房地產為主導的經濟模式對城市可持續發展的影響

劉玉偉

摘要：隨著改革開放的發展，我國目前的城市化進程已將進入了高速發展的時代。2018年中國城鎮化率達到59.58%，我國即將進入城鎮化后期階段。預計到2030年中國城鎮化率將達到70%，2050年將達到80%左右，城鎮化仍然具有較大的發展空間和潛力。高速的城鎮化帶動了我國的經濟的飛速發展，尤其是房地產行業。房地產經濟在我國社會經濟中占據重要地位，房地產能最直觀的促進城市的經濟發展。據調查1%的房地產投資增加能帶動0.167%的經濟增長，房地產投資額的上升 1%將帶動GDP增長率上漲0.181%。可見房地產收益是非常高的。迄今為止房地產行業仍然是大多數三四線城市經濟發展的支柱行業。

房地產經濟，政府對房地產經濟給予了大量的投資及支持、盲目的房地產開發模式造成了城市病，造成城市各個系統治之間不協調。城市可持續發展是環境，經濟，社會，三個單系統的高度協調發展。城市可持續發展是社會進步，環境支持，經濟發展三者保持高度和諧的過程。可持續發展的核心是發展，要求在嚴格控制人口數量，提高人口素質和保護環境，資源永續利用的前提下進行經濟社會的發展。本文即從環境，經濟，社會三方面闡述。

關鍵詞：產開發;市化;可持續發展

1房地產和城市化

房地產的大量開發最直接的體現就是城鎮化率的提升，但是城鎮化率的提升并不意味著城市化水平的提升，城市鎮化率的提高只是農村人口遷入城市的過程，而城市化的核心確是產業的聚集，產業的聚集提升了城市的競爭力，進而推動城市化進程，城城市化進程與經濟基礎，產業結構，社會轉型，資源環境等密切相關。城市化與城鎮化的差異體現在城中村和城市郊區上。

2城市可持續發展

可持續發展的理念體現在城市中應包含城市的經濟，社會，人口，資源，環境等多方面的可持續發展，具有可持續發展能力的城市會以人為主體，以自然環境為依托，以經濟活動為基礎使人擁有好的生活環境和質量。城市的可持續發展對是在生態可持續的基礎上，通過經濟的可持續性，達到社會可持續發展的目的。為居民提供可持續福利。

我國大力實行房地產開發的目的是使房地產經濟優先發展，從而帶動整個城市經濟的發展進而加快城市化的進程。可是，盲目的房地產開發造成的城市化進程過快，不僅對環境造成了極大的影響對經濟社會也帶來了隱患。

2.1房地產開發對生態可持續發展的影響，

盲目的房地產開發對城市生態造成了非常惡劣的影響。如房地產選址問題。隨著城市化水平的提升，人對居住品質的要求也進一步提升，人們追求交通，教育，各種便利的同時，對居住的安靜舒適水平也有要求。但是還有不少的開發商盲目開發，沒有考慮規劃的合理性在施工建設中也存在對環境的污染，如施工建設中的噪聲污染，揚塵污染。建筑表皮玻璃造成的光污染，房地產運營維護過程中的水污染，建筑材料造成一系列的工業污染。雖然有些問題是房地產開發過程中不可避免的，但是要達到城市可持續發展意味著有效率的使用資源，承建商，設計者，和房地產開發商都要以最小的消耗不可再生資源，利用可再生資源。不至于損害后人的發展。

2.2房地產開發對經濟可持續發展的影響

房地產開發帶動了社會經濟的發展，也帶動了房地產相關行業的發展，但同時也對其他行業的沖擊或抑制。國家統計局綜合司課題組認為房地產投資對經濟增長的影響日益增大，房地產行業的發展必須與經濟整體發展相適應。在對需求的影響方面，一方面房地產投資的增加能夠拉動國內需。另一方面也可能會擠壓其他消費支出。落實到個人和家庭上就是房地產，房貸占據了個人和家庭總支出的大部分，那其他支出所占的比重自然會減少，反應到市場上就是對其他產業的沖擊甚至是抑制。當房貸成了家庭的主要支出之后，會對家庭的其他支出產生很長時間的抑制作用。這種經濟模式是對市場經濟的沖擊，是不可持續的。

2.3房地產開發對社會可持續發展的影響

2.3.1學區房現象

學區房是房地產和政策的衍生品。政府為了教育公平推行了就近入學的政策，家長為了不讓孩子輸在起跑線上，紛紛到重點小學所在的社區購置房產，前一陣子北京金融街的學區房居然夸張的達到了40萬/㎡。

據調查，好的學區房普遍高出周邊房源價格30%，重點小學的學區房甚至超過了本地區房價的50%甚至更多。而這些所謂的學區房的住房品質卻往往比較差，有許多家庭為了孩子受教育，放棄大房子，選擇小房子，寧愿上班堵車，也要孩子上學方便，一些家庭為了小孩的受教育，放棄了更高品質的城市生活。而城市化的目的是為了使城市居民享受高品質的城市生活。可以說在某種程度上，雖然房地產經濟提升了城鎮化率，但是就城市化的目的而言卻是一種城市化水平的倒退。

有的房地產投資者甚至買幾套學區房，造成有錢難買學區房的現象，有些家長為了孩子入學不惜高價購買，這無疑造成了教育資源的壟斷。政府推崇房地產發展的目的是為了讓房地產帶動城市其他行業的發展，而現在的房地產開發模式卻是對教育資源的一種占用，健康經濟模式不應該是對教育資源的壟斷以增加房子的價格，用教育帶動房地產發展。而是應該以房地產的資源優勢，帶動整個城市的教育發展，提升教育品質。

除此之外房地產也帶給居民很多的好處，除了更好的生活品質和更好的交通，醫療的便利性，投資價值。這些對于城市化來說都是有益的。

2.3.2郊區的城市化發展

在城市化進程中，城市郊區人口也占據一大部分，他們雖然算到了城市化率中，但是他們卻沒享受到城市帶給他們的資源。這種城市化是有弊端的。房地產開發過程中應該協調郊區在城市中的重要性，改變人們傳統的對郊區的印象。在郊區起到協調城市的物質供需的同時，整治郊區環境，提高郊區的交通可達性及郊區的教育醫療衛生水平。讓房地產開發帶動一個片區的綜合發展

3.基于房地產開發對城市可持續發展的反思

城市可持續發展致力于改善城市的生活質量，包括生態，文化，政治，機制，社會和經濟等方面，建立以人的全面發展為主導的社會，文化，科教，生態，資源，環境，和諧統一的社會發展機制，讓城市的使用者-人在城市中生活的更舒適。

房地產經濟作為先行者和帶動者，應該在各種方面協調發展，不應該為了經濟發展而剝奪甚至破壞環境資源和社會資源。使人在城市中享受更高品質的生活。①政府應該調控房地產開發，把房地產和城市福利系統分離，轉移房產的附加的城市福利價值。②建立新的社會貢獻評測體系，把城市帶給居民的福利從目前的戶口制度轉移到其他體系中。③降低房地產的社會功能，使房地產單純的成為商品，增加經濟屬性，降低社會屬性.。

這樣可以為城市環境，經濟和社會的可持續發展營造光明的前景。

（作者單位：華北水利水電大學）