現(xiàn)代投資組合理論及其在房產(chǎn)投資中的應(yīng)用

鐘菊珍

摘 要：現(xiàn)代投資組合理論在西方的發(fā)展已經(jīng)將近半個世紀(jì)2在理論上日趨成熟2同時在經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中日益受到廣泛重視和利用。例如，美國的養(yǎng)老金基金等一些投資資金紛紛利用投資組合理論來規(guī)避風(fēng)險、獲得穩(wěn)定的收益。隨著中國資本市場的發(fā)展，各種投資基金的大量出現(xiàn)，投資組合理論將會在中國大有作為。本文只就其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用作簡單分析。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代投資組合理論;房產(chǎn)投資;應(yīng)用

1、前言

第一個問題是雖然證券市場上客觀地存在著大量的證券組合投資，但為何要進(jìn)行組合投資，組合投資究竟具有何種機(jī)制和效應(yīng)，在現(xiàn)代證券投資組合理論提出之前，誰也無法作出令人信服的回答。現(xiàn)代證券投資組合理論給出了邏輯嚴(yán)密并能經(jīng)得起實(shí)踐檢驗(yàn)的正確答案，即證券的組合投資是為了實(shí)現(xiàn)風(fēng)險一定情況下的收益最大化或收益一定情況下的風(fēng)險最小化，具有降低證券投資活動風(fēng)險的機(jī)制。第二個問題是證券市場的投資者除了通過證券組合來降低風(fēng)險之外，將如何根據(jù)有關(guān)信息進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)證券市場投資的最優(yōu)選擇。

2、現(xiàn)代投資組合理論

現(xiàn)代證券投資組合理論沿著資本資產(chǎn)定價方向發(fā)展。資本資產(chǎn)定價問題由美國三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·夏普、約翰·林特耐和簡·摩辛在各自對資本市場研究的基礎(chǔ)上共同提出，并發(fā)展成為資本資產(chǎn)定價模型，它與馬柯維茨的現(xiàn)代證券投資組合理論有著極其緊密的關(guān)系。馬柯維茨的證券組合理論表明，資本市場上的投資者應(yīng)該從自身的偏好出發(fā)，結(jié)合衡量收益和風(fēng)險的期望收益率和標(biāo)準(zhǔn)差所組成的有效集，對證券組合的最優(yōu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行選擇。資本資產(chǎn)定價模型正是在馬柯維茨的證券組合理論基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出了一個極具現(xiàn)實(shí)意義的問題，即如果資本市場上的投資者人人都根據(jù)馬柯維茨的證券組合理論進(jìn)行投資決策，那么資本這種資產(chǎn)的價格將由什么決定以及如何決定問題進(jìn)行了分析和解釋

與資本資產(chǎn)定價模型一樣，套利定價理論是以完全競爭和有效資本市場為前提，分析和探討風(fēng)險資產(chǎn)的收益發(fā)生過程。但與資本資產(chǎn)定價模型的不同之處在于，套利定價理論假定收益是由一個因素模型所產(chǎn)生，因而，用不著像資本資產(chǎn)定價模型那樣對投資者偏好作出較強(qiáng)的假定，如將投資者假定為風(fēng)險回避者，也用不著像資本資產(chǎn)定價模型那樣依據(jù)預(yù)期收益率和標(biāo)準(zhǔn)差來尋找資產(chǎn)組合，它僅僅要求投資者是一個偏好擁有財(cái)富多多益善者即可，對風(fēng)險資產(chǎn)組合的選擇也僅依據(jù)收益率，即使該收益率跟風(fēng)險有關(guān)系，風(fēng)險也不過是影響資產(chǎn)組合收益率的眾多因素中的一個因素。比較而言，套利定價模型較之資本資產(chǎn)定價模型在內(nèi)涵和實(shí)用性上更具廣泛意義，但在理論的嚴(yán)密性上卻相對不足。

總之，現(xiàn)代證券投資組合理論通過以馬柯維茨、夏普等為首的眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的努力，在基本概念的創(chuàng)新、理論體系的完善、重要結(jié)論的實(shí)證和理論應(yīng)用的拓展上都取得了重大進(jìn)展，沿著這些研究路線，相應(yīng)會有更多更新的成果源源不斷地涌現(xiàn)出來。資產(chǎn)組合中心問題———收益與風(fēng)險分析在現(xiàn)代投資組合理論中，最為重要的議題是：對資產(chǎn)組合的收益與風(fēng)險分析。資產(chǎn)組合實(shí)質(zhì)上是指某一時點(diǎn)上，一定數(shù)額的個人、企業(yè)、投資基金的投資中包括多項(xiàng)資產(chǎn)，例如將一定數(shù)額的資金分成幾部分，分別投資于國庫券、企業(yè)債券、優(yōu)先股和普通股等。在資產(chǎn)組合的選擇上，主要要考慮其收益和風(fēng)險。

3、投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用

從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看投資組合理論房地產(chǎn)開發(fā)商作為房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)投資者，資產(chǎn)組合理論對于其投資的意義是重大的。在一個較為完善的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資績效的評估中，通常用平均數(shù)來衡量投資的收益高低，用標(biāo)準(zhǔn)差來衡量投資的總風(fēng)險，用相關(guān)系數(shù)來衡量各項(xiàng)投資間的關(guān)系，而作為不可分散風(fēng)險的度量來測定房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險。

從風(fēng)險基金投資房地產(chǎn)角度來看投資組合理論隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，資本市場、房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)權(quán)益的證券化，將使房地產(chǎn)市場與資本市場結(jié)合起來，將會為實(shí)力各不相等的投資者提供均等的參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會和實(shí)現(xiàn)投資充分多元化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。各風(fēng)險基金將會利用資產(chǎn)組合理論，在房地產(chǎn)投資中大顯身手。這些風(fēng)險投資基金關(guān)心的是整個資產(chǎn)組合的風(fēng)險與收益。如果資產(chǎn)組合中某一個投資業(yè)績突出，但整個資產(chǎn)組合收益不佳，這個投資就不是個好的投資。資產(chǎn)組合的收益是單個投資收益加權(quán)平均，而資產(chǎn)組合的風(fēng)險不是個體風(fēng)險拼湊而成。它與各個體投資之間的相關(guān)性有巨大關(guān)系。所以分散投資可以降低風(fēng)險。投資組合理論中的資本資產(chǎn)定價模型還區(qū)分了系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。由于分散化可以降低甚至消除特殊風(fēng)險，投資基金應(yīng)當(dāng)力圖使其資產(chǎn)組合完全分散化。所謂分散化是指投資者不是進(jìn)行單一投資，而是兩種以上投資構(gòu)成其資產(chǎn)組合，且投資收益不是高度相關(guān)的。這就要求機(jī)構(gòu)投資者把其資金以各種方式、各種工具分散投資于各個方向，包括各類債券、股票、基金、房地產(chǎn)等。而其在房地產(chǎn)這已投資大類中，也應(yīng)力圖分散化，從投資活動、區(qū)域、房地產(chǎn)類型等方面把其分散開。特別在中國當(dāng)前，可以考慮將投資分散于各種收益率不一致的房地產(chǎn)類型：譬如，安居房、拆遷房、普通民房、高檔公寓等。

要正確對待系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險是不可以消除的，同時風(fēng)險又是與預(yù)期收益成正相關(guān)的，特定投資的系統(tǒng)風(fēng)險越大，投資者應(yīng)得收益越高，所以它關(guān)系到整個資產(chǎn)定價。

政策制度上，應(yīng)當(dāng)遵循“政策開放、加強(qiáng)監(jiān)管”原則。政策制定者應(yīng)該認(rèn)識到風(fēng)險基金的經(jīng)濟(jì)要求和趨勢以及房地產(chǎn)業(yè)也需要金融的大力支持這一社會現(xiàn)實(shí)，允許投資基金進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投資，使其進(jìn)入資金的良性循環(huán)，同時促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融方面，應(yīng)當(dāng)加快金融工具的創(chuàng)新，以適應(yīng)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的需要。

4、結(jié)束語

在我國實(shí)現(xiàn)風(fēng)險基金投資房地產(chǎn)的政策性建議在我國要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險資金投資房地產(chǎn)，必須要有相應(yīng)的政策環(huán)境、市場條件與之相配合，這一投資形式才能順利進(jìn)行，從而滿足整個社會與基金投資者兩方面的需要。

參考文獻(xiàn)

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