“營改增”政策對房地產企業的影響及對策分析

陳映雄

摘 要：自從我國將房地產行業納入“營改增”改革的試點行業二年多來，“營改增”政策的實施會對房地產行業的稅收管理體制產生一定的影響，在實施的過程中也會面臨一些亟待解決的困難，因此有必要分析“營改增”給房地產企業帶來哪些影響以及如何妥善解決在實施過程中出現的問題。

關鍵詞：“營改增”;房地產;影響;對策

房地產企業在運營的過程中存在著較為復雜經營流程，“營改增”政策的實施會對房地產企業的稅收管理體制產生一定的影響，當然從整體上來看，“營改增”政策的實施會降低房地產企業運營過程中的經營成本和稅收負擔，從而提高房地產企業的經營效益，但是在實施的過程中也會面臨一些亟待解決的困難。因此充分、透徹的分析“營改增”給房地產企業帶來的影響以及如何妥善解決在實施過程中出現的問題，對于房地產企業積極有效應對“營改增”所帶來的挑戰和市場機遇具有重要的理論意義及現實意義。

一、影響分析

2016年5月1日房地產企業實施行“營改增”政策，該項政策實施二年多來，對房地產企業有何影響？出現什么問題？為此筆者通過走訪調查汕頭幾家有影響的房地產開發公司如龍光地產、聯泰地產、中海地產等房地產企業，情況如下：

（一）實行“營改增”政策后的變化

首先，實施營改增政策后，各房地產開發企業各項房地產業務的發展模式更加趨于精細化。由于稅率提高，進項稅抵扣沒辦法得到有效的利用，稅負增加，因而梳理現有的業務產品，創新其業務發展模式，逐漸由外延增長向內涵式精細化轉變，更加細化業務收入結構的管理，加速開發可享受減免稅收政策的房地產業務，使其向房地產同業方向發展。其次，對商品采購管理變得更加嚴格。不斷加強商品采購管理，綜合評價并選擇較好采購策略，盡可能選擇可開增值稅專用發票的供應商來降低采購成本，降低公司運營成本。最后，改革的實施使得其稅務核算水平得到了進一步的優化。營業稅是對營業額直接征稅只設一個稅務科目，而增值稅需要的是價稅分離一般用的是抵扣的核算模式，需設多個稅務科目，細化了所核算內容，納稅申報也變得更精細，更加利于提升地產公司稅務財務管理水平和財務質量。

（二）具體影響

下面選取汕頭市某房地產公司為例加以分析。

1. 稅負變化測算

我們從表1可以看出，如果為沒有可抵扣的增值稅發票的一般納稅人，“營改增”后，一般納稅人利潤總額比原來減少了4909.91萬元，營業收入比以前減少9909.91萬元。這表明對沒有進項稅額可抵扣或進項稅額很少的一般納稅人而言，“營改增”后利潤比稅改前減少，因此，一些服務型企業為了增加進項稅額可以通過購買固定資產等途徑來實現。

我們從表2可以看出，如果該企業50，000萬元可抵扣的增值稅發票的一般納稅人，“營改增”后，雖然利潤總額比原來增加了2830.19萬元，但一般納稅人營業收入比以前減少了9909.91萬元。在這個例子中，只有6%的增值稅稅率計算，如果按17%計算，納稅額和總利潤將增加。這樣我們可以看出，這項政策對于有較多進項稅額的企業來說是非常有好處的。

2. 營改增前后凈利潤的變化

通過上文所述，當實施營改增后，會降低該房地產公司的稅收負擔和企業的經營成本，從而提高該地產公司的凈利潤。從目前汕頭某房地產公司業務狀況來看，主要業務包括對外銷售開發產品、提供勞務、代建房屋及代建工程、出租房地產等收益，如果采用傳統的營業稅進行計稅的話，所需要繳納的稅額明顯要高“營改增”之后的稅額，通過“營改增”之后，稅負和經營成本的降低，有利于提高地產公司的凈利潤。

根據下列表3，2013—2017年的數據可以看出該公司凈利潤的增長一直處于上升狀態，而改革前凈利潤呈波浪起伏不平穩狀態，這說明實施“營改增”有利于提高房地產公司的凈利潤。

3. “營改增”前后平均資產回報率的變化

平均資產回報率是用來衡量房地產公司盈利能力的重要指標之一，其指標越高，表明獲取利潤的能力越強，相對應的資產的利用效果就越好。對于房地產公司來說，資產運用效果越好，它對增加收入和節約資金方面用得越好。

下列表4，2013—2017年的平均年資產回報率數據變化顯示：“營改增”后該公司平均資產回報率一直呈上升的趨勢，表明了公司的資產利用率較高。平均總資產回報率的高低取決于凈利潤和總資產的大小，該房地產公司在“營改增”預算中，總資產變動不大，由于凈利潤的增加導致資產回報率跟著正向變動，從而對該地產公司的盈利能力產生了較大的影響。

4. 財務管理的變化

稅收政策是國家進行宏觀調控的重要的工具，實施“營改增”政策會對房地產企業產生一定的影響，特別是財務管理方面，由于落實實施營改增之后，各房地產企業在進行增值稅征收的過程中，會有一些可以作為抵扣項目進項稅額進行抵扣。因此從稅負上來看大體相當，但是由于在征收增值稅的過程中，與之前營業稅不同的是，它涉及到銷項稅和進項稅，這主要與房地產企業的收入組成部分和業務的性質有關，而且最終會產生一定的差異，因此在財務管理方面就必須進行相應的有調整，通過設立一系列的財務評價體系來對“營改增”所產生的房地產公司各方面效應進行評價。

5. 信息化系統和業務流程的變化

當前各房地產企業的各項業務離不開信息化的支撐，因此“營改增”政策的實施后，也會對房地產企業的信息化系統產生一定的影響，面對“營改增”政策在房地產領域的實施，完善信息化系統和重塑業務流程已經變得非常的有必要，但是不管信息系統如何的變化，企業在進行稅收相關業務的籌劃方面，必須保護企業自身的利益為前提對稅收進行正確計算。之前的營業稅在很多項目方面也規定可以進行差額征稅，而且這些規定在實施“營改增”政策之后，也進行了保留，但是按照增值稅的規定，在進行增值稅征收的過程中，有些項目可以作為抵扣項目進項稅額進行抵扣的，又涉及到差額征稅的規定，在一定程度上，提高了征收管理的復雜程度。尤其是對于那些混業經營的企業而言，更是如此，本來在實施“營改增”政策之前，很多房地產企業混業經營的過程中的收入一般很難進行正確的劃分，而且對其稅收的監控也比較困難，而實施“營改增”政策之后，混業經營已經成為一種普遍的現象，即使納稅人經營同一筆業務，也可能會涉及到不同的稅目，從而也就涉及到不同的增值稅稅率，由納稅人自行核算不同稅目應稅服務收入的比例，計算繳納稅款。而對于這些行為稅務機構很難對企業的行為進行監控，也很難保證所征稅款的準確性，也給日后的征稅管理帶來了一定的困難。因此必須針對這些問題來重新構造業務流程。

二、房地產企業實行“營改增”過程中出現的問題

（一）短期內稅負上升

“營改增”的實施對于每一個行業的影響是不同，房地產企業通過“營改增”后以后的業務會增加稅收負擔。例如假設2，000，000元為房地產公司的收入，700，000元為成本和其他設備需要投資。營改增前，企業應該繳納營業稅為=2，000，000×5%=100，000（元），營改增后，企業應該繳納增值稅=2，000，000×11%-700，000×11%=143，000（元），在這種計算過程中，尤其是為生產服務的企業，應該繳納的增值稅可能會比以往更高，最終使得稅負不降反升。

（二）短期內運營成本增加

房地產企業的利潤來源主要是通過對外銷售開發產品、代建房屋及代建工程、出租房地產及其它多種經營活動，這是很多房地產企業的主要業務。然而實施營改增的稅收政策之后，其所購進的原材料可以作為進項稅額進行抵扣，融資成本就會大大降低，同樣那些購買商品房而進行房地產行業貸款的客戶的融資成本也會降低，從而加速資本的高效、快速的流通。但是在剛開始營運之初，則會增加房地產企業的運營成本，例如由于實施“營改增”之后，在進行征收增值稅的過程中由于所涉及到的稅收大部分是增值稅，在開票的過程中會開具大量的增值稅稅票，而且由于開票人員經驗以及人手的不足，會造成所開設的票據不符合相關的規定，而且也會造成票據管理的混亂，因此在由營業稅向增值稅轉變的過程中，會增加房地產企業的運營成本，但是從長期來看，這種營運成本是會降低的。

（三）信息管理系統難度加大

目前我國很多房地產企業已經開始在網上進行稅收的申報和繳納，大大提高了稅務工作的效率，這樣直接推動了企業信息管理系統的發展，然而這樣對我國的納稅申報方式產生了一定的影響，在傳統的稅務的信息管理工作當中，保存稅務信息的媒介主要是各種原始憑證、賬簿，并且需要一個專門的地方來保存這些稅務檔案，但是稅務工作實施電算化后，所有的稅務信息資料可以儲存在計算機里的硬盤和U盤里面，而且需要的話可以隨時的進行查看，非常的方便，但是隨著當前互聯網風險的不斷增加，實施電算化后也會給企業這些稅務信息的安全性帶來一定的影響。

（四）人員管理成本提高

在“營改增”的稅制改革后，各房地產企業對于增值稅專用發票的含義理解不足，仍然受制于過去的傳統管理哲學的影響。對于企業內部財務管理人員，要通過不斷深入學習，積極了解分析與“營改增”相關政策的新聞和具體實施條例，并對企業“營改增”后產生的影響進行分析，調整與梳理房地產本身業務流程，同時制定良好的應對措施，提高房地產公司應對新稅制改革的能力。同時，企業管理者應加強重視，做好新稅制改革的宣傳指導工作，指導企業的財務管理人員積極了解“營改增”相關概念，提高房地產企業的整體水平，降低涉稅的風險以及提高公司適應新稅制改革的能力。這會增加房地產公司的人員的管理成本。

（五）稅務管理架構體系變動較大

“營改增”的實施是促進房地產企業由原來的傳統服務業向現代服務業轉變的重要原因，由于其改革是國家結構性減稅政策，對促使第三產業的快速發展也起到了重要的作用。能夠降低整體房地產企業稅負原因在于，在這項稅制改革中，可以消除征收稅制存在的重復征收問題，減少了制造，服務及其他類型的企業稅收壓力[19]。之所以房地產企業會將服務收入納入增值稅的低稅負申報范疇，其主要是由于原營業稅較高，所以稅制改革之后，為了達到合法的目的減輕企業的稅收負擔必須經過調整原來的稅務管理架構體系，從而適應現代稅務的改革需要。

三、房地產企業應對“營改增”政策的對策建議

（一）實行合理稅務籌劃

房地產企業應對納稅進行合理、合法規劃，努力減輕稅收負擔，這就需要密切關注政策動態，及時把握稅收優惠政策。稅收改革的實施后，房地產企業要做好同行業服務價格、服務條件、生產條件、操作條件、研究稅務并調查，在這些調查結果的基礎上，預測和核算企業的成本，重新定義房地產的產品或服務的市場價格，價格和消費需求的欲望盡可能一致的穩定性，從而幫助房地產企業擴大市場份額。要改變生產和管理的傳統模式，以適應稅制改革的新要求，提高其適應外部經營環境變化的能力。必須明確成本績效考核的目標和標準，通過對成本費用編制科學的預算，加強對成本費用的管理;以獲得最大的經濟效益為目標，客觀地評估計劃成本控制目標的完成結果，實施適當的激勵機制，從而提高成本管理，有效控制成本和費用。

（二）尋求降低成本關鍵點

“營改增”的實施對房地產企業的財務管理提出了新的要求，對于一些企業來說，企業運營中有關增值稅征收的內容業務較少，缺乏對增值稅征收業務政策的研究，對有關增值稅業務的申報、計算、依據、發票管理等一些流程缺乏了解。對于企業內部財務管理人員，要通過不斷深入的學習，積極了解與“營改增”相關政策的新聞和解讀，對“營改增”實施后產生的影響進行深入分析，調整并梳理房地產公司本身業務流程，同時制定出良好的應對措施，提高應對新稅制改革的能力。同時，企業管理者應加強重視，做好新稅制改革的宣傳指導工作，指導房地產公司的財務管理人員了解稅務相關概念和實施條例，提高企業的整體水平，降低涉稅的風險和提高公司適應新稅制改革的能力。

（三）引入信息管理人才

高素質的信息管理人才是房地產企業稅務信息管理的核心資源，嚴格按照房地產企業的稅務相關準則和制度，對房地產企業的稅務信息管理進行準確認真的管理是信息管理人員的職責，然而當前房地產企業的很多信息管理人員流動性比較大，常常會導致人員的匱乏，其稅務信息管理工作，涉及到企業的各方面，沒有一定素質的稅務管理人員是完成不了的，必須加大力度引入高素質稅務信息管理人才。必須轉變信息管理人員的意識，包括信息管理人員對待信息管理工作環境的意識，以及扎根與房地產企業基層的意識，從而減少信息管理人員的流動性。

（四）加強企業內部管理人員業務素質，提高效率

“營改增”的稅制改革實施過程中，企業內部管理制度需要適應新系統，需改善和加強企業財務管理人員的業務素質和專業技能水平，保證能滿足“營改增”的稅制改革實施的實際需要，對企業內部財務管理人員積極開展培訓工作。由于企業所處的房地產環境已經發生了巨大的變化，需要盡快適應新的稅制改革，改善與其他業務部門的協調溝通，提高自身的服務意識，以避免不必要的損失。

（五）提高稅務管理水平

稅務信息化是當前我國信息化發展的一種新趨勢，信息化發展在很大的程度上提高了我國各項工作的效率和工作成效，與企業相關的稅務信息也不例外，因此為了確保稅務信息的準確性和科學性，加強企業稅務信息化的安全性工作是非常有必要的，稅務電算化是在新的形勢下企業稅務信息發展的新趨勢，因此在這種新的環境下對信息管理方法進行適當的調整也是有必要的。由于信息管理工作主要是由信息管理人員進行，因此稅務電算化系統開發中，有相應的信息管理人員參與其中是非常有必要的，現代信息管理工作涉及到房地產企業財務的各個方面，因此在進行電算化的過程中，必須對房地產企業的各個財務系統進行必要的調整和變更，而且還要兼顧成本與效益，又要方便信息管理工作的開展，有利于提高房地產公司的稅務管理水平。

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