論農村房屋買賣的法律風險及其防范

摘要：隨著經濟的不斷發展和城鎮化的不斷推進，農村房屋買賣糾紛不斷增加，主要表現為雙方當事人對買賣合同效力的認定而引起的糾紛和農村不動產欠缺完整統一的登記手續而引起的糾紛，基于以上糾紛，有必要從制度層面建立完整統一的農村不動產登記制度以及對合同效力做出明確規定，從而為司法實踐提供統一的裁判依據，做到同案同判。

關鍵詞：農村房屋買賣;合同效力;公示制度

隨著市場經濟的不斷深化和城鎮化的不斷推進，農村房屋買賣出現了糾紛增多、農村房屋能否買賣法律法規等規定不明確、沒有完整統一的公示制度和農村房屋買賣各地的司法裁判不統一等問題。

一、農村房屋買賣存在的法律風險

（一）房屋產權不明確

《物權法》規定，不動產物權的變動以登記生效為主，登記對抗為例外[5]。由于歷史等各方面的原因，我國長期處于城鄉二元格局，由此形成了農村不動產和城市不動產的不動產城鄉二元體系，農村房屋買賣因為欠缺有效的登記手續而引發的糾紛更是層出不窮。

房屋產權憑證對當事人的權利保障尤為重要，但是，實踐中買賣雙方當事人由于法律意識淡薄不太重視產權變更登記或由于熟人社會的影響，買賣雙方當事人在交易時只有自制的買賣合同、村委會的證明或中間人的見證，而沒有進行房屋登記只是簽訂了相關的購房合同，但是物權變動與合同生效是不同的法律行為，合同生效并不代表物權發生了變動。這就會造成買受人實際占有該房屋，對該房屋處于事實上的占有關系，而出賣人還享有房屋的所有權，從而使得房屋產權不明確，進而破壞交易市場的穩定性，給當事人的信賴利益造成損失。事實上，在實踐中很多當事人也是基于房屋出賣后僅簽訂了房屋買賣合同而未辦理權屬變更手續為由訴至法院，造成農村房屋買賣中產權糾紛數量逐漸增多。

（二）合同效力不確定

合同的效力應該按照合同法的相關規定去判定，房屋買賣合同自然也不例外，但在司法實踐中農村房屋買賣合同的效力因買賣主體的不同而有所不同。

1.同一村集體成員間買賣合同的效力

宅基地使用權具有保障村民住宅安全穩定的社會功能，屬于村集體所有，本村村民間的農村房屋買賣并未打破集體所有這種固定關系，也并未損害集體利益，所以，在理論上和司法實踐中，同一村集體成員間的房屋買賣只要不是合同法規定的無效情形就認定為合同有效。

2.不同村集體成員間買賣合同的效力

立法上并未明確規定農村房屋不得出賣給非本集體經濟組織成員，但出于居者有其屋的考慮與對農民生存權的保障，國家政策也對此類農村房屋買賣做了限制。農村宅基地使用權具有很強的人身屬性與資格屬性，不同村的村民間的房屋買賣必然會引起宅基地使用權的流轉，宅基地使用權的流轉又勢必會打破穩定的村集體關系，受熟人社會的影響，穩定的信任關系也會被打破，更甚者，村集體成員間的利益會受損，基于對以上種種原因的考慮，理論上認為應該限制此種房屋買賣[7]。在司法實踐中，大部分法院也都贊同此理論觀點，同時也是按理論觀點直接判定此類房屋買賣合同無效。

3.與城鎮居民間買賣合同的效力

在當前的社會環境下，雖然有大量的農村房屋買賣合同存在，但我國現行法律并沒有作出明確的規定，導致該類糾紛的解決面臨較大尷尬。對于城鎮居民購買農村宅基地房屋合同是否有效，綜合現行法律規定及現實狀況，法院將此類合同判定為無效。因為根據我國“房地一體”原則，農村房屋買賣即為房屋與宅基地的共同買賣，但宅基地使用權是集體組織成員共同享有的權利，城鎮居民并不具備這個主體資格，違背了我國法律規定，應當認定為無效。另外，如果允許宅基地使用權的流轉，可能會使農民喪失賴以生存的房屋，流離失所。

二、農村房屋買賣的法律風險防范措施

建造在宅基地上的農村房屋買賣不僅涉及到法律問題，還涉及到政策問題和社會問題。隨著農村房屋買賣隱形市場的發展，導致農村房屋買賣的糾紛不斷發生，滋生的宅基地非法交易市場對交易安全構成威脅，同時，為了充分發揮宅基地作為資源的效益價值，有必要對上述法律風險作出防范，更全面的保護買賣雙方當事人的合法權益。

（一）明確規定房屋產權歸屬

相比城鎮房屋產權制度，我國對農村的房屋產權長期以來都沒有進行確認，有關農村房屋登記的法律規定較少，內容較為分散，始終沒有形成完整統一的公示制度，而且買賣雙方當事人在簽訂房屋買賣合同后只是由村委會或中間人證明，此類證明并沒有明確的法律依據，這也是農村房屋在交易過程中產權不明確等問題出現的制度性原因，基于以上種種法律風險，有必要借鑒城鎮房屋的不動產登記制度來建立統一完善的農村不動產登記制度，進而從根本上解決產權不明確而引起的法律糾紛。

（二）明確規定農村房屋買賣合同的效力

由于農村房屋買賣涉及的主體類型不同，對合同效力的爭論也主要有以下兩種：第一種是，不同村集體的村民之間，雖然本質屬性未改變，都是農村村民，但打破了村集體的完整性，合同的效力因此受到影響;第二種是，農村村民與城鎮居民之間，屬于國家政策限制的類型。農村房屋買賣合同也屬于買賣合同，其是否有效也應該按照合同法有關合同效力的規定來判斷，只要不屬于合同法規定的無效情形就應認定為有效，但農村房屋基于其特殊性，其效力還要考慮國家政策等因素。

1.同一村集體成員間合同效力

不論是學術界還是司法實踐中對于同一集體經濟組織成員間的農村房屋買賣合同效力都能達成統一意見，即只要房屋買賣合同的雙方當事人主體適格，意思表示真實，內容合法，就認定合同有效。

2.村集體成員之外的合同效力

村集體成員之外的合同主要包括以下兩種情形：一是不同村集體經濟組織成員間的房屋買賣合同，二是村民與城鎮居民之間的合同，對于以上兩類合同的效力，我國多數法院都依法判定為無效。最高人民法院也對此類合同的效力做了明確規定，只要不在試點地區，上述兩種房屋買賣合同就應當判定為無效[10]。所以，以上兩種房屋買賣合同是否有效取決于其是不是在國家規定的試點地區。顯然，關于農村房屋買賣合同的效力，司法實踐中已經做出了明確規定，但在立法層面并沒有明確的規定，這是司法先行，為了更好的解決這一問題，有必要在立法層面做出相關規定。

參考文獻：

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[9]趙亮.農村房屋買賣合同效力探析[J].知識經濟，2015，（12）：67.

基金項目：大慶市哲學社會科學規劃研究項目“大慶農業旅游發展保障的法律思考”的后續成果。項目編號：DSGB2017037。

作者簡介：崔淑霞（1965.5-），女，漢族，黑龍江大慶人，大慶師范學院，法律碩士，副教授，從事合同法、侵權責任法、親屬法等民商事法學方向。