淺析民法典物權編之居住權的完善

程昕 單博

引言

2018年8月27日， 第十三屆全國人大常委會審議的《民法典》各分編草案， 將居住權作為新創設的用益物權類型于物權編草案第十四章中予以規定， 符合十九大報告中要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的政策相符。2019年4月20日，草案二審稿中進一步細化了有關居住權的相關規定，明確居住權無償設立，并對居住權合同的內容進行了規范。即便如此，對于草案第十四章僅有的四個條文 （第159-162條） ， 仍有再次完善之必要。

1明確居住權的內涵

作為用益物權類型之一的居住權的涵義應與用益物權的一般規定相協調。根據《物權法》第117條規定：“用益物權是對他人之物享有占有、使用、收益的權利”。而物權編草案第159條卻只規定了居住權人對他人的住宅享有占有、使用的權利。其中沒有規定收益權能，這是否與用益物權應具有 3 項權能的規定不符？對此，有學者認為，居住權設置的目的和本意是為了保障居住需要，而非增加收益，因此在居住權中增加收益權能有違立法目的。但本人認為應當考慮增設，理由有三：第一，法律的科學性不僅在于體系的邏輯完整性，還需要內容的協調一致性。具體用益物權應與用益物權的一般概念的內容相一致，農村土地承包經營權、建設用地使用權、地役權都具有收益的權能，居住權當然不應缺少該項權能。第二，物權編草案規定，居住權依合同、遺囑方式設立，表明居住權的設立應尊重當事人意思自治。那么如果當事人于簽訂合同或立遺囑時自愿約定或表示在保障生活居住需要的同時允許居住權人合理收益的，只要不損害第三人利益，其意思自治也應當受到法律的保護。第三，我國《澳門民法典》第 1411 條規定：一、使用權系指權利人及親屬得在本身需要之限度作用他人之特定物及收取有關孳息之權能。二、涉及住房之使用權稱為居住權。為居住權上確立收益權能提供了立法參考。例如， 對附屬于房屋所在土地之樹木的果實等自然孳息的收取權，理應賦予居住權人。當然， 若當事人另有約定或居住權人與房屋所有權人共同居住于房屋時， 孳息收取權仍應歸屬房屋所有權人。

2增設居住權的設立方式

物權編草案第159條和第162條規定了居住權根據合同約定或遺囑方可發生或設立。這表明了居住權的意定設立方式，即只有所有權人表示同意時，居住權人才能取得居住權，這與設立居住權制度的目的不符。因此為了真正保護居住權人的居住權，有必要增設居住權的法定設立和裁定設立這兩種設立方式。法定居住權主要存在于配偶、父母、子女之間，當然，為防止無法列舉窮盡法定居住權的情形， 使法定居住權保持體系開放性， 《民法典》物權編可僅規定“居住權可由法律規定設立”， 但不列舉具體情形。居住權的一般性內容于《民法典》物權編中規范， 與物權法定原則相契合， 而涉及婚姻家庭、繼承等內容的于相應各編中規范， 助力民法典體系的科學性。若法定居住權入典， 司法機關在案件中就可考慮特定群體的居住利益， 依法裁判設定居住權。以設立裁定居住權的方式解決居住權爭議，使其產生對抗包括房屋所有權人在內的第三人的效力。

3完善居住權的消滅事由

居住權一般為無房可住之人而設， 期限一般較長，至居住權人死亡方為消滅。但若當事人約定了居住權的存續期限， 自當尊重， 約定期限屆滿之后居住權消滅。為此物權編草案第161條規定， “居住權人死亡， 居住權消滅， 但當事人另有約定的除外”， 值得肯定。但居住權的消滅事由絕不止于此，還應進一步完善。第一，權利混同。在居住權存續期限內， 居住權人購置該房屋而使居住權人與房屋所有權人歸于一人， 此時居住權因權利混同而消滅。第二，居住權合同瑕疵。若居住權合同無效或被撤銷， 也會影響居住權的效力， 畢竟居住權合同是居住權產生的前提。第三，拋棄和解除。居住權人可以主動拋棄將使居住權歸于消滅；所有權人也可以行使法定或約定的解除權使居住權消滅。第四，房屋滅失。房屋滅失屬于居住權構成要件的欠缺， 也應成為居住權消滅的事由。另外， 房屋被征收時是否導致居住權消滅， 應具體分析。雖然房屋滅失將導致居住權消滅， 但當被征收人因此獲得新的安置房屋時， 為保護居住權人利益， 居住權也應恢復

4修改以遺囑方式設定居住權的規定

物權編草案第162條規定，以遺囑方式設立居住權的，參照本章規定。首先，本條規定過于籠統，且一旦增加了法定居住權和裁定居住權，“參照本章規定”就指向不明。應修改 “參照本章規定”為“參照本章相關規定”。其次，以合同和以遺囑設立居住權在設立方式、生效時間、登記程序等方面均存在差異， 能否僅憑“參照”予以解決， 還有待商榷。物權編草案第159條第3款規定的居住權自登記時生效主要是針對以合同設立的居住權。而遺囑是單方法律行為，與合同約定設立居住權應有所不同。《物權法》第29條規定，因繼承或受遺贈取得的物權， 自繼承或受遺贈開始時發生效力，無需登記。因此為實現制度的協調一致性， 《民法典》物權編應對草案第159條增設但書規定， “居住權自登記時設立， 但法律另有規定的除外”。對于草案第162條應增設一款規定 “以遺囑設立的居住權自遺囑生效時設立， 但不經登記不得對抗善意第三人”。以此登記對抗效力來區別于以合同設立居住權的登記生效主義。

5結束語

房價居高不下的現實使人人取得房屋所有權的目標根本無法實現， 加之養老、喪偶、離婚等原因使特定群體的居住難題更加嚴峻， 《民法典》物權編草案確立的居住權回應了由“居者有其屋”到“住有所居”的時代需求。但既有規范對居住權的內涵界定、設立方式、消滅事由等方面還存有缺陷，仍有完善和修正的必要。

參考文獻

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