常經(jīng)營(yíng)。D公司應(yīng)當(dāng)提高存貨周轉(zhuǎn)率，減少存貨占用的資金。

（四）相關(guān)對(duì)策

1.拓寬融資渠道，合理安排資金的期限結(jié)構(gòu)

D公司應(yīng)拓寬自身的融資渠道，合理安排權(quán)益融資和負(fù)債融資的比重，適當(dāng)提高權(quán)益融資的比例。同時(shí)，合理安排負(fù)債融資的期限結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低流動(dòng)負(fù)債的比例。

2.采取科學(xué)合理的投資策略

在充分了解宏觀政策的前提下，認(rèn)真分析投資項(xiàng)目的可行性，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，注意合理控制投資活動(dòng)的規(guī)模，提高投資活動(dòng)的盈利水平。

3.加速資金的回收

當(dāng)前信息化背景下，“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式極大地促進(jìn)了銷售方式的轉(zhuǎn)變，D公司可以利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行廣告營(yíng)銷，將商品房放在網(wǎng)上進(jìn)行銷售，提高銷售量，減少庫(kù)存積壓，加快資金的回收速度。

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