中國房地產價格與通貨膨脹的關系

鄧曉霞

摘要：本文通過1987～2016年消費物價和房地產價格的時間序列數據，考察了兩者之間的協(xié)整關系和格蘭杰因果。我們發(fā)現(xiàn)，消費物價和房地產價格之間存在負向關系，存在單向前因后果的關系。這個結論說明了，隨著房地產價格的上漲，人們會預期更好的樓市前景，可能會將更多的錢用于購買房產，消費需求被投資需求擠出，而導致物價水平下跌以應對需求減少。因此，我國政策應當重視房價和物價之間的關系，避免房價過度上漲導致對實體消費的擠出。

關鍵詞：房地產價格;通貨膨脹;格蘭杰因果檢驗

一、問題背景

本文考察了我國的長期經濟問題，即房地產價格與通貨膨脹的關系，是不是房地產價格的上升會導致物價上升呢？這對于我國長期的房地產政策具有啟示意義。

二、理論方法

早在1980年，Engle和Granger提出了時間序列分析中一個著名的理論，即協(xié)整檢驗，這與過去的時間序列分析不同，這個理論研究了2個或以上非平穩(wěn)時間序列的線性組合情況，有些序列是平穩(wěn)且低階單整的，但存在部分非平穩(wěn)的時間序列，但是這些多個非平穩(wěn)時間序列組成的線性組合是平穩(wěn)，這種情況就是協(xié)整關系，也就是一種變量之間長期穩(wěn)定關系。

換句話說，協(xié)整關系用于考察2個非平穩(wěn)時間序列之間的動態(tài)均衡關系。在1980年以前的時間系列分析中，往往要求時間序列數據必須是平穩(wěn)的，也就是沒有單位根，同時確定性的變化趨勢，不然將難以避免“偽回歸”。另外，盡管通過差分法也能將非平穩(wěn)時間序列轉化為平穩(wěn)時間序列，但是這樣的計量結果將喪失時間序列的長期信息，可能導致分析結果的偏誤性或無用性。協(xié)整檢驗考察了非平穩(wěn)時間序列的穩(wěn)定均衡關系。

三、實證分析

（一）協(xié)整檢驗

文章在國家統(tǒng)計局官網查找了1987-2016年的數據。在進行協(xié)整檢驗之前，先要對時間序列是否存在單位根進行檢驗，只有在不能拒絕存在單位根的情況下，也就是不平穩(wěn)，才能對時間序列進行下一步的研究。因此，我們需要通過單位根檢驗證明房地產價格與消費物價指數究竟是I（0）序列還是I（1）。我們使用Eviews 8.0作為統(tǒng)計軟件。

接下來，我們對房地產價格與消費物價指數展開了平穩(wěn)性檢驗。在導入數據到Eviews 8.0后，軟件有四種檢驗結果，分別是PP檢驗、ADF檢驗、LLC檢驗等，本文根據時間序列分析的慣例，重點采用ADF檢驗作為參照指標。根據軟件測算出的ADF統(tǒng)計值檢驗結果，發(fā)現(xiàn)I（1）單位根檢驗房地產價格與消費物價的I（1）單位根檢驗統(tǒng)計量分別是-1.746和-2.377，不能在5%的顯著性水平上拒絕沒有單位根。因此，檢驗結果證明了房地產價格與消費物價水平都是一階單整序列。

既然如此，我們便可以進行下一步的研究，即協(xié)整關系檢驗。本文采用了常用的Johansen方法來檢驗協(xié)整關系。對于模型的選擇，選擇了有截距但沒有方向性的模型。同樣是使用Eviews 8.0進行檢驗，根據檢驗結果可得，房地產價格與消費物價之間具有顯著的協(xié)整關系，不過兩組時間序列有且只有一組協(xié)整關系。協(xié)整向量的系數估計為：β=（1，-0.7746，-0.8947），這三個系數分別是根據消費物價、房地產價格、截距項的標準化系數。本文使用的變量都進行過對數化，系數則不是反映了1對系數值的關系，而是百分之1對系數值的關系。由此，我國消費物價和房地產價格的協(xié)整方程可以表示為：

消費物價=-0.7746*房地產價格-0.8947

Johansen檢驗結果：

（二）格蘭杰因果檢驗

對于兩個具有協(xié)整關系的變量，可以通過兩步法估計誤差修正模型。首先估計兩變量的線性回歸方程，由于它們具有協(xié)整關系，所以排除了偽回歸的可能性。兩變量分析場合的誤差修正模型一般表達式為：

其中，y代表了消費物價水平，x代表了房地產價格。若房地產價格是物價水平的格蘭杰原因，則有αi=0，同時δi≠0。反之則為物價水平是房地產價格的格蘭杰原因。本文建立VECM誤差修正模型，通過R語言編寫的VECM模型，選擇一階滯后。模型1代表了以消費物價水平為因變量的結果，模型2代表了以房地產價格為因變量的結果，可以獲得以下結果：

通過檢驗可以得到，模型1中xt-1的相關系數通過了5%的顯著性檢驗，說明滯后一期房地產價格能解釋消費物價水平的變化。然而，模型2中顯示，yt-1對x的影響關系不顯著，說明滯后一期的消費物價水平能解釋房地產價格變化。因此，根據格蘭杰因果檢驗的原理，房地產價格是消費物價水平的格蘭杰原因，而消費物價水平不是房地產價格變化的格蘭杰原因。換而言之，房地產價格是因，而物價水平是果，兩者有單方向的影響關系。

四、結論

本文通過1987～2016年消費物價和房地產價格的時間序列數據，考察了兩者之間的協(xié)整關系和格蘭杰因果。我們發(fā)現(xiàn)，消費物價和房地產價格之間存在負向關系，存在單向前因后果的關系。這個結論說明了，隨著房地產價格的上漲，人們會預期更好的樓市前景，可能會將更多的錢用于購買房產，消費需求被投資需求擠出，而導致物價水平下跌以應對需求減少。因此，我國政策應當重視房價和物價之間的關系，避免房價過度上漲導致對實體消費的擠出。

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（作者單位：上海立信會計金融學院）