論農(nóng)村房屋買賣的法律風(fēng)險及其防范

摘要：隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化的不斷推進，農(nóng)村房屋買賣糾紛不斷增加，主要表現(xiàn)為雙方當事人對買賣合同效力的認定而引起的糾紛和農(nóng)村不動產(chǎn)欠缺完整統(tǒng)一的登記手續(xù)而引起的糾紛，基于以上糾紛，有必要從制度層面建立完整統(tǒng)一的農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度以及對合同效力做出明確規(guī)定，從而為司法實踐提供統(tǒng)一的裁判依據(jù)，做到同案同判。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買賣;合同效力;公示制度

隨著市場經(jīng)濟的不斷深化和城鎮(zhèn)化的不斷推進，農(nóng)村房屋買賣出現(xiàn)了糾紛增多、農(nóng)村房屋能否買賣法律法規(guī)等規(guī)定不明確、沒有完整統(tǒng)一的公示制度和農(nóng)村房屋買賣各地的司法裁判不統(tǒng)一等問題。

一、農(nóng)村房屋買賣存在的法律風(fēng)險

（一）房屋產(chǎn)權(quán)不明確

《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記生效為主，登記對抗為例外[5]。由于歷史等各方面的原因，我國長期處于城鄉(xiāng)二元格局，由此形成了農(nóng)村不動產(chǎn)和城市不動產(chǎn)的不動產(chǎn)城鄉(xiāng)二元體系，農(nóng)村房屋買賣因為欠缺有效的登記手續(xù)而引發(fā)的糾紛更是層出不窮。

房屋產(chǎn)權(quán)憑證對當事人的權(quán)利保障尤為重要，但是，實踐中買賣雙方當事人由于法律意識淡薄不太重視產(chǎn)權(quán)變更登記或由于熟人社會的影響，買賣雙方當事人在交易時只有自制的買賣合同、村委會的證明或中間人的見證，而沒有進行房屋登記只是簽訂了相關(guān)的購房合同，但是物權(quán)變動與合同生效是不同的法律行為，合同生效并不代表物權(quán)發(fā)生了變動。這就會造成買受人實際占有該房屋，對該房屋處于事實上的占有關(guān)系，而出賣人還享有房屋的所有權(quán)，從而使得房屋產(chǎn)權(quán)不明確，進而破壞交易市場的穩(wěn)定性，給當事人的信賴利益造成損失。事實上，在實踐中很多當事人也是基于房屋出賣后僅簽訂了房屋買賣合同而未辦理權(quán)屬變更手續(xù)為由訴至法院，造成農(nóng)村房屋買賣中產(chǎn)權(quán)糾紛數(shù)量逐漸增多。

（二）合同效力不確定

合同的效力應(yīng)該按照合同法的相關(guān)規(guī)定去判定，房屋買賣合同自然也不例外，但在司法實踐中農(nóng)村房屋買賣合同的效力因買賣主體的不同而有所不同。

1.同一村集體成員間買賣合同的效力

宅基地使用權(quán)具有保障村民住宅安全穩(wěn)定的社會功能，屬于村集體所有，本村村民間的農(nóng)村房屋買賣并未打破集體所有這種固定關(guān)系，也并未損害集體利益，所以，在理論上和司法實踐中，同一村集體成員間的房屋買賣只要不是合同法規(guī)定的無效情形就認定為合同有效。

2.不同村集體成員間買賣合同的效力

立法上并未明確規(guī)定農(nóng)村房屋不得出賣給非本集體經(jīng)濟組織成員，但出于居者有其屋的考慮與對農(nóng)民生存權(quán)的保障，國家政策也對此類農(nóng)村房屋買賣做了限制。農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強的人身屬性與資格屬性，不同村的村民間的房屋買賣必然會引起宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)又勢必會打破穩(wěn)定的村集體關(guān)系，受熟人社會的影響，穩(wěn)定的信任關(guān)系也會被打破，更甚者，村集體成員間的利益會受損，基于對以上種種原因的考慮，理論上認為應(yīng)該限制此種房屋買賣[7]。在司法實踐中，大部分法院也都贊同此理論觀點，同時也是按理論觀點直接判定此類房屋買賣合同無效。

3.與城鎮(zhèn)居民間買賣合同的效力

在當前的社會環(huán)境下，雖然有大量的農(nóng)村房屋買賣合同存在，但我國現(xiàn)行法律并沒有作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致該類糾紛的解決面臨較大尷尬。對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋合同是否有效，綜合現(xiàn)行法律規(guī)定及現(xiàn)實狀況，法院將此類合同判定為無效。因為根據(jù)我國“房地一體”原則，農(nóng)村房屋買賣即為房屋與宅基地的共同買賣，但宅基地使用權(quán)是集體組織成員共同享有的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民并不具備這個主體資格，違背了我國法律規(guī)定，應(yīng)當認定為無效。另外，如果允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可能會使農(nóng)民喪失賴以生存的房屋，流離失所。

二、農(nóng)村房屋買賣的法律風(fēng)險防范措施

建造在宅基地上的農(nóng)村房屋買賣不僅涉及到法律問題，還涉及到政策問題和社會問題。隨著農(nóng)村房屋買賣隱形市場的發(fā)展，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣的糾紛不斷發(fā)生，滋生的宅基地非法交易市場對交易安全構(gòu)成威脅，同時，為了充分發(fā)揮宅基地作為資源的效益價值，有必要對上述法律風(fēng)險作出防范，更全面的保護買賣雙方當事人的合法權(quán)益。

（一）明確規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

相比城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)制度，我國對農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)長期以來都沒有進行確認，有關(guān)農(nóng)村房屋登記的法律規(guī)定較少，內(nèi)容較為分散，始終沒有形成完整統(tǒng)一的公示制度，而且買賣雙方當事人在簽訂房屋買賣合同后只是由村委會或中間人證明，此類證明并沒有明確的法律依據(jù)，這也是農(nóng)村房屋在交易過程中產(chǎn)權(quán)不明確等問題出現(xiàn)的制度性原因，基于以上種種法律風(fēng)險，有必要借鑒城鎮(zhèn)房屋的不動產(chǎn)登記制度來建立統(tǒng)一完善的農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度，進而從根本上解決產(chǎn)權(quán)不明確而引起的法律糾紛。

（二）明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力

由于農(nóng)村房屋買賣涉及的主體類型不同，對合同效力的爭論也主要有以下兩種：第一種是，不同村集體的村民之間，雖然本質(zhì)屬性未改變，都是農(nóng)村村民，但打破了村集體的完整性，合同的效力因此受到影響;第二種是，農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間，屬于國家政策限制的類型。農(nóng)村房屋買賣合同也屬于買賣合同，其是否有效也應(yīng)該按照合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定來判斷，只要不屬于合同法規(guī)定的無效情形就應(yīng)認定為有效，但農(nóng)村房屋基于其特殊性，其效力還要考慮國家政策等因素。

1.同一村集體成員間合同效力

不論是學(xué)術(shù)界還是司法實踐中對于同一集體經(jīng)濟組織成員間的農(nóng)村房屋買賣合同效力都能達成統(tǒng)一意見，即只要房屋買賣合同的雙方當事人主體適格，意思表示真實，內(nèi)容合法，就認定合同有效。

2.村集體成員之外的合同效力

村集體成員之外的合同主要包括以下兩種情形：一是不同村集體經(jīng)濟組織成員間的房屋買賣合同，二是村民與城鎮(zhèn)居民之間的合同，對于以上兩類合同的效力，我國多數(shù)法院都依法判定為無效。最高人民法院也對此類合同的效力做了明確規(guī)定，只要不在試點地區(qū)，上述兩種房屋買賣合同就應(yīng)當判定為無效[10]。所以，以上兩種房屋買賣合同是否有效取決于其是不是在國家規(guī)定的試點地區(qū)。顯然，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，司法實踐中已經(jīng)做出了明確規(guī)定，但在立法層面并沒有明確的規(guī)定，這是司法先行，為了更好的解決這一問題，有必要在立法層面做出相關(guān)規(guī)定。

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基金項目：大慶市哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃研究項目“大慶農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展保障的法律思考”的后續(xù)成果。項目編號：DSGB2017037。

作者簡介：崔淑霞（1965.5-），女，漢族，黑龍江大慶人，大慶師范學(xué)院，法律碩士，副教授，從事合同法、侵權(quán)責(zé)任法、親屬法等民商事法學(xué)方向。